重庆保利爱尚里二期产品规划建议PPT课件
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保利地产世联定价策略 PPT
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户 型，其中124-140㎡的三房两厅为 非组合户型，销售情况较为乐观， 110-128㎡的组合三房两厅由两个 房号组合，销售率较低。
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
本报告是严格保密的。
9
相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀 缺，且面积紧凑
二期一批单位各楼栋户型分布情况
二期一批单位户型配比
竞争对手的供给Байду номын сангаас况
区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具 有一定的户型差异化优势； 竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价 和低首付的价格策略。
保利花园二期定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
目标
解题思路
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
定价的背景
• 定价目标 • 项目价值分析 • VIP客户需求分析
开发商目标沟通
产品主力户型分析－四房
户型分析 87％的高得房率，一梯两户，居住舒适度高； •户型方正、实用、空间紧凑 •大开间、短进深 •动静分区、布局合理、南北通透 •占二期户型16％，仅18套，为二期的明星产品 客户分析 选择三房的VIP客户占22％的比重，客户比较认可 本项目的居住环境及发展前景； 该类客户经济实力较强，比较注重项目的品牌及 服务。 办卡情况 VIP客户中22％的客户选择4房，而本产品仅18套， 需把园林展示做到位，无需太多的促销策略；
重庆某小区二期营销策划推广方案(精品PPT)
我们的B区分三期开发建设，各设有一个入口，其中主入口位于五桂路 右侧、运动休闲广场旁；而两个次入口分别位于二期和三期。工程一 期由4栋点板结合的景观高层组成，户型面积从39㎡－121㎡。
第二十三页，共六十四页。
2)、楼盘名称：金源·华美家园
建筑(jiànzhù)类别： 高层 物业地址： 江北北滨路368号〔金源大道旁〕 开 发 商： 世纪金源集团 均 价：3600元/平方米 开盘时间： 2005-12-23
己向着希望飞翔(fēixiáng)，那是梦
想的归宿。
他们不孤单、他们不迷茫、
他们不是没有梦想，只是他们一直
在为着心中“梦想〞飞翔，年复一
年，日复一日飞翔……
那些指缝中流走的光阴
从喧嚣到宁静
时间的刀锋
割裂了谁的青春
第十六页，共六十四页。
工程名称 建议： (míngchēng) 得力·留鸟生活
得力·留鸟一代
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
0.67% 江津
1.08% 巴南区
35.75%
20.43% 18.01% 11.02% 8.33% 1.08% 1.48% 2.15% 长寿 大渡口区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 渝中区 江北区
被高压电线所困。
临近地块开展滞后。
威胁〔T〕: 2005年底房市出现集中放量，竞争比 较剧烈。
消费者观望情绪较为浓厚。
投资市场出现萎缩
第十四页，共六十四页。
工程 形象筹划营销 (gōngchéng)
经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司筹划中心针对本工程的自身 优势，制定出一套围绕“留鸟精神〞的完整的营销推广方案，以下是对其“留鸟生 活〞的诠释：
第二十三页，共六十四页。
2)、楼盘名称：金源·华美家园
建筑(jiànzhù)类别： 高层 物业地址： 江北北滨路368号〔金源大道旁〕 开 发 商： 世纪金源集团 均 价：3600元/平方米 开盘时间： 2005-12-23
己向着希望飞翔(fēixiáng)，那是梦
想的归宿。
