XX斯项目营销执行报告
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第三极
如何在香蜜湖一号/水 榭花都中独树一帜？
香蜜山
万地 国际公馆
联泰
熙园
我们如何加入一线豪宅 的竞争圈?
香榭里 东海
水榭 花都
第二极
第一极
项目面临的问题2：营销推广如何聚人气
1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应 如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从 而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖 岗山项目等将陆续入市
区域利好： 南坪快速干道、玉龙路等交通路网的改造
二、市场概况与竞争
1、市场概况 2、未来竞争 3、竞争比较
深圳高档别墅分布特点
尖岗山
蛇口别墅区
观澜高 尔夫
第五园
万科城 振业城
中信高 尔夫
星河丹堤 银湖别墅区 仙湖山庄
城市山谷 纯华水侨岸城沙河别墅区
瑞河椰纳
香蜜湖一号
东海岸盐田沙华三别侨洲墅城田区
销售节点 春春交交会会 外展场咨询 内部认购
秋交会 开盘
销售节奏 安排
导入期
内部认购期 公开发售期
春交会
持续销售期 尾盘期
营销策略 重点
广告牌+“世界500强” 居住地发布会+网络 营销+春交会，提前 渗透，迅速建立知 名度
各营销通路共 媒体集中运 同出击，巩固 用，营造热 市场形象，社 销势态；突 团营销和现场 出卖点促销 准备是本阶段 信息，现场 的工作重点 充分展示。
（总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端）
•社区规划
➢后山私家公园； ➢建筑布局高差叠落，层次感强 ➢大面积活水湖景 ➢沿湖栈道 ➢10000平米大型双会所
•超高绿化率 •综合容积率低 •建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度） •外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美） •沿入口处大型风情商业走廊，直接山景
5 规模布局合理，尺度空间合理 6 原始生态完美，景观自然天成
结论： 优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势； 劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品线长；面积大，总价高。
项项目目面面临临的的问问题题11：：片片区区的的认知认性知（性价（格惯价性格）惯性）
片区价格惯性 区域形象干扰
如何打破片区内由南向北递减/由东向 西递减的价格惯性？
居于山。隐于宅。乐于天下。 重于整。贵于细。享于成就。
——圣·莫丽斯项目营销执行报告
目标
叫座 叫好
树立片区价格标杆 良好的销售速度 在项目的推广中造就非凡的影响力 项目品牌的打造到公司品牌
营销阶段安排
工程进度
±0.0
售楼处/会所开放
TOHO样板 主体封顶 多层样板房 房
园林完工 入伙
05年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月06年2月 4-6月 6月后
项目位置
地铁11号线 新区大道 地铁4号线
位于深圳二线拓展区南端，
塘朗山脚下，牛咀水库西南
侧，自然资源良好；与新兴
豪宅区香蜜湖直线距离4.5
福
公里，4分钟车程。
龙
项目未来交通道路四通八
达，进入性良好。
路
玉 龙 路
南坪快速
地块价值分布
对自然资源的占有程度决定价值的高低
• 地形：深处山谷，三面 环山，坡地叠落。
事件营销
• 名车效应 名车捆绑销售 -----身份象征，购Βιβλιοθήκη Baidu7折买奔驰
事件营销
• 名牌效应 活动冠名 ------与世界之窗联动，举办圣 莫丽斯瑞士长号表演冠名活动
报告核心内容
一、产品分析 二、市场概况与竞争 三、策略推导及分解
——市场背景与竞争层面 ——项目在市场中的解读
——SWOT战略形成与销售组织
一期户型统计：
户型类型 独立别墅 townhouse
叠拼洋房 小高层
户型编号 面积区间（m2）
A06
1135
A29
636
A30
840
A31
846
A32
635
H
314～360
K
271～278
M
388
J
358～389
L
325～369
N
500
A
239～276
B
233～253
C
269～297
D
285～290
天琴湾
17英里
在售项目 未售项目
区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片 状集中分布，其它区域则零星分布
深圳别墅市场总结（1）
➢ 建筑风格：目前市场以北美、意大利、法国等欧陆风格
宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作 价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米
B）竞争对手智能化的可能性考虑 －－星河丹堤 －－香蜜湖一号 －－万科第五园
目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智 能化设施进一步跟进。
事件营销
名人效应 李连杰、利智夫妇同亮相 大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续） 张艺谋为项目拍摄宣传片 杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢
E
239～256
F
272～314
G
269～310
U&V
166～206
套数
1 1 1 1 1 45 47 6 61 57 2 32 32 56 66 8 12 16 60
小计 5
218
222 60
505
项目六大价值点
1 三面群山围合，自成世外桃源 2 地形高差较大，布局立体感强 3 低密度建筑，资源占有最大 4 大面积湖水，自由泛舟游乐
媒体广告逐渐减 少，以现场氛围 营造为主导，以
加大促销 力度、老 客户营销
事件营销及老客
户营销做为重点
【圣·莫丽斯】项目增值服务建议
A）社区智能化设施增值 B）国际化学校入驻增值 C）品牌商家招商引进增值 D）国际管家服务增值 E）开展风情活动增值 F）住户专车等生活配套服务增值
A）智能化极致之参考楼盘 －－百仕达·红树西岸
经济指标
项目总指标：
总用地面积
276,165.2平方 米
总建筑面积 331,398平方米
其 住宅
313,808平方米
中 商业设施 5000平方米
幼儿园 3200平方米
建筑容积率 1.2
建筑覆盖率 25.8%
总户数
1427户
总人数
4998人
绿化率
42%
停车位
2,565个
项目具有一定的规模优势，
据市场反映户均面积偏大
• 高差：地块内高差达10 米，为坡地建筑，具有 独立的私家登山径。
• 植被：原始生态保留的 十分完好。
• 水体：利用天然泉眼形 成可循环的湖面。
本项目沿湖面二侧分布， 亲水程度高的地块价值最 高，离水越远价值相对越 低。
次高价值区
最优价值区 高价值区域
低价值区 较低价值区
本体分析
产品特色——
•香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘
如何在香蜜湖一号/水 榭花都中独树一帜？
香蜜山
万地 国际公馆
联泰
熙园
我们如何加入一线豪宅 的竞争圈?
香榭里 东海
水榭 花都
第二极
第一极
项目面临的问题2：营销推广如何聚人气
1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应 如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从 而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖 岗山项目等将陆续入市
区域利好： 南坪快速干道、玉龙路等交通路网的改造
二、市场概况与竞争
1、市场概况 2、未来竞争 3、竞争比较
深圳高档别墅分布特点
尖岗山
蛇口别墅区
观澜高 尔夫
第五园
万科城 振业城
中信高 尔夫
星河丹堤 银湖别墅区 仙湖山庄
城市山谷 纯华水侨岸城沙河别墅区
瑞河椰纳
香蜜湖一号
东海岸盐田沙华三别侨洲墅城田区
销售节点 春春交交会会 外展场咨询 内部认购
秋交会 开盘
销售节奏 安排
导入期
内部认购期 公开发售期
春交会
持续销售期 尾盘期
营销策略 重点
广告牌+“世界500强” 居住地发布会+网络 营销+春交会，提前 渗透，迅速建立知 名度
各营销通路共 媒体集中运 同出击，巩固 用，营造热 市场形象，社 销势态；突 团营销和现场 出卖点促销 准备是本阶段 信息，现场 的工作重点 充分展示。
（总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端）
•社区规划
➢后山私家公园； ➢建筑布局高差叠落，层次感强 ➢大面积活水湖景 ➢沿湖栈道 ➢10000平米大型双会所
•超高绿化率 •综合容积率低 •建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度） •外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美） •沿入口处大型风情商业走廊，直接山景
5 规模布局合理，尺度空间合理 6 原始生态完美，景观自然天成
结论： 优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势； 劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品线长；面积大，总价高。
