2016-2017年青浦房地产土地市场行情
上海青浦区地价情况调查分析
青浦区地价情况调查分析从上海市国土规划局网站公布的土地出让资料分析，2006年以来青浦区出让的住宅、商业、办公用地情况如下表：年份2006 2007 2008 2009 2010 2011 数量9 10 4 8 22 20面积（亩）1364.83 1005.46 170.94 825.45 2522.73 1817.81 青浦区的土地出让量根据年份不同差别很大，在经济形势不好的2008及2009年这两年里出让量极少，在2010年房地产市场最热的时候，出让情况出现井喷，出让量都大于前面三年的总和。
2010年、2011年这两年里，有住宅性质的住宅、商住（不包括安置房）用地共有21宗，2935.55亩，容积率在1-2之间，平均容积率1.1，由于容积率低，楼面地价上会比较高。
2010、2011两年出让的有住宅性质的土地中（未成交的按起始价计算），楼面地价最低为4351元/㎡，最高达21865元/㎡，这21宗地的楼面地价加权平均值为9162元/㎡，算术平均值为8735元/㎡。
另外，青浦区出让的动迁安置房地块的楼面地价在800-6000不等，平均下大概价格为2500元/㎡左右。
在出让住宅性质地块的位置上，青浦区各个整出让地块数量如下表：所属8个镇所属3个街道办事处工业园区朱家角镇赵巷镇徐泾镇华新镇重固镇白鹤镇练塘镇金泽镇大盈镇夏阳盈浦香花桥5 2 1 3 2 1 1 1 0 1 2 0 2除了朱家角镇出让量相对较多之外，其他镇（街道）的出让很平均，在1-2块左右。
总体来看，青浦区的土地出让量还是不大，每个镇摊摊平不到2宗住宅用地出让。
2010、2011这两年里商业、商服、商办等不包含住宅性质的土地总出让量为815亩（2010、2011年），平均楼面地价不到1900元，主要原因是大面积的土地出让地块价格偏低，从而拉低了整体的平均楼面地价。
由以上分析对比可以发现，在青浦区，有住宅性质的用地价格会高很多，纯粹的商业、商办用地价格相对低很多，如果只考虑投资纯商业办公用地，土地成本会降低很多。
2017年上海新房、二手房成交量分析
February 2018262017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。
在中央“房住不炒”的政策指导下，上海也进一步加强房地产市场整顿，比如设定新房项目预售指导价格、推行新房预售摇号制度等，调控效果逐步显现。
下面笔者分别利用一、二、三级市场数据，具体分析上海2017年房地产市场特征。
一、 土地成交建筑面积同比增幅扩大2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面积1888万平方米，同比增加19.8％，土地出让金1624亿元，同比下跌1.0%。
回顾历史走势， 2007-2011年土地成交建筑面积整体呈现增长态势，2011年达到4938万平方米的历史最高值，随后几年基本呈现逐年递减态势。
从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2016年，连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。
在这一背景下，新增土地的供应仍然相对稀缺。
2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位（见图1）。
二、新房成交量创近12年来历史新低2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1％，新增供给面积376万平方米，同比减少51.6％。
可见，在楼市调控和供应紧缩的情况下，上海新房市场呈现降温态势。
回顾本轮调控，自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后，上海新房市场大幅降温，加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施，开发商推盘意愿并不强烈。
从历史走势来看，2017年上海新房成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年的最低值。
后续来看，预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市，成交规模也将随之上升（见图2）。
从环线来看，中外环及郊环外的新房成交面积占比有所上升，分别为10.4%和30.1%，外郊环占比小幅降至44.8%。
整体来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。
南宁2017年9月份房地产市场报告
桂林：第三套及以上新建商品住房需两年后方可转让。桂林市住房与城乡建设委员会与桂林市房产管理局于
9 月 25 日联合下发《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确要求，购 房人（以家庭为单位）在桂林市区（不含雁山区和临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动 产权属证书满两年后方可转让。
市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月 2017 年·9 月
