采用成本法的被拆迁自建房房地产估价报告基本

（2）可以入户查看的，可采用现场观察法（列出成新率打分表）。
1.成新率打分表的描述与分值应合拍；
2.成新率打分表的权重取值应符合规定；
3.不采用缺项打分法。
综合调节系数
主要指地段、结构、楼层、朝向、户型、环境、景观、配套、效用、建筑风水等因素对房屋价值的影响。视具体情况慎重确定。
1.要有充分的理由；
3
内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
1.估价结果报告和估价技术报告应列一级标题；
2.附件应详细列明具体名称;
3.页码应前后一致；
4.组成内容名称应前后一致。
4
注册房地产估价师声明
⑴内容包括：《规范》中的格式内容，并列明实地查勘的注册估价师姓名及房地产估价员的姓名，注明实地查看的日期。
2
致估价委托人函
⑴内容包括：标题、估价委托人名称或姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、用途、规模、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（币种总价大小写、单价小写）、告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。
⑵估价方法统一称为：“成本法”。
⑶价值类型统一称为：“市场价值类型”。
2.要慎重、合理。
估价
结果
估价对象单价=[楼面地价+建筑物重置价×建筑物成新率]×（1±综合调节系数）
估价总价=估价对象单价×建筑物面积
单价精度至人民币元。
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估价结果确定
含币种、单价、总价（大小写）。
内容完整，文字简洁。
四、附件及外在质量
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附件
一、估价对象地理位置示意图。
二、估价对象照片（包括内、外以及周围环境）。
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估价原则
基本准则（独立、客观、公正、合法原则）；
普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则）。
完整、准确。
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估价方法
本次估价采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法“分配法”）。<注：土地使用权采用基准地价修正法等方法的另详述>；
成本法的定义（含公式）；
市场法定义（含公式）；
⑵土地实物状况：面积、用途、形状、地形地势、基础设施完备度、土地平整程度等。
（注意：描述的同时，要针对性地进行合理地分析）
1.描述全面、翔实、到位；
2.分析客观、透彻；
3.无法入户查勘时，只写可查勘的部分，其他部分交代“是参考××建筑物”，对其建筑物特征作必要的假设，并作为本次估价时建安工程费测算依据。
⑶价值内涵：范围包括×××，不包括×××；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、搬迁补助费、搬迁奖金等。
价值类型正确，价值内涵或者定义准确。
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估价依据
⑴法律法规依据；
⑵估价标准依据；
⑶估价行为依据。
1.名称要表述准确；
2.估价标准依据应列全；
3.估价依据不应过时而失效；
4.不滥列估价依据。
费率合理、可靠。
销售
费用
视同类个人自建房客观发生情况而定。
1.应与商品房区别对待；
2.取值合理、恰当。
投资
利息
开发周期的推断、计息期限的确定、利率的选择（与计息期相同的贷款年利率），以复利计。
1.开发周期合理；
2.利率正确；
3.计算无误。
销售
税费
按规定的税费计。
构成内容合理、恰当。
开发
利润
利润率内涵要明确。
⑵交通状况：道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交路线数量、交通顺畅情况、其他交通工具等。
⑶环境状况：自然环境、人文环境、景观（如公园）等。
⑷外部配套设施状况：基础设施（几通）、超市、农贸市场等购物场所、学校、医院、银行及邮局网点等。
⑸名校因素：××小学，××中学。
（注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析）
b.建安工程费取价参考物（类型、规模、结构、档次、主要建筑特征）。
③基础设施建设费（视同类个人自建房客观情况）。
④公共配套设施建设费（个人自建房一般无此项）。
⑤其他工程费（个人自建房一般无此项）。
⑥开发期间税费（个人自建房一般无此项）。
1.构成内容完整且合理；
2.确定依据充分。
管理
费用
同类的客观水平。
人员与内容齐全、准确；
签名、盖章真实。
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估价作业日期
×年×月×日至×年×月×日。
（如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期）表达正确Biblioteka 有保证完成的合理时间。18
估价报告使用期限
估价报告出具之日起至相对应的《房屋拆迁许可证》终止之日。
三、估
价
技
术
报
告
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实物状况描述与分析
⑴建筑物实物状况：名称、规模、用途、结构、层高、建成时间、建筑物特征、维护状况、完损情况等。
