2016-2017年青浦房地产土地市场行情
一、整体供求
2016年，在全上海目前现存的16 个区中，青浦的成交量排在第四位，仅次于浦东、嘉定和松江。即使是在成交渐入低谷的2017 年上半年，青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前3 的位置。但值得注意的是，尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差，但供求关系已经发生了微妙的变化。改善需求逐步释放，供大于求的趋势逐步扩大。
的确，作为上海较为老牌的郊区新城，青浦区本身就有大量的常住人口，潜在的改善性购房需求长期以来一直存在，再加上大虹桥商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响，大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场。
在此影响下，2016 年7-8 月，青浦区的住宅成交量一路走高，各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。然而，量价齐高的态势并没有持续太长的时间。自2016 年9 月起，青浦新建商品房的成交量就一路下行。2017 年开春后成交虽有所增加，但从供需关系上来看，2017 年青浦成交量较多的5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。
二、青浦板块分布：
青浦房产市场主要分为徐泾、重固、华新、青浦新城、赵巷、白鹤和朱家角七大板块，朱家角、赵巷、青浦新城成新房供应主力
二、新房成交数据
青浦区8月新房成交516套，从2017年1-8月的成交套数来看，这个数字也只比1月和2月高，低于成交套数最高的3月300多套，分析原因，主要就在于青浦区整个8月没有一个新房项目开盘，也没有新增一张预售证，成交的套数主要集中在6月和7月开盘的项目上，比如融信铂爵、新华联等项目。
成交套数
成交面积
从成交面积来看，青浦8月新房成交面积走势基本与成交套数一致，共成交了7.03万平方米，在2017年前8个月的成交中，位列倒数第三，仅比1月和2月高。
成交价格
8月新房成交均价44284元/平方米，创下青浦区新房成交均价的新高，2017年1-8月成交均价最低的为2月，为38189元/平方米，之后在4月份攀升至42879元/平方米的高点，之后小幅回落，7月开始上扬，8月份上升到44284元/平方米的历史高点。分析均价上涨的原因，除了青浦区快速发展的城市建设外，从成交项目来看，成交均价在50000元/平方米左右的赵巷占了青浦区整个8月成交的三分之一左右，在一定程度上拉高了青浦区8月的成交均价。
●青浦项目成交套数TOP10在青浦区成交套数前十的项目中，青浦新城板块占了4个，徐泾和赵巷板
块各占2个，青浦北部和朱家角板块各占一个，其中成交最高的项目佳兆业君汇上品位于青浦北部的重固镇，成交均价约为30000-33000元/平，属于青浦区的价格洼地。
●青浦项目成交面积TOP10从成交面积前的项目来看，以别墅为主的朱家角和赵巷板块所占项目最多，
均为3个，徐泾板块为2个，青浦新城和青浦北部各有1个，这与各板块的主力产品有比较大的关系
三、二手房成交均价-2017年八月及八大板块
四、2016年及2017年青浦土拍市场
2016年青浦成交住宅、商业用地11块
2017年青浦土地拍卖市场成交4块用地
五、发展展望
1、大虹桥战略最大受益者
17号线今年正式开通后，青浦将成为首个与大虹桥通轨交的新城。在上海2040规划中重点提到的5个新城嘉定、松江、青浦、南桥、南汇，只有青浦首先兑现了这样的红利。从大虹桥到朱家角只用了30多分钟。
为什么首先要与大虹桥无缝连接呢？这又涉及到上海乃至长三角发展的一个更大的战略问题。2009年，国家正式提出上海要打造国际经济、金融、贸易、航运中心，也就是后来贯穿上海发展十数年的“四个中心”使命。
作为西虹桥地区的青浦，在大虹桥“十三五“规划中的定位是建设成具有浓厚文化特色的高端居住配套区。有着独一无二的淀山湖水域的青浦新城可谓天时地利。作为上海唯一一个和江苏、浙江均接壤的区，青浦未来可能是大虹桥战略的最大受益者。
2、建科创中心，上市公司数量拍第二
上海的上市公司数量，浦东第一，第二名居然是青浦。官方的数据显示，目前，青浦已成功培育上市企业20家，其中境内资本市场成功IPO企业14家，在本市各区中仅次于浦东新区，近50家企业在新三板挂牌。这几年，科创是青浦发展的关键词。在上海科创中心建设方案出台后，青浦是郊区第一个出台“科创18条”进行呼应的，青浦提出的是做科创中心产业高地。
这是个更切实际的定位。对交通敏感度高的行业，如全国四大快递公司总部、全世界最大会展中心——国家会展中心均在青浦。被称为“国家名片”的北斗系统，在青浦诞生了国内首个正式运营的产业园。
房地产企业的土地储备问题研究
房地产企业的土地储备问题研究 学院：建筑与城市规划学院 专业：城市规划 班级：0811城规一班 姓名：紫云筠 日期：2012-5-30