他们不孤单、他们不迷茫、
他们不是没有梦想，只是他们一直
在为着心中“梦想〞飞翔，年复一
年，日复一日飞翔……
那些指缝中流走的光阴
从喧嚣到宁静
时间的刀锋
割裂了谁的青春
第十六页，共六十四页。
工程名称 建议： (míngchēng) 得力·留鸟生活
得力·留鸟一代
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
0.67% 江津
1.08% 巴南区
35.75%
20.43% 18.01% 11.02% 8.33% 1.08% 1.48% 2.15% 长寿 大渡口区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 渝中区 江北区
被高压电线所困。
临近地块开展滞后。
威胁〔T〕: 2005年底房市出现集中放量，竞争比 较剧烈。
消费者观望情绪较为浓厚。
投资市场出现萎缩
第十四页，共六十四页。
工程 形象筹划营销 (gōngchéng)
经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司筹划中心针对本工程的自身 优势，制定出一套围绕“留鸟精神〞的完整的营销推广方案，以下是对其“留鸟生 活〞的诠释：
重庆保利爱尚里推广执行方案
阶段系列表现
推广第二波： 爱的表达，让爱沸腾 通过明片、送花、全城15秒视频，表达你的爱，让这座城市 听见你爱的表白，见证你的爱。
• 周期
3月4日—— 3月30日（共四周）
• 核心目的
3月8日当天集中性全城引爆，让重庆本土受众用一天的时间记住爱，记住 保利爱尚里，爱的风暴席卷全城，让爱沸腾，瞬时成为全城议论的焦点， 好为项目亮相作辅垫。
网络硬广
• 线下推广
1、微博：利用微博进行病毒式传播，同时宣传淘宝官方店铺。 2、微信：在微信新闻里释放活动信息。 3、QQ窗口：跟腾迅合作，3月8日QQ窗口弹出爱的表达日的活动信息。 4、网络新闻：大渝、新浪、新闻话题网络焦点，全城“爱的热议”；配合活 动、媒体等多种通路的全面引爆，主流媒体全面跟进报道，并开辟活动专 栏专版炒作，门户网站网络热议同时跟进，最大限度扩张影响力和声音。 5、短信：采用定位覆盖发布。
爱 不宜迟
如果现在给你个机会， 提笔亲手为谁写下些什么， 你第一时间会想到谁？
无论你心里的那个人是谁， 拿起这张卡片。 写下来，告诉他/她。
保利·爱尚里 杨家坪商圈旁·百万方时尚生活城 一期套内约59-78㎡全能成长院馆 携爱面世
报版
报版效果
名信片
今天，爱 不宜迟
如果你错过了昨天的卡片， 今天，请记得为你的爱的人送一束花—— 拨打爱的热线65201314，浪漫爱使者 全城代你送花给他/她。 3月8日，一场“爱的风暴”即将来袭， 大声说出你的爱，就在今天，全城期待！
3、LED：3月8日在各大商圈的LED高密度滚动播放各种爱表达的视频片段，持续 一周，其中包括保利晶总的表达品牌对城市和业主爱的视频片段，并植入项 目信息。 4、爱的专刊：联合渝报，全城发行，利用新闻热点做一周关于爱的专题报道， 以专刊形势收集爱的表达，记录传递爱的运动进程。 5、电台：增加音乐电台冠名一个月，可提供为爱的人点歌的免费服务。 6、网络硬广：搜房、大渝、新浪网等释放产品和办卡信息。
保利_杭州保利东湾_大平层公寓二期别墅推广策略_79PPT_2009年_同策
7.1 2#开盘
8.1
9.1 14#开盘
10.1
11.1
12.1
2#楼作为保利东湾的两栋王座之一，公开后价格上必定有所突破，通过2#的价格整体提
升楼盘价格,为下半年14#楼的公开建立价格平台；
目前库存别墅由于位置等方面的限制，去化缓慢，大量客户开始等待二期的开盘，实际 上二期别墅的蓄客已经开始，同时，为增加人气，可以考虑与14#楼同时开盘；
PART1
库存去化预估
从目前的去化情况来看，上面提到的滞销户型也在缓慢销售，其中77平米
的小两房户型由于目前标准两房基本售磬，所以估计下一步会实现加速动 销；而60平米左右的小户型中，3#楼新推的由于性价比比较高，也会快 于其他楼栋相同户型，但由于体量较大，需要通过一定的包装去化；而其 余三房户型，通过挤压，也会加速销售； 排屋的库存则主要为沿马路的10#、11#两排沿马路的产品，由于现在没 有房源可选，这也是客户唯一的选择。
PART1
11-107 527万
目前货量分析