南宁 / 市场月报
南宁 2017 年 9 月房地产市场报告
月 刊：2017 年 9 月 报告出品：世联行市场研究部 撰 写 人：谭李丹 撰写日期：2017-10-13
土地大量入市 住宅成交下滑
市场走势
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市场月报·南宁市场研究部
2017 年·9 月
东莞住建局要求房企切实加强自律 不得渲染楼市紧张气氛。据东莞住建局网站消息，为切实规范节日期间房
地产市场秩序，维护购房者合法权益，9 月 27 日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆 中秋期间房地产市场秩序的通知》(东建房〔2017〕50 号)，明确了七项措施，明确要求各开发企业要切实加 强自律，不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息等方式渲染紧张气氛、误导消费者。
2017土地市场周报
热点：
看点一：本周渝中半岛中医院住兼商地块面市，占地16亩，容积率4.5，可建体量4.65万方，位于黄花园大 桥南桥头附近，紧邻协信公馆，对岸是江北嘴CBD，土地价值高，起拍楼面价8000元/㎡，公告截止日期 为2017年9月15日； 看点二：本周大石坝徐悲鸿故居纯居住地块拍卖成交，该宗地占地36亩，容积率5.5，可建体量13.19万方 ，共有12家企业参拍，经过80轮激烈竞拍，最终中国电建拿下该宗地块使用权，成交楼面价9062元/㎡， 溢价率超过50%，根据竞买须知要求，本宗地上开发建设的项目将以现房销售。
序号 土地位置 用途 商住比 土地面 建筑规模 公告总价 积 容积率 （万方） （万元） （亩） 36 13.19 5.5 79250 起拍价 成交总金 (元/㎡) 额（万元） 6010 119500 净地单 楼面价 价 溢价率 (元/㎡) (万/亩) 3329 9062 50.79% 出让方式 竞得单位 竞得时间
17105
17106
本周成交地块位置分布图
1
江北区大石坝组团G分区G201-2/02号宗地 渝北区
中 国 电 建
容积率：5.5 建面：13.19万 m2 楼面地价：9062元/㎡ 性质：二类居住用地
北碚区 沙坪坝区
2
大渡口区大渡口组团N分区 N23-1、N23-3-1、N23-3-2 号宗地
江北区
1
江北区大石坝组团G分 二类居住用 纯住 区G20-1-2/02号宗地 地 大渡口区大渡口组团N 二类居住用 分区N23-1、N23-3-1、地、其它服 纯住 N23-3-2号宗地 务设施用地 —— —— ——
拍卖
中国电建 2017/8/22
2
132
21.61
2.5
上海市2017年地价状况分析报告
上海市2017年地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势（一）整体地价水平与整体变化趋势上海市城市地价动态监测统计结果显示，受居住地价上涨影响，中心城区范围内城市综合地价稳中有升。
2017年第四季度上海市中心城区综合地价水平值为27102元/平方米。
其中：中心城区商业地价水平值为43749元/平方米；中心城区居住地价水平值为50932元/平方米年；中心城区及41个公告开发区范围内工业地价水平值为2506元/平方米（见图1-1）。
图1-1 2013—2017年上海市各用途地价水平值情况2013年因市场预期乐观，刚需和改善型需求买家开始入市、中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响，综合地价总体增长率重回高值；2014年受宏观经济和金融政策影响，综合地价总体增长率有所下降；2015年受宽松货币金融政策的影响，综合地价总体稳中有升，增长率达到12.96%；2016年继续受宽松货币金融政策的影响,全国出现资产荒,大量资金涌入本市房地产、土地市场，商品房价格上涨预期加大，开发企业拿地热情高涨，居住用地价格增长幅度攀升，综合地价涨速随之加快，增长率为23.56%；2017年本市强化房地产市场调控，改善商品住房用地供地方式，加快培育和发展住房租赁市场，投资性购房需求得到遏制，商品房价格平稳，居住用地价格稳中有升，综合地价涨幅收窄，年增长率为9.43%。
（见图1-2）。
图1-2 2007-2017年上海市综合地价增长变化趋势图（二）不同用途地价水平与变化趋势总体上，本年度各用途地价呈现不同程度的上涨，其中住宅地价同比增长10.52%,季度环比涨幅逐步收窄;商业地价同比增长 4.58%,季度环比涨幅较为稳定;工业地价的同比增长 6.18%（见图1-3）。
图1-3 2015-2017年各季度地价及环比变化趋势图住宅用地方面：2015年央行连续5次下调人民币存贷款基准利率，进一步降低社会融资成本，宽松的货币政策放大了房地产市场向好趋势，本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的刺激下，一度呈现明显的量价齐升态势，房价、地价传导效应显现，土地市场接连升温，涨幅明显；2016年初央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，货币流动性进一步增强，住房市场呈火爆态势，带动居住用地价格增长，全年四个季度均保持5%以上的涨幅，四季度受新调控政策的影响，涨幅略微有所下调。
