办理在建工程抵押应注意的十个问题
房地产在建工程抵押贷款会有哪些风险
房地产在建⼯程抵押贷款会有哪些风险全球⾦融危机对实体经济房地产企业影响持特别明显，⼀线城市楼市处于低迷阶段，房地产在建⼯程抵押贷款占我⾏各项贷款的⽐重也逐步增加。
由于房地产在建⼯程抵押贷款同时涉及企业、银⾏、购房⼈、在建⼯程承包⼈、抵押登记部门等多⽅当事⼈，法律关系相对⼀般的房地产抵押复杂，必须⼗分谨慎操作，才能防范风险。
本⽂拟结合我⾏实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建⼯程抵押贷款和贷款过程中可能存在的法律和信贷风险进⾏分析，并就如何防范和化解风险进⾏初步探讨。
⼀、签订房地产在建⼯程抵押贷款合同的风险及防范关于房地产在建⼯程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)第3条作了明确规定：“本办法所称在建⼯程抵押，是指抵押⼈为取得在建⼯程继续建造资⾦的贷款，以其合法⽅式取得的⼟地使⽤权连同在建⼯程的投⼊资产，以不转移占有的⽅式抵押给贷款银⾏作为偿还贷款履⾏担保的⾏为。
”《办法》第11条同时规定：“以在建⼯程已完⼯部分抵押的，其⼟地使⽤权随之抵押。
”《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国担保法〉若⼲问题的解释》(以下简称《解释》)第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事⼈办理了抵押物登记，⼈民法院可以认定抵押有效。
”结合建设部的《办法》和最⾼院的《解释》，办理在建⼯程抵押应要注意：(⼀)在建⼯程抵押贷款的⽬的是“抵押⼈为取得在建⼯程继续建造资⾦的贷款”，该贷款的⽤途是继续建造⼯程，在建⼯程抵押的抵押⼈必须是借款合同的债务⼈，同时也是在建⼯程所占⽤⼟地的使⽤权⼈。
这就要求我们不能接受债务⼈以第三⼈的在建⼯程作为抵押物的贷款。
需要进⼀步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建⼯程抵押的⽬的是抵押⼈为了取得在建⼯程继续建造的资⾦，但担保法司法解释并⽆此要求，⽽只是明确规定“当事⼈办理了抵押登记的，⼈民法院可以认定抵押有效”。
因此，如果抵押⼈以在建⼯程为他⼈进⾏担保，或为⾃⼰其它性质的债务进⾏担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢?按照《合同法》的规定，只有违反法律的合同才是当然的⽆效合同，因此，建设部的部门规章并不⾜以作为抵押合同当然⽆效的依据。
在建工程抵押贷款风险与防范
（ 贵阳市南明区农村信用合作联社 ，贵州 贵阳 ５ ００ ） ５０ ２
摘 要 ：当前在建工程抵押贷款 已 成为我国企业融资的重要渠道 ，银行认识到在建工程抵押贷款存在哪 些风 险以及怎样 防范风 险就 显得尤为重要。本文对银行在办理在建工程抵押贷款可能存在 的风险进行剖析，
并提 出与其 相对 应 的防 范措 施 。
在建工程抵押贷款 的另外一个非常重大的风险 是在建工程的工程质量 ， 当在建工程出现工程质量问
题如倒塌 、 建筑物下沉 、 倾斜等状况时， 根据《 担保法》
程抵押 ； 四， 第 在建工程抵押的项 目必须各种手续包
括政府立项批准文件 、 环保 、 土地使用权等相关证照 齐全 ； 第五 ， 在建工程抵押必须依法办理抵押物登记 。
第 ４ 条规定 ：以依法获准 尚未建造 的或者正在建造 ７ “ 中的房屋或者其他建筑物抵押的， 当事人办理了抵押 物登记 ， 人民法院可以认定抵押有效 ” 因此在建工程 。 抵押贷款的涵义包括以下五个方面：
第一 ， 在建工程抵押 的目的是为取得在建工程继 续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用 于 在建工程抵押 自身建造 以外的用途 ； 第二 ， 抵押权人 是商业银行 ； 第三 ， 抵押人就是债务人 ， 抵押物只能是 债务人 自身 的在建工程抵押而不是第三人的在建工
有被查封 ， 但在银行办理注销土地使用权抵押登记后 和在建工程抵押权登记前的短暂时间内， 抵押物突然 被查 封而无 法 办理在 建工程 抵押 登记 。
（ ） 八 道德 风 险和诉讼 风 险
抵押人可能会以大型在建工程 的商场作为抵押 物。 大型的商场作为抵押物 ， 价值一般较大 ， 可能会达 到上千万甚至到几亿或更多 ， 抵押物不易变现 ； 而以 商场 中间的某部分 、 商场中的死角 、 商场中光线不好
在建工程抵押
在建工程抵押问题目录一、在建工程抵押产生的背景 (2)二、在建工程抵押概述 (3)一、概述 (3)二、特性 (3)3、抵押权取得 (3)4、条件 (4)三、具体操作流程和注意事项 (5)一、具体操作流程 (5)二、在建工程审查 (8)3、在建工程抵押合同（详见附件一） (13)4、办理抵押应注意的问题 (13)四、在线工程抵押的法律规定 (14)一、在建工程抵押产生的背景最近几年来，我国的房地产业进入了一个快速进展的顶峰阶段。
而组成房地产总量的一个重要组成部份更是在建工程更是成为房地产业中发挥举足轻重的作用。
大量的房地产开发，需要大量的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设项目的贷款。
以在建工程抵押作为融资手腕在我国的房地产开发经营中占据极为重要的地位。
可是一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在专门大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常常利用在建工程(含国有土地利用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的共赢选择。
另一方面因为商品房在建工程抵押紧密关系到商品房的销售，远期将影响到众多买受人的利益。
而且在建工程可否完工本身仍处于不肯定状态，价值也尚未最终肯定。
由此，法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。
