XX集团总部大楼可行性研究报告

XX集团总部大楼可行性研究报告第一部分项目研究总论投资主体：XX集团项目主管单位：XX集团基建部项目拟建地区、地点：XX承担可行性研究的单位：XX集团投资管理总部项目提出的背景：XX是总部位于武汉市汉阳区，于2007年8月成功引进外资6000万美元，正式变更为中外合资企业的大型企业集团。

集团公司注册资金7.8亿元，拥有总资产42亿元、员工9100余人、下属企业50余家，连锁药店800多家，经营品种超过11000种。

XX集团和中国各大制药企业拥有良好的合作关系，拥有上游合作伙伴4200多家，下游客户58000多家，XX集团营销网络覆盖中国行政区域的70％以上。

集团以药品批发、物流配送、零售连锁和医药电子商务为主要业务。

从2001年—2007年，XX集团年销售收入分别为15亿元、33亿元、62亿元、84亿元、110亿元、128亿元和158亿元，年均复合增长率达50％。

在全国工商联公布的“中国民营企业500强”中名列全国第33位，湖北省第1位，并连续三年进入中国企业500强行列。

目前集团的办公仍为分散的方式，效率较低，难以掌握企业整体的运营和财务状况。

项目可行性报告编制依据：（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）（4）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（5）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（6）投资项目方签定的协议书或意向书（7）编制《报告》的委托合同根据项目需要进行的调查和收集的设计基础资料（8）其他有关依据资料项目概况（一）地理位置位于汉阳的交通要道龙阳大道。

（二）项目拟建规模及相关数据投资总额20546万元，土建部分15246万元，设备投资5300万元。

项目建设总面积66990平方米。

项目定位业务形态包括医药物流、酒店、办公等，建设功能定位于办公、医药企业孵化器、商务中心。

投资环境分析1.现有建设条件。

（1）供水（2）雨水、污水排放（3）供热（4）供电（5）供气2.开发区的金融税收政策（1）企业所得税基础税率为15%。

新办高新技术企业和外商投资企业享受“两免三减半”。

出口产品的产值达到本企业当年总产值70%以上的，减按10%的税率征收所得税。

高新技术企业出口产品产值达当年总产值50%以上的企业减按10%征收所得税。

外商投资的先进技术企业，经营期在10年以上的，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。

减半后所得税低于10%的，按10%税率征收所得税。

企业有偿转让高新技术免征营业税；在技术转让过程中的相关咨询、服务、培训所得，年净收入在30万以下的免征所得税；30万以上、80万以下的先征收后返还所得税。

企业引进的技术消化、吸收项目投产后，对该项目所获利润征收的所得税3年内由财政部门返还。

（2）地方所得税：生产性外商投资企业自获利年度起10年内免缴地方所得税。

（3）特殊优惠政策：科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点配套费、人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计；按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。

高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按50%返还；对高新技术产品的出口企业，实行增值税零税率。

对软件企业，其软件产品按6%计算缴纳增值税；工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。

武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平、具有重大推广应用价值的计算机软件，年销售额达到1000万元以上的，3年内对该产品新增增值税的地方分成部分按80%的比例返还。

高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行“零费率”的收费标准。

高新技术企业新建成或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内先征收房产税，再由财政部门返还。

以市科技主管部门认定的高新技术成果向有限责任公司作价出资入股，其占注册资本的比例可扩大到总注册资本的35%。

良好的投资环境，特殊的优惠政策，将吸引越来越多的高新企业入驻园区，为之配套服务的自然好景花园也将吸纳更多的科技精英入驻。

项目建设的要求：资金：资金问题是未来发展中最大的问题，提高资金使用效率是当务之急。

项目决策能力：为公司发展提供战略性的、先行一步的、持续性地支持；同时在决策体系上具有进一步完善的能力。

项目策划能力：同市场营销工作紧密结合起来，并逐步融入理念，形成独特的风格。

组织适应性：现有的组织体系是按单项目运作设置的，未来组织体系要迅速向以项目运作为核心方向转变，要能支撑多项目运作。

流程优化和执行能力：完善流程，加强按流程执行的观念。

员工技能水平：在项目决策、项目策划、施工管理、市场营销方面基本能满足目前的发展要求，锻炼高级管理人才和资本运作人才。

企业文化建设：进一步维护积极、创新的文化环境，持续竞争意识和市场意识，企业文化得到新的发展。

第二部分集团经济预测科学的财务预测可以有效支持战略规划的实施。

集团2008、2009、2010三个年度的财务预测：年度 2005 2006 2007 2008 2009 2010 主营业务收入 97 111 158 200 252 310 主营业务成本 93 107 151 194 244 299 主营业务利润 3.5 3.9 5.69 7.19 9.07 11.16 其他业务利润 0.34 0.54 0.61 0.69 0.79 0.91 货币资金 1.6 2.3 3.3 4.7 6.7 9.6 未分配利润0.861.762.663.765.167.3预测数字依据：集团05、06年度合并财务报表依据以上财务预测表格，可以得到以下直观的集团主营业收入与成本预测折线图、集团资金类可用资金类预测折线图。

