资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0404-国外评估准则(1)

第04讲国外评估准则
第三节国外评估准则
一、国外资产评估准则概述
英、美两国资产评估行业发展较早，起步于19世纪中后期，经过评估理论和实践的长期发展，两国分别从20世纪70年代后开始了评估准则的探索工作。

英国皇家特许测量师学会（RICS）1974年成立了评估和估价准则委员会，并于1976年开始发布评
估准则，之后进行了多次修订。

美国1987年制定了第一部《专业评估执业统一准则》（USPAP），之后定期对其进行修订。

目前除国际评估准则（IVS）外，在业界具有较大影响的评估准则主要有美国评估促进会（AF）制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP）和英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的评估准则（RICS红皮书）。

二、美国评估准则
（一）美国评估准则简介
美国评估促进会（TheAppraisalFoundation，AF）下属的评估准则委员会（TheAppraisalStandardsBoard，ASB）负责制定、出版、解释、修订或撤销《专业评估执业统一准则》（USPAP）。

美国评估促进会是由美国国会授权的评估准则制定和评估师资格认定的评估组织。

（二）美国评估准则的产生与发展
1.发散阶段
美国是当今世界上资产评估业最为发达的国家之一。

20世纪70年代以来，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，
其中规模较大的有16个评估协会。

同时，各协会也制定有自己的规章制度和评估准则，但评估业缺乏
统一的评估执业标准。

2.协调统一阶段
1987年，从规范资产评估业务与职业道德出发，8家来自美国和加拿大的专业评估机构和协会共同
组建了美国评估促进会。

美国评估促进会推动和制定了美国第一部资产评估准则——《专业评估执业统一准则》。

1988年，美国评估促进会内部又成立了评估准则委员会（ASB）和评估师资格委员会（AQB）两个独立的委员会，前者专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。

3.与国际评估准则趋同阶段
2006年，国际评估准则委员会（IVSC）和美国评估促进会签署了麦迪逊协议，促使美国评估准则与国际评估准则协调一致。

2008年以后美国评估准则每两年修订一次，修订内容涉及前言、职业道德、能力条款等全部准则内容。

（三）《专业评估执业统一准则》（2018～2019）的结构体系
包括：定义、引言、职业规则、准则和评估准则说明。

1.定义
定义部分介绍了美国评估准则中相关的主要术语的涵义、注释和说明。

2.引言
引言部分介绍了美国评估准则的宗旨、目的、意义、作用、要求以及准则和评估准则说明之间的关系。

3.职业规则
职业规则包括职业道德、专业胜任能力、工作范围、档案保管和管辖除外规则。

4.准则
10个准则确定了评估、评估复核与评估咨询服务的要求及其各项结果表达的方式。

这10个准则是USPAP的主要构成部分，包括：
（1）准则1 不动产评估；
（2）准则2 不动产评估报告；
（3）准则3 评估复核及报告；
（4）准则4 不动产评估咨询；
（5）准则5 不动产评估咨询报告；
（6）准则6 批量评估及报告；
（7）准则7 动产评估；
（8）准则8 动产评估报告；
（9）准则9 企业价值评估；
（10）准则10 企业价值评估报告。

5.评估准则说明
评估准则说明是经美国评估促进会的规定程序审定的，专门用于对USPAP内容的澄清、阐释和说明。

准则委员会也发布咨询意见，咨询意见是指引性文件。

咨询意见不是新的准则，也不是对现有准则的解释，不是USPAP的组成部分。

咨询意见只用于说明USPAP在具体情况下的应用，并为业务争议和疑问提出解决建议。

（四）《专业评估执业统一准则》（USPAP）关于评估报告的内容要求
从USPAP对企业价值评估报告的要求，了解美国评估报告的基本要素与披露要求。

美国在对企业价值或无形资产评估的结果进行报告时，要求评估人员必须正确反映每项分析、意见和结论，不得误导。

USPAP规定每份书面或口头企业价值或无形资产评估报告必须做到：
第一，清晰、准确地反映评估事项，不得误导；
第二，包含足够的信息，使评估报告预期使用者能够正确理解评估报告；
第三，清晰、明确地披露评估项目所采用的所有假设、特定假设、逆向假设与限定条件。

