济南住宅设计调研报告

社会调研——济南市不同人住房消费观
老济南人—拆迁入市型。
主要包括济南本地人和在济南工作了十五年以上的普通职工，他们有家本位的思想， 目前居住在城市中心位置（内环线里），房子一般是自家或单位的福利性分房、房 改房，建筑时间长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在城市中心位置，他们 不愿意离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，随着大规模的拆迁， 他们通过不断获得的补偿来购房。
户型结构：三室两厅一卫 户型面积：118.12平方米 户型设计：户型结构小巧 紧凑，布局合理，几乎没 有浪费空间。 与正门相对的墙面相当于 一面影壁，遮挡了来人的 视线。 客厅附属超大观景阳台， 另一边与餐厅连通，形成 视线空间的穿透。
实地调研分析——济南世通新生活小区分析
户型结构：三室两厅两卫 户型面积：129.67平方米 户型设计：户型结构小巧 紧凑，布局合理，几乎没 有浪费空间。 该户型动静分区明确，厨 房靠近入口处，厨房垃圾 方便出入。 公共空间与私密空间分区 明确，卫生间一公一私， 方便主人客人共同使用。
节能技术——高层住宅
住宅的种类有：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅。 在我国，目前修建的住宅以高层住宅为主， 其中高层住宅分为： 1.单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。
2.塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
3.通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内外廊进入各套住房的高层 住宅。
住宅设计调研报告
社会调研
1、商品住宅简介 2、济南市不同人住房消费观念
绿色技术
1、建筑形体和规划设计的节能理念 2、建筑户型设计中的节能理念 3、高层住宅类型
实地调研分析
社会调研——商品住宅简介
商品住宅简介
商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
商品住宅开发理念的发展
单元式
塔式
通廊式
节能技术——高层住宅
高层住宅各种类的特点
板式高层住宅的特点 • 容易做到户户合理，便于采光，容易形成穿堂风 • 容积率低 • 每层住户少，每户的公摊面积多，对住户来说不经济。 • 前后两板式住宅楼之间形成一有归属感的公共活动空间。
塔式高层住宅的特点 • 容积率高 • 塔式高层住宅占地面积小，这便意味着会留出更大的面积给绿化、停车、 公共空间。 • 每层住户多，每户的公摊面积少。 • 不易围合组团院落形成邻里交往空间，归属感差。 • 平面格局不易安排得户户合理。 • 不利于采光通风。
社会调研——济南市不同人住房消费观
成功人士—享受投资型。 在济南，成功人士的构成较为多样化，有独撑门户的个体经营者，有资本丰厚的各 类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金钱的高级知识分子，有一部分掌 握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体。 第一，有权人，这部分人消费水平高，购房主要目的主要为自住，然后才是投资。 他们居住讲究舒适，喜欢豪宅，首选南部，其次才是市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ心和东部。 第二，有钱人，主要是企业管理层，这部分人在济南数目不少，很多是中小企业老 板，他们置业主要用于投资，喜欢在市中心、或者东部买房。 第三，个体户和民营企业，他们购房主要目的是为了工作和经营方便。这部分人分 布于济南市区各地，但相对集中的地方是内环线里、山大路、文化路等繁华的交通 线上。 第四，文化和科技精英。集中在市中心和山大科技文化商圈，收入高，有一定经济 基础，购房的目的既为工作又为居住，愿意选择在他们工作的活动区域内，对物业 要求高，讲究智能化，建筑和户型漂亮、前卫和实用。