财务预测快速反应：弹性测试为快速应变提供可能。

准确的投资决策：预测收益率，为投资决策提供依据。

外部效应：有利于制定融资计划，吸引投资者，为项目建设融资。

内部员工的激励：激励员工参与企业的战略从以上表格直观的看出，07、08、09、10年度的财务折线拥有更高的斜率，说明随着主营业务的增长，主营业务成本所占的比例趋向于更高，集团的业务仍然为传统类型，在成本控制上存在一定难度。

从以上折线图可以看出，由于其他业务利润的存在，集团的未分配利润呈明显的加速增长态势，说明了其他业务利润在总利润的增长中有着加速器的作用，未来企业的价值更多的将体现在创新价值导致的价值增值上。

未来稳定而增长的现金流将为新项目的建设提供部分流动资金，为创新价值的实现提供可能。

集团主营业务收入与成本预测折线图50100150200250300350200520062007200820092010年度数值主营业务收入主营业务成本集团资金类可用资金类预测折线图24681012200520062007200820092010年度数值主营业务利润其他业务利润货币资金未分配利润第三部分项目建设需求分析1、总部功能需求在总部功能上，实现集团的办公集中化，成为集团的信息中心、财务中心、战略中心，实现创新利润。

2、价值增值需求在总部大楼A座的产业孵化功能上，要在专业化基础上建立以客户为中心的创新体系，为XX带来新的价值增值，产生额外的价值驱动力。

3、品牌建设需求品牌是一种能够使企业获得巨大价值增值的无形资产。

在品牌建设战略上，品牌战略的实施需要从外在形象和内在品质两方面着手，关键在于打造内在品质。

要实现实力与品牌的完美结合，主业经营是资本运作的基础，而品牌则是集团成功地进行资产运作的重要标志，总部大楼的建设是两者的结合统一。

内在品质是打造品牌的基础，总部大楼项目的有计划的市场调研、科学专业的规划设计、完善的工程建设管理体系和优秀的创业服务团队是对内在品质的基本要求，进行科学合理的整合：实现品牌建设的路径：外在企业形象内在品质内在品质要求：1.卓越的总部功能。

2.全面的创新基地。

外在形象要求：易于识别性，成为武汉知名企业总部大楼。

4、企业知识管理的需求当今所处的是知识经济时代，发展知识经济是经济发展的方向。

知识经济是以知识和信息为基础和直接驱动力的经济。

知识经济的时代特征是：(1)知识将是经济发展中最重要、最关键的资源；(2)高技术产业（以知识中的高科技为重要依托的产业）将成为国民经济的支柱产业； (3)产品和服务的知识含量将大大增加；(4)国家创新体系（主要包括研究机构、高等院校以及企业的研究和开发部门）对知识经济具有支撑作用；(5)无论对个人还是企业,知识学习有着重要的意义。

知识经济是可持续发展的经济。

使得社会对自然资源利用质量得到提高，社会产品和服务的知识含量增加，附加价值不断提高；知识与经济的一体化、经济与文化的交融使人类物质文明和精神文明达到高度的协调与统一。

知识经济对企业的经营管理具有深远影响 ： 1.资源环境的变化对企业管理的影响经济的增长不再过分依赖于经济资源，而更加依赖知识资源。

知识资源不同于传统企业管理理论与实践的基石——实物资产和金融资产。

它具有复制性、反复消费性及在使用中不会引起边际报酬递减三个特征。

这些特征以及知识资源对经济增长所起的巨大有计划的市场调研科学创新的规划设计分析行业环境 研究医药创新的成长 调查竞争者的品牌策略 调查客户对品牌的认知突出信息智能 适宜医药孵化的专业设计优质的物管创新企业孵化管理团队的专业化完善的创新服务体系作用将对企业管理提出新的课题。

2.技术环境的变化对企业管理的影响高科技产业化进程的加快，一方面使得企业提供产品和服务的知识含量增加，加大了企业提供产品和服务的难度以及企业生产经营和管理上的复杂性；另一方面，高科技又为管理的变革与发展提供了技术上的可能性和保证，虚拟企业、网上经营等新的组织及管理模式冲击着传统的企业管理方式。

3.市场环境的变化对企业管理的影响一方面，企业的顾客所需要的是产品、服务、信息的一体化，这要求企业围绕产品、服务、信息一体化展开竞争；另一方面，市场竞争在经济一体化趋势下，更加激烈。

激烈的竞争导致企业、供应商和顾客的合作不断扩大，合作竞争将成为企业新的价值取向和企业经营战略的新的核心。

（三）面向知识经济的企业管理发展新特点1、经营管理信息化：信息化管理指在企业中利用现代化的信息设备，实现企业经营管理信息的生产、存储、处理、共享、以及决策的规模化过程。

2、重视知识管理：由于知识具有高的生产率和创造性，对知识的开发和管理成为企业管理的重要组成部分。

3、注重企业创新：主要包括技术创新和管理创新。

这将决定一个企业是否具有竞争优势。

企业技术创新与竞争优势：企业技术创新是指企业为了满足顾客和消费者不断变化的需求，提高企业竞争优势而从事的以产品及其生产经营过程为中心的包括构思、开发、商业化等环节的一系列创新活动，有产品创新和过程创新。