【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。 【关键字】 摘要:关键词:房地产公司土地储备策略 一、土地储备量的概念 土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。 二、土地储备和房地产 土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。 (1) 土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。 (2) 土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。 (3) 房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。 三、土地储备的意义 土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。 从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义 有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点： (1)城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。 (2)房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房
我国房地产企业土地储备概念和分类
我国房地产企业土地储备概念和分类 智研数据研究中心网讯： 内容提要：在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。 2012-2016年中国房地产信托市场评估与前景预测报告 一、土地储备量的概念和分类 土地储备指的是各级政府管理部门在法律规定范围内,对通过收回、收购或其他方式获得土地使用权的土地进行存储或前期开发整理, 并向社会提供各类土地使用的行为。而土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量, 它是为了加强对土地市场的宏观调控, 提高土地资源的利用率, 通过经济、法律等手段, 经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来, 以用于开发使用的土地数量。 二、土地储备和房地产的关系 ( 一) 土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料, 又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且, 如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。
中海拿地的规划和土地的储备
中海拿地的规划和土地的储备 引言：地产公司扩张的基础是土地储备量，而中海地产全国土地储备量一直稳定保持在500万平方米，规划建筑面积约900万平方米，这为资产规模及经营规模庞大的中海地产保持稳定增长奠定了良好的基础。 据报道，2005中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。两大品牌继续保持了在房地产行业的领导地位，并且实现了品牌价值的大幅度提升。中海地产品牌价值为33.11亿元，同比去年增长7.1亿元；万科品牌价值为32.08亿元，同比去年增长9.71亿元。2004年是两大领导品牌加速发展的一年，中海地产完成了中海系地产业务的强势整合，并借助行业领导品牌的优势，销售收入突破90亿元、资产规模增长26%，净利润同比增长56%。 2003年一、二线城市唱主角 1月04日中海取得长春市净月潭卫星南路总占地面积100万平方米土地开发权，该地块拟分期开发建设为一个大型的生态化商住小区。 4月10日中海成都成功拍得1号地块。该地块位于成都市一环路东南，总用地面积近6.2万平方米，净用地面积近5.1万平方米，拟发展望江豪庭商业住宅项目。 7月30日中海上海公司与有关方面签订《国有土地使用权出让合同》，所涉6幅地块，位于卢湾区建国东路，土地出让面积18.8万平方米，总开发建设
面积约60万平方米，总投资额约60亿元，拟发展高档商业住宅及商业和写字楼。 12月中海西安投得YT7-（1）-1-1（航博馆）地块，该地块位于西安市南二环路西段南侧，可发展商业和住宅建筑面积达17万平方米。 2004年转战三线城市 01月13日中海竞得南京市2003G56地块。该地块占地面积12万平方米，可发展建筑面积17万平米，地价总金额3.36亿元。 04月15日中海竞得成都市国际社区项目地块，地块占地面积132.42万平方米, 可发展建筑面积139.78万平方米,地价总金额11.91亿元。 04月16日中海地产与香港信和置业联合成功竞得深圳市福田区香蜜湖的B303—0041号地块，地块占地面积9.3万平方米，可发展建筑面积13.1万平方米，地价总金额9.5亿元。 04月21日中海苏州市成功竞得位于新加坡工业园内，会展中心南、紧邻金鸡湖畔的住宅发展地块。地块占地面积13万平方米，建筑面积23万平方米，地价总金额8.05亿元。 10月15日中海地产成功竞得佛山市南海区2004-G302千灯湖地块，地块占地面积27万平方米，可发展建筑面积74万平方米，地价总金额达6.91亿元。 11月24日中海地产再次成功竞得苏州市位于新加坡工业园内、金鸡湖东侧得低密度住宅发展地块。地块占地面积7.23万平方米，可发展建筑面积6.63万平方米，地价总金额2.5亿元。 12月23日中海地产再次成功竞得佛山市南海黄歧地块，该地块位于广州