2013年上海市青浦区房地产市场运行
2013年上海市青浦区房地产市场运行2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。
在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。
一、房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。
1、土地购置费增逾六成。
按投资构成来分，其中土地购置费48. 1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8%。
从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。
（见下图）。
2、青东地区投资活跃。
按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。
赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28. 7亿元名列前三（见下表）。
3、各用途房屋投资全面增长。
按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132. 1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。
二、房地产建设规模2013年青浦区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到10 00.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。
2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)
28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域 成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计 市区
小计 市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
2017年三季度上海土地市场行情回顾
供给侧改革再度发力上海土地市场应声而变2017年已经过去四分之三，楼市政策层面波澜不惊，反观土地市场经历行了一波显著变化，从商品住宅用地拿地要求从严，到商办用地出让条件收紧，而后又新推出租赁住宅用地，均对土地市场造成不同的影响，故本期专题我们将探究造成土地市场行情变化的原因及后期市场的发展趋势。
一、土地市场供给结构悄然改变1、租赁住宅用地异军突起在对2016年三季度和2017年三季度成交结构进行比较后，可以明显发现到2017年三季度商办用地成交的占比大幅回落，且含住宅的综合用地的成交占比同样出现下滑；相反保障性住宅用地成交比重出现显著上升，同时今年三季度本市首次推出租赁住宅用地入市交易，成为经营性用地中一个重要的组成部分，在全国大力推进租赁住宅建设发展的背景下，后期租赁住宅用地占比上升的可能较大。
2016年三季度经营性用地成交结构2017年三季度经营性用地成交结构目前，上海逐步开始大规模增加租赁住房用地的供应，旨在贯彻中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”且保障民众“住有所居”的方针，同时，也是在为完善租售并举的住房体系打下夯实的基础。
“十三五”时期，上海全市居住房屋的总量基本能满足需求，但其中，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出，因此供应结构需要优化，住房发展要适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，因此既要稳定商品住宅的供应，并且加大租赁住房的供应也势在必行。
2、商品住宅用地回归正途由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地储备开始告急，即便如今拿地要求愈发严苛，但开发商仍趋之若鹜，政府一旦推出地块就会被市场快速消化。
在经历二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地节奏，因此出现了一波回暖行情，供求体量超过60公顷，大幅优于去年同期水平。
近阶段全市商品住宅用地供求走势在自有资金拿地以及招挂复合出让方式的双重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢价率基本接近0%，与去年三季度超过100%的平均溢价率形成鲜明的对比，可见政府本轮对于商品住宅用地交易的调控效果显著，不仅严防高溢价地块诞生，而且有效稳定了商品住宅用地的地价水平（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）。
上海市青浦区人民政府办公室关于印发2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的通知