USPAP规定企业价值或无形资产评估书面报告都应当根据开放型评估报告、限制型评估报告中的一种类型进行编制，并且必须在评估报告中明确所采用的报告类型。

评估报告的内容应当符合评估结果的预定用途的需要，并至少包括以下内容（11条）：
1.以名称或者类型明确委托方和预期使用者的身份。

限制型评估报告还需说明委托方对报告使用的明显的用途限制；并应提示在没有阅读评估师工作底稿中的补充资料时，评估报告中评估师的意见与结论可能受到限制。

2.明确说明评估结果的预期用途。

3.明确并用充分的信息资料描述被评估的企业权益或无形资产。

4.列示所评估权益所具备的控股条件的状况，包括决定控股的依据。

5.列示所评估权益缺乏市场性/流动性的状况及其依据。

6.价值类型。

7.明确说明评估基准日和报告日。

8.明确描述评估的工作范畴的信息。

9.简要说明为支持分析、意见和结论所收集的信息、执行的程序以及相关分析过程。

10.明确说明所有特定假设和逆向假设，并阐述其使用后可能对评估项目结果产生的影响。

11.包含经签署的誓言。

在适当和可行的情况下，口头企业价值或无形资产评估报告也应当包括上述规定的实质性内容。

在美国，每个企业价值或无形资产的书面评估报告都包括一个与下面内容相似的经评估师署名的声明，主要内容为9个方面。

——报告中陈述的事实是真实和正确的。

——本报告的分析、判断和推论受本报告中假设和限定条件的限制，且是我个人的、公正和无偏见的专业分析、判断与结论。

——我与本报告中被评估财产没有任何现存的或将来的（或有已载明的）利益关系，也同有关当事人没有（或有已载明的）个人利益关系。

——我对本报告中的所有被评估财产和评估项目报告所涉及的各方都没有任何个人倾向和偏见。

——我受聘于此评估项目，绝不是对预先决定的结论进行求证和报告。

——我完成本项目的报酬，绝不是求证和报告预先决定的价值或指定的迎合委托方需要的价值的结果。

我的报酬与评估价值量、以评估结果为条件的约定所得、评估结果使用之后所连带发生的事件完全无关。

——我依照《专业评估执业统一准则》进行分析、形成意见、结论和编写评估报告。

——我已经（或没有）对评估报告中的被评估标的财产进行了个人勘查（如果有一个以上评估专业人员签署该评估报告，在声明中应清楚地说明哪些评估专业人员对被评估财产做过勘查，哪些评估专业人员未做过勘查）。

——没有人对评估报告签署人提供过重要的专业帮助（如果有例外，提供重要专业帮助的每一个人的名字须列明）。

三、英国评估准则
（一）英国皇家特许测量师学会（RICS）评估准则简介
英国最具影响力的评估准则是RICS评估准则，也被称为红皮书（TheRedBook）（以下简称RICS红皮书）。

英国皇家特许测量师学会（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors，RICS）1976年发布评估准则，之后又经过了多次修订和不断完善。

（二）英国皇家特许测量师学会（RICS）评估准则的产生与发展
1.RICS评估准则的产生
20世纪70年代，英国出现了不动产危机，英国皇家特许测量师学会开始着手制定统一的评估准则，并由RICS的评估与估价准则委员会（AVSB）具体实施，1975年正式向RICS理事会提交讨论，这也是世界范围内最早的评估准则——RICS红皮书。

2.RICS评估准则的发展
最初的英国评估准则主要是规范以财务报告为目的的评估行为以及测量师出具的其他公众使用的评估
报告。

内容有两部分：
资产评估指南：1 976年正式发布的第一版评估准则是资产评估指南部分，并于1 981年进行了修订（第二版）。

评估指南手册：评估指南手册部分最早发布于1980年，并于1989年和1992年分别进行了修订。

第九版红皮书（2014年）完整引用了《国际评估准则》2013版。

2017年，RICS发布了第十版红皮书。

（三）2017版英国皇家特许测量师学会（RICS）评估准则的结构体系
RICS评估准则包括简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则、评估应用指南、国际评估准则，具体如下：
1.简介
本部分主要介绍了该准则的制定背景、与国际标准的关系、准则的编排、准则的主要目的、遵守本准则、生效日期、修订和补充等内容。

2.术语表
本部分主要对评估、资产、市场价值、特殊价值、评估报告等概念进行了解释和规范。

3.职业规范
包括对评估师遵守准则和操作声明作出规定，对评估师道德、胜任能力、客观性和披露提出要求。

4.评估技术和操作准则
本部分对评估业务的基本程序作出规定，包括：
业务约定书的基本内容；
勘查和调查要求；
评估报告内容要求；
价值类型；
假设和特殊假设；
评估方法等方面的规定。

5.评估应用指南
本部分根据资产类型和评估目的，对相应评估业务提供指导。

包括金融工具、抵押借款、企业价值、交易相关资产、机器设备、无形资产、动产、不动产、资产组合、评估不确定性等方面的规定。

6.国际评估准则
本部分完整引用了《国际评估准则》最新版。

（四）评估应用指南关于评估报告的内容要求
1.评估报告的基本要求
评估报告必须明确、准确地说明估价的结论，评估结论不得含糊或误导，不得产生错误印象。

报告应清晰表述评估师的意见，并且报告中的措辞应当清晰易懂，以便对目标资产预先并不了解的人员也能够阅读和理解评估报告。

报告的格式和细节将由评估师与客户在聘用条款中约定，报告描述不符合规定条款的，必须明确解决这些问题，以便根据专业标准与评估实务声明的规定进行评估。

2.评估报告的内容
RICS评估准则遵守IVS103报告规定的条款，具体包括以下内容（16条）：
（1）评估师的身份和地位
若有必要，应声明评估师的地位。

评估是评估专业人员个人的责任，RICS 不允许使用所在“评估机构”来发表评估意见。

评估师应当说明是作为内部评估师还是外部评估师开展评估工作的。

签字人具备相关的专业资质，评估师应当声明对特定的评估市场充分了解，并具备能够胜任评估的技巧和理解能力。

（2）客户与任何其他目标用户的身份
报告必须邮寄给客户或者其报告使用者，如果有与收件人不符的情况，需要说明报告的提交方式及客户的身份信息，并说明已知的其他报告使用者。