二、在建工程抵押概述一、概述在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地利用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
①二、特性在建工程是以未来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。
也就是建筑物抵押合同是以设定某种未来的权利为目的的合同，而不是此刻就可设定某种权利。
从那个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成绩时，权利方可设立。
3、抵押权取得在建建筑物抵押合同的生效仅在当事人之间产生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有义务将建筑物现实的抵押给另一方，权利人并非能在建筑物建成后固然取得抵押权，权利人仍应履行①《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》，第三条第五款：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押风险有哪些-
在建工程抵押风险有哪些?一、在建工程抵押风险有哪些?在建工程抵押会面临的风险主要有7个:一是在建工程合法性风险，二是价值确定风险，三合同风险，四是在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险，五是划拨土地上在建工程抵押的风险，六是房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险，七是在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。
二、抵押在建工程的相关法条有哪些?最高人民法院关于<适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释>第五十一条当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。
当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
《民法典》第四百零六条??抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院关于<适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释>第五十四条动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：(一)抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外;(三)抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持;(四)抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
在建工程抵押流程+所需资料+须注意问题
在建工程抵押流程+所需资料+须注意问题
一、抵押登记流程
（1）申请
a申请人提出申请，并提交申请登记材料；
b提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，予以受理；c实地查看（必要时）。
（2）领取抵押登记受理单及缴费凭证
a经受理后领取抵押登记受理单及缴费凭证；
b未受理的领取告知单，待符合受理条件后重新申请。
（3）缴费
凭抵押登记受理单及缴费凭证缴纳抵押登记手续费和登记费。
（4）领证
领取《在建工程抵押权登记证明》。
二、在建工程抵押登记所需资料
（1）房地产抵押合同；
（2）申请表；
（3）房地产评估报告；
（4）抵押当事人的介绍信、身份证明或法人资格证明；
（5）选址意见书、计委立项批文、企业开发资质证书及营业执照；
（6）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及可以证明抵押权人有权设定抵押的其他文件或证明材料；
（7）红线图及总平面图；
（8）抵押部分详细说明（建筑面积、预期使用性质等）；
（9）与金融机构之间签订的借款合同；
（10）已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期；
（11）提供在建工程贷款资金监管及在建工程贷款资金专款专用的承诺书；
（12）登记机关认为必要的其他有关资料，如同意抵押的股东会决议、章程等。
三、抵押登记需注意的问题：
（1）在建工程抵押贷款用途是抵押人用于在建工程的继续建造；
（2）只要抵押合同要素齐全，无需再另行填写房管局提供的格式抵押合同。
四、承诺办理时限：
自受理之日起7个工作日。
在建工程抵押的有关法律问题
在建工程抵押的有关法律问题作者：陈亚菁来源：《中国房地产》2012年第12期在建工程抵押是与现房抵押相对而言的，两者的主要区别有两个：一是抵押标的物的形态不同，前者是正在建造的房屋，形象进度处于变动之中，后者是已竣工验收并投入使用的房屋；二是抵押的目的不同，在建工程抵押主要是为了筹集资金以续建工程，而现房抵押是为了融通资金可用于多种不同用途。
当前，在我国建造房屋特别是成片开发项目的，资金来源除了施工方垫资、建设方自有资金外，主要还是依靠借款或贷款，由此出现以在建工程设定抵押担保的情形十分常见，但相关法律法规对在建工程抵押的规定存在许多空白，导致社会各界对同一问题出现了不同认识，在操作层面也相应出现了不同的做法。
由于在建工程的形态、坐落名称、建筑面积尚未最终确定，一些城市考虑其风险性较大，迟迟未开展在建工程抵押登记业务；即使已开展了此项业务的城市，具体做法也因认识不同而不同。
在当前住建部着手修改《城市房地产抵押管理办法》之际，本文就实践中常见的关于在建工程抵押的几个法律问题作简要分析。
一、对在建工程与现房的区分度认识不一有观点认为在建工程与现房的区别是房屋完工与否，也有观点认为两者的区别是是否已办理了所有权初始登记。
事实上两种观点均有可取之处。
在建工程与现房的界定应从实物状态和法律手续两方面考虑。