上海市青浦区人民政府办公室关于印发2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的通知文章属性•【制定机关】上海市青浦区人民政府办公室•【公布日期】2017.04.17•【字号】•【施行日期】2017.04.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理正文上海市青浦区人民政府办公室关于印发2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的通知各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局,各有关单位：现将2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的安排印发给你们，请认真按照执行，确保圆满完成全年目标任务。
附件: 1. 2017年度青浦区经济和社会发展指导性计划目标（总表）2. 2017年度青浦区农业总产值目标分解表3. 2017年度青浦区税收总收入目标分解表4. 2017年度青浦区实得财力目标分解表5. 2017年度青浦区规模以上工业总产值目标分解表6. 2017年度青浦区固定资产投资目标分解表7. 2017年度青浦区招商引资目标分解表8. 2017年度青浦区市级认定总部企业数目标分解表9. 2017年度青浦区产业结构调整目标分解表10. 2017年度青浦区科创中心建设（新增众创空间/孵化器）数目标分解表11. 2017年度青浦区城乡居民人均可支配收入、农村居民可支配收入目标分解表12. 2017年度青浦区就业目标分解表13. 2017年度青浦区存量来沪人员控制数目标分解表14. 2017年度青浦区家庭医生签约数目标分解表15. 2017年度青浦区居家养老签约数目标分解表16. 2017年度青浦区动迁安置房交房量目标分解表17. 2017年度青浦区违法建筑拆除量目标分解表18. 2017年度青浦区中小河道治理目标分解表19. 2017年度青浦区中央环保大督查指出问题整改情况目标分解表20. 2017年度青浦区地表水考核断面水质合格率（市考断面）目标分解表21. 2017年度青浦区生态造林目标分解表上海市青浦区人民政府办公室2017年4月17日附件1附件22017年度青浦区农业总产值目标分解表附件32017年度青浦区税收总收入目标分解表单位：万元附件42017年度青浦区实得财力目标分解表单位：万元附件52017年度青浦区规模以上工业总产值目标分解表附件62017年度青浦区固定资产投资目标分解表附件72017年度青浦区招商引资目标分解表单位：万美元附件82017年度青浦区市级认定总部企业数目标分解表附件92017年度青浦区产业结构调整目标分解表附件10附件11化考核的原则，对城乡居民收入指标分解下达给赵巷、徐泾、华新、重固四个镇及夏阳、盈浦、香花桥三个街道，农村下达给金泽、练塘、朱家角、白鹤四个镇。
2017上海楼市年数据出炉,成交量腰斩,房价跌回2016,新时代到来
2017上海楼市年数据出炉，成交量腰斩，房价跌回2016，新时代到来前言：大时代背景，2017年是大国反思的一年，中国正在由大国走向超级大国。
2010年中国经济总量刚刚超过日本，仅6年后就成为它的2.4倍。
越成长，越烦恼。
对于一个庞然大物而言，平衡和稳定就愈发重要是让一线城市继续烈火烹油地发展还是保证二三线城市能雨露均沾？是让某些行业吸收更多社会资源膨胀发展？还是再给制造业机会凤凰涅槃？2017年上半年两个行业龙头企业财报：华为净利润：311亿元同比增长5.7%；恒大净利润：231亿元同比增长224%。
华为员工：18w人；恒大员工：4.5w人。
18w人制造业渐渐敌不过4.5w人的房地产，到底是国家的好事还是坏事？2017年这个大国终于给出了答案，对过去20年的房地产市场模式进行了不一样的革新今年第1个不一样准确地说2017年的调控目标不是稳，而是降看价前先看量2007年-2017年二手成交套数2017年二手房成交套数14.8w套，较去年腰斩，随之而来就是降价。
2017年1026恒星小区指数虽然上海平均每月有4495个小区成交。
但，只有1026个小区是每个月保持着成交记录。
这1026个小区，虽然是上海小区数的8.4%，虽然是每个月成交小区数的23%。
但它们所带来的成交房源占了上海的44%。
它们就是上海二手交易的基本面，也是zui大公约数。
“恒星小区”价格指数代表了上海二手大盘走向1026个小区的价格统计数据来源：相关小区的链家网挂牌中位数2017年收盘价格已经回到一年前。
没有2017年一手楼盘的砸盘，就没有真正的二手房降价。
17年3月，3个新盘入市，拉开了本年的价格砸盘序幕。
市场预期8w的万科翡翠公园6w价格入市；市场预期4.6w的中冶盘古馨苑4.1w 价格入市；市场预期3.3w的保利铃兰公馆2.9w价格入市。
这似投下3颗炸弹。
看例子，中冶盘古馨苑周边的宝地绿洲城挂牌收盘价被炸掉了11%当然也有毫不畏惧的，比如万科翡翠公园所在的张江地区。
2017年上海市房地产市场调查-上书房信息咨询
2017 年上海市房地产市场调查
