深圳市城市更新政策分享培训课件

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深圳城市更新旧改操作流程全套版PPT47页

《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划

城市更新专题分享最新优质PPT课件

? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区布心片区中兴路片区银湖片区水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区泥岗片区新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题
国有土地城市规划建设区合法用地
集体土地城市规划建设区外非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前）各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号

1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt

一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威丨创新丨精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改造需求，深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威丨创新丨精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威丨创新丨精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。

城市更新-拆迁补偿安置专题PPT课件

2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回
迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料
向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
——————————————————————————
起步阶段（1980-1990）
• 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。

城市更新专题培训ppt课件

（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价：国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积率
分类补缴项目
基准地价市场价格（元/㎡）
最大补缴金额（元）
扣减地价金额（元）
应补缴地价金额（元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目比例 x基准地价占地1.5倍免缴地价，超过部分按基准地价补缴
住宅
老屋村用地
二、旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。举例（假设容积率是5.0）：老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价项目用途用地面积规划容积率分类补缴项目基准地价市场价格（元/㎡）最大补缴金额（元）扣减地价金额（元）应补缴地价金额（元）
5.0 工业工业用地 A1
配套商业
a%
基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项目比例 X基准地价合法建筑面积最大补缴金额-扣减地价金额

解读深圳市城市更新单元规划PPT课件

1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内
容 5.城市更新规划特点与难点
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
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城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
第6页/共83页
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要方式
对应城市发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年代初 -90 年代初）
自发零星式改造
城市萌芽期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善居民生产和生活条件的改善经济和社会的可持续发展
就业率的增加教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
第16页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第11页/共83页
城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程1504整理83971341—培训课件

《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
Part 2 城市更新基本概念
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
名称《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的

制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座

1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容：一方面是对客观存在旳实体旳改造；另一方面是多种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等旳改造与延续，涉及邻里旳社会网络构造、心理定势、情感依恋等软件旳延续与更新。
仓储功能旳弱化：伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，

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2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合工改商工改居工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
6
7
2
5
0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
250
200
150
100
50
0 其他工改商改居改村改
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
居住面积
商办面积
产业面积
公配面积
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图
本文档所提供城的信市息更仅新供参历考年之用实，施不趋能作势为：科学实依施据，率请稳勿步模仿提；升如有！不开当发之处实，施请联以系民网企站或为本主人删！除。
250
70%
200
60%
50%
150
40%
100
30%
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
2,00 0
1,50 0
1,00 0
500
-
201
其他 0
工改 73.
9 商改
572.
1 居改 2 村改
14312.. 1
1,121.1
80 70
201
201
201
201
201
201
201
1-
2-
3-
46.5
51.0
6-
7-
236.
262.
147.
139.
374.
226.
126.
28.3
711.
55.5
29.6
27.4
014.
86.4
-
126.
-
-
-
16.6
1.3
30.
2554.
225.
206.
319.
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
2017 8 3 4 15
201 8448. 07.3 16. 3843. 9
2018 13 6 3 42
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图
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100 90
50%
40%
30% 31% 34% 37%
30%
21% 25%
18% 20% 12% 14%
10%
0% 2010
计划实施率（%） 12%
规划实施率（%） 37%
2011 14%
38%
2012 18%
43%
2013 21%
49%
2014 25%
52%
2015 30%
58%
80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他
工改
商改居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
20%
50
10%
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0%
计划数量（个） 215 42
60
48
50
77
96
51 107
规划数量（个） 67
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司
22 %
民企+政府 1.34%
股份公司+政府 0.80%
国企+政府 0.27%
民企+股份公司 0.80%
70% 60% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
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启动期
◼城市更新办法 ◼城市更新办法实施细则 ◼1+6……
2009-2013
2013-2016
发展期
◼完善操作性政策法规 ◼违建处理试点办法 ◼暂行措施……
变革期
◼强区放权 ◼十三五规划 ◼831集资新政……
2016至今
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Chapter
0 1
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250
2,500
移交率（%） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29%
深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图

0
工改综合工改商工改居工改工
2010 5 5 6 6
2011 6 0 3 3
2012 5 2 1 7
2013 7 2 1 8
2014 6 1 2 9