朝阳大悦城考察报告68页PPT

北京商业项目朝阳大悦城、考察报告68页PPT

二、项目招商
三、项目定位
四、项目客户群
西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的客流确确实实做到了国际青年城的定位。
从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30 到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了 25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性消费占了很大的比重。
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰。
各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心的舒适选择。
来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
Hale Waihona Puke 五、业态分布六、首次驻京商家及面积
研究方向
一、研究业态布局对项目价值实现的作用。通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳大悦城实际主力店位置摆放，对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该注意的一般方向。二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用一、规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向）二、价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析）三、项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析四、对比业态比例找出引入业态前后的价值差异五、探究引入业态前后价值差异的原因六、得出业态规划中可借鉴之处专题二：大悦城商业运营专题研究一、背景：北京朝阳大悦城自2019年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2019年实现销售额突破10亿元，2019年销售额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平，因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。

朝阳大悦城项目考察报告(教学PPT)

经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企业，区域存在大量高消费力的商务客流和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年路直接连通B1层，周边11条公交线路贯通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少，缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进有特色并成熟的品牌，并且每个菜系只招一家餐厅，避免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将各大知名咖啡和甜品水吧品牌都招揽入户，从负一层到顶层，每层都有咖啡厅、甜品店、水吧店面，每个店面间隔不超过50米，带动了不同楼层人流，也给消费者提供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态，成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲健身
品质时尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充以家庭为主题包
装商业
商业中心生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。

2011年北京来福士、朝阳大悦城、蓝色港湾商业项目考察报告(第一部分)

一、项目概况
概貌：由19座充满创意的时尚建筑组成开业：2006年11月开始招商，2008年月开业。
二、开发运营
三、租金及设计团队
四、设计特色
三里屯Village项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后引入日本隈研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所设计方案，只是由国外设计师充实外部墙壁的设计。北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区—在中部花园的四周，耸立着形态各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（shop、 lo—tek、BMA）和隈研吾事务所共同完成的。欧华尔顾问公司将三里屯village定义为“开放式空间”，由19栋低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开发式购物街区，让人们可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚，人们漫步其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理布局，告别了传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的空阔。经过欧华尔顾问公司为三里屯village进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师偎研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。 “开发式空间”包含两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计师降低了建筑的低密度；试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。因而欧华尔希望所有租户的室内都能如建筑师偎研吾、美国lot—EK公司以及品牌商阿迪达斯、apple所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开发式空间”。
北京市商业项目考察报告
2011.8月
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城

北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研

世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是北京最大的购物休闲综合体，位于北京市海淀区四季青远大路，西三环和西四环之间。世纪金源购物中心是世纪金源集团进军商业地产的鼎力之作，亦是世纪金源集团开发的第一家购物中心。该项目投资38个亿，占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米。东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京市东直门立交桥西南角,东城区东直门南大街1号。东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使馆区，周边遍布写字楼、大型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方米高档公寓、38200平方米附属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图

2019年华夏幸福对北京朝阳大悦城的考察报告_特色美陈分享

五,推广活动分享近期举办
1.当代设计与百年包豪斯全球巡展
展览时间：7.10-8.11
展览概念：今年是包豪斯成立 100周年，我们在一年一度的毕业生艺术展中，引入了一所〃包豪斯移动学院”，以毕业作品对话包豪斯的形式，展开一场穿越时空的艺术交流。
合作院校：清华大学美术学院、中央美术学院等8所顶尖高校的毕业生
质征.与展家现具浊的待特的质女相性结力合・，。从”芝术化的角度营造家具作品中的女性气
H9BM
在1F外广场，〃包豪斯移动学院”的大篷车，它是由德国建筑师Van Bo Le Mentzel 专为包豪斯百年活动设计的，
全球只有2台！
五,推广活动分享媒体渠道
X包豪斯的“大篷车”来了！朝阳大悦......
花｝华夏幸福
录
项目概况 3 特色美陈分享 5 推广活动分享
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
1.上海三联书店本店是上海三联书店迄今为止最大的一家具有复合式空间的书店。书店由〃人文社科皇冠” 之称的三联统筹精选10万册优质图书，呈现最具格调的生活美学读物，又复合了文创、茶艺、香氛等。
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
2.晓岛晓岛由著名音乐人、导演、作家高晓松发起，并与朝阳大悦城共建运营，是一个致力于倡导阅读、思想文化与艺术生活的全新公共空间。晓岛以高晓松私人收藏的和推荐的书籍、音乐、影像作品为独家日常陈设，并展开各种人文.艺术.学术分享活动。
!1!,特色商铺分享
华夏幸福
朝阳大悦城考察报告
商业运营中心品牌与市场推广部
2019.7.29
目录
是!华夏幸福

