城乡规划实务-规划督察知识点

规划督察

四规划督察

1.规划督察的内容

1）对建设活动的监督检查

验证有关土地使用和建设申请的申报条件是否符合法定要求，有无弄虚作假。对不符合要求的不予受理并及时退回。复验有关用地坐标、面积等于建设用地规划许可证规定是否相符，如果不符，应该责令改正或重新补办手续。

2）对已领建设工程规划许可证的并放线的建设工程，履行验线手续。若其坐标、标高、平面布局形式等与建设工程规划许可证的规定不符合，城乡规划行政主管部门应该责令其改正。建设单位或个人在施工过程中，城乡规划行政主管部门有权对其建设活动进行现场检查。被检查者应该如实提供情况和必要的资料。

城乡规划行政主管部门有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。竣工验收。

城乡规划行政主管部门应参加城乡规划区内重要建设工程的竣工验收，检查建设工程屏幕不知、空间布局、里面造型、使用功能等是否符合规划设计要求，如不符合，应视情况提出补救和改正措施等。行政机关的监督检查

各级人民政府及其城乡规划行政主管部门有责任对辖区范围内城市的总体规划的实施情况进行监督检查。

3）各级城乡规划行政主管部门有责任对内部机构和工作人员的执法情况进行监督检查，防止玩忽职守、滥用权力、徇私舞弊等违法违规行为的发生。立法机关的监督检查

4）城市人民代表大会及常务委员会有权对城乡规划的实施情况进行定期或粗定期的检查，就规划实施进展情况、实施管理的执法情况提出建议，督促城市人民政府加以改进或者完善。城市人民政府有责任就城乡规划实施情况向同级人民代表大会或者其常务委员会提出报告。社会监督

城乡规划行政主管部门有责任将城乡规划实施管理的各个环节予以公开，接受社会的监督

2.单位和个人有权监督、检举和控告规划行政主管部门及工作人员执法过程中的

各种违法行为，城乡规划行政主管部门有责任建立切实有效的制度，听取意见、

检举和控告，对有关违法行为作出处理；建设工程竣工规划验收

1）建设工程的竣工验收是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付发包人投入使用时，由发包人或者有关主管部门依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否符合设计要求和工程质量标准进行的检查、考核工作。它是工程建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实行控制的最后一个环节。建设工程竣工验收的主要内容：包括拆房情况、地块面积、地块使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、绿地率、需配置的设施等内容是否按规划主管部门批准的文件和核发的建设工程规划许可证的要求进行建设的。

