三亚房地产供需分析

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44.51
45.5 51.36
40 28.12
20
11.2
18.86
0
53.4
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007(1~7月)
本报告是严格保密的。
2
房地产市场供给预测
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
未来10年三亚主要商品房供应分析:大规模综合住 宅开发主要集中在主城区和新开发度假区
区域 主城区
大东海 亚龙湾 海棠湾 坎秧湾 红塘湾
阳光海岸 三亚湾新城 鹿回头半岛
规模 3.6km2 6.7km2 2.98km2
凤凰岛 山水国际 凤凰水城
0.3km2 1.57km2 2.1km2
51.62km2 2.58km2
开发时间 预计2007年全面开发
2006年6月正式开工,预计在2008年 完工 2006年开工,计划2011年建设完成 2006年起,开发至2012年左右 2006年开工
2009 3.5% 0.9% 49% 22.5%
三亚房地产市场供需分析
本报告是严格保密的。
房地产市场供给
三亚房地产供给自2002年起开始放量,年均给量约为 70万平米,预计2007年供应量接近百万
单位:万平方米
180
160
开工面积
批准预售面积 140
162.27 150.81
155
120
100
87.43
80
59.21
76.27 62.17
71
60
60.0%
60
47.1%
38.4% 50.7
52.6
40.0%
50
34.1%
40
30
20 12.4
10
0 2000年
21.1 2001年
29.2 2002年
2003年
2004年
20.0%
0.0%
-20.0%
-29.5%
2005年
-40.0% 2006年 2007(上半年)
本报告是严格保密的。
5
游客置业需求预测
36 38 41
20
10
0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
总人口增长率 自然人口增长率 城镇化水平 本地购买量占本地可 能置业数
2006 1.2% 0.87% 37.4% 21%
2007 2.5% 0.9% 43% 21.5%
2008 3% 0.9% 46% 22%
0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
测算假设
置业游客占休闲度假 游客比
2007 1%
2008 1.1%
2009 1.2%
2010 1.3%
2011 1.4%
2012 1.5%
2013 1.6%
2014 1.7%
2015 1.8%
2016 1.9%
-估计未来10年内,置业比将从目前的1%增长到 2%,然后维持在2%的水平(保守取成熟度假区 置业比低值)
-07年休闲度假型国内游客增长率取保守值13%
三亚面向游客的住宅需求(万平米)
450
405
400
342
350
287
300
241
250
201
200
168 115 139
150 77 94
100
50
居住项目建设 基本为高层和小高层公寓,规划占地330亩 为三亚湾仅可开发的二线用地 独立别墅占地1725亩;联排别墅360亩
产权式公寓,建面共9万平米 未来供应量87.81万M2 主要为多层集合式住宅和公寓,占地大于2250亩 --(01年起楼盘开发,目前已全部开发完毕)
目前处于启动阶段
处于一级开发阶段;2011年进入全 面开发
-估计未来10年内,自然增长人口和城镇化新增人口中只 有5%左右可以承担商品房;改善居住需求比例保持在5%
-产业人口置业可能性最大,取50%;随着产业园区和机 场建设的发展,在2010年后有效置业新增产业人口数将进 一步加大
三亚面向本地居民的住宅需求(万平米)
50
40 30
20
21
24
26
29
31
33
二期为中高档别墅度假区,目前有部分在售
2010年以高档酒店建设为主;居住用地规划 13545亩
城市发展备用地;一级开发阶段
--(只允许顶级度假设施的建设) 用地控制为1800亩;高端住宅规划
红塘湾 长5.5公里
三亚湾 长20多里 阳光海岸
本报告是严格保密的。
大东海 长约2公里
坎秧湾和太阳湾
亚龙湾 长约7.5km
产权式公寓,建面共9万平米
凤凰岛
山水国际 凤凰水城
多层、小高层、别墅 ,建面共81.87万㎡ 多层集合式住宅和公寓,占地大于2250亩
高端别墅,总建面15万平米
亚龙湾 海棠湾
2010年之前以酒店建 设为主,大规模住宅 开发在2010年之后
居住物业占地13万亩
红塘湾 三亚湾新城
目前处于一级开发,沿一 线酒店度假物业先行,居
海棠湾 长19公里
3
未来供应分析:前期供应以城区居住物业为主,后期随着新 兴度假区的启动成型,度假区居住物业逐渐入市并成为主体
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
阳光海岸
高层和小高层公寓,规划占地330亩
独立别墅占地1725亩;联排别墅360亩 鹿回头半岛
2017 2%
本报告是严格保密的。
6
本地置业需求预测
估计未来十年三亚本地常住人口有效置业总需 求量为300万M2
测算说明:
-三亚本地常住置业人口包括四部分:自然增长人口、城 镇化新增城镇人口、新增产业人口、改善居住人口
-大旅游产业、产业园区、机场建设、教育产业的发展, 将进一步聚集产业人口,促进常住人口的高速增长;历史 增长率为1.2%,未来10年的增长率预估为3%-5%,最高 值取5%
根据游客量与外地客户置业量之间的关系估算未来10 年三亚商品房外销需求量:约2070万M2,年均供给量 达200万平方米
测算说明:
-06年三亚游客量为454.88万,其中国内客户占 91.5%,为416.2万;国内休闲度假型客户占47%, 约195.62万
-06年三亚外销房地产量为6650套,约60万建面; 以一户3人计,置业外地客户约为1.965万人,计 算得06年置业客户占休闲度假游客的比例为1%
住物业后开发
336万㎡,小高层、别墅
高端别墅规划1800亩
本报告是严格保密的。
资料来源:世联市场调查统计
4
房地产市场需求
三亚房地产需求自2003年起放量增长,03~06年年均需 求量约为70万平方米,预计07年成交面积将超过百万
80
成交面积
增长率
70.2%
70
73.6% 74.6
70.55
80.0% 65.72
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