朝阳大悦城考察报告

3. 动线和空间
两段跨式飞天梯（F1-F5，F5-F8）营造了双首层概念，带动人流向上移动。
4. 商业组合
4. 商业组合
升级动作大举引入潮牌：原百货区域改建为100余个国际时尚潮流品牌店，大幅提升品牌丰富度和时尚度。
增加餐饮：面积占比接近30%，从B1层到顶层，几乎每一层都有咖啡店、甜品店、水吧，80多个餐饮品牌从轻食到正餐，利用舌尖上的诱惑，抓住顾客的胃。
店铺组合突破传统品类界限，跨界混搭，碰撞出更多体验与创意。
开放式的店铺设计，别具特色的艺术感观，以及放松的场景氛围，增加顾客逗留时间。
5 初步分析
从“家庭城”到“青年城”的悄然转变
用店铺组合弥补先天建筑设计动线混乱的缺陷，全年不断的IP营销活动，增加对目标客群的粘性。
购物中心需要不断升级，传统购物中心讲究一站式购物，强调业态的多元化。升级的购物中心，模糊的购物中心的概念，更多表现为一个“迷你的城市”，未来的购物中心除了满足顾客的物资需求外，还要关注顾客的精神追求，为疲惫的新兴中产阶级打造一个心灵休憩空间。自带流量的明星店，如周杰伦、邓家佳、韩寒等明星的店铺带来固定人气，可以持续附加热度。
2018年8月北京朝阳大悦城考察报告
汇报时间：2018-8
1. 项目概况 2. 商圈简介 3. 内部空间 4. 商业组合 5. 初步印象
1. 项目概况
项目名称：朝阳大悦城占地面积：84610平方米（南北270m*
东西220m）总建筑面积：23万㎡单层建筑面积： 2.2-2.9万㎡可租赁面积：11.5万㎡建筑形态：购物中心型建筑层数：11层（地上11层、地下3层）建筑层高：F1-F11 :5.4m，B1:4.5m 停车：地下3000个车位

朝阳大悦城项目考察报告ppt课件

开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月，朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知名购物中心中尚属少数，定位上的摸索和摇摆让朝阳大悦城的品牌形象始终没有清晰展现。
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2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。

大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津

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【业态组合原则】
平面组合：通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过动线设计将不同功能不同规模的商业主力店联系起来竖向空间：综合考虑各种业态各自的经营特点、营业时间差别、经营产品的类别，以及消费者的类别等进行科学组合（如影院大多规划在顶层）节点空间：利用中庭等公共空间有机的将各个业态组合起来形成有机整体；在主要节点布置休闲餐饮、酒吧咖啡等，丰富建筑空间的商业感觉与价值停车场：所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与停车场有着十分便捷的联系，通过清晰的导式标识系统，极大方便顾客出入重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目实际，在主力店、步行街的出入口，出庭区、室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态
地产领域：中粮地产（A股上市）、中粮置地控股（香港上市）
中粮置地2019年经营数据：大悦城综合体毛利率59.6％，由三块业务组成（商业、酒店、物业销售），其中商业毛利率为75％左右
本报告是严格保密的。
8
何谓“大悦城”？
——《论语·子路》：“近者悦，远者近”。释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”。
第四，定位在一开始就很精确与定位不断调整的对比。西单大悦城被称为神话，短期内经营就取得了很好的业绩，天津大悦城也很不错，朝阳大悦城定位在不断调整中。
本报告是严格保密的。
3
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
本报告是严格保密的。
444
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
华润置央企资本，可承受较长部分自营，部分出租自有商业为主导，房产
地回报期；自有零售业带

2015年北京朝阳大悦城考察报告业态规划

朝阳大悦城调查总结背景情况：项目立项以接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。

存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。

结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大悦城进行了简单的考察。

考察时间：2015.5.25考察地点：北京朝阳大悦城考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。

结合本项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。

考查内容：1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。

2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋势。

4.大悦城的营销创新渠道，包括频繁，切合实际的主题活动，商场美陈，商场导视；线上微信，APP平台，电子会员等的了解5.其他基本情况（结合内容）1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的大型SHOPPING MALL，购物中心面积达23万平方米，购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购物中心。

2.楼层大体业态情况；B1超市，配饰，杂货等；1F悦.华赏：国际时装，珠宝名表，化妆品，餐厅酒吧咖啡厅2F悦.纯雅：时装、时尚配饰，皮具，美发等3F悦.潮尚：家居，潮流配饰4F悦.型格：运动休闲系列，创意家居、设计时装、护理5F悦.智趣：儿童、水吧、数码、电信6F悦.共享：时尚餐厅、精品美食、简餐甜品7F悦.亲近：溜冰场、茶餐厅、日式特色8F悦.闲暇：快餐、游戏电玩、金逸影城9F 悦.尚宴：大型美食海鲜等10：悦。

