武汉软件新城项目规划设计方案

3、项目定位
与周边楼盘（碧桂园、花山郡、万科项目）错位发展，强调低成本高品质 的刚需楼盘。
地块四 地块二
地块四
SWOT分析
优势（Strength）
> 项目拥有多重景观资源--山、湖、湿地公园、人工湖； > 地块与产业部分的联系最为紧密，是城市化意向最强烈的住宅地块，
紧锁城市价值点。
劣势（Weaknesses）
湖北 洪山区
武汉 基地
城市印象
历史武汉建城已有3500年，是中国历史上建城史
最为悠久的特大城市之一。
水域武汉是全世界水资源最丰富的特大城市之一，
水域面积占全市市区面积的1/4，构成了武汉气势恢 宏、极具特色的滨江滨湖水生态环境。
气候武汉属亚热带季风性湿润气候区，具有雨量
充沛、日照充足、四季分明，夏高温、降水集中， 冬季稍凉湿润等特点。一年中，1月平均气温最低， 为3.0℃；7月平均气温最高，为29.3℃，夏季长达 135天；春秋两季各约60天。
教育引擎模式 代表作：重庆鲁能新城
目前很多投资客买房的最大需求点就是“户口”和“教育”，结合华南板块的碧桂园、桃源居 以及早年上海浦东房地产开发的蓝印户口和今天天津的一些远郊区项目的需求调研，因此，如 果能很好的整合好教育资源做为引擎置入，将对于一个项目的成败起到四两拨千斤的神奇效果。
体育运动模式 代表作：奥林匹克花园
中体奥林匹克花园系列主题产品的开发，当年在九亭开盘凭借“运动就在家门口”这句极为煽 动力的广告语，无数的上海人依然此起彼伏的走向了“农村”，十年后房价真的已经赶上超过 了很多中环附近的商品房，这就是房地产。
主题乐园模式 代表作：深圳华侨城
这种模式的风险很大，首先中国目前的旅游尚未成熟到一种旅游置业的阶段（一部分投资和巨 富阶层毕竟只是少数），而以香港迪斯尼为例，多年的亏损也证明了对于一个唯利是图相当注 重现金为王的开发商，是承担不了这样的压力和责任的，当然中国房地产行业有着自己的“特 色”，以深圳华侨城为代表的专业地产运营商似乎已经通过房产与地产的一些微妙关系，解决 了这一难题，但是必须说明，这需要非常强大的资金平台和非常过硬的政府资源。
周边现状
方向五
方向一 方向二
方向四 方向三
方向一 方向二
方向三 方向四 方向五
周边楼盘
联投 万科
基地范围
花城大道
碧桂园
花山大道
联投花山郡
物业类型：独栋别墅 双拼 联排 叠拼 多层 物业地址：洪山东湖新技术开发区花山生态新城 开盘时间：2013年11月 占地规模：216473平米 建筑面积：227743平米 容积率：1.05 绿化率：40% 户数：1000户 单价 : 6500元/平米 开发商：武汉联投生态城房地产有限公司
洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市的七个中
心城区之一（武汉的七个中心城区是：江岸、江汉、硚口、 汉阳、武昌、青山、洪山）。自西向东呈半圆形，东抵鄂 州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与 黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。
基地坐落于洪山区花山镇五环软件城中，基地南侧靠
近花城大道，东侧靠近花山大道，整体基础交通建设尚好。 未来基地南侧会建设轨道交通4号线的站点，从这里去武 汉火车站只需要10分钟路程。
碧桂园生态城
物业类型：双拼 联排 多层 小高层 高层 物业地址：花山生态新城花城大道与花山大道交汇处开 开盘时间：2012年11月 占地规模：400000平米 建筑面积：280000平米 容积率：整体0.7 住宅1.05 绿化率：40% 户数：1710户 单价 : 小高5800，洋房6800，联排9000，双拼12000 配套：希尔顿超五星酒店 学校 商业中心及商业街 会所 开发商：武汉生态城碧桂园投资有限公司
> 与光谷传统片区之间存在房地产开发空白带，区域价值未被定 义。武汉客户对花山认知陌生，第一感觉位置偏远，交通不便；
