20040629_深圳_华侨城_华侨城片区研究
【VIP专享】华侨城居住小区规划分析
居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
旧工业区的转型与绿色更新探索研究——以深圳市华侨城创意文化园绿色更新改造为例
建 筑科 技 企 业 申请 高 新 技 术 企 业 ，安 排 科 研经 费 开 展研 发 项 目 ． 支持 建 筑 企 业 贯彻 知 识 产 权 管理 标 准 化 工 作 ，实 施 企业 知 识 产 权 战略 ，将 知 识产 权 贯 穿企 业技 术 创新 的全 过 程 。（４）目前 我 国正 处 于 建 筑 产 业 转型 升 级 的 关 键 时期 ．未 来 建筑 产 业 现 代化 、绿 色 建 筑 技 术 与 信 息化 技 术 发 展 趋 势强 劲 ． 目前 建 筑 业 知识 产 权 总 量 在 大 幅 增 长 ．企 业 知 识 产 权保 护意 识 逐 渐增 强 ，建 立 一个 与 建 筑 业 自身 特 点相 适应 的健 全 良好 的知 识 产 权保 护 环 境将 会 更 好 的 促 进
２ 深 圳 市 华 侨 城 创 意 文化 园 绿 色 更 新 改 造
ＯＣＴ—ＬＯＦＴ华侨 城 创 意 文 化 园 位 于 深 圳 华侨 城 原 东部 工业 区 内 ，其 分 南 北两 区 ， 目前 已改造 的 规 模 为５．５万 平 方米 ，建 筑面 积 为５．９万 平 方米 。
２００３年 ，作 为 中国现 代 艺 术馆 领 航 者之 一 的何 香 凝 美术 馆 决 定 将华 侨 城 东 厂 区其 中的 一 个 厂房 改 造 为 当代 艺 术 中心 成 为整 个 片 区逐 步 转 变为 混合 的 时 尚社 区开 发过 程 的启 动点 。
解读东部华侨城的规划
解读东部华侨城的规划老大发表于2010年06月02日 16:36 阅读(27) 评论(0) 分类：个人日记举报日前有报道，深圳东部华侨城试业两年收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。
人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。
但我觉得，东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。
其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点，我一直尝试着从一个参观者的角度，去理解其中的奥秘。
总体规划的难度何在如果进行归零思维，回到东部华侨城还完全未开发的早期，手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图，你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。
按传统旅游规划设计的思路，照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。
从自然资源上看，这幅地近海，但因大梅沙早已开发，故已没有海岸线可资利用；不但如此，连接近岸线的平地都没有，只有一些丘陵和小山，非常奇怪地一直向纵深发展，直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。
有山，但也是三类以下旅游资源，三洲田水库边还有些湿地。
中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里：目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗？他们会大力在湿地上做文章，在水面上做文章。
但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。
因为从世界上旅游规划打造的惯例来看，湿地属应保护的范畴，不宜大规模开发，不具有很强的商业利用价值。
杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。
至于人文资源，据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系，但似乎也没有多少历史遗存；这里大概还属于龙岗客家人的聚集地，不过和梅州、惠州等地的客家文化相比，总是小巫见大巫。
总之，除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外，其它基本乏善可陈：资源缺乏，交通不便，植被单一，地形复杂；在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著，恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。
