三亚市房地产市场形势分析座谈会(1)
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三亚市房地产企业座谈会
三亚市房地产业协会 2018.3.23
1. 全国两会政府工作报告
● 房产税：稳妥推进立法，制度建设 ，顶层设计 ● 住房保障：棚改、公租房（新就业 无房职工、外来务工人员） ● 房地产调控：“房住不炒”、差别 化、建立长效机制 ● 居民自住购房需求：租购并举（住 房租赁市场、共有产权房）
1.1 全国两会王蒙徽部长
● 坚持调控目标不动摇，力度不放 松，保持政策的连续性、稳定性
● 加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的制度，包括发展住房 租赁市场、共有产权住房等
● 建立完善差异化的调控政策体系
● 建立完善房地产的统计和市场监测 预警机制
● 大力加强对房地产市场的监管，特 别是严厉打击企业和中介违法违规行 为
● 调控：抓好房地产市场调控和监管 、整治，坚决打击房地产投机炒作， 规范市场秩序，严禁在农村变相搞房 地产开发，严禁城市居民到农村购买 宅基地建房。
● 转型：严控普通商品住宅、普通度 假酒店供地，结合棚改发展城市综合 体，发展金融、商务、商业等地产， 调整产品结构，逐步降低对房地产业 的依赖。
阿东：“我们绝不以牺牲生态为代价，换取经济利益增长， 三亚市绝不当房地产的加工厂”
4. 2012—2017 三亚市商品房批准预售情况
5. 2012—2017 三亚商品房销售情况
6. 2012—2017三亚岛外购房人群走势
7. 2018年1~2月 三亚房地产市场运行情况
2018年1~2月，我市商品房批准预售量同比减少，商品 住房的预售比例小幅下降。我市新办理商品房预售许可累计 10宗，较去年同期减少4宗；批准预售面积共计21.73万平方 米，同比减少37.59%，其中商品住房17.02万平方米，同比 减少32.02%，商品住房占商品房批准预售套数的比例从去年 同期的71.91%小幅增至78.32%
8. 2018年1~2月 三亚房地产市场运行情况
2018年1~2月，我市新建商品房销售网签量和销售均价同比 齐降。新建商品房当月累计网签套数同比减少72.07%；累计网签 面积同比减少69.20%；累计网签金额同比减少74.11%。
截至2018年2月底，我市商品房库存189.71万平方米，其中商 品住房110.08万平方米，商品房去库存面积6.94万平方米；商品住 房去化周期约6个月（按最近24个月月均销售面积计算），较截至 上月统计的去化周期数缩短1个月。
11.在土地出让环节优化房地产租售结构
市国土部门已与市政府对源自文库，研究商品住宅用地出让前 与市发改、住建等部门对拟出让商品住宅用地方案进行集体 审议，结合房地产市场各类型产品的差异化需求，明确拟出 让住宅用地的拟建套型、租售比例，保障性住房配建比例、 基础设施配套及具体规划指标等情况。
3. 延长购买住房限制转让的年限
将本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，非本省户 籍居民家庭新购买的住房，企事业单位、社会组织等法人单 位新购买的住房，限制转让的年限统一提高到5年后方可转让 。
4. 提高商品房预售条件
新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配 式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外 ，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在 建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房 销售。
2.2 海南省两会政府工作报告
● 开发管控：减少投资比重，“两个暂停”，优化结构布局节奏 ● 建设管控：完善公建配套，大力推动装配式建筑 ● 土地供应：闲置土地处置，完成停缓建房地产项目处置，遏制 土地投机炒作，防止高地价推涨房价 ● 金融管控：促进形成金融和房地产良性循环
3. 三亚市两会政府工作报告
2.1 海南省两会政府工作报告
● 保障：居民保障性需求政府 保障（完善住房保障和供应体 系）
● 调节：改善性需求由市场来 调节（本地 VS 外地）
● 限制：投资性需求靠制度来 限制（保持调控政策连续性、 稳定性） 沈晓明：“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心 减少经济对房地产的依赖，房地产作为海南支柱产业不可持续”
5. 加强房地产市场监管