> 区域内原住民少，目前无产业支撑。房地产开发需拉动外部人 口，是典型的外溢客户承接区。
> 碧桂园奠定区域低价郊区形象。
机遇（Opportunities）
> 地处房地产开发新兴区域的启动区，多项目密集开发，奠定了区域的 高开发起点，同时也将面临着多盘贴身竞争的局面；
Market Analysis
中国大盘开发的成功模式
新城选镇模式 代表作：番禹华南板块祈福新村
从最早的祈福新村、碧桂园到雅居乐，形成的半小时生活圈、自成一体的医疗、教育、购物、 休闲环境，以占地7500亩的超级大盘祈福新村为例，还修建了亚洲最大的火车站、拥有数百辆 大巴的短途穿行于广州、深圳、香港、澳门等地。鸟语花香的公园、繁华的商场和超市，整个 一种世外桃源生活状态。
婚前过渡、婚房
总价
低
较低
90-110m2 二房、小三房
婚房、自住
一般
110-120m2 三房、小四房
婚房、自住
较高
＞140m2 四房以上
自住、度假用房
高
住宅产品线研究
客群 分类
单身（出门上班）
置业 状态
产品 类型
首次置业
单身（在家工作）
新婚
首次置业
首次置业、首次改善
已婚 首次改善
已婚 二次改善
用途 总价 品质
项目地处房地产开发新兴区域的启动区—武汉软件新城，周边多项目密集开发，联投， 碧桂园，万科多家知名地产公司纷纷入驻，奠定了区域的高开发起点，同时也将面临着多盘 贴身竞争的局面。
万科花山项目
物业类型：别墅 多层 小高层 高层 物业地址：花山生态新城启动区常家山路以西，花城大道以北 启动时间：2014年 占地规模：199700平米 建筑面积：358446平米 容积率：1.5 绿化率：35% 户数：3130户 开发商：武汉联投万科生态城房地产有限公司
复合地产模式 代表作：保利叶语
房地产开发尤其是大盘开发，考虑到客户的分散性、地段的成长性和政策的变化性，往往单一 模式越来越存在更多的不确定性和风险性，所以，复合型的大盘开发将会越来越多，尤其是作 为一级土地整理的地产运营商，往往会招呼更多有品牌和实力的公司一起开发，这就涉及到更 为多元化和产品梯级变化、需求有高有低的复合开发模式。
产业配套模式
代表作：上海张江高科技园区
一个政策导向性很强的开发模式，适合那些有着较强本地政府资源与政策背景的大开发商，也 就是配合政府的产业园区建设和投资引入，建设相应的商业Βιβλιοθήκη Baidu住宅配套，这类成功的案例很多， 上海金桥、外高桥、苏州开发区的一些大盘，基本上属于特定产业人群的住宅提供商，需要更 多的客户细分和需求研究，风险相对最小。
城市区位
湖北省位于中国中部偏南、长江中游。湖北介于北纬
29°05′至33°20′，东经108°21′至116°07′，东连安徽，东 南邻江西、湖南，西连重庆，西北与陕西为邻，北接河南。 湖北东、西、北三面环山，中部为“鱼米之乡”的江汉平 原。
武汉位于中国腹地中心、江汉平原东部，长江与汉江交
汇处，历来被称为九省通衢之地，是中国大陆重要的水陆 空交通枢纽，中国的经济地理中心，被誉为世界开启中国 内陆市场的“金钥匙”，经济发展的“立交桥”，具有承 东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。
“武汉软件新城”是由湖北省联合发展投资集团有限公司、武汉东
湖高新集团股份有限公司与亿达集团旗下的国内商务园区运营管理专家 DLSP(大连软件园股份有限公司)合作开发的新型生态科技创新区。DLSP 在成功建设运营武汉光谷软件园之后，将再次投入巨资，在武汉生态保 护最好的花山生态城区域建设国际化创新产业集聚区，并将其打造成武 汉建设国家中部崛起战略中心城市的战略支点、武汉市向服务外包千亿 级产业规模迈进的旗舰。
武昌中心区客户外溢 武昌中心区实力客户 武昌中心区+青山+全市高端客户
区域内客户、洪山区客户+少量进 城客
光谷改善客户+武昌中心区+东湖新 城客户
竞争层级 外围
外围 外围
外围 次级 次级 核心
我们的消费群体是谁 What kind of consumer?