单体验收

单体建筑的验收应具备以下条件：

建筑物主题工程和内外装饰全部完成；

各种配套设施的管线、门窗、地面硬化、绿化全部完成；

施工临时围墙、管理方、脚手架等设施拆除完毕，场地清理结束。

2）竣工验收程序

根据建设项目的规模大小复杂程度，整个建设项目的验收可以分为初步验收和竣工验收另个阶段进行；

建设项目在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计使用等有关单位进行

初验，初验前由施工单位按照国家规定，整理好文件、技术资料、向建设单

位提出工作报告。建设单位接到报告后，应及时组织初验。建设项目全部完

成后，经过各单向工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图标、竣工决算、

工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或者建设单位向负责验收的单位

提出竣工验收申请报告。违法行为的查处

五违法行为的查处

1）城乡规划的违法行为

违法建设的检查与处罚是城市规划管理的重要

组成部分，是城市规划行政主管部门对建设工程

审批后进行继续管理和检查未经审批进行建设

活动的一项重要工作。自《城市规划法》实施以

来，违法用地、违法建筑、违法建设工程统称为

违法建设。根据《城市规划法》的规定，凡属下

列情形之一的为违法建设：在未取得建设用地

规划许可证和经批准的临时用地上进行永久

性建设；未取得建设工程规划许可证的建设工程；

未经批准的临时建设工程；

违反建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的

规划设计图纸的建设工程；违反批准文件规定的临时

建设工程；

超过规定期限拒不拆除的临时建设工程；

城市规划行政主管部门违反职责和权限，不按照法律、法规、规章规定批准的建设项目。

以上七种情况，归纳起来就是八个字：无证（用地、建设、临时）、违证（用地、建设、临建）、逾期（临建——工棚、暂设等）、越权（城市规划行政主

管部门）。

一般情况下，非法占用土地只有在开始进行建设活动时才能确定。因此，城市规划行政主管部门一经发现，首先应责令其停止违法建设活动，并按规划法的规定处理。但是，也有根据不同情况作出处理。有的城市由城市规划行政主管部门处理违法建设工程，其违法用地由土地管理部门予以处理。有的城市依据《城市规划法》和地方性法规、规章的规定，违法建设工程和违法用地统由城市规划行政主管部门处理。两种做法虽然有所不同，但都必须依法进行。1）检查和处罚违法建设应掌握的原则

依法查处。必须严格按照国家和地方的法律、法规、规章进行查处；

及时处理。一经发现违法建设，就应当从速查处，及时到现场制止，责令违法建设立即停工，听候处理，以避

免更大的损失；

准确判断。不仅违法事实清楚，证据确凿，而且对违法情节

和性质判断得当，处罚公正；公开处罚。对违法建设的处罚全

过程一定要公开，以接受社会监督；

处罚与教育相结合。对违法建设的处罚是一种教育手段，不仅要教育违法的当事人，也要对其他人起到教育作用，使当事人和其他人受到一次生动的法制教育。

村镇规划的管理

六村镇规划的管理

1.村庄和集镇规划的实施

1）住宅的审批

农村村民在村庄、集镇规划区内建设住宅的，应当先向村镇集体经济组织或者

村民居委会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按审批程序办理。

2）乡镇、村企业的审批

3）兴建乡镇、村企业必须持有县级以上地方人民政府批准的任务书或者其他的批准文件，向县级人民政府建设行政主管部门申请选址定点。乡镇、村公共设施、公益事业建设，须经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民审查批准后，由土地管理部门划拨土地。村庄和集镇的具体管理

村庄和集镇的具体管理一般包括房屋管理、公共设施管理、村容村貌管理和环境卫生管理。

案例

1.某市的市区东北部有一中外合资的电子企业，因产品销路好，急需

扩建一条生产线。企业提出在其厂区的东北角占用2公顷的农村村民住宅和

部分农村企业用地，企业提出的用地在城市规划为工业用地。试问，该中外合

资的电子企业的用地是否符合城市规划要求？怎么办理手续？由于需要扩大

用地范围恰为规划工业用地，符合城市规划要求，但需要将集体用地转变为国

有土地，然后依照国有土地出让的有关规定办理出让手续。

2.某市的市区北部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并划定古城墙内外各100米为保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队管理。有一投资者看中这块风水宝地，以每年支付I00万元的租金在离古城墙50米处投资建设五栋二层青瓦灰砖小别墅，在与绿化队签订了协议后，随即组织施工。此时，被该市城市规划

行政主管部门规划监督检查执法队发现，责令立即停工。试分析：这个工程属于什么性质？为什么？应该如何处理？

参考答案：

该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以属于违

法建设。该工程侵占文物保护用地，违反了城市规划法和文物保护法，严重影

响城市规划和文物保护，性质十分严重；

责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌；对投资者处以罚款；没收

绿化队所收租金，上交国库；建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队有关

责任人的行政责任并给予处分。

3.某市在其市区东部有一工厂，由于污染扰民而外迁，其原址12公顷用地依据

城市规划改为居住区。因其区位较好，外商愿以优惠条件受让，后经该厂研究选址中一家外商实施合资开发居住区。试问，城市规划行政主管部门可以接受该项目经营法人对建设用地规划许可证申请的条件有哪些？城市规划行政主管部门要掌握用地性质只能是开发居住区；其次，根据城市规划要求提出规划设计条件，列入他们之间的合同或协议，第三，其合同或协议是否得到有关部门批准；第四，其开发项目是否经计划行政主管部门立项；第五，合资开发是否进行了中国法人的注册，有物批准书，是否已明确了项目经营法人，这条件局已具备，城市规划行政主管部门可以接受项目经营法人对建设用地规划许可证的申请。

基本概念

一、基本概念

1、城镇体系规划

根据建设部颁布的《城市规划编制办法》，在城市总体规划纲要阶段，即应原则确定市（县）域城镇体系的结构和布局。市域和县域城镇体系规划的内容包括：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模结构、职能分工和空间布局，确定重点发展的城镇；原则确定区域交通、通