三个最关键的布局考虑站在现今东部华侨城云中部落的山头，我想象自己是在这里工作的规划师。
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
深圳华侨城东方花园P1+M3区
深圳华侨城东方花园P1+M3区工程档案开发商：深圳华侨城房地产有限公司规划、建筑及景观设计：傲地国际建筑设计有限公司主创设计师：梁文杰裴协民周敬强合作设计：深圳市华侨城天华建筑设计有限公司项目地址：深圳市南山区华侨城东方花园总用地面积：P1区12365.20平方米M3区6339.40平方米总建筑面积：P1区9487.04平方米计容积率6451.96平方米M3区4827.39平方米计容积率3280.30平方米容积率：0.52绿化率：39.1%生态社区—建筑与自然同呼吸深圳华侨城东方花园，占地20万平方米，是深圳最早的滨海别墅区之一。
位于深圳世界之窗和民俗文化村两座大型主题公园之间，北临深南大道，南面是深圳华侨城湿地公园和即将建设的华侨城欢乐海岸公园，是深圳罕有的环抱于多座公园之中的原生态住宅区。
二十万平方米的东方花园，倒影在七十万平方米湿地湖光里，每棵树都要追赶流云，每棵树都在向阳而生，内部绿树成荫、繁花紧凑、水草丰美，海鸟飞舞、鱼游浅水成为寻常景。
P1区和M3区属于东方花园内新建低密度住宅。
该区位于花园最南端，面向规划中的“华侨城湿地公园”，与华侨城欢乐海岸隔湖相望（图1）。
规划设计完全尊重基地原有自然环境、地貌，并在此基础上结合建筑设计、景观设计特色，创造出多层次、多形态，全方位的生态环境系统，同时完好地保留了原有植被，包括几十年树龄的高大乔木。
建筑掩映在树木里，不显不露，仿佛可以这样永恒地谦和与宁静。
P1区和M3区项目总计：·1栋独立住宅、5栋双拼住宅、16套叠加住宅，共27套·户型面积270㎡—520㎡人文化社区—建筑是对居住空间自身的彰显P1区和M3区致力于创造人文化现代社区，建筑创作不强求对建筑风格、潮流、形式的追逐，却更深层次的表达了建筑师对建筑本身、居住本能的思考与定量。
P1区和M3区与其说是建筑师对建筑设计的高层次驾驭，还不如说是建筑师对现代都市居住生活的深层次思考、研究和创想。
20040729_深圳华侨城@社区、开发模式、商业
配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域 形象的区域性配套；
•在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心， 建立社区与城市的联系； •尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内； •启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方； •启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象； •建立三层级商业； •充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品； •兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联， 产生复合效应； •用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建 立城市意象；
区域性商 业中心
食街与酒吧街
•建立与城市的联系 特色商业街， 特色餐厅、 •营造区域人文氛围，提 外向型商业 酒吧 升整体区域形象 •提升商业价值 洗衣店、美 发店、餐厅 等 社区商业， 内向型商业 •提升楼盘的形象档次
社区商业街
□ 区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； □ 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； □ 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；
•医院与学校都不是知名品 牌，只为社区提供服务； •主题公园的存在，建立了 与城市的联系，但没有给 住宅带来直接价值； •艺术中心和美术馆建立了 区域形象，但没有给住宅 带来直接价值； •绿化环境和独特的道路设 计，提升区域价值。表现在： a、开放式街区，成为城 市意象； b、道路弯曲和富有坡度； c、道路绿化成形； d、车和人处于同等地位； e、华侨城边界由道路和绿 化与周边区域分隔； f、公共空间共享；
本报告是严格保密的。
7
配套与住宅关系
高尔夫 高档住宅区 中央试验学 校 商业街 二期会所 天鹅湖
