20160522安徽合肥高新区BB-5-1地块可行性报告 最终版

有较高的要求。
拿地背景分析
由于地块周边的昭示性较差，居住氛围“脏、乱、差”，客户区域认可度较差，因此打造性价比高的
物业，并对未来可实现价格做科学合理的预判，是取地研究的重点。
文一地产在合肥各个区域均有开发项目，打造了多个城市标志性楼盘，价格与销量也成为市场 中成功的典范，文一地产创新的产品设计理念与营销水平，完全有能力在较大程度上实现
635万/亩 1130万/亩 415万/亩
5953元/平 7369.53元/平米
文一地产 祥源地产 和昌
KP2-1、 高新区长宁大道以西、云 2 飞路以北
肥西 [2015]15 号
桃花工业园繁华大道与恒 山路交口西南侧
39134.5万 住宅2489.99元/㎡， 元 商业1556.24元/㎡ 3.70亿元 4275.04 元/㎡
板块分析
泛“工业园区”
鼎元公馆作为板块早期的开发者，带动区域市场的价值提升，随着后续项目的相继入市及 市场大势的不断攀高，片区的价值逐渐被肯定，刚需市场成交火爆，供应不足。
概况：在售项目1个，鼎元公馆 产品特征：区域内高层刚需为主，其中高层产品去化基本接近尾声，后续供应不足； 在售均价：精装高层成交均价9100元/㎡； 客群特征：高层产品以区域地缘性刚需群体为主，来自周边产业园区和机关单位。；
Fra Baidu bibliotek
定位于泛工业区，呼应北雁湖板块，内部 资源不足成为板块主要特点
主要优势体现在后期地 铁4号线以及北雁湖核心 区的影响
特征二：挤压型刚需
随着价格不断上涨，目前区域内部分刚需 群体置业空间缩小，板块具有明显价格优 势和吸纳刚需族潜力
刚需化明显，板块效应 一旦强化将带来大量刚 需客群
特征三：供应不足
随着鼎元公馆的售罄，区域内无可售项目， 后续供应面临不足
高新BB-5-1地块可行性分析
AHHF-2016/05/21-syeb
拿地背景分析
地块处于高新北雁湖板块与桃花工业园板块交界处；处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，周边厂区环绕，片区形象不佳， 是高新区内的“泛工业区”地块。 高新区北雁湖板块拥有大蜀山、北雁湖等自然资源，区域内近两年诞生较多的高端盘，如旭辉、蓝光、保利等。同时以繁华大 道为代表的桃花工业园区板块，多以刚需高层为主，2016年之前，市场份额实现并不理想，而在2016年九区价格普涨的背景下， 也拉动了部分刚需盘的价格水平与去化速度。由于项目地处两板块交界，受双重板块内楼盘价格天花板制约，
实现高价位难度较大。
目前该板块内高层项目基本售罄，片区刚需需求旺盛，市场供应不足，具备新项目入市的客户基础。 受地块容积率2.2和周边展示氛围的限制，同时为填补市场空缺、突破片区价格壁垒，实现利润最大化，建议本案应进行
中端的档次定位，实现中高的价格，以快速去化为核心战略目标；
地块处于“泛工业园区”，在此区域背景下实现价格突破，并且快速去化，对开发商的产品打造能力与营销水平等
工业园区内客户基数庞大，需求旺盛，为本案提供了庞大的客户基础。
2
市场分析
土地市场
近期重点成交土地
高新BB-5-1地块位于高新北雁湖板块和桃花镇工业园区交界处，近两年新近成交的高新区和桃花镇拍卖 地块中居住用地或商业居住用地共6宗，总计755.67亩。而本项目隶属高新区北雁湖板块的“泛工业园 区”由于近期并无土地出让，市场可参照性不足，建议与新华刚拿的肥西地块做起拍价格参考。
截止至2016年4月，高新区连续11个月呈现供小于 求局面，基本为全力去化前期库存；
截止至2016年4月，随着区域内大面积改善型物业
的集中入市，成为九区库存最高的区域； 截止至2016年4月，高新区以110㎡以上面积段改善
型房源为主，低面积高单价公寓产品为补充。
住宅市场
供求分析
从2016年一季度合肥三县的供销去化情况中可以看到，肥西县较之2015年一季度期间出现了 上涨的现象，而且新增量同比有五成左右的上涨，超过了市区住宅的新增量。
2016年一季度合肥市区及三县供求情况一览表
住宅市场
量价实现
同片区内以保利梧桐语为代表，目前暂无房源可售，市场实现均价约7500元/㎡左右，而与本项目临近的桃 花工业园板块内，以鼎元公馆为代表，主打高层刚需产品，市场实收均价约9100元/㎡，溢价点为精装修
