XX集团总部大楼可行性研究报告

XX集团总部大楼可行性研究报告

第一部分项目研究总论

投资主体：

XX集团

项目主管单位：

XX集团基建部

项目拟建地区、地点：

XX

承担可行性研究的单位：

XX集团投资管理总部

项目提出的背景：

XX是总部位于武汉市汉阳区，于2007年8月成功引进外资6000万美元，正式变更为中外合资企业的大型企业集团。集团公司注册资金7.8亿元，拥有总资产42亿元、员工9100余人、下属企业50余家，连锁药店800多家，经营品种超过11000种。

XX集团和中国各大制药企业拥有良好的合作关系，拥有上游合作伙伴4200多家，下游客户58000多家，XX集团营销网络覆盖中国行政区域的70％以上。

集团以药品批发、物流配送、零售连锁和医药电子商务为主要业务。从2001年—2007年，XX集团年销售收入分别为15亿元、33亿元、62亿元、84亿元、110亿元、128亿元和158亿元，年均复合增长率达50％。在全国工商联公布的“中国民营企业500强”中名列全国第33位，湖北省第1位，并连续三年进入中国企业500强行列。

目前集团的办公仍为分散的方式，效率较低，难以掌握企业整体的运营和财务状况。

项目可行性报告编制依据：

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（4）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（5）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（6）投资项目方签定的协议书或意向书

（7）编制《报告》的委托合同

根据项目需要进行的调查和收集的设计基础资料

（8）其他有关依据资料

项目概况

（一）地理位置

位于汉阳的交通要道龙阳大道。

（二）项目拟建规模及相关数据

投资总额20546万元，土建部分15246万元，设备投资5300万元。项目建设总面积66990平方米。

项目定位

业务形态包括医药物流、酒店、办公等，建设功能定位于办公、医药企业孵化器、商务中心。

投资环境分析

1.现有建设条件。

（1）供水

（2）雨水、污水排放

（3）供热

（4）供电

（5）供气

2.开发区的金融税收政策

（1）企业所得税

基础税率为15%。新办高新技术企业和外商投资企业享受“两免三减半”。出口

产品的产值达到本企业当年总产值70%以上的，减按10%的税率征收所得税。高新技术企业出口产品产值达当年总产值50%以上的企业减按10%征收所得税。外商投资的先进技术企业，经营期在10年以上的，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。减半后所得税低于10%的，按10%税率征收所得税。企业有偿转让高新技术免征营业税；在技术转让过程中的相关咨询、服务、培训所得，年净收入在30万以下的免征所得税；30万以上、80万以下的先征收后返还所得税。企业引进的技术消化、吸收项目投产后，对该项目所获利润征收的所得税3年内由财政部门返还。

（2）地方所得税：

生产性外商投资企业自获利年度起10年内免缴地方所得税。

（3）特殊优惠政策：

科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点配套费、人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计；按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。

高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按50%返还；对高新技术产品的出口企业，实行增值税零税率。

对软件企业，其软件产品按6%计算缴纳增值税；工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。

武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平、具有重大推广应用价值的计算机软件，年销售额达到1000万元以上的，3年内对该产品新增增值税的地方分成部分按80%的比例返还。

高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行“零费率”的收费标准。

高新技术企业新建成或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内先征收房产税，再由财政部门返还。

以市科技主管部门认定的高新技术成果向有限责任公司作价出资入股，其占注册资本的比例可扩大到总注册资本的35%。

良好的投资环境，特殊的优惠政策，将吸引越来越多的高新企业入驻园区，为之配套服务的自然好景花园也将吸纳更多的科技精英入驻。

项目建设的要求：

资金：

资金问题是未来发展中最大的问题，提高资金使用效率是当务之急。

项目决策能力：

为公司发展提供战略性的、先行一步的、持续性地支持；同时在决策体系上具有进一步完善的能力。

项目策划能力：

同市场营销工作紧密结合起来，并逐步融入理念，形成独特的风格。

组织适应性：

现有的组织体系是按单项目运作设置的，未来组织体系要迅速向以项目运作为核心方向转变，要能支撑多项目运作。

流程优化和执行能力：

完善流程，加强按流程执行的观念。

员工技能水平：

在项目决策、项目策划、施工管理、市场营销方面基本能满足目前的发展要求，锻炼高级管理人才和资本运作人才。

企业文化建设：

进一步维护积极、创新的文化环境，持续竞争意识和市场意识，企业文化得到新的发展。

第二部分集团经济预测

科学的财务预测可以有效支持战略规划的实施。

集团2008、2009、2010三个年度的财务预测：

年度 2005 2006 2007 2008 2009 2010 主营业务收入 97 111 158 200 252 310 主营业务成本 93 107 151 194 244 299 主营业务利润 3.5 3.9 5.69 7.19 9.07 11.16 其他业务利润 0.34 0.54 0.61 0.69 0.79 0.91 货币资金 1.6 2.3 3.3 4.7 6.7 9.6 未分配利

润

0.86

1.76

2.66

3.76

5.16

7.3

预测数字依据：集团05、06年度合并财务报表

依据以上财务预测表格，可以得到以下直观的集团主营业收入与成本预测折线图、集团资金类可用资金类预测折线图。

财务预测

快速反应：弹性测试为快速应变提供可能。

准确的投资决策：预测收益率，为投资决策提供依据。

外部效应：有利于制定融资计划，吸引投资者，为项目建设融资。

内部员工的激励：激励员工参与企业的战略