2016-2017年青浦房地产土地市场行情

一、整体供求

2016年，在全上海目前现存的16 个区中，青浦的成交量排在第四位，仅次于浦东、嘉定和松江。即使是在成交渐入低谷的2017 年上半年，青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前3 的位置。但值得注意的是，尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差，但供求关系已经发生了微妙的变化。改善需求逐步释放，供大于求的趋势逐步扩大。

的确，作为上海较为老牌的郊区新城，青浦区本身就有大量的常住人口，潜在的改善性购房需求长期以来一直存在，再加上大虹桥商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响，大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场。

在此影响下，2016 年7-8 月，青浦区的住宅成交量一路走高，各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。然而，量价齐高的态势并没有持续太长的时间。自2016 年9 月起，青浦新建商品房的成交量就一路下行。2017 年开春后成交虽有所增加，但从供需关系上来看，2017 年青浦成交量较多的5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。

二、青浦板块分布：

青浦房产市场主要分为徐泾、重固、华新、青浦新城、赵巷、白鹤和朱家角七大板块，朱家角、赵巷、青浦新城成新房供应主力

二、新房成交数据

青浦区8月新房成交516套，从2017年1-8月的成交套数来看，这个数字也只比1月和2月高，低于成交套数最高的3月300多套，分析原因，主要就在于青浦区整个8月没有一个新房项目开盘，也没有新增一张预售证，成交的套数主要集中在6月和7月开盘的项目上，比如融信铂爵、新华联等项目。

➢成交套数

➢成交面积

从成交面积来看，青浦8月新房成交面积走势基本与成交套数一致，共成交了7.03万平方米，在2017年前8个月的成交中，位列倒数第三，仅比1月和2月高。

➢成交价格

8月新房成交均价44284元/平方米，创下青浦区新房成交均价的新高，2017年1-8月成交均价最低的为2月，为38189元/平方米，之后在4月份攀升至42879元/平方米的高点，之后小幅回落，7月开始上扬，8月份上升到44284元/平方米的历史高点。分析均价上涨的原因，除了青浦区快速发展的城市建设外，从成交项目来看，成交均价在50000元/平方米左右的赵巷占了青浦区整个8月成交的三分之一左右，在一定程度上拉高了青浦区8月的成交均价。

●青浦项目成交套数TOP10 在青浦区成交套数前十的项目中，青浦新城板块占了4个，徐泾和赵巷板

块各占2个，青浦北部和朱家角板块各占一个，其中成交最高的项目佳兆业君汇上品位于青浦北部的重固镇，成交均价约为30000-33000元/平，属于青浦区的价格洼地。

●青浦项目成交面积TOP10 从成交面积前的项目来看，以别墅为主的朱家角和赵巷板块所占项目最

多，均为3个，徐泾板块为2个，青浦新城和青浦北部各有1个，这与各板块的主力产品有比较大的关系

三、二手房成交均价-2017年八月及八大板块

四、2016年及2017年青浦土拍市场

➢2016年青浦成交住宅、商业用地11块

五、发展展望

1、大虹桥战略最大受益者

1 7号线今年正式开通后，青浦将成为首个与大虹桥通轨交的新城。在上海2040规划中重点提到的5个新城嘉定、松江、青浦、南桥、南汇，只有青浦首先兑现了这样的红利。从大虹桥到朱家角只用了30多分钟。

为什么首先要与大虹桥无缝连接呢？这又涉及到上海乃至长三角发展的一个更大的战略问题。2009年，国家正式提出上海要打造国际经济、金融、贸易、航运中心，也就是后来贯穿上海发展十数年的“四个中心”使命。

作为西虹桥地区的青浦，在大虹桥“十三五“规划中的定位是建设成具有浓厚文化特色的高端居住配套区。有着独一无二的淀山湖水域的青浦新城可谓天时地利。作为上海唯一一个和江苏、浙江均接壤的区，青浦未来可能是大虹桥战略的最大受益者。

2、建科创中心，上市公司数量拍第二

上海的上市公司数量，浦东第一，第二名居然是青浦。官方的数据显示，目前，青浦已成功培育上市企业20家，其中境内资本市场成功IPO企业14家，在本市各区中仅次于浦东新区，近50家企业在新三板挂牌。这几年，科创是青浦发展的关键词。在上海科创中心建设方案出台后，青浦是郊区第一个出台“科创18条”进行呼应的，青浦提出的是做科创中心产业高地。

这是个更切实际的定位。对交通敏感度高的行业，如全国四大快递公司总部、全世界最大会展中心——国家会展中心均在青浦。被称为“国家名片”的北斗系统，在青浦诞生了国内首个正式运营的产业园。