今年3月以来，市住建局在全市范围内开展房地产市场专 项整治，截至2017年10月7日，专项整治工作人员共检查房 地产项目和中介机构共105家，并对不符合要求的企业现场要 求立即整改，并下发整改通知35份。
6.停建100平方米以下小户型住宅
在全市范围内停建100平方米以下小户型商品住宅。但不包 括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产 权住宅。已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原 建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。
9.编制年度商品住宅供应计划
市国土部门根据商品住宅用地的需求情况，合理编制了拟 供应商品住宅用地供应计划（含用地宗数、面积及时序等信 息），现已将该计划上报给省国土厅和省住建厅审核，并严 格按照核准后的计划供应商品住宅用地。
10. 防止土地出让环节出现“地王”
市国土部门已兼顾考虑我市房地产市场价格及土地市场价 格的变化情况，充分结合省土地估价师协会公布的地价指数 ，使地价评估结果既能真实反映市场波动又可控制在合理区 间，防止出现新“地王”。
9. 2017年以来三亚市房地产调控措施汇总
1. 提高缴纳社保的年限 根据住建部要求将在三亚市中心主城区购买住房需要缴
纳社保的年限从1年提升到2年。
2. 提高二套房首付比例 执行差别化的住房信贷政策，明确购买第二套住房的家
庭，其首付比例不得低于50%；暂停向购买第三套及以上住 房的家庭发放商业性个人住房贷款。
7. 严禁以各种名义变相开发商品住宅
严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡 村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品 住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式 酒店的名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建 审批。
8.严格执行商品房价格备案管理
2018年1月31日市住建和发改部门联合发文要求所有在售 项目将未售房源价格报市发改委（市物价局）重新备案，备 案价格不得超过同项目或周边项目2017年2月份当时实施调 控时的网签均价和单套最高价，否则市住建局将关闭其网签 备案，并收回商品房预售许可证。
三亚市房地产业协会 2018.3.23
1. 全国两会政府工作报告
● 房产税：稳妥推进立法，制度建设 ，顶层设计 ● 住房保障：棚改、公租房（新就业 无房职工、外来务工人员） ● 房地产调控：“房住不炒”、差别 化、建立长效机制 ● 居民自住购房需求：租购并举（住 房租赁市场、共有产权房）
1.1 全国两会王蒙徽部长
● 坚持调控目标不动摇，力度不放 松，保持政策的连续性、稳定性
● 加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的制度，包括发展住房 租赁市场、共有产权住房等
● 建立完善差异化的调控政策体系
● 建立完善房地产的统计和市场监测 预警机制
● 大力加强对房地产市场的监管，特 别是严厉打击企业和中介违法违规行 为
● 调控：抓好房地产市场调控和监管 、整治，坚决打击房地产投机炒作， 规范市场秩序，严禁在农村变相搞房 地产开发，严禁城市居民到农村购买 宅基地建房。
● 转型：严控普通商品住宅、普通度 假酒店供地，结合棚改发展城市综合 体，发展金融、商务、商业等地产， 调整产品结构，逐步降低对房地产业 的依赖。
阿东：“我们绝不以牺牲生态为代价，换取经济利益增长， 三亚市绝不当房地产的加工厂”
4. 2012—2017 三亚市商品房批准预售情况
5. 2012—2017 三亚商品房销售情况
6. 2012—2017三亚岛外购房人群走势
7. 2018年1~2月 三亚房地产市场运行情况
2018年1~2月，我市商品房批准预售量同比减少，商品 住房的预售比例小幅下降。我市新办理商品房预售许可累计 10宗，较去年同期减少4宗；批准预售面积共计21.73万平方 米，同比减少37.59%，其中商品住房17.02万平方米，同比 减少32.02%，商品住房占商品房批准预售套数的比例从去年 同期的71.91%小幅增至78.32%
8. 2018年1~2月 三亚房地产市场运行情况
2018年1~2月，我市新建商品房销售网签量和销售均价同比 齐降。新建商品房当月累计网签套数同比减少72.07%；累计网签 面积同比减少69.20%；累计网签金额同比减少74.11%。