信、能源、供水、排水、防洪等设施的布局；提出实施规划的措施和有关技术经济政策的建议。2、城市规划

从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、

经济学、工程学、环境科学、美学等多种学科。从行政上讲，城市规划是政府

的一项重要职责和重要工作。

在50年代，称城市规划是国民经济计划的继续和具体化。到了80年代初，称城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署。随着改革的深入发展，大家普遍认为，城市规划不应该只是编制物质环境规划，而应该包括城市的经济和社会发展的设想、土地利用、空间布局及工程建设的综合性规划。

编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。

从制定到贯彻，城市规划应经过编制、审批和实施管理的步骤。当发现城市规划与城市经济和社会发展需要有较大的不适应时，可经法定手续，对城市总体规划进行局部调整甚至作某些重大变更。3、城市设计

城市设计所涉及的城市体型和空间环境，是城市设计要考虑的基本要素，即由建筑物、道路、绿地、自然地形等构成的基本物质要素，以及由基本物质要素所组成的相互联系的、有序的城市空间和城市整体形象，如从小尺度的亲切的庭院空间、宏伟的城市广场，直到整个城市存在于自然空间的形象。

城市设计的目的，在于提高城市的环境质量、城市景观和城市整体形象的艺术水平，创造和谐宜人的生活环境。城市设计应该贯穿于城市规划的全过程。4、城市总体规划纲要

按照建设部颁发的《城市规划编制办法》第12条，城市总体规划纲要应当包括下列内容：

（一）论证城市国民经济和社会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标。（二）论证城市在区域发展中的地位，原则确定市（县）域城镇体系的结构与布局。（三）原则确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见。

（四）研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发建设的重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。5、城市规划区

城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

6、城市建成区

城市建成区在单核心城市和一城多镇有不同的反映。在单核心城市，建成区是一个实际开发建设起来的集中连片的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，以及分散的若干个已经成片开发建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的地区。对一城多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的，市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。如连云港市和淄博市。

根据中华人民共和国建设部令第43号，《开发区规划管理办法》的规定，开发区是指由国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准，在城市规划区内设立的经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区，国家旅游度假区等实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。7、开发区

由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区的统称。

8、旧城改建

对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的建设活动。9、城市基础设施

城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。10、城市总体规划

城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。规划期限一般为20年。11、分区规划

在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。12、近期建设规划

在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建设项目的实施所作的安排。

13、城市详细规划

以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间

环境和各项建设用地所作的具体安排。14、控制性详细规划

根据建设部颁发的《城市规划编制办法》第23条，控制性详细规划应包括下列内容：（一）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许

建设的建筑类型。

（二）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地等控制指标；规定交通

出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

（四）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

（五）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。

15、修建性详细规划

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

16、城市规划管理

城市规划管理包括城市规划编制管理、城市规划审批管理和城市规划实施管理。城市规划编制管理主要是组织城市规划的编制，征求并综合协调各方面的意见，规划成果的质量把关、申报和管理。城市规划审批管理主要是对城市规划文件实行分级审批制度。城市规划实施管理主要包括建设用地规划管理、建设工程规划管理和规划实施的监督检查管理等。

城市总体规划的分类及相互关系

二、城市总体规划的分类及相互关系

1、按照城市规划编制的层次可分为：

相互关系：上层规划是下层规划的依据和基础，下层规划要与上层规划相协调。2、按照规划期限可分为：

远期规划和近期规划，远期规划可以为十至二十年，一般为二十年，近期规划可以为三至五年，一般为五年。相互关系：近期建设规划是总体规划一个组成部分，对城市近期的发展布局和主要建设项目做出安排。另外，总体规划确定的长期目标是不能全做控制性详细规划的，因为控制性详细规划是规划实施的法律依据，一但全做了控制性详细规划，对土地的使用就失去了控制，应为范围广了。

3、按照规划内容可分为：

按照规划内容可分为总体规划和专项规划，总体规划是综合性质的规划，如城市总体规划等；专项规划内容比较专一于某一方面，如交通规划、风景区规划等。三、各层规划文本的格式与内容（以城市总体规划和控制性详细规划为例）

