固始湖畔春天项目认知及下半年营销思路PPT课件
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3、固始楼市情况
据相关数据显示，固始自10年3月中旬起，不约而同开始出现成交反弹，价格 也不同程度地出现上升。房子价格跟09年相比，甚至已经上涨15%以上。 1、据统计数据发现，在固始已开的楼盘中，80%的楼盘都是属于小型规模，其中 建筑面积达20万平方米以上的大规模则更少，大多分布在凤凰新城和城南新区，而 “湖畔春天”更是雄霸固始楼盘面积之首。 2、固始现有销售楼盘中，高层建筑占了较大比例。其中，“金府苑”高层均价每 平方米在3500元/㎡左右。随着 “日出东方”、“公园首府”、“湖畔豪庭”、 “城南一号”、“金色阳光”、“湖畔春天”等高层项目后期即将入市，固始房地 产市场高层物业将进入快速发展阶段。整体而言，固始（小）高层2011年价格将存 在不同程度的变动。
三、推广思路
广告分预热期、开盘销售期、强热销售期、持续销售期和尾盘销售期五个阶段推广， 广告的力度主要集中在开盘后至强销期，后期针对目标客户采取活动促进销售。另外广告 内容根据宣传以工程进度与销售情况作以适当调整。
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目前，高层还没有成为主潮流的情况下，开发商选择一种比较稳妥的方式— —大量的综合型高层楼盘众多。单一高层为数不多。但从2011年高层住宅的发展 看，它将进入一个成熟理性发展的轨道内。
随着购房消费层的年轻化，高层在固始销售及认同度会大大增强，高层楼盘 价格会有一个较好的上升空间。2012年高层房价将一路攀升。
三、营销推广
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一、目标客户
本案针对客户群体为外出务工、外出经商、个体私营业主、公务员等，应从他们的心 理特点，生活习惯、购房意向等，在项目包装及形象宣传上体现出，全力打造为他们量身 定做的生活空间及投资环境。
二、项目卖点
项目优势和机会即是项目的卖点，将项目的优势和机会融入到广告中，利用客户喜闻 乐见的方式进行宣传，达到事半功倍的效果。
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凤凰新城片区位于固始北部，规划总用地734.15公顷，绿化总面积22.96公顷。 规划定位为：环境优美、设施配套、富有现代化气息的与老城区、工业区融为一 体的，以发展居住、商贸、教育为主的城市片区。新城设计总体框架为“四轴一 心若干景观节点”，采用“三横二纵一心”的规划空间结构，“三横”即信合大 道、凤凰大道和王审知大道，“二纵”即蓼城大道和红苏路,“一心”指新城中部的 凤凰湖中心景观区。规划还对居住用地、公共设施、道路广场、绿地等的建设开 发进行了容量控制。
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结论：
本案位于固始凤凰新城，未来固始大步向北趋向发展，凤凰新城必将处于前 沿阵地、核心区域。凤凰新城的规划建设，现有配套、交通、经济等，将有利于 本案中高档的产品定位和客户吸引。
固始房地产开发已经进入全面增长阶段，发展势头迅猛，市场处于良性发展 阶段。（小）高层的增多，高层物业趋于理性、快速发展阶段。从侧面反映出消 费者对高层的认同度增强，发展高层被广大房地产商看好。本案面临最大的竞争 对手来自尚未浮出水面的盘量。针对市场竞争逐渐激烈的现状，分布市场的空白 点，产品创新将成为高层的核心竞争力，也是适应市场变化的必然发展趋势。
4、威胁（T）
固始政务新区的开发量巨增，扎堆现象较为明显，日后市场竞争将相当激烈； 项目周边的自建房质量较为低下，对本项目塑造高档次楼盘有不利的影响； 项目前期大面积的沿街商铺，如果管理不合理，对于住宅将存在一定影响； 凤凰新城区域其它楼盘配套与本项目一样，将会分流部分对凤凰新城看好的置业群体。
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固始湖畔春天项目认知 及下半年营销思路
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一、固始房地产市场总述 二、项目SWOT分析 三、营销推广 四、关于导入CS战略及概念
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一、固始房地产市场总述
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1、地理位置
固始县是河南省信阳市下辖的一个县， 位于河南省东南隅，南依大别山，北临淮河， 属华东与中原交融地带。2007年总人口163 万，幅员2946平方公里。河南省五个重点扩 权县（市）之一、河南省五个规划建设的区 域性中心城市之一，享有与省辖市相同的经 济和部分社会管理权限，同时也是河南省第 一人口大县。截止2010年底，中心城区框架 达60平方公里，建成区面积40.2平方公里， 城区人口37.3万人。