市土地储备中心工作总结和工作思路
2014年市土地储备中心工作总结和工作思 路 ****年以来，土地储备中心在局党组的领导下，在相关处室、单位的鼎力支持下，克服了工作人员少、业务任务重、工作压力大的实际困难，积极进取，奋力拼搏，基本完成了各项工作任务，取得了一定成绩。今年土地储备中心的工作可以概括为两句话：在困难中完成任务，在困难中谋求发展。现将****年工作情况和****年工作思路汇报如下：一、今年工作情况回顾 ****年土地储备中心主要在以下几个方面取得一些成绩：论文联盟https://www.360docs.net/doc/5d4313246.html,编辑。 1、强化学习教育，大力提高干部队伍素质。 一是加强政治（业务）学习。土地储备中心把每周五下午定为政治（业务）学习时间，组织全体干部职工认真学习邓小平理论、“三个代表”重要思想和十六大精神，并组织开展广泛深入的讨论，切实
提高干部职工的思想政治素质。在业务学习方面，除认真参加每月一次的业务知识考试外，还开展了请专家上课活动，邀请局相关处室、单位的领导来讲课，如用地报批、征地拆迁等，取得了较好的效果。二是认真开展保持党员先进性教育活动。按照局保先办的统一部署，土地储备中心从4月份开始深入开展了保先教育活动，每名党员的学习时间都超过了50个小时，记读书笔记10000多字，撰写学习心得3篇以上。大家深入分析自己在理想信念、宗旨观念、思想作风和工作作风上存在的差距和不足，累计为28条；从关心同志的角度对党员提出了中肯的意见和希望，累计为57条。通过批评与自我批评，找到了党员干部存在的缺点和不足，并切实加以整改，达到了促进各项工作的效果。三是深入开展争创人民满意单位活动。 全体干部职工对自己高标准、严要求，从我做起，从小事做起，为人民群众办实事、办好事，树立了国土部门在人民群众中的良好形象。积极开展下基层、听意见、送服务活动，今年以来，土地储备中心分别走访了市工业资产经营公司、中策橡胶有限公司、新华造纸厂、中国计量学院、浙江科技学院、浙江工程学院、杭州电子工学院等，上门送服务、送政策，共同商讨土地盘活等事宜，得到各部门、企业及高校的好评。四是积极开展联系街道（社区）工作。土地储备中心联系望江街道，主动积极地上门送政策、送服务，解决街道和社区碰到的一些实际问题，得到当地居民的一致好评。今年以来，党支部组织全体党员干部以助学帮困等形式先后三次组织干部职工捐款、捐
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
土地储备制度对房地产市场的影响
土地储备制度对房地产市场的影响 发表时间：2018-05-23T16:48:24.613Z 来源：《基层建设》2018年第5期作者：罗秀花 [导读] 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。 济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南 251400 摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。 关键词：土地储备制度；房地产市场；影响 引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。 1、土地储备制度对房地产市场的影响 1.1 有利于加强政府对土地一级市场的垄断 土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。城市土地储备制度的运作将在很大程度上减少一级市场交易的个人因素，在确保经营性用地可以正确的通过拍卖、招标、挂牌的方式来进行出让或出租，对市场交易的公正和公平得到保障。城市土地储备制度的建立，可以让政府手中掌握一定的土地储备，又可以让政府统一规范一级市场，在土地资源的源头上来对房地产开发项目进行宏观调控。通过政府对房地产市场的土地资源调控，政府对土地供应总量的控制也能起到主导作用。 1.2 有利于培育和规范房地产市场 在之前，土地投机现象很普遍，当时的市场并不规范，土地资源大家都看到有利可图，炒地、圈地的现象经常发生。所有的土地增值收益都进入了开发商的口袋中，政府也对房地产开发失控，造成房价上涨市场通货膨胀。土地储备制度的政策建立后，政府规范了市场秩序，由政府土地部门对经营性土地进行统一的拍卖、招标、挂牌出让，以政府来配置土地资源的市场交易方式，建立一个大家公平竞争的环境。可以有效的阻止一批土地投机炒作的人群，同时也可以规范市场行为，把开发商带入合理的市场规则下，这也是我国加入WTO和国际接轨的客观要求。 1.3土地储备制度转变供应方式，使得土地价值最大化 土地的出让和收购，是土地储备制度的城市土地供应模式最显著的特点，同时也体现了政府在土地供应过程中的主导地位。政府通过土地一级市场以拍卖、招标、挂牌等方式供应土地市场，具体以土地的收购、储备、交易机制来进行，使得开发经营性用地的获取途径变得统一，政府宏观的调控地价的涨幅。其中有两个原因：1.政府可以利用市场价值杠杆来调控经济市场，通过市场自然竞争法则，土地由价高者得，这样可以开发商对土地利用最大化、土地价值最大化、土地价格最大化的现象，从而激活土地市场经济；2.通过政府主导的土地一级交易市场，可以有效的抑制权钱交易的腐败现象，通过公开公平公正的拍卖来带动土地经济价值。 