酒店投资回收预测分析(含资金成本及土地成本)

五、成本基础指标取定（详见附表四）
• 1、客房成本率 • 为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用， **酒店客房成本将与同行业会计制度上的成本范畴有所不同， 将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、书报费等列 入客房成本核算。**酒店客房成本率为10%。 • 2、高品餐饮成本率 • 参考高端餐饮成本率，**酒店高品餐饮成本率为40%（不含酒 水）。 • 3、水疗成本率 • A.门票（浴资）成本率：包括布草洗涤、免费饮料、水果、报 刊书籍、其他客用品等，结合门票价格及行业标准，门票成本 率为35%。 • B.理疗按摩项目成本率：根据行业惯例结合本地市场，擦背、 足浴、按摩、SPA等项目及技师提成为30%，即成本率为30%。
瑞贝卡
门市价/元 协议价/元 门市价/元
协议价/元
398 245 628/668
318/338 369 240
468/598/638 285/366/366 688/728/698
348/368/348 499/639 300/351
488/488/609/975
普通观景1280 商务观景1480 行政观景1388/1428 648/748/698/718 2980/1720/1260 1600/1000/800
六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）
• 4、工资及福利费 • 包括人员工资、社保、员工餐、福利费等合计1800元/人，250 人（含管理层）*1800人/月（平均工资）*12个月=5400000元/ 年。变动工资部分为营业额的1%。
• 5、水、电、暖、燃气等能源费用 • 年能耗198万元/年，变动能源费为营业额的1%。 • 6、维修保养费 • 包括设备维修费、保养费、以及二次装修预提费用及预提大修 费用。其中，固定保养费第一年度6万/年，随着设备设施的老 化，第二、三年度12万元/年，第四、五年度18万元/月，变动 维修保养费为营业额的0.25%，预计二次装修及大修费用为营业 额的0.25%，合计0.5%。
酒店投资回收 预测分析
一、**酒店投资估算
土建投资：2615万元 装饰工程及设备：3963万元
开办费用：652万元
土地成本：1200万元
总投资合计：8430万元
二、营业价格取定依据
• **市洗浴价格参考表
价格（元） 项目 龙湖国 际
蓝海岸
海龙
巴厘岛
大浪淘沙
门票
擦背 足疗 中医推拿 特色项目
30
28 48 78-128 228-368
三鼎华悦
迎宾馆
门市价/元 协议价/元
二、营业价格取定依据
• **市酒店房价参考
房价（元） 标准单人间 标准双人间 豪华单人间 豪华双人间 套房
房型
**市大酒店 230 230 246 246 650
**百度文库酒店 230 230 380 380 518
二、营业价格取定依据
•1、水疗部价格定位依据：以**市市场为依据，根据**酒店 定位结合地理位置、主题特色、等综合因素取定（特色项目 以SPA疗程为主，因目前本地市场无类似项目，基础价格以 本地特色项目价格为参照，根据疗程提高收费标注）。 •2、客房部价格定位依据：以**市星级酒店市场为依据，根 据**酒店定位结合地理位置、**市本地市场行情等综合因素 取定（由于**酒店定位及硬软件档次均在**市市场无可比性， 价格以低于**市高于**市为主，经营中可根据实际情况略作 调升）。 •3、高品餐饮价格定位依据：参照**市同类型高档食肆（祥 记、金都芙蓉等），结合**酒店的地理位置、**市市场的独 有性、产品特色等综合因素取定（高于**市，与**市持平）。
四、营业收入变动指标
• 月度：开业首月，由于宣传及促销等原因，营业收入按 正常营业收入的70%计算，进入次月恢复正常，旺季每月 递增10%，淡季按正常营业收入70%计算（详见附表二）。
四、营业收入变动指标
• 年度：在酒店会所市场供求基本平衡的情况下，通常酒店会 所的营业收入分为四个阶段，即培育期、增长期、稳定期、 衰退期（详见附表三）。 • A.培育期：第一年度。 • B.增长期：第二年度至第三年度，包括价格上涨与消费人次 提高的因素，考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合 因素，参考酒店行业营业收入变动规律，年递增10%。 • C.稳定期：第四至第五年度，考虑到客源积累、客源分流、 物价上涨等正反面原因，此阶段营业收入稳定，不增长。 • D.衰退期：由于酒店的特殊性，五年之后，酒店的设备设施 开始陈旧，客户的消费新鲜感减低，酒店将进入衰退期，此 阶段应考虑重新装修或产权出让，在此不做论述。
30
15 38 68-128 128-299
39
19 58 58-168 228-368
59
29 79 119 228-368
28
15 38 108-168 暂无
二、营业价格取定依据
• **市酒店房价参考
房型价格
房价（元） 酒店名称
普通房 豪华房（双、单） （双、单）
套房 休闲798商务798 高级998豪华1598
六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）
• 1、固定费用及变动费用的划分 • 由于服务行业的特殊性，酒店固定费用除折旧、摊销费用外， 综合管理费、能源费用、人工福利费、维修保养费等属于混 合成本，包含固定部分及变动部分；变动费用包含广告推广 费用及其他费用。 • 2、营业税及附加
• 3、综合管理费用 • 含办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、 布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据 酒店惯例，结合本地实际情况估算，固定综合管理费用约120 万/年，变动费用约为营业额的1%。
三、营业收入基础指标（详见附表一）
• 1、容量：根据酒店功能规划定义方案的各营业部门容量计算。
• 2、开房率/消费比重：参考**市、**市酒店会所市场开房率， 结合**酒店实际情况计算，客房开房率按全年平均值计算， 高品餐饮及水疗消费比重按全天计算。 • 3、人均消费：参考本地市场消费水平，结合**酒店定位计算。
六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）
• 7、广告及宣传费用 • 依照行业惯例结合本项目实际情况，开业第一、二年度为营业 额的3%，其后每年度为1%。 • 8、固定资产折旧 • 按照直线计提法，预留10%残值，折旧年限统一为10年。（实际 操作时，按会计制度执行，可采取加速计提法）。 • 9、开办费用摊销 • 开办费摊销与会计制度规定的摊销方法不同，新会计制度规定 开办费为开业后一次性摊销完。但站在财务分析的角度，按5年 摊销。 • 10、其他费用 • 为不可预见费用，按营业额的1%计算。 • 11、固定费用增长比率 • 除折旧及摊销、维护维修费，固定费用考虑到消费价格指数变 化，在原变化比率上，每年递增2%。