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2.区域发展
由于固始县政府着力打造怡和新城和凤凰新城，因此商品房主要集中在这些地 区，并呈逐年增加趋势。
怡和新城位于固始南部，规划总用地423.2公顷，总居住人口4.3万人。该新城 的规划定位为：南部集商贸、教育、休闲为一体的现代水乡新城，中心城市南部主 要生活区及产业集聚区的综合服务区。新城将采用“一带二轴三中心四片区”的规 划布局结构，“一带”指沿梅山南干渠的滨水绿化景观带，“二轴”指沿怡和大道 和新三街两条主要景观道形成的十字型发展景观轴，“三中心”是在新城北、中、 南部布置商业、行政办公、文体活动中心，“四片区”是将新城划分为商业、金融、 办公及生活服务四个片区。
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二、项目SWOT分析
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项目SWOT分析
1、优势（S）
地处凤凰新城主要发展区域，具有形成城市综合体的发展空间，未来升值潜力大； 紧邻凤凰湖，是名副其实的水景住宅； 附近的菜市场、超市、酒店、学校、医院、购物广场等齐全，能满足住户基本需求； 周边有外国语幼儿园、外国语小学、外国语中学、慈济高中、永和高中，拥有一站式教育 体系； 信合大道及红苏路城市主轴线，出行方便。 信合公司在固始先后开发数个高端住宅和商业，在固始口碑较好。
2、劣势（W）
项目大，居住人口多，后期物业难以管理； 凤凰新城区域目前尚不成熟，人气不足； 本项目周边自建房云集，项目整体形象大打折扣； 市场竞争压力大，竞争对手、潜在竞争者较多，且对方的地段、规模、社区环境都具有各 自优势，如金色阳光、城南一号、公园首府、日出东方等。
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3、机会（O）
凤凰新城的发展将会改善目前的区域形象； 高层的发展存在较大的市场空间； 随着城市的发展，信合大道将成为北城区主要道路，信合大道和红苏路路段将成为今后固始的 交通枢纽； 老城区土地资源日益减少，本项目占据着有利的地理位置； 固始房地产走势喜人，需求稳步上升，价格走势正朝积极的方向发展。
3、固始楼市情况
据相关数据显示，固始自10年3月中旬起，不约而同开始出现成交反弹，价格 也不同程度地出现上升。房子价格跟09年相比，甚至已经上涨15%以上。 1、据统计数据发现，在固始已开的楼盘中，80%的楼盘都是属于小型规模，其中 建筑面积达20万平方米以上的大规模则更少，大多分布在凤凰新城和城南新区，而 “湖畔春天”更是雄霸固始楼盘面积之首。 2、固始现有销售楼盘中，高层建筑占了较大比例。其中，“金府苑”高层均价每 平方米在3500元/㎡左右。随着 “日出东方”、“公园首府”、“湖畔豪庭”、 “城南一号”、“金色阳光”、“湖畔春天”等高层项目后期即将入市，固始房地 产市场高层物业将进入快速发展阶段。整体而言，固始（小）高层2011年价格将存 在不同程度的变动。
三、推广思路
广告分预热期、开盘销售期、强热销售期、持续销售期和尾盘销售期五个阶段推广， 广告的力度主要集中在开盘后至强销期，后期针对目标客户采取活动促进销售。另外广告 内容根据宣传以工程进度与销售情况作以适当调整。
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目前，高层还没有成为主潮流的情况下，开发商选择一种比较稳妥的方式— —大量的综合型高层楼盘众多。单一高层为数不多。但从2011年高层住宅的发展 看，它将进入一个成熟理性发展的轨道内。
随着购房消费层的年轻化，高层在固始销售及认同度会大大增强，高层楼盘 价格会有一个较好的上升空间。2012年高层房价将一路攀升。
三、营销推广
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一、目标客户
本案针对客户群体为外出务工、外出经商、个体私营业主、公务员等，应从他们的心 理特点，生活习惯、购房意向等，在项目包装及形象宣传上体现出，全力打造为他们量身 定做的生活空间及投资环境。
二、项目卖点
项目优势和机会即是项目的卖点，将项目的优势和机会融入到广告中，利用客户喜闻 乐见的方式进行宣传，达到事半功倍的效果。
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凤凰新城片区位于固始北部，规划总用地734.15公顷，绿化总面积22.96公顷。 规划定位为：环境优美、设施配套、富有现代化气息的与老城区、工业区融为一 体的，以发展居住、商贸、教育为主的城市片区。新城设计总体框架为“四轴一 心若干景观节点”，采用“三横二纵一心”的规划空间结构，“三横”即信合大 道、凤凰大道和王审知大道，“二纵”即蓼城大道和红苏路,“一心”指新城中部的 凤凰湖中心景观区。规划还对居住用地、公共设施、道路广场、绿地等的建设开 发进行了容量控制。