11-106 372万 11-105 375万 11-104 373万 11-103 378万 5-102 398万 11-102 382万 3-2-103 487万 10-104 390万 10-101 541万
2-103
1296万
1-102
1162万
西溪里
西溪蝶园
西溪望庄 和家园
PART1
2、同质产品分析
市场综述
西溪板块
主要特点： 1、区位：杭州城区最近的景观别墅区，有国家西溪湿地这一稀缺资源，随着文一、文二路延伸段的建成，区域 越发成熟；
2、产品：走豪宅化路线，个案的项目产品创新比较突出，如留庄的十字户型，和家园的山景大平层
2013年01月15日重庆保利·爱尚里推广执行方案讲解
爱 不 宜 迟。
保利爱尚里，百万方大盘的理念，一个主张，一个倡导式的核心概念。 产品定位：杨家坪商圈旁.百万方时尚生活城
哪里需要去解释什么是爱呢？ 爱无处不在，爱存在于我们生活中的点点滴滴。
也许我们在现实里，疏于思考，习以为常，麻木感知， 忽略甚至丢掉了最重要的东西。
保利爱尚里，倡导爱就在身边，珍惜你所拥有的爱！
3月8日，爱的表达日
• 线上推广
1、电梯轿厢、电台、公交站台、轻轨灯箱、桁架、集中更换全城“爱的表达日” 系列广告，释放送花和邮寄名信片的活动信息。
2、报版：3月7日的活动预告以及3月8日的活动报版，晨报、商报、时报硬广整 版，粘贴有名信片的报版亮相，附爱的热线送花活动信息，并配合新闻宣传。
3、LED：3月8日在各大商圈的LED高密度滚动播放各种爱表达的视频片段，持续 一周，其中包括保利晶总的表达品牌对城市和业主爱的视频片段，并植入项 目信息。
推广战术分解
第一周：2月11日——2月17日 活动预告
• 线上推广
1、电梯轿厢：各大商圈写字楼 2、公交站台：杨家坪商圈周边沿线的公交站台 3、轻轨、地铁灯箱：杨家坪、沙坪坝、大渡口轻轨站内 4、电台：交通广播 5、桁架：利用保利地产品牌资源，在保利其他社区内和其他项目售房部、
植入桁架广告 6、网络硬广：宣传淘宝店铺链接。
兄弟，这么多年了， 还有没有一个能为你打架打到自己什么都看不见的兄弟？
它是你的吗？有人曾经这样待过你吗？你这样待过别人吗？
只要你能提供爱或被爱的证据，无论亲情、友情、爱情， 无论是文字、图片、视频或声音，上传发布至新浪微博， 关注并@保利爱尚里官方微博，并连同@你3位好友， 即有机会获取2013“张惠妹爱的演唱会”门票， 每日20张演唱会入场券火热赠送！
相关主题
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目录 Contents
3
市场环境分析——立足市场的竞争策略
区域住宅市场分析 区域商业市场分析
16
住总宅体 从竞品区域规模及区域规划分析 格剖局析 小盘贴身肉搏，大盘抢占市场份额
目录 Contents
1
项目素质分析——二期地块新元素
二期地块单体分析 整盘属性变化分析
6
二总期体 地块零散不规则，综合配套有所升级 单剖体析 市政规划不明朗，产品打造基于环境改良
桃花溪现状
桃花溪 N23-2/02
用地面积： 计容面积： 容积率：
N29-1/03
配备： 1、储蓄所 2、综合市场
F1-5-2/04
项目品质升级，确立核心地位
提升整盘素质
产品深化升级
商业拉动住宅
9
整总体体 思剖路析
目录 Contents
2
机会风险分析——发挥优势，抢占机会
SWOT分析 核心策略导出
10
整总体体 思剖路析
目录 Contents
2
机会风险分析——发挥优势，抢占机会
SWOT分析 核心策略导出
11
机总会体 四大核心优势明显，内外环境改造压力较大 风剖险析 区域竞争格局下紧抓品牌、市场、商业机会
外在因素 内在因素
市政道路完善 桃花溪再打造 连通市政公园 公共交通贯通 地块有机连通 建立中轴景观 连贯产品面积 形成规模商业
➢景观升级
精致典雅的园区中庭景观 桃花溪作为园区内部活水景观 二期西侧规划大型市政公园
➢交通升级
石坪桥正街数十条公交线路 一期二期之间规划公交总控站 未来四条主干道实现内部贯穿
5326㎡ 18641㎡
3.5
二期总用地面积 71903㎡
二期可售建筑面积 351412㎡
二期商业建筑面积 65512㎡
二期整体容积率 4.97
规划市政路现状
✓目前九龙坡区政府对于贯穿项目的两条市
政主干道均无明确规划；
✓桃花溪中段水质环境很差，政府无明确规
划方向，作为项目内部景观，需改良以便提
升产品环境。
