20040629_深圳_华侨城_华侨城片区研究

其它休闲空间（含 32.8 水面、山体）
161 35.78 居住用地及配套 片区内休闲用地和居住用地各占片区总面积的 1/3，工业用地不到 4%，该片区规划适合居住和休闲。
商业用地
文体用地 道路交通用地
43
4 42.2
9.56
0.88 9.38
工业用地
其它 合计
21
4 450
4.67
0.88 100
建筑风格多样 建筑形式多样 人文气息浓厚
LOFT
酒店式公寓
多层/TH
高层
SINGLEHOUSE
第三章 片区住宅市场分析总结
3、片区住宅市场价格分析
期 二 堡 鹅 7天 期 2. 二 .1 天 03 云 20 海 碧 .1 .5 期 03 三 20 绣 5锦 .1 TH .9 期 02 一 20 岸 水 层 纯 多 .7 期 00 一 20 岸 水 期 纯 一 .7 天 00 云 20 海 碧 .1 .5 期 02 一 20 堡 期 鹅 二 天 园 .1 花 01 绣 20 0锦 园 .1 花 .6 燕 00 海 20 居 0金 华 .2 海 .5 窗 00 之 20 界 3世 .2 .7 园 99 花 19 绣 锦 .1 .4 99 19
100-120万
两口子住 只有这个是最小面积及南北通风 该客户处事稳重冷静 ，能遇事不惊，对业务员礼貌客气，还经常带新客户来看 房。
第三章 片区住宅市场分析总结
• • • • • • • • • • • • • • • • 4、片区住宅市场客户群体描述 总价：130万以上 单价：不敏感 面积：155平方米以上 付款：七成按揭 年龄：30-46岁 性格：平和、开朗、素质高 职业：发展商/政府官员/企业主 工作地点：各区 学历：大专以上 交通工具及数量：2辆以上，价 值15万以上 现居住楼盘：深圳各区都有 家庭情况：3—8口 居住状态：三房以上 置业情况：两次少，四次以上多 • • • • • • • • • • • • • • •
4、片区住宅市场客户群体分析——样本三
购买户型
户型资料 总价/单价/面积 付款情况 性别 年龄 性格 职业 工作地点 学历 客户资料 交通工具及数量 现居住楼盘
天鹅堡二期F栋19E
4667249元/15343/304.2平方米 按揭 女 30岁 平和 企业高层领导 福田 大学 交通工具私家车，数量不详 福田区福民路星河明居
5.4 商业服务—— 顶级商家进驻 全城特色酒店服务
沃尔玛超市
易家侬家具
铜罗湾、顺电百货
深圳湾大酒店
威尼斯皇冠假日酒店
海景酒店
一、片区总体概况
5.5 金融、邮政—— 方便/快捷，拥有完美的社区金融配套
一、片区总体概况
6、公交网络发达
23路大巴/16路小巴，去往关内关外各地 南山汽车站，通往省内各地 1号地铁线 城区内私家车道、免费环巴
业务员总结
客户描述：
他们做开敞书房（在二楼家庭厅处），这样即打破传统书房只能一人使用的缺
4、片区住宅市场客户群体分析——样本四
购买户型 户型资料 总价/单价/面积 付款情况 天鹅堡二期G栋2C 1349162元/8655/155.89平方米 七成按揭
性别
年龄 性格 职业 工作地点 学历 客户资料 交通工具及数量 现居住楼盘 家庭情况 居住状态 置业情况 为什么要换房 上下班时间是否听广播 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因
男
46岁 有儒雅之气，对人和气，比较平和 政府官员 沙河 本科 小车，2部 南山区学府路荔苑小区5-505 三人，已婚，有一男孩在国外 三房 两次 喜欢BTFN的环境 是 打球，旅游，泡吧 有 一直关注，喜欢这里的居住氛围和文化气氛 开盘价会便宜
原计划购房承受总价范围
选择该户型的用途 客户认为该户型的优点 业务员总结 客户描述：
华侨城片区研究
二零零四年七月
汇报思路
一、汇报目的：
1、公司平台需要 2、项目需要，使项目组清楚片区情况
二、报告正文 三、报告结论
报告结构
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
一、片区总体概况