北京朝阳大悦城考察报告

二：基本信息
据称“大悦城”的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙、欧阳中石、刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读《论语》，读到一句话，“近者悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。
项目位置：北京市朝阳北路与青年路交汇口东北角总体量：40万㎡商业体量：23万㎡层数：12层（地下1层，地上 11层）单层面积：2.2~2.9万㎡停车位：2300个开业时间：2010年5月1日商业定位：“年轻、时尚、潮流、品位”的“品质时尚生活中心”，现代超级家庭购物中心
4. 增加生活服务业商家，以精品生活市集亮相，引入创意家居、时尚饰品、药妆、轻食、特色料理教室等打造多元化需求。
5. 拉拢中产文青，树立大悦城品牌标志性书店等文化沙龙，进行文化传播。
6. 该项目目标做六个中心：第二个家庭中心、消费中心、商务活动中心、娱乐中心、儿童中心、北京东部夜生活中心
悦界6层餐饮主要以年轻时尚以及商务人群为主，人均价位相对较高。
悦界地标性象征：“永生树”位于悦界5层的中央公园内。
悦界”为双层联体结构，五层与六层通过上下挑空的中央花园、露台及回转楼梯连接，实现楼层间的客流连动，让消费者体验到漫步回游的乐趣。局部错层的建筑手法，突破常规的店铺布局方式，增强了视觉的丰富度。回转楼梯、临花园的露台，既是通道、观景台，也是极佳的商铺外摆空间。
悦界不只是购物的地方，也是一个兼具主题、话题和人文关怀的生活空间。悦界对于朝阳大悦城不仅是空间环境的提升和租金回报的增长，更是对消费需求的抢先满足、对核心客群的进一步提纯与升级，是朝阳大悦城从购物中心向生活中心快速转型的缩影。
五：项目特色
悦界5层以创意零售以及休闲餐为主

2019北京朝阳大悦城调研报告

1. LCD
2. 大展示厨装
3. 陈列，店铺的装潢
细节 4. 有冰场、KTV、儿童城，但更是在
上
超出消费者预期，带惊喜，从而服务体验感上
升
3.细节
➢ 围挡 ➢ 开放性水吧 ➢ 垃圾桶 ➢ 人儿美 ➢ 厕所香
缺点
➢有的店铺不适合大橱窗 ➢产品单一的店不能给大面积 ➢年久失修的感觉 ➢堆货 ➢服务人员，成也萧何败也萧何（我们的清洁工和电梯工） ➢温度，温差大
专题（四）文化建设
京朝阳大悦城调研报告
项目名称朝阳大悦城
位置
朝阳北路与青年路交叉口的东北角
ห้องสมุดไป่ตู้
开业时间 2019—05—01
开发商
中粮置业
项目规模
建筑面积40万㎡购物中心面积23万㎡酒店式服务公寓7万㎡地下建筑面积10㎡
楼层
地上11层，地下3层
停车位
3000
上？为什么人家高大
谢谢！

朝阳大悦城考察报告

干锅居
静轩书苑
Frank Provost烤肉鹦鹉餐厅（越南）狠牛Orya牛排
水吧
茶艺
8/F
亲昵
豆பைடு நூலகம்坊
元绿
味千动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、奇特屋、POPOBE熊
大家乐水吧
意 KEC 卫星店粉屋
一品三笑卡拉热狗
汉堡王吉野家 DQ 水吧呷哺
9/F
新知
GGL
KUBRICK 书店 GGL 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、奇特屋、POPOBE熊
Masfer.su
5/F
愿望
唐宫
The face shop shes Little mermaid 港丽美丽区 DHC,redear th,H2O,佰草集，FANCL Dan ryans 装饰区 TAG TISSOT SWATCH
Alla Ostraca 意大利餐厅
欢乐区 Hall mark,lazususan Hellokitty,lalique水晶店 The palace,express 优雅区 Swarovski Folli follie
设计方案平面图
设计方案平面图
设计方案立（剖）面图
目录
工程营造篇
灯光设计
标志标识系统
目录
商业经营篇
业态楼层分布
１１Ｆ１０Ｆ９Ｆ８Ｆ６Ｆ７ＦＰＰ运动品牌男装、童装、娱乐女装、服饰首饰化妆品钟表 SSM
５Ｆ
KTV、健身儿童培训、美容餐厅、书店、电玩电影院、大排挡冰场、商务正餐家居、特売、餐饮快餐、服装专卖 Kids World 百货专门店百货专门店百货专门店ＰＰ
目录
地理位置