⑵应说明撰写拆迁估价报告的文件依据：我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
1.内容规范，针对性强；
2.说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家（姓名、单位、职称、专业资格）；
1.应与商品房区别对待；
2.利润率内涵要匹配；
3.利润水平要客观、合理。
重置价
上述6项累加，同时应表达有重置单价（元/m2）。
1.表述正确；
2.计算无误。
建筑物成新率
1.估价委托人已告知建成时间的，按直线法；特殊情况的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。
2.估价委托人无法告知建成时间的：
（1）无法入户查看时，可采用成新折扣法或用同片区可入户的相似成新率的类似房屋进行现场观察法；
三、可比实例调查表（求取楼面地价需要时）。
四、估价委托人提供的资料（复印件）
1.《估价委托书》；
2.权属证明有关资料；
3.《房屋拆迁许可证》；
4.《营业执照》或《组织机构代码证》；
5.其他。
五、估价机构提供的资料（复印件）
1.估价机构资质证书；
2.估价机构营业执照；
3.房地产估价师注册证书。
1.资料齐全、完整、真实；
3.应有注册房地产估价师的姓名、注册号、并亲笔签名、盖章。
5
估价假设和限制条件
⑴现场查勘日与估价时点不一致时，应对估价对象的状况作必要的假设；
⑵无法入户查勘时，应对建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假设，并说明产生异议的解决方法；
⑶估价时必要、但不肯定，而又必须予以明确的其他前提条件需要做出假定。
范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。
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估价时点
相应片区的《房屋拆迁许可证》颁布日期，有延期的为《房屋拆迁许可证》延期的批准日期。
确定正确，确定理由简要明确。
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价值类型
⑴价值类型：市场价值；
⑵价值定义：估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值；
⑷属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加“G1”）。
1.内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁；
2.有要求“告之事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。
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权益状况描述与分析
⑴房屋所有权状况：所有权人、房屋来源、房屋权利性质等。
⑵土地使用权状况：使用权人、土地类型（出让或划拨等）、土地终止日期等。
（做必要分析）
1.描述全面、翔实；
2.分析客观、透彻。
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区位状况描述与分析
⑴位置状况：坐落、方位、距离、土地等级、城市基础配套设施（几通）、朝向、楼层等。
（2）充分说明未选用估价方法（市场法、收益法）的理由。
（3）估价的技术路线表述；
1.估价方法（市场法、成本法、收益法）排查完整；
2.技术路线表述清晰、明确。
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估价测算过程
楼面地价
此处略（与住宅区位补偿价求取的要求相同）
开发
成本
①勘察设计和前期工程费：计费依据充分、费率合理；
②建筑安装工程费：
a.说明按分部分项或工料测量法求取；
1.描述全面、翔实；
2.分析客观、透彻。
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市场背景描述与分析
宏观房地产市场背景、当地房地产市场、类似房地产市场及相关影响因素分析。
简明、准确、要有针对性。
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最高最佳利用分析
本次估价以估价对象保持现状为最高最佳利用方式（拆迁估价可不做其他利用方式分析）。
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估价方法适用性分析
（1）充分表述已选用估价方法（成本法）的理由；
2.复印件清晰。
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外在质量
（略）
按照中房学《房地产估价报告评审标准》
四、被拆迁住宅自建房(成本法)房地产估价报告基本内容与要求
大项
序号
序号名称
基本内容
基本要求
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
1
封面（或扉页）
要素包括：估价报告名称、估价项目（名称）、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。
要素齐全，表述准确、清晰、简洁。
信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。
内容完整、表述完整。
8
估价目的
“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值”。