中原深圳市华侨城项目整体发展战略及定位
产品设计定位与市场 领跑者相抗衡，增强 品牌影响力
利用领导者的品牌号召 力借势开发，节约营销 成本分流领导者的客户 群体
项目发展策略建议：华侨城 ·波托菲诺 市场跟随者
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
做为华侨城
· 波托菲诺市场跟随者，项目的发展思路
利用波托菲诺的品牌号召力借 势开发，节约营销成本
与波托菲诺同质，以 融入华侨城顶级豪宅 的阵营中,提高深圳 高端消费群体对项目 的认同感
档次
开 发 模 式
客户
略低于波托菲诺，分流波 托菲诺的高层、小高层潜 在客户群
户 型
户型在与波托菲诺大致相同的前提 下，面积区间略小于波托菲诺，控 制总价，分流波托菲诺的客户群体
价 格
略低于波托菲诺，降低消费者进驻华 侨城豪宅区的置业门槛。
大户型豪宅\酒店式公寓\中 大户型中高档物业并存 席豪宅区 8000——12000 由华侨城本区域客户逐渐发 展为全深圳的高端客户群体 波托菲诺
封闭内循环
福利房主导、传统居家、中 大户型、产品单一 房地产
深圳首
区域影
竞争力弱
——
内部消化为主、 本区域客户主导
响力增强
3000—6000元/平方米
华侨城本区域及周边的对华 侨城认同度较高的客户群
树立高端形象 开发高品质物业 物业产品考虑投资度假功能 考虑投资度假型客户 开发中大户型产品
聘请品牌物管公司担任项 目物管顾问
客户定位中考虑对公交系 统依赖性弱的客户群体
高端形象入市 考虑投资度假型客户
T
1. 华侨城待开发用地有波托菲诺、东 方别墅、燕含花园一期、御景东方， 其中与本项目直接竞争的项目为波 托菲诺
华侨城土地利用规划专题讲解
第一章现状土地利用与功能布局一．现状功能布局结构特征自1985年11月11日华侨城成立以来，经过19年的开发建设，华侨城的空间格局已基本形成，华侨城发展经历了三个阶段：由“飞地”型独立开发区模式起步——多业并举、功能复合的方式融入城市——高品味、多元化的综合性城区，三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。
由于深南大道的阻隔作用，华侨城被分为相对独立的南北两片。
北片区已经发展成为综合性的城区，包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能，南片区则以三大主题公园为主，形成华侨城的旅游板块。
1、北片区：多元化综合型城区由于华侨城最初的定位以“工业”为主，由“飞地”型的独立开发区模式起步，工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧，康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通等工业发展迅速。
随着第四个主题公园欢乐谷取得了巨大成功，在华侨城旅游品牌的带动和号召下，华侨城的旅游主题地产概念逐渐形成，波托菲诺、锦绣花园等高档房地产依托城区的环境和文化理念的资源优势，逐渐成为深圳高档房地产开发的代表。
北片区也逐渐发展成为综合型的城区，基本分为四大组团：燕晗山组团、东部组团、南部组团及西北组团。
燕晗山组团由欢乐谷、生态广场、中旅学院、侨城中学及东部住宅区组成，围绕燕晗山形成华侨城的公共服务中心和开敞空间，成为具有独特吸引力的公共空间；东部组团主要由东部工业区、锦绣花园、康佳集团等组成，除锦绣花园外大部分面临着旧城改造和更新；南部组团主要由光华、光侨居住区、西部住宅区及沿深南大道商务区构成，作为华侨城早期的开发区域，南部组团功能最综合、建设质量差异最大，改造和更新的程度最复杂；西北组团作为华侨城新开发的房地产项目，包括纯水岸一期、天鹅堡一、二期等，逐渐形成高档次的房地产聚集区。
2、南片区：三大主题公园为主导的旅游基地主题公园是华侨城的重要特色，成为华侨城的标志。
主题公园既与环境相辅相成，又具有旅游自身的特色和魅力，给城区增添了别样的氛围和滋味，华侨城区内主题公园的成功，是在当时条件下企业的主观选择与市场需求的偶合，具有明显的偶然性特征，却对于华侨城区的发展方向产生了决定性的影响，成为华侨城发展过程中的关键推动因素。
华侨城地区发展策略研究与空间规划
华侨城地区发展策略研究与空间规划华侨城地区发展策略研究与空间规划对于城市的可持续发展具有重要意义。
本文将针对华侨城地区的发展特点与潜力，探讨合适的发展策略，同时提出相应的空间规划建议，以期为华侨城地区的未来发展指明方向。
1. 介绍与背景华侨城地区坐落于广东省深圳市，其得天独厚的地理位置及得益于周边经济发展的积极因素，使其具备了良好的发展前景。
目前，华侨城地区已经形成了一个多功能综合性区域，涵盖了旅游、文化、商业等各个领域。
然而，随着城市发展的不断推进，如何保持与提升华侨城地区的竞争力，成为摆在我们面前的一项重要课题。