1.4有利于改善土地市场环境，保证房地产市场健康发展 在我国房地产企业的入门要求并不是太高，所以导致房地产企业众多，而且综合实力和综合素质都不是很高，资质较高的房企也是寥寥无几，在国际市场中竞争力较低。政府通过土地储备制度的相关规定来执行经营性土地一定要以拍卖、招标的形式来进行，这将导致房地产企业的重新洗牌，有实力的企业会异军突起，一些综合素质和实力比较弱的，将逼迫这些房企遵守规则，提升自身竞争力，优化企业内容结果，这样企业才能在经济市场存活下去。另一方面，在土地储备制度政策实施之后，还能强化行政部门的部门职责，无时无刻都在提醒、监督土地使用是否合法，同时，由于政府统一土地一级市场，能够统一对外提供准确的土地信息，使得房地产企业对于土地开发项目有更多的计划，房地产市场也可以健康发展。 2、有关土地储备制度对策建议 2.1建立健全相关配套的法律法规 政府通过建立健全的法律法规，就可以通过司法途径的途径来解决一些问题，例如旧城区改造、原建成区的隐形土地市场、公益型用地的收购与管理等等；在严格执法的同时也要加强管理的力度，才能使得土地储备工作顺利开展。依法建立监督制度，对土地储备机构的工作进行有效的监督，保障了土地储备工作的信息公开，保障储备目标的实现，在土地储备、收购、开发和出让环节中的相关信息，土地储备机构要做到信息公开，让社会各界共同监督和投诉建议。 2.2建立土地储备监督机制，同时强化政府的监控职能 土地储备制度的政策是政府来制定的，而在具体落实政策的时候又变身为监督者和指挥者。这种情况就有可能会导致政府受土地储备制度政策的约束力很小，政府在某些时候为了实现某些目标，就有可能会忽视了其他目标，这样就会造成社会经济的不健康发展。对此，一定要建立行之有效的监督制度，加强政府对土地储备管理的监督职能，严格落实房价与地价的衔接管理，让房地产市场定价符合社会经济行为。 2.3加大土地供应结构的调整力度 目前在住房市场的土地供应结构上分别为：高档商品住宅用地供应的别墅、高档公寓；以普通商品住宅用地供应的普通商品住宅房；
土地储备对房地产的影响及对策
土地储备对房地产的影响及对策 发表时间：2019-07-18T15:05:03.137Z 来源：《城镇建设》2019年第8期作者：李生道 [导读] 本文首先阐述了房地产行业波特五力分析，接着分析了中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案，最后对中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析进行了案例探讨。 中铁十四局集团房地产开发有限公司山东济南 250014 摘要：本文首先阐述了房地产行业波特五力分析，接着分析了中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案，最后对中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析进行了案例探讨。 关键词：房地产企业；土地储备；发展 引言： 当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商需拓宽思路、寻找可持续的利润增长引擎。 1 房地产行业波特五力分析 影响房地产行业的五力包括：①供应商：土地的拥有者和使用者方面包括政府、有存量土地的企业、欲搬迁的工厂、拆迁户等，原材料方面包括钢铁、水泥及砂石料等供应商；②购买者：商品房、写字楼及商铺等房屋的消费群；③替代品：不同类型房地产商品的转换（经济型、豪华型的互相替代），如普通商品房的替代品可以是廉租房、公租房、共有产权房等；④潜在的进入者：外资以及其他行业的具有资金实力等优势的企业等；⑤行业内竞争者：房地产项目不同运行阶段的竞争者，尤其是与自身在同一板块、同一产品、同一个阶段的竞争对手。从房地产行业波特五力分析来看，政府作为土地一级市场的唯一供应商，其集中化程度自不用说，自土地改拍卖以来，土地价格一路飙升，与土地供应来源的垄断有很大关系。因此从波特五力分析来看，土地储备的多少对房地产企业影响非常大，是影响房地产企业能否持续健康发展的重要因素。 2 中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案 基于当前房地产行业面临日益激烈的市场竞争以及持续收紧的政策调控，导致其经济效益空间受到挤压，开发商待拓宽视野寻找新的发展空间。房地产行业是一个资金密集度高、政策敏感度高、风险大而且风险种类众多的行业。但由于中小房地产企业资金较为紧张、资金成本较高等问题，在土地招拍挂过程中往往很难与大型房地产企业竞争，导致中小房地产企业土地储备越来越少，从而使中小房地产企业发展陷入困境。本文拟从以下三个途径寻找突破：一、寻找合适的存量土地，通过股权转让等方式获得土地开发权；二、与人合作开发；三、寻找三四线城市易去化区域地块参与土地竞拍，寻求较好的机会拍得土地。有了土地储备，中小房地产企业可以开辟符合自身发展的具有特色的产品，从而使公司获得长远发展。 3 中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析 3.1 通过股权转让形式收购项目 假设案例资料如下：第一，规划地上住宅面积118847平方米，商业4117平方米，幼儿园1791平方米，物业管理用房684平方米，地下建筑面积24000平方米，机动车停车位600个，分3年开发，住宅和商业销售均价2.05万元/平方米，车位均价16.5万元/个，预计销售收入约30.13亿元。