优势（Strength）
核心位置大规模社区：90万方综合性大型住 区，石坪桥中央核心位置 公共交通便捷：石坪桥横街正街两条主干道 公共交通便捷，园区内部规划大型公交总控站 内、外部配套连通：杨家坪商圈副中心，社 区内部有规模配套商业 外部景观资源强势：二期地块连通市政规划 公园，桃花溪穿过园区
劣势（Weakness）
7
整总体体 思剖路析
目录 Contents
1
项目素质分析——二期地块新元素
二期地块单体分析 整盘属性变化分析
8
整总盘体 伴随整盘四大升级，形成大型功能社区 变剖化析 八大改良动作确立项目核心地位
➢规模升级
55万㎡到90万㎡的建筑面积 整盘接近5的容积率 未来将容纳一万户的社区住户
➢配套升级
一期幼儿园+二期市政幼儿园 二期市政综合市场 二期规划储蓄所
WO战略（利用机会，克服劣势） 石坪桥旧城焕新颜，扩大杨家坪商圈半径，拉升居住品质
WT战略（减少劣势，避免威胁） 保利重金打造石坪桥住区，万科跟随锦上添花，潜力巨大
14
整总体体 思剖路析
目录 Contents
3
市场环境分析——立足市场的竞争策略
区域住宅市场分析 区域商业市场分析
15
整总体体 思剖路析
周边居住品质较低：项目周边以老旧社区和 低品质商品房为主，城市感和商业氛围较差 地块零散不成片：二期为不规则的三个零散 地块，不利于整体规划 内部改造压力大：整个地块贯穿桃花溪和两 条市政规划主干道，均无明确规划
机会（Opportunity）
威胁（Threaten）
片区内暂无大品牌开发商：所在的石坪桥片
1
项目素质分析——二期地块新元素
2
机会风险分析——发挥优势，抢占机会
3
市场环境分析——立足市场的竞争策略
4
客户特质分析——大盘操作下的客户趋势
5
产品定位建议——基于本体和客户的产品打造
4
整总体体 思剖路析
目录 Contents
1
项目素质分析——二期地块新元素
二期地块单体分析 整盘属性变化分析
5
整总体体 思剖路析
保利· 二期地块产品规划设计建议
2013年01月
1
综总合体 九龙坡区百万方高容积率大盘 评剖述析 占据石坪桥核心区位
项目售房部
公交车始末站 市政综合市场
金海·西铁城
一期地块
阳光心悦
二期地块
同创鸥翔·云湖郡 华美·时代城
绿地公园
市政公园
万科地块
居住小区 规划学校
分期
一期
二期
拿地时间 06月19日 12月21日
12
整总体体 思剖路析
目录 Contents
2
机会风险分析——发挥优势，抢占机会
SWOT分析 核心策略导出
13
核总心体 发挥保利品牌优势，建立Байду номын сангаас心价值快速入市 策剖略析 以旧城改造为契机，拉升区域发展潜力信心
SO战略（发挥优势，抢占机会） 强化保利石坪桥核心区打造便捷宜居大型品质社区概念
ST战略（发挥优势，转化威胁） 打造规模、交通、配套、宜居四大价值体系，抢占市场
占地面积 11.4万㎡
7.19万㎡
建筑面积 54..98万㎡ 35.74万㎡
容积率
4.8
4.97
楼面单价 2474元/㎡ 2429元/㎡
地块总价 13.6亿元
8.7亿元
先后两次拿地，爱尚里项目 已由55万㎡建面的中型体量 项目晋升为规划建筑面积超 过90万㎡的高容积率大盘； 整体拿地成本为22.3亿元。
周边在售竞争：目前石坪桥区域在售项目品
区和客群主要来源区域暂无大型开发商
质参差不齐，但低价竞争趋势明显
整体市场回暖迹象：根据近期开盘项目的蓄
万科入驻石坪桥：万科近期在项目东南侧取
客周期和成交情况，市场有回暖迹象
得15万㎡地块，有可能将地块扩大至50万㎡
商圈发展带动商业氛围形成：杨家坪商圈周
边暂无规模商业形成，商业发展有明确导向
配备： 1、幼儿园 2、垃圾回收站 3、公厕
用地面积： 计容面积： 容积率：
用地面积： 计容面积： 容积率：
1737.53㎡ 58335.52㎡
4.97
24272㎡ 120631.84㎡
4.97
35893.44㎡ 178390.39㎡
4.97
五四大道现状
规划市政路
零星用地
用地面积： 计容面积： 容积率：
2
整体体量扩充至90万㎡，总体18万㎡商业指标 在整体规划设计中需要思考三个问题？
1、九龙坡区政府尚无明确周边市政规划，如何提升项目品质？ 2、 50-70㎡主力产品尚可满足一期定位，后续产品面积如何定义？ 3、 18万㎡商业如何规划，如何确立在石坪桥区域的商业地位？
3
整总体体 思剖路析
目录 Contents