截至2018年2月底，我市商品房库存189.71万平方米，其中商 品住房110.08万平方米，商品房去库存面积6.94万平方米；商品住 房去化周期约6个月（按最近24个月月均销售面积计算），较截至 上月统计的去化周期数缩短1个月。
11.在土地出让环节优化房地产租售结构
市国土部门已与市政府对源自文库，研究商品住宅用地出让前 与市发改、住建等部门对拟出让商品住宅用地方案进行集体 审议，结合房地产市场各类型产品的差异化需求，明确拟出 让住宅用地的拟建套型、租售比例，保障性住房配建比例、 基础设施配套及具体规划指标等情况。
3. 延长购买住房限制转让的年限
将本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，非本省户 籍居民家庭新购买的住房，企事业单位、社会组织等法人单 位新购买的住房，限制转让的年限统一提高到5年后方可转让 。
4. 提高商品房预售条件
新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配 式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外 ，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在 建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房 销售。
2.2 海南省两会政府工作报告
● 开发管控：减少投资比重，“两个暂停”，优化结构布局节奏 ● 建设管控：完善公建配套，大力推动装配式建筑 ● 土地供应：闲置土地处置，完成停缓建房地产项目处置，遏制 土地投机炒作，防止高地价推涨房价 ● 金融管控：促进形成金融和房地产良性循环
3. 三亚市两会政府工作报告
2.1 海南省两会政府工作报告
● 保障：居民保障性需求政府 保障（完善住房保障和供应体 系）
● 调节：改善性需求由市场来 调节（本地 VS 外地）
● 限制：投资性需求靠制度来 限制（保持调控政策连续性、 稳定性） 沈晓明：“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心 减少经济对房地产的依赖，房地产作为海南支柱产业不可持续”
5. 加强房地产市场监管
今年3月以来，市住建局在全市范围内开展房地产市场专 项整治，截至2017年10月7日，专项整治工作人员共检查房 地产项目和中介机构共105家，并对不符合要求的企业现场要 求立即整改，并下发整改通知35份。
6.停建100平方米以下小户型住宅
在全市范围内停建100平方米以下小户型商品住宅。但不包 括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产 权住宅。已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原 建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。
9.编制年度商品住宅供应计划
市国土部门根据商品住宅用地的需求情况，合理编制了拟 供应商品住宅用地供应计划（含用地宗数、面积及时序等信 息），现已将该计划上报给省国土厅和省住建厅审核，并严 格按照核准后的计划供应商品住宅用地。
10. 防止土地出让环节出现“地王”
市国土部门已兼顾考虑我市房地产市场价格及土地市场价 格的变化情况，充分结合省土地估价师协会公布的地价指数 ，使地价评估结果既能真实反映市场波动又可控制在合理区 间，防止出现新“地王”。
9. 2017年以来三亚市房地产调控措施汇总
1. 提高缴纳社保的年限 根据住建部要求将在三亚市中心主城区购买住房需要缴
纳社保的年限从1年提升到2年。
2. 提高二套房首付比例 执行差别化的住房信贷政策，明确购买第二套住房的家
庭，其首付比例不得低于50%；暂停向购买第三套及以上住 房的家庭发放商业性个人住房贷款。
7. 严禁以各种名义变相开发商品住宅
严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡 村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品 住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式 酒店的名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建 审批。
8.严格执行商品房价格备案管理
2018年1月31日市住建和发改部门联合发文要求所有在售 项目将未售房源价格报市发改委（市物价局）重新备案，备 案价格不得超过同项目或周边项目2017年2月份当时实施调 控时的网签均价和单套最高价，否则市住建局将关闭其网签 备案，并收回商品房预售许可证。