第二，建造成本按总建筑面积每平方3500元计算约5.93亿元。第三，销售费用、管理费用按销售收入7.5%计算约2.26亿元。第四，财务费用（不含股东利息）按借款5亿元、期限2年、年利率10%计算约1亿元。第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约2.67亿元；土地增值税8.55亿元；企业所得税按利润25%计算约2.35亿元，税金合计约13.57亿元。第六，计税土地成本0.14亿元，股权转让价格10亿元。根据以上数据测算项目预计盈利7.23亿元，减去股权转让价格10亿元，剔除计税土地成本，投资本项目亏损2.63亿元。根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为负1.45亿元，项目不可行。 3.2 合作开发上海地铁商业项目 假设案例资料如下：第一，商业总建筑面积35435.5平方米，共地上四层、地下二层，共456间商辅，均有独立产权。商场1-4层按均价4.88万元/平方米销售，扣除前三年租金15%后销售收入9.26亿元；商场前三年租金收入1.94亿元；商场前三年物业费收入0.23亿元；收入合计11.43亿元。第二，商场购入成本6.08亿元；商场改造装修0.15亿元，外立面改造0.06亿元，中央空调0.1亿元，室外装饰灯光0.05亿元，不可预见费用0.05亿元，合计商场改造成本0.41亿元。第三，销售费用、管理费用按销售收入6%计算约0.59亿元。第四，财务费用（不含股东利息）按商场抵押贷款6亿元、期限2年、年利率9%计算约1.08亿元。第五，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.66亿元；房产税0.24亿元；租赁税费0.29亿元；土地增值税0.58亿元；办证税费0.14亿元；企业所得税按利润25%约0.38亿元，税金合计约2.29亿元。根据以上数据测算项目预计盈利0.98亿元及商场地下一二层的所有权，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为0.55亿元。从项目优势分析：①靠近地铁口，交通便利，未来人口流量大，商业价值高；②周边正在逐渐建设，未来升值潜力大；③项目内其他物业已经交付并且入驻。从项目劣势分析：①由于长期未开业，且被收购，长期未释放消息，导致客户投资信心受挫；②目前周边人气不足，且又处在工业区。根据以上分析，总体而言本项目未来发展潜力大，投资总额较小，项目可行。 3.3 通过竞拍获得土地 假设案例资料如下：第一，竞拍地块出让面积为54536平方米，容积率1.5-1.8，预计售价住宅1.7万元/平方米、商铺0.8万元/平方米、产权车位10万/个，项目销售收入合计16.85亿元。第二，土地及契税支出6.29亿元。第三，工程及前期支出5.75亿元，其中前期工程费0.46亿元，建安成本4.91亿元，基础设施费0.36亿元，开发间接费0.02亿元。第四，销售费用、管理费用按销售收入6.5%计算约1.08亿元。第五，财务费用按借款6亿元、期限1.5年、年利率10%计算约0.9亿元。第六，税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.73亿元，土地使用税0.02亿元，土地增值税0.55亿元，企业所得税按利润25%计算约0.41亿元，税金合计1.71亿元。根据以上数据测算项目预计盈利1.12亿元，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为1.24亿元。从项目优势分析：①距离城市中心区域较近，周边各项配套设施完善；②教育资源丰富，医疗配套齐全；③本项目目前未受政策调控，周边一二线城市客户外溢；④交通利好，绕城高速公路西复线计划于2020年建成通车及地铁开建。从项目劣势分析：①与一二线城市相比，三线城市房价上涨空间相对较慢；②三四线城市购买力有限。根据以上分析，总体而言本项目净现值较好，投资总额相对较小，项目可行。
城投公司与土地一级开发
城投公司与土地一级开发 城市投融资部韩啸【摘要】 土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。 【正文】 一、土地一级开发概述 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地的说法”。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变成“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。 早期的土地一级开发在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，一般是由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。如果是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。 二.城投公司与土地一级开发 城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司在为加快城市建设步伐发挥了重要作用。