2. 发展策略2.1 持续发展旅游业华侨城地区得天独厚的自然资源和文化底蕴使其成为一个独特的旅游目的地。
在发展策略上，应全面提升旅游服务质量，加大旅游品牌建设力度，并且注重与其他旅游资源进行合作，打造一体化的旅游产品和旅游线路。
2.2 强化文化创意产业作为深圳市的文化中心，华侨城地区应进一步发展文化创意产业，打造具有影响力的文化品牌。
同时，鼓励创意企业入驻，培养更多的文化创意人才，提升地区的文化软实力。
2.3 促进商业发展华侨城地区已经形成了一个以商业为主导的综合性商圈，然而，随着商业环境的不断变化，需要继续推进商业发展战略。
应加强与国内外知名品牌的合作，引入更多的高品质商业资源，提升商业服务水平，以吸引更多的消费者。
2.4 推动科技创新华侨城地区应积极探索科技创新发展模式，培育高新技术企业，引进创新性科技项目。
同时，建立科研和产业发展的紧密合作关系，提升地区的科技创新能力，为地区发展注入新的活力。
3. 空间规划建议3.1 合理规划土地利用在进行空间规划时，应根据不同的功能需求，合理规划土地的利用。
比如，将商业区域与住宅区域相互独立，以提高居民的生活质量；在交通枢纽周边规划商业配套等。
3.2 完善公共设施建设公共设施是一个城市良好发展的基础，华侨城地区也不例外。
在空间规划中，应注重完善公园、学校、医院等基础设施，以满足居民的日常生活需求。
东部华侨城案例分析
东部华侨城案例分析目录一、东部华侨城总概 31.东部华侨城定位及其内部规划总揽 32.东部华侨城所处大环境分析 43.华侨城投资与运营数据评估 11二、东部华侨城七大主题板块详析 111.大峡谷生态公园 112.茶溪谷生态公园 123.云海谷体育公园 134.华兴寺 145.主题酒店群落 146.旅游地产 167.演艺文化 18三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22一、东部华侨城总概1、东部华侨城定位及其内部规划总揽定位以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。
规划布局东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。
景区核心文化打造理念东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。
二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。
三大景区及其特色茶溪谷包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。
云海谷设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。
大侠谷将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。
再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。
目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。
2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。
深圳华侨城案例研究
深圳华侨城案例研究深圳华侨城是中国深圳市一座著名的旅游景区和综合性文化企业集团，也是我国最大的城市综合体之一、华侨城位于华侨城大道与南山大道的交汇处，占地面积157万平方米，是一个集文化旅游、休闲度假、商业购物、艺术表演等多种功能于一体的综合体。
深圳华侨城通过独特的规划理念和市场化运作方式，成功打造了一个集旅游景区、主题公园、度假酒店、商业购物、文化艺术、综合体为一体的现代化城市综合体。
它以独特的东南亚风情建筑风格和精致的园林景观吸引了大量游客。
深圳华侨城以其独特的文化内涵和风格独特的建筑设计而闻名，如深圳窗帘大厦、世界之窗、锦绣中华等景点。
其中，世界之窗是一个以世界各国地标建筑为主题的公园，游客可以在这里一天内环游世界，领略各国文化风情。
华侨城还有水上乐园、欢乐谷主题公园、世界艺术中心等众多的旅游项目，为游客提供多样化的娱乐和休闲选择。
除了旅游景区，华侨城还建有多个高端度假酒店，如豪华丽思卡尔顿酒店、博悦酒店等，提供高品质的住宿服务。
此外，华侨城还设有商业购物中心，集聚了国际知名品牌和时尚潮流，为顾客提供了多样的购物体验。
华侨城还注重文化艺术的推广和传承。
华侨城艺术中心作为一个综合文化艺术中心，每年举办大量的艺术展览、演出和活动，为市民和游客提供了多元化的文化体验。
同时，华侨城艺术中心也为艺术家提供了良好的展示和发展平台。