一、2017 年上海市房地产开发建设情况 1.房地产开发投资增速低位波动 2017 年，上海市房地产开发投资 3856.53 亿元，比上年增长 4.0%，增速较上年回落 2.9 个百分点。上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为 53.2%，比上年下降 1.7 个 百分点。 2017 年，上海市房地产开发投资呈现增速震荡回落、低位波动走势。1～2 月份 10.0% 的增速为全年最高点，之后逐月回落，上半年降至 4.1%，下半年在 3%～5%的区间低位波 动(见下图)。
2017 年，上海市不断规范“类住宅”销售市场，与 2016 年火爆的销售情况相比，商办 楼销售形势急转直下。2017 年，上海市办公楼销售面积 124.10 万平方米，比上年下降 59.5%; 商业营业用房销售面积 79.33 万平方米，下降 61.5%。
2.存量住宅交易低迷
2017 年，上海市存量房网签面积 1509.82 万平方米，比上年下降 57.6%。其中，存量住 宅网签面积 1179.18 万平方米，下降 62.7%。从月度成交量看，1 月份、2 月份适逢春节假 期，成交量均低于 80 万平方米;3 月份市场迎来“小阳春”，成交量反弹至年内最高的 153 万 平方米;随着全国各地调控政策出台，上海市楼市成交量出现萎缩，4 月份、5 月份分别为 121 万平方米和 114 万平方米;之后市场观望气氛更加浓厚，传统的“金九银十”行情并未出现， 月度成交量持续在 90 万平方米左右的规模低位波动。
指标
本年到位资金 #国内贷款 自筹资金 其他资金
2017年10月上海市房地产行业发展现状分析【图】
2017年10月上海市房地产行业发展现状分析【图】一、上海市房地产开发情况2017年1-10月上海市房地产开发投资额为305415百万元，同比增长3.7%；2016年1-12月上海市房地产开发投资额为370903百万元，同比增长6.9%。
2015-2017年上海市房地产开发投资额及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理2017年1-10月上海市购置土地面积为1459.9千㎡，同比下降7.7%；2016年1-12月上海市购置土地面积为2291.1千㎡，同比下降13%。
2015-2017年上海市购置土地面积及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理2017年1-10月上海市商品住宅开发投资额为170447百万元，同比增长7.3%；2016年1-12月上海市商品住宅开发投资额为196543百万元，同比增长8.4%。
2015-2017年上海市商品住宅开发投资额及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理二、上海市商品房施工情况2017年1-10月上海市商品房施工面积为147262.2千㎡，同比增长1%；2016年1-12月上海市商品房施工面积为151112.4千㎡，同比增长0.1%。
2015-2017年上海市商品房施工面积及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理2017年1-10月上海市商品房新开工面积为20899.6千㎡，同比下降10.8%；2016年1-12月上海市商品房新开工面积为28409.5千㎡，同比增长9.1%。
2015-2017年上海市商品房新开工面积及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理2017年1-10月上海市商品房竣工面积为23723.8千㎡，同比增长40.4%；2016年1-12月上海市商品房竣工面积为25506.4千㎡，同比下降3.6%。
2015-2017年上海市商品房竣工面积及增速数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理三、上海市商品房销售情况分析2017年1-10月上海市商品房销售面积为13896.5千㎡，同比下降37.6%；2016年1-12月上海市商品房销售面积为27056.9千㎡，同比增长11.3%。
上海房地产市场分析-17年4月份PPT课件
近一年内上海月度经营性土地供求走势
万㎡
近一年内上海经营性土地楼板价&溢价率走势
元/㎡
供求
近一年来经营性土地供应量实在处于低位，受供应 不足影响成交量也处于历史低位。其中，含宅土地 更加稀缺，17年前四个月无新增含宅土地。
2021
7 7
3
上海楼市
Shanghai property market
2021/1/23
2021
8
3 上海楼市 [住宅市场 || 供求价及库存]
市场存量降低，政府严控新入市楼盘预证价格，导致近三个月全市住宅均价几乎无波动；市场供需矛盾突出，催 生摇号买房新政
上海全市商品住宅月度供求价
上海全市商品住宅月度库存总量
12.8
154
55489
3 上海西环中心 嘉定
11.6
22915 233
50659
4 上海西环中心 嘉定 22915
11.6
233
50659
4 万科海上传奇 浦东
9.2
13603
116
67333
5
绿地天呈
嘉定
20584
7.2
189
35219
5
绿地天呈 嘉定
7.2
20584
189
35219
6
凯德新视界 南汇 18193
商业市场以住宅项目的配套底商整售为主；万科翡翠公园，为商业属性的类住宅产品，市场空白期销售良好
4月份商业成交面积TOP10
4月份商业成交金额TOP10
序号
项目名称
板块
成交 面积