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结论：
本案位于固始凤凰新城，未来固始大步向北趋向发展，凤凰新城必将处于前 沿阵地、核心区域。凤凰新城的规划建设，现有配套、交通、经济等，将有利于 本案中高档的产品定位和客户吸引。
固始房地产开发已经进入全面增长阶段，发展势头迅猛，市场处于良性发展 阶段。（小）高层的增多，高层物业趋于理性、快速发展阶段。从侧面反映出消 费者对高层的认同度增强，发展高层被广大房地产商看好。本案面临最大的竞争 对手来自尚未浮出水面的盘量。针对市场竞争逐渐激烈的现状，分布市场的空白 点，产品创新将成为高层的核心竞争力，也是适应市场变化的必然发展趋势。
4、威胁（T）
固始政务新区的开发量巨增，扎堆现象较为明显，日后市场竞争将相当激烈； 项目周边的自建房质量较为低下，对本项目塑造高档次楼盘有不利的影响； 项目前期大面积的沿街商铺，如果管理不合理，对于住宅将存在一定影响； 凤凰新城区域其它楼盘配套与本项目一样，将会分流部分对凤凰新城看好的置业群体。
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固始湖畔春天项目认知 及下半年营销思路
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一、固始房地产市场总述 二、项目SWOT分析 三、营销推广 四、关于导入CS战略及概念
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一、固始房地产市场总述
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1、地理位置
固始县是河南省信阳市下辖的一个县， 位于河南省东南隅，南依大别山，北临淮河， 属华东与中原交融地带。2007年总人口163 万，幅员2946平方公里。河南省五个重点扩 权县（市）之一、河南省五个规划建设的区 域性中心城市之一，享有与省辖市相同的经 济和部分社会管理权限，同时也是河南省第 一人口大县。截止2010年底，中心城区框架 达60平方公里，建成区面积40.2平方公里， 城区人口37.3万人。
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Biblioteka Baidu
2.区域发展
由于固始县政府着力打造怡和新城和凤凰新城，因此商品房主要集中在这些地 区，并呈逐年增加趋势。
怡和新城位于固始南部，规划总用地423.2公顷，总居住人口4.3万人。该新城 的规划定位为：南部集商贸、教育、休闲为一体的现代水乡新城，中心城市南部主 要生活区及产业集聚区的综合服务区。新城将采用“一带二轴三中心四片区”的规 划布局结构，“一带”指沿梅山南干渠的滨水绿化景观带，“二轴”指沿怡和大道 和新三街两条主要景观道形成的十字型发展景观轴，“三中心”是在新城北、中、 南部布置商业、行政办公、文体活动中心，“四片区”是将新城划分为商业、金融、 办公及生活服务四个片区。
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二、项目SWOT分析
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项目SWOT分析
1、优势（S）
地处凤凰新城主要发展区域，具有形成城市综合体的发展空间，未来升值潜力大； 紧邻凤凰湖，是名副其实的水景住宅； 附近的菜市场、超市、酒店、学校、医院、购物广场等齐全，能满足住户基本需求； 周边有外国语幼儿园、外国语小学、外国语中学、慈济高中、永和高中，拥有一站式教育 体系； 信合大道及红苏路城市主轴线，出行方便。 信合公司在固始先后开发数个高端住宅和商业，在固始口碑较好。
2、劣势（W）
项目大，居住人口多，后期物业难以管理； 凤凰新城区域目前尚不成熟，人气不足； 本项目周边自建房云集，项目整体形象大打折扣； 市场竞争压力大，竞争对手、潜在竞争者较多，且对方的地段、规模、社区环境都具有各 自优势，如金色阳光、城南一号、公园首府、日出东方等。
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3、机会（O）
凤凰新城的发展将会改善目前的区域形象； 高层的发展存在较大的市场空间； 随着城市的发展，信合大道将成为北城区主要道路，信合大道和红苏路路段将成为今后固始的 交通枢纽； 老城区土地资源日益减少，本项目占据着有利的地理位置； 固始房地产走势喜人，需求稳步上升，价格走势正朝积极的方向发展。