位置：华侨城片区是指北起侨香路，东止侨城 东路，南到白石路，西到一辉花园。 面积：片区占地面积450公顷，东南面建成区 约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部 在建和待建区为130公顷,现状人口35000人 规划人口： 70000——80000人 城区主要功能：居住、旅游、商务。
锦绣花园（1995、1999、 海景花园（1990）：曾掀起 2002）：深圳典型豪宅的代表 港人排队抢购的热潮
汉唐大厦（2001）： 华侨城唯一写字楼
一、片区总体概况
深南大道以南，白石路以北，东到侨城东 路，西到未来时代区域
关键词：文化/休闲/娱乐+外来地产节节攀升
新浩城花园
红树东方
金海燕花园
波托菲诺· 天鹅堡二期 波托菲诺· 纯水岸一期
83645
64387 103512
146000
161374 127000
8600
9800 多层9400； TH16000
2001.10
2003.12.7 2002.7
99%
95% 100%
总量
516021
1362366
第三章 片区住宅市场分析总结
2、片区住宅市场建筑类型分析
华侨城地产主题突出，风格鲜明
波托菲诺· 纯水岸：生活是一种闲适的态度
wenku.baidu.com、片区总体概况
4、本区域其它地产商发展情况
项目
假日湾
占地面 积
11502
建筑面 积
70000
均 价
7800
开盘时 间
2003.5.11
销售 率
95%
片区影响力强，其它发展商百花齐放
161169 8500 2003.5.1 98% 碧海云天二 36176 期 64387 161374 9800 2003.12.7 95% 波托菲 诺· 天鹅 堡二期 通过上表各楼盘的成交价格分析，片区内其它开发商所开发 81000 100000 8000 2002.5.1 98% 碧海云天一 的楼盘售价在相差不大，片区效应明显； 期 通过上表各楼盘的销售率分析，销售率普遍较高； 94424 8600 2002.9.15 100% 锦绣花园三 33670 从销售速度来分析，周期基本在一年左右； 期
世界之窗
中国民俗文化村
一、片区总体概况
3、片区内华侨城地产发展情况
锦绣花园在市场建立良好后，波托菲诺小镇扬名全国
荣获1999年度深圳市房地产综合开发企业第九名， 荣获2000年度深圳市房地产综合开发企业第五名， 2001年迈入深圳市房地产综合开发企业前三甲， 2002年更上一层楼稳坐深圳市房地产综合开发企业亚军位置。 2002被《深圳商报》、深圳市规划与国土资源局房地产信息网联合 评为“深圳房地产十强企业”。 波托菲诺项目一路热销，被评为“2002年度最畅销楼盘”。
一、片区总体概况
华侨城总体规划示意图（1996-2005）
商贸用地 居住用地 文教、卫生 体育用地 工业用地
一辉花园
旅游、绿地
水面
侨 城 西 路
侨 城 东 路
一、片区总体概况
1、片区土地利用现状
用地性质 旅游休 闲用地 其 中 主题公园、景区 占地面积（公顷）占地比例% 142 31.56 7.29
世界之窗海华居
金海燕花园 锦绣花园 锦绣花园二期 锦绣花园三期 碧海云天一期 碧海云天二期 假日湾
17576平米
24553 3万左右 3万左右 33670 81000 36176 11502
106026平米
76373 184400 135600 94424 100000 161169 70000
7000
一、片区总体概况—SWOT分析
优势分析
1、环境优势 华侨城片区一直以来以旅游资 源和人文环境为诉求点，打造旅 游主题地产。 2、片区优势 3、规划、政策优势
劣势分析
1、片区可开发土地资源较少， 供小于求。 2、片区内公共交通不够发达。
机会分析
地铁1号线的带动
威胁分析
1、红树湾片区开始高速发展。 2、海景高端住宅的开发
一、片区总体概况
5.1 人文生态景观与休闲场所——
聚集深圳三大主题旅游公园，生态休闲
中国民俗文化村
高尔夫练习场
世界之窗
锦绣中华
一、片区总体概况
5.2 文化教育设施 ——
文化设施和教育设施名扬深圳
中央实验学校
华夏艺术中心
何香凝美术馆
一、片区总体概况
5.3 医疗保健设施——
拥有完善的大型社区医院
一、片区总体概况
一、片区总体概况
• 2、华侨城的物业大致呈现 三个区域特征
南到深南大道，北到侨香路，东到侨城西路， 西到一辉花园之间区域