深圳华侨城的成功经验值得借鉴和学习。
首先，华侨城将旅游景区与度假酒店、商业购物、文化艺术等多种功能相结合，形成了一个具有多元化服务和体验的综合体。
其次，华侨城注重打造独特的文化内涵，通过建筑设计和景观规划展示了深圳的城市特色和风情。
最后，华侨城注重市场运作和品牌推广，通过不断创新和提升服务品质，吸引了大量游客和顾客。
总之，深圳华侨城不仅成为了深圳乃至全国知名的旅游景点，也是一个综合性文化企业集团。
它的成功不仅体现了深圳作为一个新兴城市的活力和创新力，也为其他城市的城市综合体建设提供了宝贵经验。
东部华侨城项目规划及案例研究.pptx
1、茶溪谷
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、 花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园 四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化 的融合和岭南茶田的幽雅。总占地面积约1.5平方公里，总投资约
茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔 卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶 溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题 街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品， 在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。
古镇戏台及表演、餐饮、民间工艺、陶艺 茶艺博览、采茶、茶园观光、茶疗保健
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。 各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷 内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为 休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主 要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火 车旅馆等实现。其中因特拉根酒店与景区链接紧密， 使得因特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则 成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节 目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆。使得茶溪 谷度假功能更完善。
东部华、东部华侨城的开发历程
东部华侨城一期已于2007年7月28 日隆重试业，体现中西文化交融并兼 有“茶、禅、花、竹”等主要元素的 茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔 夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、 矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地 歌会等同时精彩亮相。
二期大侠谷以“森林、阳光、大地 、河流、太空”为主要元素的八大之 旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多 个项目在2008年完美呈现。
云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场
到深圳华侨城考察调研报告
到深圳华侨城考察调研报告深圳华侨城考察调研报告一、简介深圳华侨城是位于中国广东省深圳市的一座综合型文化旅游度假产业集群，也是国内首个以华侨文化为主题的集成项目。
其规模宏大，占地面积达9平方公里，包括欢乐谷、大侠谷、东方棕榈、印象城等多个主题园区。
本次考察调研报告旨在深入了解华侨城的发展现状与对当地经济文化的影响。
二、文化旅游产业的繁荣华侨城以其独特的文化背景和丰富的旅游资源，吸引了大量的游客和投资者。
欢乐谷作为华侨城的核心项目之一，集合了世界顶级的游乐设施和表演，成功地将华侨文化与国际化娱乐业相结合，成为中国乃至亚洲最具知名度的主题公园之一。
大侠谷则通过融入中国古代武侠文化，为游客打造了一个独特的文化体验空间。
三、对当地经济的推动华侨城作为深圳市的重要文化旅游产业，对当地经济的发展起着积极的推动作用。