附加值。
北雁湖板块
保利梧桐语“住宅售罄（高层 7500 元/㎡），在售80-200㎡商铺，预计 单价10000元/㎡ 百商悦澜山：高层售罄（8100元/ ㎡），在售别墅，均价15000元/㎡
比，板块内刚需占据主流，并且具备较好的市场认可度。
项目 指标 供应 成交 供应 成交 50㎡以下 0 0 0 0 50-70㎡ 28.8% 100% 0 0 70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-200㎡ 200㎡以上 43.6% 100% 56.37% 92% 28.6% 100% 43.6% 90% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
交通
周边配套 片区环境 用地性质 地块规模
玉兰大道、杭埠路、长安路，通达性较好，昭示性较弱
柏堰商场、62中、桃花初中、长安小学等 “脏、乱、差”，刚需需求旺盛 纯住宅 小规模 中等容积率 地块尚未平整，地块呈不规则状、昭示性与进入性较差，无利用 的自然资源。
内部属性
用地基础指标 地块现状
地块属性关键词：“泛工业园区”/配套不足/小规模/中等容积率居住类地块。
重要客 户群 游离客 户群
肥西县客户； 占比约30%； 20-30岁首次置业群体，看重价格以及区域升值潜力； 来自周边县市以及外地的客户，如六安、巢湖等地；
约20%，以刚需性质为主；
价格成为主要影响因素，新合肥人，在合肥刚刚工 作不久的年轻置业群体。
泛工业园区
现状特征
特征一：资源不足
内在驱动因素：玉兰大道、地铁4号线。
保利梧桐语（售罄）
百商悦澜山 淮矿馥邦天下
本案
鼎元公馆
禹洲天玺 绿地海德公馆
文一名门绿洲
信地华地城
泛工业园区
在售项目
板块内在售产品以刚需为主，市场接受度较好，在售楼盘基本售罄，后续供应不足。
项目名称 建筑面积 （万方）
20万方
建筑类型
高层 公寓 商业
在售情况
在售商铺 住宅售罄
南岗科技园板块
蜀山产业园板块
划分板块：
蜀西湖板块 生态休闲区板块 植物园板块 北雁湖板块 高新产业园板块 蜀山产业园板块 南岗科技园板块 蜀西湖板块 北雁湖板块 高新产业园板块
泛工业园区
桃花工业园板块
本地块地处高新区北雁湖板块与肥西县桃花工业园板块交界处，称“泛工业园区”。板块内 近期无新近在售的楼盘，此次研究主要以高新区的梧桐语项目及肥西县的鼎元公馆项目为主。
拍卖
肥西 桃花镇九龙路与方兴大道 [2015]1 交口东北侧 6号
64.9亩
居住
570万/亩
新华
住宅市场
供求分析
高新区自2016年始，伴随蓝光、文一、祥源的前后进驻，区域内大面积改善物业集中入市，
价格天花板已逐渐形成。而本案所处的“泛工业区”近期并无在售楼盘，以保利梧桐语为代表的 刚需盘自2015年后基本售罄，片区内刚需需求仍旧旺盛。
主力面积（㎡）
销售均价（元 /㎡） 商铺10000元 /㎡ 高层7500元/ ㎡ 精装9100
首开时间
住宅后续供应（万 方）
无
保利梧桐语
80-200㎡
2014年10月
鼎元公馆 合计
36万方 56万方
高层
预计6月加推
80-96㎡ ——
2014年3月
2万方 2万方
泛工业园区
产品分析
以70-90㎡的户型为供应和成交主力，通过保利梧桐语和鼎元公馆项目的产品配
大蜀山森 林公园
大型商圈/商 业集中区 教育 医疗 景观
柏堰商圈 合肥六十二中、放飞鸟江南幼儿园、 桃花初中、肥西县桃花中心学校 周边基本无大型医院 柏堰湖水库、大蜀山森林公园
柏堰湖水库
1
本案
2 柏堰商圈
3 4
商圈/商业集中区 教育 医疗
景观
地块属性界定
地块属性 因素 地段 外部属性 概述 属于高新区的 “泛工业园区”
保利梧桐语
鼎元公馆
鼎元公馆户型图
鼎元公馆户型图
保利梧桐语户型图
泛工业园区
客群分析
板块内由蜀山、高新区地缘性客户及肥西县客户构成，刚需仍占据主流，随着大环境 价格普涨对刚需客户的挤压，片区的价值将逐步体现。
蜀山、高新区地缘性客户；
核心客户群
占比约50%；
首次置业，经济实力一般，无法承受其他区域高价；
出让 方式 拍卖 地块 编号 NE1-3
土地坐落