• 华侨城地产2001年以来开发的波托菲诺住宅区
一、片区总体概况
深南大道以北，东到侨城东路，西到侨城西路， 北到侨香路 关键词：住宅/商业/制造业并驾齐驱 社区成熟/昭示性强
6830 6800 7250 8600 8000 8500 7800
1999.7.23
2000.5.20 1999.4.1 2000.6.10 2002.9.15 2002.5.1 2003.5.1 2003.5.11
100%
100% 100% 100% 100%
98%
45% 85%
波托菲诺· 天鹅堡一期
报告思路
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
第二章 片区城建及规划
在建工程 1、深圳湾大酒店 正在进行改建的深圳湾 大酒店占地6万多平米，现 有客房308间。改造之后， 总建筑面积、客房数将有 较大的提高，进一步提高 会议功能，另有大型的艺 术坊、酒吧街等配套设施。 风格模仿迪拜的超七星 级大酒店
七成按揭 女 35—40岁
性格
职业 客户资料 工作地点 交通工具及数量 现居住楼盘 家庭情况 为什么要换房 选择华侨城区域原因： 选择二级市场的原因
开朗
先生为开发商（地产） 江西 准备自己买车，先生已有车 江西 夫妻，一子一女 已买天鹅堡一期A-25D，嫌太高晕高症，有实力，换房 环境好，配套好，国土局朋友推荐 不喜欢和三级市场人员打交道，和发展商买房简单、放心
原计划购房承受总价范围
选择该户型的用途 客户认为该户型的优点
250万元
自用 位置好，户型好，客厅中空气派，送两个大露台 王女士中年气质好，家庭背景实力派，准备从江西迁居到深圳， 很多亲友住这
业务员总
4、片区住宅市场客户群体分析——样本二
购买户型 户型资料 总价/单价/面积 付款情况 性别 年龄 性格 职业 工作地点 客户资料 学历 交通工具及数量 现居住楼盘 家庭情况 居住状态 置业情况 为什么要换房 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因 原计划购房承受总价范围 选择该户型的用途 客户认为该户型的优点 业务员总结 客户描述： 天鹅堡二期F栋14F 2997332元/12353/242.64平方米 按揭 男 35岁 开朗，积极，谦和 发展商 罗湖 大专 5辆奔驰 福田 8人 别墅，复式 5次以上 为了和父母住的距离更近以便照顾 GOLF和全家人一起度周末 有几个朋友分别住在天鹅堡和纯水岸 喜欢BTFN环境和周边的生活气氛 主要是风水好，又刚好合适 无所谓 给父母和哥哥住，自己还想要买 通透，风水好 该客户是发展商，对楼盘情况很了解，为了上班更为便利，又喜欢安静的生活， 不想住得离市区太远。
家庭情况
居住状态 置业情况 为什么要换房 上下班时间是否听广播 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因 原计划购房承受总价范围 选择该户型的用途 客户认为该户型的优点
不详
三房 多次置业 周边环境噪闹 否 运动，旅游 否 大环境适合居住，户型景观不错 有开发商实力、信誉和保障，并青睐华侨城的人文居住氛围 350—400万 自住 景观好 该业主（张小姐）单身一人带朋友看房，对房间的景观满意，特别建议一楼客 厅处做露天花园，以丰富房子的空间，但他朋友觉得房间少没有书房，我建议
从上表可以分析得出，华侨城片区整体均价在7800元/平米 以上，价格走势呈轻微上涨趋势。
华侨城片区住宅均价一览
20000
15000
10000
5000
0
第三章 片区住宅市场分析总结
4、片区住宅市场客户群体分析——样本一
购买户型 天鹅堡二期G栋10B
户型资料
总价/单价/面积
付款情况 性别 年龄
3227426元/12123/266.23平方米
第二章 片区城建及规划
2、地铁1号线
东起火车站，西到世界之窗，大约在2004年年中可 以竣工通车。
报告思路
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
第三章 片区住宅市场分析总结
1、片区住宅市场供应数据
项目名称 占地面积 建筑面积 均价 开盘时间 销售 率