区域特点
高档为主
中、高档楼 盘为主
城市配套
人文特征
比较完善
文化氛围好、文 化层次高 最好 中润世纪城、富 翔天地、东环国 际、汇科旺园
成熟、完善
商业、商务 氛围好，收 入水平高 良好 三箭银苑、 名士阁
比较完善
环境好、景 观好 较好
一般
普通市民为主体
一般
商业氛围好
前景 代表楼盘
较好
一般 齐鲁花园、 万盛园、鲁 能康桥
公务员—改善居住型。 包括大型国有企业、省市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在济南比 例不小。他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部 分拥有单位住房，随着省直机关房改房上市，他们将通过选择品质及环境良好的楼 盘而成为济南二次置业者的主体，是中大户型的主要需求群体。 白领阶层—基本消费型 主要指已在济南落脚并打算在济南发展的青年白领，有一定购房能力，基本为首次 置业者，是中小户型住宅的需求主体。 济南人的购房心理处于初级向中级发展的过 渡阶段，尚不成熟。一般的购房周期为2-6个月左右，消费者会反复比较各项因素以 区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势
3、节能设计在建筑中的规划。建筑规划中的节能设计包括：建筑朝向对建 筑节能的影响、建筑间距对建筑节能的影响及建筑密度对建筑节能的影响来 对节能设计进行规划。此外，通过对窗的穿墙比、尺寸等的设计来实现能量 的低损耗。
节能技术——建筑户型设计中的节能理念
1、在保证居室采光通风条件的前提下，应控制开窗面积，减少外墙传递的 热量。当窗地比由30％减少到15％时，可以节能约15％。 2、窗体遮阳可以减少夏季的阳光直射，改善室内环境。装有遮阳系统的南 向房间，夏季室内超出舒适范围的时间将减少20％遮阳设计应充分考虑当地 日照条件，保证冬季采光日照的前提下，避免夏季直射阳光过量。 3、可以通过增加窗体的层数来达到减低热能损失的目的。可以采用低传热 系数的玻璃来减少冬季窗体的热损失。
实地调研分析——凤栖第
主要针对人群：作为改善住房主要销售给 周边齐鲁软件园的青年和山东建筑大学的 老师等青壮年人群。
实地调研分析——凤栖第
户型结构：两室两厅一卫 户型面积：85平方米 户型设计：户型结构小巧 紧凑，布局合理，几乎没 有浪费空间。
户型特点：板式结构， 全明户型，全南北通透， 视野开阔，户户看景， 室内方正实用，户型紧 凑。
我国住宅开发理念的发展，发生了三次转变： 1、改革开放后至房改前：满足基本居住需求的初级阶段 2、以住宅商品化为标志的房改后至上世纪末：重视环境，追求景观的环境阶段 3、城市运营理念的产生后至今：追求整体品质的综合运营阶段
商品住宅开发模式
1、政府主导型开发：指政府通过宏观调控的引导，直接介入城市基础建设，通过有意识 的选择开发商景星房地产开发，对开发商，消费者，以及城市经济，社会，空间形态 产生引导作用。 2、市场主导型开发：地产企业从拿地到住宅的开发，运作都采用市场化的方式进行。但 开发商为了追求利益最大化，不会过多顾及消费者的利益，住区内部资源不易共享。 3、复合主导型开发：通常是开发商与政府间的直接协调与接触，有大量的工作需要两者 直接沟通，共同制定计划，共同投资开发项目，共同承担风险。
实地调研分析——凤栖第
户型结构：两室两厅一卫 户型面积：91平方米 户型设计：户型结构小巧 紧凑，布局合理，几乎没 有浪费空间。 缺点：无玄关，入口视野 太通透，没有私密性。
实地调研分析——凤栖第
户型结构：三室两厅两卫
户型面积：138平方米 户型设计：全明通透采光 好，主卧室私密性好。 缺点：餐厅布局比较尴尬。
实地调研分析——凤栖第