2017年7月全国房地产土地市场简报
CHINA REAL ESTATE市场数据2017年7月全国房地产土地市场简报易居（中国）克尔瑞研究中心一、成交：成交面积环比下跌而地价再创新高，溢价率涨14个百分点7月，C R I C监测的300城经营性土地成交252幅，环比大幅下跌43.1%；成交建面2589万平方米，同、环比分别下跌6%和25.4%；成交总价1971亿元，同比大幅上涨51.4%，环比回落25.4%；本月土地价格涨至7610元/平方米，刷新月度土地成交平均楼板价纪录，三四线城市本月也有多幅高溢价地块成交。
本月土地成交的平均溢价率跟随土地成交均价的提升而水涨船高，溢价率上涨了13.6个百分点，本月平均溢价率达到44.2%，一线城市土拍价格受限，溢价率较高的地块主要分布在二线和三四线城市。
一线城市本月平均溢价率21.3%，环比微降0.3个百分点，总体维持稳定；二线城市土地溢价率46.4%，环比上涨19.3个百分点，涨幅最大；三线城每月平均溢价率浮动较大，本月土地溢价率61.7%，上升11.9个百分点。
二、分布：一线城市持续推地，热点城市集中推地从本月整体市场高位回落，各能级成交规模环比均有所下降，其中二线城市和三四线城市跌幅尤为显著。
一线城市成交建筑面积197万平方米，同、环比分别下跌30%和27%，二线城市成交建面1879万平方米，同比下跌16%，环比大跌42%，三四线城市本月成交建筑面积513万平方米，环比跌幅在各能级中最大，下跌58%。
分能级来看，一线城市本月总成交建筑面积197万平方米，环比下跌27%，仅占总体成交8%。
二线城市本月成交规模有所回落，土地均价反而回升，成交建筑面积1879万平方米，成交金额1354亿元，环比分别下降42%和14%，但土地成交均价达到7203元/平方米，同环比分别大涨73%和50%。
三四线城市本月成交量环比跌幅最大，成交面积513万平方米，环比大跌58%，成交金额环比下降47%，成交均价同环比分别上涨354%和25%。
青浦区房地产业和趋势分析
积聚潜能提升品位健康发展――青浦区房地产业和趋势分析青浦区发展计划委员会丁财红叶健房地产是社会、生活的载体，是国民经济发展的基础，是青浦区建设特色居住区的基石。
上海已将房地产列为六大支柱产业之一，区“十五”规划也明确“十五”期间全区新建住宅面积将达300万平方米、城镇人均居住面积将达20平方米，由此青浦区的房地产业蕴藏着巨大的市场和潜能，蕴藏着无限的商机。
如何进一步促进青浦房地产业的健康发展，使积聚的潜能得到放、确定其在经济发展中的作用是当前的一项重要任务。
一、青浦区房地产业现状（一）基本情况“十五”期间的2001年青浦区房地产业开发注册企业已达219个，资产总计88.32亿元，全年经营收入24.45亿元，利润总额2.71亿元，房地产业增加值7.96亿元，同比增长13.3％，房地产业对全区经济贡献率为4.93％，拉动当年GDP增长0.73个百分点。
2001年注册的房地产业完成投资14.02亿元，同比下降23.1％，其中住宅投资12.23亿元，占总投资87.23％；各类房屋施工面积165.14万平方米，竣工面积83.67万平方米，同比分别下降25.7和15.3％；实际销售面积95.19万平方米，预售面积17.46万平方米，空置面积40.29万平方米，同比分别下降7.7％、5.5％、39.1％。
房地产业上交税收2.47亿元，占全区税收总额8.14％。
（二）发展特点1、从房地产投资看，投资向住宅倾斜。
青浦房地产业在近十年发展的良好基础上，房地产投资呈理性化发展，投资逐步向住宅倾斜。
注册企业住宅投资占注册房地产投资比重1999年为81.54％、2000年为86.57％、2001年为87.23％，呈现逐年走高趋势，并出现了像新青浦花苑、西部花苑等一批规划合理、配套完善、环境优美的完整住宅小区。
2、从房地产交易看，空置面积减少、空置率下降。
青浦注册商品房空置面积总量已持续三年保持下降势头，2001年全区注册空置面积净减25.89万平方米、平均每月减少2.16万平方米。
2017年12月全国房地产土地市场简报
CHINA REAL ESTATE数据一、成交：成交规模再度提升，年末土地市场高峰持续在11月土地市场成交规模大幅提升的基础上，12月市场成交不减，CRIC监测的300城经营性土地成交3102幅，环比上涨10%；成交建面24145万平方米，环比上浮13%，但对比去年同期下滑16.1%，成交总价5246亿元，环比上涨24%，同比小幅下滑4.2%，12月市场总体表现为小幅度的量价齐升；土地成交均价小幅回升，本月成交均价2173元/平方米，同、环比分别上涨14.3%和9%；从各能级城市占比来看，本月各能级城市占比变动不大，三四线城市成交土地建筑面积占总成交的8成左右，二线城市占2成，一线城市占比仅有3%。
溢价率方面，12月土拍土地平均溢价率24.2%，环比上升1.3个百分点，仍处于低溢价运行状态，年末土地成交量增加，理性程度不减。
一线城市本月溢价率再度小幅下降1个百分点，仅为4.9%，除北京几宗综合地块溢价率较高外，其余三城均有大量底价成交地块；二线城市本月平均及溢价率也再度下跌4.6个百分点，平均溢价率16.7%，三线城市平均溢价率39.5%，环比增加5.8个百分点。