高新区石莲北路与磨子潭 路交口东南角 高新区长宁大道与彩虹路 交口东北角 高新区方兴大道与云飞路 交口东南角
面积
规划用途
容积率
商业≤1.5 居住≤2.5
成交单价
成交总价
48273.16 万元 195253.5 万元 20669.25 万元 296964万 元
片区库存告急，稀缺性 会导致板块价值进一步 提升
区域竞品
保利梧桐语（住宅售罄）
项目名称：保利梧桐语 楼盘地址 开发商 占地面积 总建筑面积（万方） 拿地单价/楼面价 容积率 销售价格 物业形态 玉兰大道与丰乐河路交汇处 合肥保利地产 73.03亩 20万㎡ 220万/亩；1100元/平米 3.0 7200元/㎡ 高层（33层）、公寓（18层）
长安路
本体分析
地块四至
项目所处杭埠路及周边玉兰大道沿街展示较好，玉兰大道伴有少量银行及生活超市，长安路显“脏、
乱、差”，项目东南角为格力集团工厂厂房，居住氛围一般。
地块四至：地处杭埠路以南，
玉兰大道以东。 东侧：厂房员工宿舍，同时配有部分 沿街商业。 南侧：合肥六十二中和元贞电力 厂房。 西侧：车城小区、紫兰苑小区及小区 配套幼儿园和商业 北侧：格力集团工厂厂房。
高新产业园板块
御景城：暂无可售房源，封盘，高 层8200元/㎡ 淮矿馥邦天下：公寓认筹中，预计 1.2万元/㎡，高层售罄（80008500元/㎡）
桃花工业园板块
鼎元公馆：精装高层 9100元/㎡
住宅市场
板块划分
生态休闲区板块
植物园板块
划分标准：依托不同的价值资
源、内在驱动力、产品特征、客群特 征等；
长安路
本体分析
地块现状分析
地块现状分析：地块无拆迁工程，净地出让，已完成七通基础设施工程，地块暂未平整；距离
北雁湖水库较近。 。
本体分析
交通配套
项目处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，并且临近地铁4号线，项目周边主干道聚集，区域交通通
达性较好。
交通：项目临近城市主干玉兰大道和城市次
干道杭埠路，南侧为城市次干道长安路，交 通通达性较好。 轨道交通：本案距离规划中地铁四号线玉兰 大道站直线距离约1.3公里，轨道交通较为便 利。 公共交通：现阶段本案仅地块西侧有公共交
本案
地铁4号线 （规划中）
234路 公交车
653路 公交车
通，通过线路有公交653路公交车，通往大蜀 山和十里庙商圈。234路公交车通往大蜀山和 经开区，贯穿泛经开商圈。
本体分析
生活配套
项目南侧紧邻柏堰商圈，但商圈等级较低，氛围“脏乱差”；位于长安路的六十二中师资力
量一般，紧邻长安路的桃花初中为肥西产权。
地块属性界定：高新北雁湖“泛工业园区”小规模住宅项目。
地块分析总结
地块限制条件： 距离合肥桃花工业园较近，区域以刚需住宅为主； 地块周边昭示性差，居住氛围不足，长安路略显脏、乱、差，价格突破存在一 定的价格壁垒； 地块可塑造性： 本地块指标限制条件等因素较为优越，产品打造空间较大； 板块内刚需住宅空缺，市场供应量紧缺。
地块开发的溢价率。
1
本体分析
本体分析
地块指标分析
地块基本经济指标：
地块编号：BB-5-1 土地性质：居住 占地面积：63.65亩 容积率：1<R≤2.2 建筑密度：不大于22% 绿化率：不小于40%
地块昭示性与进入性：
地块昭示性不足，容积率
2.2，小规模纯居住类型，
杭埠路为唯一入口。
开盘时间
户型面积
2013.11月份
75-110㎡（高层）；36-58㎡（公寓）
项目推案及去化情况
交通图
外立面效果图
近期情况
高层、公寓已全部售罄，即将交房。剩余20-30套沿街商铺， 80-200㎡，预计均价1万多/㎡。 保利梧桐语是保利地产在合肥首个花语系产品；侨居大蜀 山脚下，享受区域内“一山两湖”优质生态资源；内部生活配 套完善，距离政务新区5分钟车程，尽享受政务区配套；
楼面价
住宅4056元/平 商业6760元/平
竞得人
71.41亩
商业居住
676万/亩
中国铁建
拍卖
KF5
229.71亩
居住
1.0＜R≤2.3
850万/亩
5543.5元/平
蓝光地产
拍卖 拍卖 拍卖
KP3-3
32.55亩 262.8亩 94.3亩
商业居住 居住 商业居住
≤1.6 ＞1，≤2.3 商业≤4.0 居住≤2.5 1.0＜居住 ≤2.0