节能 ——凤栖第 三星级评价标识的项目 按满足一般项和优选项的程度，绿色建筑由低至高划分为一星级、二星级和三 星级三个等级
“中建-凤栖第“设计之初，就确立了在建筑的全寿命周期内，最大限度的 节约资源、保护环境和减少污染，为业主提供健康、适用和高效的居住环境 的设计目标。 在社区规划上采用了两大景观中轴、法式园林的方案，静谧、优雅；在户型 设计上南北通透、在节能技术上，分散式太阳能节水系统，低温热水型地板 辐射采暖、地下车库采光井和导光管引入自然采光、复层绿化、中水处理系 统，都是行业内领先的节能环保措施；而在建筑材质上，A级的外保温材料、 遮阳型LOW-E中空玻璃利用、钢网外围护结构等使节能率达72%。
名称：万达广场 材料：墙砖（适合环境污染严重、 空气灰尘多的地区）、局部百叶。 特点：高层住宅常见横向线条的重 复。此方案却反其道而行之，多条 竖向线条从头至尾贯穿，使形体显 得更加修长。提前考虑了空调室外 机的位置。
节能技术——高层住宅
名称：中建文化城 材料：涂料 特点：主色调是白色和灰色，搭配 和谐。结合内部功能形体有凹凸 变化，丰富了光影效果，并通过 加设构架强调。窗户均作突出处 理，以每层所包含的元素为一个 整体不断重复。正因如此弱化了 竖向线条。此外，本设计仅做到 重复，看不到变化，立面看上去 没有主次之分，缺乏趣味。
实地调研分析——凤栖第
户型结构：三室两厅两卫 户型面积：136平方米 户型设计：客厅宽敞大气， 东山采景采光好，卧室私密 性好，布局合理。 缺点：卫生间通风不好，
实地调研分析——济南世通新生活小区分析
开发模式：综合主导型开发 消费群体：以附近年轻白领为主，有部分回迁户，以及年纪较长有一定积 蓄的人群
永大清华园、 阳光100、外海 伟东新都 西子城市花园
社会调研
社会调研
社会调研
社会调研
社会调研
节能技术——建筑形体和规划设计的节能理念
1、节能的平面设计。首先，是建筑平面形状的节能设计，因为处于对节能 的考虑，在设计时，应使得维护结构的总面积尽可能的小。
2、节能体型的设计。首先，是对体型系数的控制。体型系数是指建筑物和 室外大气基础的外面积与建筑物体积之比。体型系数越小，也就是单位建筑 空间所承担的散失面积越小，能耗也越小。其次，是对表面面积系数的控制， 从降低能耗的观点来看，其体型长轴朝向东西为最佳，可以起到很好的建筑 节能效果。最后，是对最低耗能体型进行选择。
社会调研——济南市不同人住房消费观
济南几大板块的基本情况表
区域 区内板块 东部 洪楼、山大路、 解放路、二环东 路、经十东路、 高新区、工业南 路 、文化路板 块 中、高档为主 中部 泺源大街板 块、经七路 板块、经一 路板块 南部 千佛山板块、 舜耕路板块、 英雄山路板 块 西部 北部 经十西路、建设 明湖路、堤 路、阳光新路、 口路、长途 南辛庄、机床厂、 汽车站、无 西部新城板块 影山路、北 园、工业北 路板块 中档及中高档楼 盘为主 中档及中低 档楼盘为主
实地调研分析——凤栖第 ——济南世通新生活小区分析
户型结构：四室两厅两卫 户型面积：144.23平方米 户型设计：双厅相连，既 有区分，又不阻碍视线。
卫生间在公共空间和私密 空间之间，用起来十分方 便。
整个户型公共空间与私密 空间分区明确，互不打扰; 动静空间也被很好的区分 开。
实地调研分析——济南世通新生活小区分析
节能技术——高层住宅
名称：诚基中心 材料：玻璃幕墙、百叶 特点：形体完整（仅在屋顶、入口 处有凹凸处理），给人简洁、 大气的感受。颜色选择极具争 议。但从形体的塑造、材料、 色彩的选择，再到幕墙分隔等 细节的处理，均符合其自身定 位：星级酒店式公寓。提前考 虑到空调室外机，并结合百叶 做出竖向线条，丰富立面。 玻璃立面有光污染，保温工艺也比 较复杂。
节能技术——高层住宅
外墙涂料：3-5年最多10年需要清洁重刷。多雨地区、酸雨地区、海边需要 做特殊处理。 外墙砖：最常用。坚固耐用，且具备良好质感。
外墙石材：造价较高，适用于档次较高的住宅。
铝合金：一般用在窗框。若大面积使用一般不用在底层。 百叶：常用于通风、遮阳构件。造价低。
节能技术——高层住宅