作为政府投融资平台，各地城投公司肩负的融资压力巨大，特别是偿债压力越来越大，为了增强城投公司的再融资能力，各地政府都在设法为城投公司注入新的资产，培育其自身造血功能。由于城投公司投资领域的特殊性，将相关土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资，是目前各地较普遍的做法。 城投公司参与土地一级开发，总的来说可以分为两类，一类是政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，比如上海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能，用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口；另一类是由城投公司受土地储备中心委托，代理进行土地一级开发，同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡，城投公司无土地储备职能，相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。 2010年9月中，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。
现有土地政策下房地产企业土地储备的方式与方法
现有土地政策下房地产企业土地储备的方式与方法--------------- 现有土地政策下房地产企业土地储备的方式与方法 《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定:“城市市区的土地属于国家所有。”可以明确我国房地产开发企业进行合法的房地产开发，土地权属均为国有土地使用权益。 在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的原则有下列4种:?、通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得;?、通过国家出让方式取得;?、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其它合法方式);?、通过土地或房地产租赁方式取得。 对于房地产企业而言，可以进行实际操作的土地储备方式主要有以下三种: 一、行政划拨方式 (一)、经济适用房 按照《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。 (二)、拆迁改造(土地一级开发模式) 大部分的拆迁项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为拆迁项目里有大量的回迁、政府配套设施、实物出租的部 ------------------------------ ---------------
分，这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。即与政府合作参与土地拆迁、征地等整理过程，最终设立通过排他条件招拍挂获取土地，自行开发;或通过政府出让给其他开发商，从中获取提前约定的利润。 (三)、国有工商企业改造 地方政府用协议出让的方式来进行国有工商企业的改造。这里头包括污染企业治理，扰民企业转型等一些特殊情况，因为没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件，比如剩余劳动力的安置等，或者是招标、拍卖的形式很难做，所以通常采用协议出让的方式。 (四)、基础设施 地方政府在当地进行基础设施建设，因为大量资金的缺口，给公路，铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换政策。可以利用变换土地转让的方式，吸引企业参与当地基础设施的建设与投资，作为回报，地方政府划拨一定量的土地由开发企业来进行土地市场一级运作。 二、土地市场 2002年国土资源部颁布的《招标挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)出台以后，土地市场实际上变成公开出让的方式。对于开发企业来说有三种情况:一个是投标，一个是竞拍，一个是摘牌。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。 (一)、投标 ------------------------------ --------------- 开发企业接受地方政府的投标邀请，通过参与设计标书的竞争，取得拟进行开发的土地的使用权益。 (二)、竞拍
土地收储成本