客户定位
青年白领： 城市新贵： 中产阶层：
由主城区向外，以大运量快速交通设施为主构建复合公共交通走廊， 沿阳逻、盘龙、吴家山、常福、纸坊、豹懈等六个方向构筑六条城镇空间 发展轴，整合轴向上的新城和与之联动发展的新城组团，构筑东部、北部、 西部、西南、南部、东南等六个新型的新城组团集群，实现城镇空间的集 约发展。
各新城组群之间以武湖生态农业区、府河水系、后官湖水系、鲁湖 水系、汤逊湖水系、大东湖水系等山水要素及其生态环境为基础，规划6 个大型生态绿楔，形成"轴楔相间"的空间结构。
描述
40-50m2 单身一房
婚前过渡、学区房、投资房 低
较低
总价低，房型仅满足基 本生活需要，受众面较
窄
70-90m2 二房
婚前过渡、婚房 较低 一般
总价较低，可灵活分 隔或作为家庭办公，
为市场主力产品
90-110m2 二房、小三房
婚房、自住 一般 较高
总价不高，功能齐全， 附加值较高，性价比 较高，是市场主力产
任务书解读
1、基本指标
地块编号 净用地面积（计容面积）
容积率 地上建筑面积（万平方米）
2、内部功能
方向一 2
14.6 1.3 18.9
方向二
2
4
14.6
12.1
1.3
2.4
19.0
29.04
开发项目：沿街风情商业街（总建面5%） 联排、双拼别墅（一个5000方的组团） 高层住宅（以11层小高层为主，尽量不做大高层）
教育武汉是中国重要的科研教育基地、中国高等
教育最发达的城市之一，作为仅次于北京、上海的 中国第三大科教中心城市，武汉高等院校众多，在 校大学生118.33万人，是全世界在校大学生人数最 多的城市。
项目区位
武汉市都市发展区“1+6”空间发展战略
都市发展区构建“以主城为核，轴向拓展，组团推进，轴楔相间” 的“1+6”开放式空间结构。
本项目可以参照产业配套模式，通过产业拉动人口， 带动住宅；通过住宅留住人口，吸引产业。产住结合，相 得益彰。
区域客户竞争格局
区域 青山 积玉桥 白沙洲 南湖 武昌中心区 东湖新城 光谷
花山
客户类型
普通收入群体区域内购房，高端客 户刘翔东湖、积玉桥板块
武昌中心区客户+全市高端客户
武昌中心区客户外溢+少量区域客 户
项目区位
基地范围
基地范围
地铁站点 花城大道
福银高速 花山大道
基地在武汉软件新城的区位
本案坐落于花山镇五环软件城中，基地南侧靠近花城大道，基地东侧靠近花山 大道，整体基础交通建设尚好。
基地周边交通
未来基地南侧会建设轨道交通4号线的站点，从这里去武汉火车站只需要10分钟路程。 基础交通设施的建立，将使武汉软件城摆脱山水条件、铁路高度的限制条件，为融入 武汉的都市发展提供了可靠的保障。
武汉软件新城采用产住结合的规划方式。总体规划用地面积3.4平方 公里，其中可建设用地面积约1.55平方公里。
本案为武汉软件新城的住宅用地启动区用地，可建设面积26.7公顷。
北部组群
西部组群
主城区
东部组群
基地位置
西南组群
南部组群
东南组群
项目区位
武汉软件新城在东湖高新园区的区位
武汉软件新城在花山镇的区位
低碳环保模式 代表作：青岛丽山国际
“减排、低碳”无论从对于产品的卖点附加值，成本的有效控制，还是从宣传的公益性共鸣主 张，都将带来一系列的良性互动，对于房地产的行业口碑随着“高房价”与“低质量”每况愈 下之时，无疑是一针见血的创新良药，远郊区本身就意味着亲近自然，低密度，如果再加上材 料低碳和环保，无疑更加田园和绿色。
> 区域发展机会点—城市升级、产业导入、交通发展、资源基础。
挑战（Threats）
> 如何把握区域未来发展趋势和衍生客户需求； > 如何强化花山区域形象，区隔其他竞争区域； > 如何构建差异化的价值体系、突破区域内竞争重围； > 项目能否复制大连亿达成熟产品线，从而实现溢价。
确定地块的发展方向
市场分析篇
明亮、舒适、温 馨……
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首次置业、首次改善
首次改善
二次改善
客群 分类
置业 状态
单身（出门上班） 首次置业
单身（在家工作）
新婚
首次置业
首次置业、首次改善
产品 类型
已婚 首次改善
已婚 二次改善
40-50m2 单身一房
70-90m2 二房
用途
婚前过渡、学区房、投资房
住宅产品线研究
客群 分类
单身（出门上班） 单身（在家工作）
已婚（没有孩子）
已婚（有年幼的孩子）
客群 描述
初出茅庐、积蓄不 多，但是我想有一 个自由、舒适的家
工作和生活我要同 时做到，拼搏和休 闲我想同时拥有
置业 状态
首次置业
首次置业
从今天起这是属于 我们的Mini豪宅， 是我们幸福的起点
站
为了我们家庭的新成 员，新家必须宽敞、