它吸引了大量的外来游客，为深圳市带来了较高的旅游收入。
此外，华侨城还间接促进了相关产业的发展，如酒店、餐饮、零售等，给当地带来了更多的就业机会。
四、对华侨文化的传承与发扬华侨城将华侨文化作为其项目的核心元素，并积极进行传承和发扬。
通过展览、表演、文化活动等方式，它将中国的华侨历史和文化传统展示给了更多的人。
特别是在欢乐谷的建设过程中，华侨文化得到了进一步的宣传和普及，使得更多的人了解和喜爱这一文化。
五、面临的挑战与问题华侨城虽然在发展过程中取得了很大的成功，但也面临着一些挑战和问题。
首先，随着国内主题公园市场的饱和，华侨城需要不断创新和提升自身的吸引力，以保持市场竞争力。
其次，当地交通和基础设施的不完善，限制了华侨城的进一步发展。
最后，华侨文化的传承和发扬需要更多的支持和参与，以保证其可持续发展。
六、建议和展望为了进一步发展华侨城，我们提出以下建议：1. 加强旅游业与相关产业的合作，提供更多的旅游服务和配套设施，提高整个旅游产业的发展水平。
2. 加大对交通和基础设施的投资，提升华侨城的可达性和便利性。
案例分析
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项目概况
地理位置：位于老城区与市政 府新区之间的中心区域，距昆 明市中心区15公里
规模：占地面积146万平方米， 总建筑面积200万平方米。 强大完善的配套优势：体育、 教育、交通、商业、商务办公、 医疗卫生、安全等众多
独一无二的大型综合体育配套 设施是本项目营造体育特色概 念的支撑点。
地处南市区的餐饮娱乐中心及 时尚商业步行街。尽享新城市 核心区位的便利。 云大附中主校区的入驻确保该 区域教育品质。
华侨城
4km
新中心
白石洲农民 房
1 何香凝美术馆 2 华夏艺术中心 3 洲际大酒店 4 威尼斯皇冠假日酒店 5 沃尔玛 天鹅湖 6 益田购物广场
波托 菲诺 燕栖湖
深圳湾畔
沙河高 尔夫
华侨 欢乐谷 城生 态广 华侨城 燕晗山 场 居住区 产业区 中学 6 小学 4 华侨城 康佳 华侨城 居住区 5 集团 锦绣 世界之窗 居住区 2 花园 1 华侨城 3 白石洲小区 居住区 锦绣中华 碧海云天 红树湾 小区 未开发地块
11
分区与功能设施
风景欣赏：公共开放景观、牧场农园观光、大烟山风光 劢物参观：牛羊群 度假村餐厅的一流美食体验 定期丼办烹饪班学习烹饪 参与农场食物加工制作：奶酪、果酱、苹果醋 农庄参与务农种植庄稼，牧场挤牛奶 各类休闲活劢：体育项目、游戏、spa、健身、野外探险、骑马 每年定期丼办品酒节，体验酒文化 农场自产的各种乳制品、农产品 农场特色纪念品：用来读、听、品尝、玩、穿的各类产品，还有一些精 致的纪念首饰等高级用品 风栺各异的乡村别墅，豪华奢侈
5
项目概况
临近天目湖和山体资源
地理位置：位于江苏常州 市溧阳天目湖畔，地处长 江三角洲几何中心，距上 海、杭州200余公里，距南 京100公里 规模：占地面积2.41平方 公里；总建筑面积约10万 平方米；湖面长度约14公 里，涵田占地湖岸线约2公 里 资源： 300平方公里癿态 保护区，区内有沙河、大 溪两座国家级大型水库， 丏处于浙江天目山癿余脉
深圳_华侨城产业结构研究@产业
品牌承载性 空间组织模式
带状聚集的主题公园形成“华侨城旅游城”的集中品牌效应， 这种集聚式布局有利于规模经济的形成
制造业、零售业、餐饮业通过市场利益均占原则形成各自的 市场辐射空间
工业组团位于侨城东部，一直承担高级组装加工功能 餐饮组团伴随南部旅游业发展形成 零售组团伴随区内房地产业发展形成 餐饮和零售同为辅助行业，紧密相邻，强化一站式服务内容
5华侨城经历了种植业工业旅游业房地产休闲商务业的转变成为深圳的第三个中心产业结构的发展过程时间1985发展阶段改革前产业结构产业成熟阶段产业导入阶段阶段特征华侨城农场改制产业成长阶段1989199419982001标志传统种植业华侨城农场单一农产品种植结构创业前期产业调整阶段产业基础相当薄弱制造业31批发零售业14建筑业11教育产业8金融产业5租赁和商务服务5卫生社保5其他产业16锦绣中华建成开园世界之窗建成开园欢乐谷建成开园沃尔玛开业房地产业地位凸显走向休闲商务中心区旅游产业异军突起第三产业快速扩张批发零售业33制造业22建筑业11住宿餐饮业8金融业6体育娱乐业6运输仓储邮政业5其他产业8产业数量38个74个160个459个655个批发零售业39住宿餐饮业19制造业13租赁和商务服务8居民服务和其他服务8房地产业5文化体育娱乐业4其他产业4批发零售业34住宿餐饮业17制造业15居民服务和其他服务13租赁和商务服务6房地产业5文化体育娱乐业4信息传输计算机服务和软件产业4批发零售业342住宿餐饮业154制造业15居民服务和其他服务108租赁和商务服务55文化体育娱乐业37产业发展以旅游业为主导的第三产业开始集聚和扩展
