大厦商业裙楼可行性研究分析报告

【XX大厦】可行性分析报告

目录

1XX大厦商业裙楼可行性研究分析

1.1项目位置介绍

本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。

。。项目所在地区的地图图片。。

✓交通网络发达，花园路双

向八车道，车流顺畅；

本项目北向道路情况

✓北环立交附近，位扼交通要塞；

✓周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别墅群等近在咫尺；

河南省电视台

河南省工商行政管理局企业注册大厅

龙门大酒店

1.2郑州市城市规划发展分析

郑州市整体城市规划是“北移东扩”的整体战略，城市中心北移。

（1）郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来

无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深

入，西南区域发展相对滞后，国企改革、就业问题也是导致

该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在一定程度

上影响到涉及居民生活、居住等相关行业的发展。

（2）西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东区、北区，其人气、信息量、物流、人文环境等资

源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。

（3）所谓“东扩”，即是建设郑东新区（CBD）。郑东新区是郑州市政府重点建设的一个全新区域。但由于一个完全的CBD

从成型到成熟、配套设施的完善、区域功能的实现、人气的

有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是一个较为

漫长的过程；按经验，应该大约需要6~8年的时间。

所以，商政一体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区域；与新区域CBD的发展比较，其多年的历史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位置，是“东扩”区域中难以望其项背的。

1.3商业环境层次结构

本项目8分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下：

从金水区的现状观察，是由商、政、文化相结合的较高层次的功能区域，其人流、物流、资金流形成了较强的聚集效应。

1.4本项目的特点分析

本项目主要具有如下优点：

✓郑州的标志性建筑；

✓本项目已获得市场高度认可，“大郑州首席纯写字楼”的形象已经树立；目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准；

✓交通方便；

✓周边省直机关、高层次客户聚集；

✓信息产业厅进驻其中，带动一批相关高端客户进驻；

✓项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高；

✓超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的

窘况；

✓裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具

有强烈的现代气息；既能使室内有明亮

宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充

分体现自己的形象；高尚、气派，为企

业的形象建设提供了最好的展示基础；

而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设；

✓裙楼内的平面结构设计宽敞、实用；

✓在本项目南向2分钟车程的地方，是郑州市的“地王”，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯一一个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值；本项目的投资价值、商业价值从长远看，有较大的升值空间。

1.5本项目裙楼的客户定位

本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据：

✓与整个金水区的区域定位相结合；

✓与周边商业环境相结合；

✓与本项目的特点相结合；

✓与本项目的形象相结合。

本项目商业裙楼的客户定位为：

有实力的、注重企业形象建设的、准备开展多功能业务的银行、证券公司

1.6裙楼定位的论证

1.6.1银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件

此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件：✓资金流密集；

✓周边的消费层次结构组成丰富；

✓交通方便；车位充足；

✓方便形象展示，地域标识性强；

✓所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要；

✓具备餐饮业建筑设计布局；

1.6.2本项目的区域唯一性

一般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因

为写字楼的大堂、物业管理等方面能达到银行等金融业企

业的使用要求。

而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施

一流。本大厦更是本区域内唯一的顶级全新商业物业。它

的唯一性，决定了它的商业价值。

这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战

略的企业而言，是最为合适的。

1.6.3周边繁华的经三路存在的先天缺陷

✂缺陷一：车道狭窄，交通阻塞，人流、车流不通畅离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多、红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上、下班时间的堵车更是司空见惯。

✂缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可持续发

展的办公需求

这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品（这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述），无论物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求；更无法很好地满足企业的可持续性发展需求。

如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也即“非战斗性”损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。