二、分布：各能级年末环比持续增加，一二线城市量涨价跌分能级来看，一线城市成交建筑面积624万平方米，同、环比分别上涨40%和24%，达到两年以来一线城市最大的月度成交量，本月出让的涉宅用地共25宗，其中超过半数为共有产权房用地或动迁安置房用地，一线城市目前土地出让为保障性用地为主，除北京本月仅成交94.51万平方米以外，上海、广州和深圳本月成交建筑面积都超过了150万平方米。
二线城市本月成交面积4856万平方米，环比上涨33%，同比跌落20%，在各能级中环比涨幅最大，在成交量上浮近3成的基础上，成交总金额环比涨幅为31%，同比减少21%，土地市场成交单价基本维持稳，本月成交均价为3942元/平方米，同、环比均下降1%。
三四线城市本月成交建筑面积18665万平方米，占总成交的78%，占比环比小幅下降3个百分点，但仍维持在8成左右水平，总成交金额为2509亿元，土地成交均价1344元/平方米，土地价格同环比分别提升26%和19%本月土地市场整体来看是量价齐涨的，但具体到能级仅有三四线城市的成交均价环比上涨，一线和二线城市价格持续回落，年末许多城市加大土地供应力度，南京、福州等市都有大量土地供应，但相比去年年末成交量已经较大幅度回落，预计1月份市场仍有余热；月初国土部发文表示将信息化土地供给利用监管平台，土地信息进一步透明化，防止土地浪费，济南国土局21日发布通告称将严惩土地挂牌中的恶意串通行为，土地市场的规范化仍在持续落实中。
2014年1-6月上海市青浦区房地产市场情况
2014年1-6月上海市青浦区房地产市场情况上半年，我区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃的局面。
一、房地产投资情况上半年我区房地产完成投资96.4亿元，比上年同期增长8.5%，占全社会固定资产投资56.7%，比上年同期下降了4.6个百分点。
1、土地购置费增长逾五成。
按投资构成来看，土地购置费10.6亿元，比上年同期增长53.8%，净增3.7亿元，拉动全区房地产投资4.2个百分点；建设投资完成85.8亿元，比上年同期增长4.7%。
2、投资区域相对集中。
按地区来看，上半年房地产投资全区前三名分别是赵巷镇25.5亿元、徐泾镇23.9亿元、朱家角镇11.3亿元（见下表），共完成投资60.7亿元，占全区房地产投资的62.9%，其余地区投资占比均在10%以下。
3、各性质房屋投资涨跌互现，按房屋性质来看，商品房完成投资67.7亿元，比上年同期增长27.1%，占全区房地产投资的70.3%，比上年提高了10.3个百分点；保障房完成投资28.7亿元，比上年同期下降19.5%。
上半年投资超过3.5亿元的项目共有四个，其中商品房三个，它们是徐泾镇的西郊水岸馨苑（6.3亿元）、赵巷镇的赵巷16号地块（4.4亿元）、夏阳街道的富绅商业中心（4亿元）；另一个为保障房-- 赵巷镇的新城一站崧泽花园（4亿元）。
二、房地产建设规模上半年我区房屋施工面积1025.9万平方米，创历史最高水平，比上年同期增长21.5%。
其中新开工面积134.2万平方米，占施工面积的13.1%，比上年同期增长35%：竣工面积91.1万平方米，比上年同期增长1.5倍1、各用途房屋施工面积均有增长。
按房屋用途来看，住宅770.3万平方米、办公楼26.3万平方米、商业用房107.6万平方米和其他用房121.7万平方米，分别比上年同期增长10.5%、 2.6倍、84.6%和50%2、三地区施工面积占比超六成。
按地区来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇的施工面积分别以278.2万平方米、219.8万平方米、151.6万平方米名列前三，共649.6万平方米，占全区施工面积63.3%。
上海市青浦区 2017~2022年每月平均二手房价,包含字段[市,区,月份,平均房价]
![上海市青浦区 2017~2022年每月平均二手房价,包含字段[市,区,月份,平均房价]](https://img.taocdn.com/s3/m/47c57c2bec630b1c59eef8c75fbfc77da2699764.png)
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青浦 青浦 青浦 青浦 青浦 青浦 青浦 青浦
202105 33544 202106 34660 202107 35115 202108 35631 202109 35603 202110 34755 202111 34031 202112 33939
20 上海 青浦
21 上海 青浦
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市
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月份 房价 201702 29862 201703 30016 201704 30159 201705 30022 201706 29719 201707 29694 201708 30391 201709 30769 201710 30830 201711 30581 201712 30687 201801 30428 201802 30411 201803 30450 201804 30608 201805 30444 201806 30421 201807 30415 201808 30396 201809 30196 201810 30213 201811 30048 201812 