世联研究案例
华侨城产业结构研究•深圳
本报告是严格保密的。
2006.11.27
[关键字]： 产业结构
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报告思路
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
第二章 片区城建及规划
在建工程 1、深圳湾大酒店 正在进行改建的深圳湾 大酒店占地6万多平米，现 有客房308间。改造之后， 总建筑面积、客房数将有 较大的提高，进一步提高 会议功能，另有大型的艺 术坊、酒吧街等配套设施。 风格模仿迪拜的超七星 级大酒店
华侨城地产主题突出，风格鲜明
波托菲诺· 纯水岸：生活是一种闲适的态度
一、片区总体概况
4、本区域其它地产商发展情况
项目
假日湾
占地面 积
11502
建筑面 积
70000
均 价
7800
开盘时 间
2003.5.11
销售 率
95%
片区影响力强，其它发展商百花齐放
161169 8500 2003.5.1 98% 碧海云天二 36176 期 64387 161374 9800 2003.12.7 95% 波托菲 诺· 天鹅 堡二期 通过上表各楼盘的成交价格分析，片区内其它开发商所开发 81000 100000 8000 2002.5.1 98% 碧海云天一 的楼盘售价在相差不大，片区效应明显； 期 通过上表各楼盘的销售率分析，销售率普遍较高； 94424 8600 2002.9.15 100% 锦绣花园三 33670 从销售速度来分析，周期基本在一年左右； 期
一、片区总体概况
• 2、华侨城的物业大致呈现 三个区域特征
南到深南大道，北到侨香路，东到侨城西路， 西到一辉花园之间区域
• 华侨城地产2001年以来开发的波托菲诺住宅区
一、片区总体概况
深南大道以北，东到侨城东路，西到侨城西路， 北到侨香路 关键词：住宅/商业/制造业并驾齐驱 社区成熟/昭示性强
原计划购房承受总价范围
选择该户型的用途 客户认为该户型的优点
250万元
自用 位置好，户型好，客厅中空气派，送两个大露台 王女士中年气质好，家庭背景实力派，准备从江西迁居到深圳， 很多亲友住这
业务员总
4、片区住宅市场客户群体分析——样本二
购买户型 户型资料 总价/单价/面积 付款情况 性别 年龄 性格 职业 工作地点 客户资料 学历 交通工具及数量 现居住楼盘 家庭情况 居住状态 置业情况 为什么要换房 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因 原计划购房承受总价范围 选择该户型的用途 客户认为该户型的优点 业务员总结 客户描述： 天鹅堡二期F栋14F 2997332元/12353/242.64平方米 按揭 男 35岁 开朗，积极，谦和 发展商 罗湖 大专 5辆奔驰 福田 8人 别墅，复式 5次以上 为了和父母住的距离更近以便照顾 GOLF和全家人一起度周末 有几个朋友分别住在天鹅堡和纯水岸 喜欢BTFN环境和周边的生活气氛 主要是风水好，又刚好合适 无所谓 给父母和哥哥住，自己还想要买 通透，风水好 该客户是发展商，对楼盘情况很了解，为了上班更为便利，又喜欢安静的生活， 不想住得离市区太远。
6830 6800 7250 8600 8000 8500 7800
1999.7.23
2000.5.20 1999.4.1 2000.6.10 2002.9.15 2002.5.1 2003.5.1 2003.5.11
100%
100% 100% 100% 100%
98%
45% 85%
波托菲诺· 天鹅堡一期
一、片区总体概况
华侨城总体规划示意图（1996-2005）
商贸用地 居住用地 文教、卫生 体育用地 工业用地
一辉花园Biblioteka 旅游、绿地水面侨 城 西 路
侨 城 东 路
一、片区总体概况
1、片区土地利用现状
用地性质 旅游休 闲用地 其 中 主题公园、景区 占地面积（公顷）占地比例% 142 31.56 7.29
100-120万
两口子住 只有这个是最小面积及南北通风 该客户处事稳重冷静 ，能遇事不惊，对业务员礼貌客气，还经常带新客户来看 房。
第三章 片区住宅市场分析总结
• • • • • • • • • • • • • • • • 4、片区住宅市场客户群体描述 总价：130万以上 单价：不敏感 面积：155平方米以上 付款：七成按揭 年龄：30-46岁 性格：平和、开朗、素质高 职业：发展商/政府官员/企业主 工作地点：各区 学历：大专以上 交通工具及数量：2辆以上，价 值15万以上 现居住楼盘：深圳各区都有 家庭情况：3—8口 居住状态：三房以上 置业情况：两次少，四次以上多 • • • • • • • • • • • • • • •