项项目目面面临临的的问问题题11：：片片区区的的认知认性知（性价（格惯价性格）惯性）
片区价格惯性 区域形象干扰
如何打破片区内由南向北递减/由东向 西递减的价格惯性？
居于山。隐于宅。乐于天下。 重于整。贵于细。享于成就。
——圣·莫丽斯项目营销执行报告
目标
叫座 叫好
树立片区价格标杆 良好的销售速度 在项目的推广中造就非凡的影响力 项目品牌的打造到公司品牌
营销阶段安排
工程进度
±0.0
售楼处/会所开放
TOHO样板 主体封顶 多层样板房 房
园林完工 入伙
05年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月06年2月 4-6月 6月后
项目位置
地铁11号线 新区大道 地铁4号线
位于深圳二线拓展区南端，
塘朗山脚下，牛咀水库西南
侧，自然资源良好；与新兴
豪宅区香蜜湖直线距离4.5
福
公里，4分钟车程。
龙
项目未来交通道路四通八
达，进入性良好。
路
玉 龙 路
南坪快速
地块价值分布
对自然资源的占有程度决定价值的高低
• 地形：深处山谷，三面 环山，坡地叠落。
事件营销
• 名车效应 名车捆绑销售 -----身份象征，购Βιβλιοθήκη Baidu7折买奔驰
事件营销
• 名牌效应 活动冠名 ------与世界之窗联动，举办圣 莫丽斯瑞士长号表演冠名活动
报告核心内容
一、产品分析 二、市场概况与竞争 三、策略推导及分解
——市场背景与竞争层面 ——项目在市场中的解读
——SWOT战略形成与销售组织
一期户型统计：
户型类型 独立别墅 townhouse
叠拼洋房 小高层
户型编号 面积区间（m2）
A06
1135
A29
636
A30
840
A31
846
A32
635
H
314～360
K
271～278
M
388
J
358～389
L
325～369
N
500
A
239～276
B
233～253
C
269～297
D
285～290
天琴湾
17英里
在售项目 未售项目
区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片 状集中分布，其它区域则零星分布
深圳别墅市场总结（1）
➢ 建筑风格：目前市场以北美、意大利、法国等欧陆风格
宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作 价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米
B）竞争对手智能化的可能性考虑 －－星河丹堤 －－香蜜湖一号 －－万科第五园
目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智 能化设施进一步跟进。
事件营销
名人效应 李连杰、利智夫妇同亮相 大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续） 张艺谋为项目拍摄宣传片 杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢
E
239～256
F
272～314
G
269～310
U&V
166～206
套数
1 1 1 1 1 45 47 6 61 57 2 32 32 56 66 8 12 16 60
小计 5
218
222 60
505
项目六大价值点
1 三面群山围合，自成世外桃源 2 地形高差较大，布局立体感强 3 低密度建筑，资源占有最大 4 大面积湖水，自由泛舟游乐
媒体广告逐渐减 少，以现场氛围 营造为主导，以
加大促销 力度、老 客户营销
事件营销及老客
户营销做为重点
【圣·莫丽斯】项目增值服务建议
A）社区智能化设施增值 B）国际化学校入驻增值 C）品牌商家招商引进增值 D）国际管家服务增值 E）开展风情活动增值 F）住户专车等生活配套服务增值
A）智能化极致之参考楼盘 －－百仕达·红树西岸
经济指标
项目总指标：
总用地面积
276,165.2平方 米
总建筑面积 331,398平方米
其 住宅
313,808平方米
中 商业设施 5000平方米
幼儿园 3200平方米
建筑容积率 1.2
建筑覆盖率 25.8%
总户数
1427户
总人数
4998人
绿化率
42%
停车位
2,565个
项目具有一定的规模优势，
据市场反映户均面积偏大
• 高差：地块内高差达10 米，为坡地建筑，具有 独立的私家登山径。
• 植被：原始生态保留的 十分完好。
• 水体：利用天然泉眼形 成可循环的湖面。
本项目沿湖面二侧分布， 亲水程度高的地块价值最 高，离水越远价值相对越 低。
次高价值区
最优价值区 高价值区域
低价值区 较低价值区
本体分析
产品特色——
•香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