29325 201901 28975 201903 30444 201904 30412 201905 30367 201906 30720 201907 30683 201908 30810 201909 30607 201910 30798 201911 30613 201912 31569 202001 31586 202002 31538 202003 31432 202004 31548 202005 31851 202006 32119 202007 32106 202008 32243 202009 32594 202010 32664 202011 32769 202012 33022 202101 32857 202102 32622 202103 32150 202104 32581
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一、整体供求
2016年，在全上海目前现存的16 个区中，青浦的成交量排在第四位，仅次于浦东、嘉定和松江。
即使是在成交渐入低谷的2017 年上半年，青浦区的成交量依然保持在全市成交排行前3 的位置。
但值得注意的是，尽管在全市范围的比较中青浦的成交情况并不算差，但供求关系已经发生了微妙的变化。
改善需求逐步释放，供大于求的趋势逐步扩大。
的确，作为上海较为老牌的郊区新城，青浦区本身就有大量的常住人口，潜在的改善性购房需求长期以来一直存在，再加上大虹桥商务区、地铁17号线土建工程全面动工及地区土拍楼板价屡创新高等利好因素影响，大量原本居住在市区的购房者也纷纷涌入了青浦的新建商品房市场。
在此影响下，2016 年7-8 月，青浦区的住宅成交量一路走高，各个楼盘的销售价格也在悄然间水涨船高。
然而，量价齐高的态势并没有持续太长的时间。
自2016 年9 月起，青浦新建商品房的成交量就一路下行。
2017 年开春后成交虽有所增加，但从供需关系上来看，2017 年青浦成交量较多的5-7 月整体上都呈现出供大于求的态势。
二、青浦板块分布：
青浦房产市场主要分为徐泾、重固、华新、青浦新城、赵巷、白鹤和朱家角七大板块，朱家角、赵巷、青浦新城成新房供应主力
二、新房成交数据
青浦区8月新房成交516套，从2017年1-8月的成交套数来看，这个数字也只比1月和2月高，低于成交套数最高的3月300多套，分析原因，主要就在于青浦区整个8月没有一个新房项目开盘，也没有新增一张预售证，成交的套数主要集中在6月和7月开盘的项目上，比如融信铂爵、新华联等项目。
➢成交套数
➢成交面积
从成交面积来看，青浦8月新房成交面积走势基本与成交套数一致，共成交了7.03万平方米，在2017年前8个月的成交中，位列倒数第三，仅比1月和2月高。
➢成交价格
8月新房成交均价44284元/平方米，创下青浦区新房成交均价的新高，2017年1-8月成交均价最低的为2月，为38189元/平方米，之后在4月份攀升至42879元/平方米的高点，之后小幅回落，7月开始上扬，8月份上升到44284元/平方米的历史高点。
分析均价上涨的原因，除了青浦区快速发展的城市建设外，从成交项目来看，成交均价在50000元/平方米左右的赵巷占了青浦区整个8月成交的三分之一左右，在一定程度上拉高了青浦区8月的成交均价。
●青浦项目成交套数TOP10 在青浦区成交套数前十的项目中，青浦新城板块占了4个，徐泾和赵巷板
块各占2个，青浦北部和朱家角板块各占一个，其中成交最高的项目佳兆业君汇上品位于青浦北部的重固镇，成交均价约为30000-33000元/平，属于青浦区的价格洼地。
●青浦项目成交面积TOP10 从成交面积前的项目来看，以别墅为主的朱家角和赵巷板块所占项目最
多，均为3个，徐泾板块为2个，青浦新城和青浦北部各有1个，这与各板块的主力产品有比较大的关系
三、二手房成交均价-2017年八月及八大板块
四、2016年及2017年青浦土拍市场
➢2016年青浦成交住宅、商业用地11块
五、发展展望
1、大虹桥战略最大受益者
1 7号线今年正式开通后，青浦将成为首个与大虹桥通轨交的新城。
在上海2040规划中重点提到的5个新城嘉定、松江、青浦、南桥、南汇，只有青浦首先兑现了这样的红利。
从大虹桥到朱家角只用了30多分钟。
为什么首先要与大虹桥无缝连接呢？这又涉及到上海乃至长三角发展的一个更大的战略问题。
2009年，国家正式提出上海要打造国际经济、金融、贸易、航运中心，也就是后来贯穿上海发展十数年的“四个中心”使命。
作为西虹桥地区的青浦，在大虹桥“十三五“规划中的定位是建设成具有浓厚文化特色的高端居住配套区。
有着独一无二的淀山湖水域的青浦新城可谓天时地利。
作为上海唯一一个和江苏、浙江均接壤的区，青浦未来可能是大虹桥战略的最大受益者。
2、建科创中心，上市公司数量拍第二
上海的上市公司数量，浦东第一，第二名居然是青浦。
官方的数据显示，目前，青浦已成功培育上市企业20家，其中境内资本市场成功IPO企业14家，在本市各区中仅次于浦东新区，近50家企业在新三板挂牌。
这几年，科创是青浦发展的关键词。
在上海科创中心建设方案出台后，青浦是郊区第一个出台“科创18条”进行呼应的，青浦提出的是做科创中心产业高地。
这是个更切实际的定位。
对交通敏感度高的行业，如全国四大快递公司总部、全世界最大会展中心——国家会展中心均在青浦。
被称为“国家名片”的北斗系统，在青浦诞生了国内首个正式运营的产业园。