从上表可以分析得出，华侨城片区整体均价在7800元/平米 以上，价格走势呈轻微上涨趋势。
华侨城片区住宅均价一览
20000
15000
10000
5000
0
第三章 片区住宅市场分析总结
4、片区住宅市场客户群体分析——样本一
购买户型 天鹅堡二期G栋10B
户型资料
总价/单价/面积
付款情况 性别 年龄
3227426元/12123/266.23平方米
其它休闲空间（含 32.8 水面、山体）
161 35.78 居住用地及配套 片区内休闲用地和居住用地各占片区总面积的 1/3，工业用地不到 4%，该片区规划适合居住和休闲。
商业用地
文体用地 道路交通用地
43
4 42.2
9.56
0.88 9.38
工业用地
其它 合计
21
4 450
4.67
0.88 100
波托菲诺· 天鹅堡二期 波托菲诺· 纯水岸一期
83645
64387 103512
146000
161374 127000
8600
9800 多层9400； TH16000
2001.10
2003.12.7 2002.7
99%
95% 100%
总量
516021
1362366
第三章 片区住宅市场分析总结
2、片区住宅市场建筑类型分析
男
46岁 有儒雅之气，对人和气，比较平和 政府官员 沙河 本科 小车，2部 南山区学府路荔苑小区5-505 三人，已婚，有一男孩在国外 三房 两次 喜欢BTFN的环境 是 打球，旅游，泡吧 有 一直关注，喜欢这里的居住氛围和文化气氛 开盘价会便宜
原计划购房承受总价范围
选择该户型的用途 客户认为该户型的优点 业务员总结 客户描述：
家庭情况
居住状态 置业情况 为什么要换房 上下班时间是否听广播 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因 原计划购房承受总价范围 选择该户型的用途 客户认为该户型的优点
不详
三房 多次置业 周边环境噪闹 否 运动，旅游 否 大环境适合居住，户型景观不错 有开发商实力、信誉和保障，并青睐华侨城的人文居住氛围 350—400万 自住 景观好 该业主（张小姐）单身一人带朋友看房，对房间的景观满意，特别建议一楼客 厅处做露天花园，以丰富房子的空间，但他朋友觉得房间少没有书房，我建议
一、片区总体概况—SWOT分析
优势分析
1、环境优势 华侨城片区一直以来以旅游资 源和人文环境为诉求点，打造旅 游主题地产。 2、片区优势 3、规划、政策优势
劣势分析
1、片区可开发土地资源较少， 供小于求。 2、片区内公共交通不够发达。
机会分析
地铁1号线的带动
威胁分析
1、红树湾片区开始高速发展。 2、海景高端住宅的开发
世界之窗海华居
金海燕花园 锦绣花园 锦绣花园二期 锦绣花园三期 碧海云天一期 碧海云天二期 假日湾
17576平米
24553 3万左右 3万左右 33670 81000 36176 11502
106026平米
76373 184400 135600 94424 100000 161169 70000
7000
业务员总结
客户描述：
他们做开敞书房（在二楼家庭厅处），这样即打破传统书房只能一人使用的缺
4、片区住宅市场客户群体分析——样本四
购买户型 户型资料 总价/单价/面积 付款情况 天鹅堡二期G栋2C 1349162元/8655/155.89平方米 七成按揭
性别
年龄 性格 职业 工作地点 学历 客户资料 交通工具及数量 现居住楼盘 家庭情况 居住状态 置业情况 为什么要换房 上下班时间是否听广播 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因
建筑风格多样 建筑形式多样 人文气息浓厚
LOFT
酒店式公寓
多层/TH
高层
SINGLEHOUSE
第三章 片区住宅市场分析总结
3、片区住宅市场价格分析
期 二 堡 鹅 7天 期 2. 二 .1 天 03 云 20 海 碧 .1 .5 期 03 三 20 绣 5锦 .1 TH .9 期 02 一 20 岸 水 层 纯 多 .7 期 00 一 20 岸 水 期 纯 一 .7 天 00 云 20 海 碧 .1 .5 期 02 一 20 堡 期 鹅 二 天 园 .1 花 01 绣 20 0锦 园 .1 花 .6 燕 00 海 20 居 0金 华 .2 海 .5 窗 00 之 20 界 3世 .2 .7 园 99 花 19 绣 锦 .1 .4 99 19
第二章 片区城建及规划
2、地铁1号线
东起火车站，西到世界之窗，大约在2004年年中可 以竣工通车。
报告思路
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
第三章 片区住宅市场分析总结
1、片区住宅市场供应数据
项目名称 占地面积 建筑面积 均价 开盘时间 销售 率