1.城市总体规划文本的格式与内容

简要说明城市规划实施的基本对策

包括城镇发展战略及总体目标；预测城市化水平；城镇体系分级、定

位、定性、定规模；区域性交通、基础设施、环境保护的具体布局,城市

性质规定城市的主要职能和发展方向,城市用地总体布局确定人均

指标，列出用地平衡表；城市各类用地布局及主要公共设施布局；

重要地段的高度控制，文物古迹及历史保护地段的规划要求；旧城

格式总则

要点

区改建原则及环境综合政治方法与手段；郊区主要乡镇企业、居民点

及农副产品基地布局.城市基础设施建设分别对供水、排水、电力、电

讯、燃气、供暖、防洪、防火、绿化等专业的总体发展目标提出策略，

并进行布局

2.控制性详细规划文本的格式与内容

制定规划的目的、依据及原则，主管部门和管理权限

各种使用性质用地的适

建要求建筑间距的规定

建筑物后退道路红线距离的

规定相邻地段的建筑规定

容积率奖励和补偿规定

市政公用设施、交通设施的配置和管理

要求有关名词解释

其他有关使用的规定

地块划分以及各地块的使用性质规划、规划控制原则、规

划设

计要点

控制指标分为规定性和指导性两类，前者是必须遵照

执行的，后者是参照执行的

四、城市规划任务书与规划任务的委托

1.规划任务书

1．规划任务的来源

规定性指标一般为几下各项：人口密度（人/km2）、建筑形

省、市、区、县政府及其主管规划的职能部门，政府的其他职能部门，以及其

他法人单位根据规划管理的要求委托的规划设计项目和招投标项目。

2．规划任务的内容和成果

（1）城镇体系规划编制的内容和成果要求按照《城镇体系规划编制审批办法》确定。（2）总体规划和分区规划编制的内容和成果要求按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》确定。

（3）详细规划编制的内容和成果要求按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》确定。

（4）《城市规划法》、《城市规划编制办法》和《城市规划编制办法实施细

则》没有明确规定的规划设计项目的编制内容和成果要求的，按双方签订的合

同约定确定。

3、规划任务的进度要求

（1）准备与调研阶段：收集整理基础资料、听取政府和有关方面的意见。

（2）编制与送审阶段：编制城市总体规划应首先提出规划纲要，经审查同意

后方可正式编制规划方案，然后报有关部门审查。

（3）成果报批阶段：规划方案评审后，经公示和听取群众意见，修改、补充

和完善，形成正式规划成果，上报有关部门依据法律程序审批。

一般应按照以上三个阶段提出工作进度和具体期限要求。

4、经费

明确经费的数量及分阶段支付要求。

5、权利与义务

（1）甲方（规划任务委托方）有权提出和督促乙方（规划任务被委托方）保

质、按期完成规划任务，同时有义务提供或协助被委托方收集基础资料，协助

被委托方征询有关方面的意见，并在规划方案编制过程中做好协

调、评审、报批工作；按合同要求支付乙方的规划费用。

（2）乙方（规划任务被委托方）应当在规定的期限内，按不同阶段的进度提

出符合内容和深度要求的规划成果。

（3）甲乙方应共同遵守规划设计条件。

（二）城市规划设计任务委托的程序和方法

1、规划设计任务的意向协商阶段：主要是策划设计任务的初步设想与要求，挑选有相应规划设计资质的单位，双方进行委托与被委托的意向性接触。这一阶段委托方应明确委托任务的性质、内容、范围、基本要求。委托方应提供较完善的任务书（总体规划修编应有上级主管部门的批准文件）；被委托方应向委托方提供有效的资质证明。

2、规划设计任务的技术协商阶段：主要是双方就委托的规划设计项目的内容、深度、范围、适用的技术标准规范、工作的进度、成果的内容组成以及相应的技术审查、审批程序进行技术性的谈判，在充分交换意见的基础上以求达成共识，并以此作为委托方成果验收的依据和被委托方组织技术队伍的基础。

3、规划设计任务的商务协商阶段：是在上述技术协商基础上，双方就取费标准、支付方式、违约赔付和成果保密等进行的谈判，并据此签订具有法律效力的正式合同书。