（3）评估目的
评估目的必须清楚无歧义，如果没有披露评估目的，则必须说明适当的理由。

（4）明确评估对象
声明各项资产或负债的法定权益，资产位于多个国家或州的应当分国家或州列出资产清单。

所有资产应当用所在国的货币进行评估，汇率应当选取评估基准日的收盘汇率（即期汇率）。

（5）价值类型
必须说明价值类型，且必须提供完整的定义。

价值类型是市场价值，基准要反映资产最高、最佳利用情况。

如果价值类型是公允价值，必须从《国际评估准则》和《国际会计准则》两个可供选择的定义中谨慎地确定正确的定义。

（6）评估基准日
评估师必须说明评估基准日，必须说明评估基准日不同于出具评估报告的日期或调查开展完成的日期，评估报告中应区分这些日期。

凡属于前瞻性的评估，必须清楚列明其适用于提供发展性意见及评估时的任何限制、条件和假设。

（7）调查范围
评估报告必须记录有关资产调查的日期和范围，包括参考的不可能获取的资产部分。

评估师必须关注，是否存在未进行充分的检验就已经取得评估值的情况。

在重估情况下，评估报告应说明双方已达成一致意见，无需对资产作进一步的检查。

相当数量的资产在评估时采用这样的表述是可以接受的，不是提供误导性的意见。

（8）所依据的信息的性质和来源
评估师必须清楚，如果已经作出了评估值，却没有搜集到通常可用的信息，则应在评估报告中说明是否需要对评估所依据的任何信息和假设进行验证，或者是否存在重要的信息材料尚未提供的情况。

如果这样的信息或假设对判断评估值至关重要，评估师必须明确指出评估值有待验证才能信赖。

在重估的情况下，任何被客户告知、重大改变的陈述，或没有重大变化的评估假设，都应包括在评估报告中。

评估报告还应披露一些附加信息，包括可以提供的、被评估师确认客户能够理解和从评估结果中获得的、有关该评估目的的任何重要信息。

（9）假设和特殊假设
评估报告必须指出所有的假设以及任何可能需要保留的意见。

当假设在不同的国家存在差异时，评估报告必须进行清楚地表述。

当一份评估报告基于特殊假设而进行评估时，应将特殊假设连同与客户达成的一致意见全部披露出来。

（10）使用、外传或公开限制
在正式发布的评估报告中，有必要包括一个声明，对评估报告的使用、外传和公开作出限制，这个声明可以作为单独的文件，也可以附在报告中。

（11）根据IVS规定的声明书
评估报告中必须声明遵守了IVS。

在必须的情况下，应说明该项评估遵循了RICS的标准，同时也符合IVS的要求。

（12）评估方法与实施过程
评估值需要根据评估报告的上下文来理解，评估报告必须说明所采用的评估方法、使用的关键评估数据和得出评估结论的主要理由。

如果在评估协议中约定评估报告不提供原因或其他支持信息，则此规定不适用。

（13）一项或多项评估结论的金额
在评估报告中，评估意见要求既要有文字又要有数字。

评估值包括了一定数量的不同类别的资产，将其相加形成了一个总的整体价值的做法通常是不恰当的，尽管这需要考虑评估目的的需要。

（14）评估报告日期
评估报告日期应当包括出具报告的日期，与评估基准日有所区别。

（15）对重大的评估不确定性的说明
对重大的不确定性的说明，目的在于帮助评估报告使用人清晰理解评估结论。

（16）对执业责任的特别说明。

【例题·单选题】（2018年）关于《专业评估执业统一准则》（USPAP2018-2019）结构体系的说法中，正确的是（）。

A.《专业评估执业统一准则》结构体系包括简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则，评估应用指南和评估准则
B.《专业评估执业统一准则》结构体系包括定义、引言、职业规则、准则和评估准则说明
C.《专业评估执业统一准则》结构体系包括简介、术语表、准则框架、基本准则、资产准则和索引
D.《专业评估执业统一准则》结构体系包括适用范围、评估师、客观性和独立性、专业胜任能力和背离『正确答案』B
『答案解析』《专业评估执业统一准则》（2018-2019）的结构体系：定义、引言、职业规划、准则和评估准则说明。

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本章小结
第一节我国的资产评估准则
第二节国际评估准则
第三节国外评估准则
本章重点是第一节即我国的资产评估准则，需要大家重点掌握。

如果大家时间不够，可以重点掌握第一节，第二、三节简单看一下即可。

国外的评估准则，主要是美国和英国的准则，注意进行区分。