土地储备成本构成 土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费用。包括5个方面： 1.办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定 界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。 2.征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第 47条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。 3.拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。对被拆 迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。 4.市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配 套费等。 5.其他费用。包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。土地储备成本控制 土地储备成本控制步骤 1.——事前成本控制。在项目实施之前，对项目地块内情况进行认真摸底调查， 尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。同时，应根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析，充分研究项目的可行性。 2.——事中成本控制。动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中，要
在确保群众根本利益的前提下，土地储备机构、前期开发委托单位及动迁公司等各部门必须紧密配合，责任落实到位，规范动拆迁操作。在实际工作中，尽量根据房地产市场实际情况，做到合理评估，以评估价格为依据，将补偿费用与成本预算的差异控制在合理范围内。在条件允许的情况下，可考虑采用包干的形式，预先锁定成本。由于土地储备是政府行为，涉及财政资金，项目结算必须通过财政审计，因此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项目的最终结算，也利于对成本进行及时监控。
龙湖地产与万科地产对比分析报告
龙湖与万科战略及执行力研究 一. 当前大环境和小环境概述 1.当前我国房地产市场： 二. 标杆企业选取标准 1. 战略发展规划 2. 资本配置策略 3. 人才配置与激励 三. 标杆企业 1. 全国围：万科 2. 本土企业：龙湖 四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析 1. 发展阶段分析： 1）万科发展四阶段：
2）龙湖发展四阶段： 2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强☆——较强或正构建中
五杆标企业核心竞争力 1.共性： 1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才 2) 政策研究 3) 项目管理经验与权责体系融合 4) 资本配置手段 5) 学习能力与团队建设 6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉 2.个性： A.万科： 1) 国外工业发达国家对比研究 2) 可持续可实践的战略研究 3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作 4) 对企业文化、价值观的秉持 B.龙湖： 1) 标杆分析与流程研究能力强 2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目 3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心 六. 标杆企业过去及未来主要成长点 1.万科发展四阶段： 2.龙湖发展四阶段
七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才） 1.资金平台 1）万科： 资金结算? 1996年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、监管资金运作、加强资金筹集能力、提高管理效益起着重要促进作用。 融资能力? 万科公司的融资能力相当出色，公司和国银行之间有良好的关系，并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等；完成了由项目到公司，由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到2014年，万科的销售额将由2004年90多亿增长到1000亿）。 2006年7月8日，万科发布公告称，万科与RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美兀，万科与RZP各占50%的股份。 万科与RZP合作打破了以往境外房地产基金与国房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，一改以往单个项目的短线套利模式，转而向长期公司制合作模式转变。此举标志着海外地产基金对国房地产市场长期看好，并进入实质性的投资阶段。 RZP与万科的合作历史回顾：2004年11月，万科集团子公司万科房地产与RZP签订协议，将其持有的万科置业95%股权中的40%转让给RZP，以共同开发“万科新城”项目。万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与RZP, HI等海外房地产基金合作。 资产负债率控制 60%左右。相对于国际上的同行，万科公司的资产负债率处于较高水平。但相对于国房地产公司，万科公司的资产负债率基本控制在合理的水平，而且还有一定的提升空间。（我国房地产企业的资产负债率在75%左右，己普遍偏高。而前五大房地产上市公司负债率基本在30%至40%
中国房地产上市公司土地储备分析研究
1 引言 1.1土地储备概论 土地储备最早起源于1896年荷兰的阿姆斯特丹，1904年，瑞典也开始实施土地储备，随后欧洲许多国家都相继开展了该项工作。我国大陆地区第一家土地储备机构-1996年上海土地发展中心，两年后很多城市都纷纷开始实施土地储备制度。由于各国土地所有制、土地管理制度、历史和文化的差异性，各国学者对土地储备的定义也不相同。这里我们从狭义和广义的两个方面来对土地储备进行定义。英国的Harold B. Dunkerley（1983）认为，土地储备是政府在没有需要前，预先取得想当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的相一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管理措施。美国的Sylvan kamm(1975)认为，土地储备是一种大规模的土地获取、管理及供应计划，对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。而我国的定义是，指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为【1】。土地作为一种自然资源，具有稀缺性，这种稀缺性是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生。随着我国社会的发展，城市化进程的加快。土地需求日益提高，土地资源自身的稀缺性和人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。如何在市场经济条件下，科学、有效地搞好土地储备，提高土地储备管理的效率、质量和水平，充分合理、科学的使用好有限的土地资源，已经成为我国城市化进程中不可回避的问题。 土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。土地储备策略是房地产企业战略的重要组成部分，形式多样，不同的企业根据自身的情况有不同的土地储备策略。之所以选取中国上市房地产公司是有两个原因的：一，上市公司在业界是领头羊，具有典型性；二，上市公司数据易于获取，便于分析【2】。 1.2我国土地储备制度 城市土地储备制度，是政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理机制。它是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度计划，有计划地将土地投入市场的制度【3】。 经过10几年的发展，我国城市土地储备有以下特点：
关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策(仅供参考)
关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策 一、房屋征收及土地收储概念 1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 2、《土地储备管理办法》第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。第三条规定，下列土地可以纳入储备范围： 1.依法收回的国有土地； 2.收购的土地； 3.行使优先购买权取得的土地； 4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地； 5.其他依法取得的土地。 综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。 二、税收政策
房屋征收及土地收储行为是一种有偿处置资产行为，涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。现行税收政策的相关规定如下： (一)增值税 1、营改增前，国税函[2007]969号《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定，政府拆迁补偿款免征营业税。 2、2016年4月营改增后，财税[2016]36号附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，但没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定。根据《税收征管法》第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。 即被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的土地拆迁补偿费及其他补助费，免征增值税，建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入按规定征收增值税。如 (二)土地增值税 1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条