从实物形态而言，现房必须是外形已完成建造的最后一道工序，如外围已撤掉脚手架，并且可以投入使用，水电等基本生活设施具备使用状态；从法律手续而言，现房必须是经过各项质量验收合格，也就是完成消防、工程质量、规划、公配等验收，对于住宅区房屋还需经过综合验收备案。
只有同时满足这两方面条件的房屋才能称为现房，如果仅满足一方面条件，则只能视为在建工程，但法律条件的满足往往是以实物形态的完备为前提的，因此，已建成完工但未竣工验收或未进行所有权初始登记的房屋只能作为在建工程进行抵押。
由于在建工程抵押担保所得资金应当用于续建，则已完成物理状态而未竣工验收的房屋抵押所得资金也应用于室内设施的完善等后续工作，而不得用于其他项目。
在建工程抵押合同的要点把控
（在建工程抵押合同的要点把控）在建工程抵押是指债务人或第三人为在建工程，以不转移占有的方式向债权人提供担保的行为。
在建工程抵押合同作为担保合同的一种，具有其特殊性，因此，在签订在建工程抵押合同时，必须注意以下几个要点：一、抵押物范围在建工程抵押物范围包括土地使用权以及地上建筑物和其他附着物。
因此，在签订抵押合同时，应明确抵押物的具体范围，避免出现遗漏或重复抵押的情况。
同时，抵押物应符合法律法规的规定，不得侵犯他人的合法权益。
二、抵押期限在建工程抵押期限通常为债务履行期限，但最长不得超过抵押物开发完毕并办理房屋所有权证书的日期。
因此，在签订抵押合同时，应明确抵押期限，并确保债务履行期限不超过该期限。
同时，抵押期限内，债务人不得将抵押物转让或再抵押给其他债权人。
三、抵押登记在建工程抵押合同生效的前提是办理抵押登记。
因此，在签订抵押合同时，应明确办理抵押登记的义务方、登记机关、登记费用等事项。
同时，应确保抵押登记手续的及时完成，避免因未及时办理抵押登记而导致合同无效的情况发生。
四、债务履行方式在建工程抵押合同中应明确债务履行方式，包括还款方式、还款期限等。
债务人应按照约定的方式履行还款义务，否则债权人可以行使抵押权。
同时，债务履行期限内，债务人不得擅自处分抵押物，否则债权人有权行使追偿权。
五、抵押物的使用和保管在建工程抵押期间，抵押物的使用和保管应由债权人监督。
因此，在签订抵押合同时，应明确债权人对抵押物的使用和保管权利，确保债权人的权益得到保障。
同时，也应约定债务人在使用和保管过程中应承担的责任和义务，避免出现损坏或遗失的情况发生。
六、保证条款为了保证抵押合同的履行，应在合同中约定保证条款。
例如，担保人应承担连带责任保证等。
同时，应明确保证人的权利和义务，以及保证期间等问题。
如果出现违约行为，保证人有权行使追偿权。
七、违约责任在建工程抵押合同中应明确违约责任。
如果债务人未按照约定履行还款义务或其他违约行为，债权人有权行使抵押权或要求赔偿损失等措施。
在建工程抵押登记
区分不同情况界定抵押标的物范围
实际登记操作中，可以在登记系统中设置已办理预告登记的
预购商品房状态为限制在建工程抵押登记，同时与房管部门网签 备案系统进行互通共享，保障购房者权益，避免法律风险。
主要内容
2、 在建工程抵押须满足特定条件
根据《担保法》《城市房地产抵押管理 办法》以及其他法律法规，对不符合特 定限制条件的抵押担保不予办理抵押登 记手续。
谢
谢！
对在建工程抵押延伸范畴的理解
但在建工程抵押权由于其特殊性，能否进行再低抵押登记存在异 议。实际操作中，若在建工程已完工部分和未完工部分对应的土地使 用权已经办理抵押登记的，不建议对新增的建筑物进行再次抵押，建 议办理抵押物价值变更登记。
关于在建工程设定抵押权后能否进行商品房预售？ • • 《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同 意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵 押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵 押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”
区分不同情况界定抵押标的物范围
不动产商品房在建工程抵押登记实际操作中，笔者认为，可
以将整体建设项目按登记状态顺序区分为纯土地使用权、在建工 程、已首次登记的商品房三类，把符合在建工程抵押条件开始至 首次登记的商品房区间设定为在建工程。商品房在建工程按整个 项目的规划，编制预测楼盘表，给整个建设项目所有已完工和未 完工部分分别编制不动产单元号。
区分不同情况界定抵押标的物范围
关于已办理预售商品房能否设置抵押以及如何保障购房者权益的 问题，需要进行相关备案以避免法律风险。
•
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条规定：“当事人 申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理
在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项
什么是在建工程，以及抵押必须的条件和注意事项一、定义指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。
本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。
二、法律依据关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。
根据民法物权原理，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。
抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。
而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物。
所以，银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。
三、抵押的条件《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
谨慎办理在建工程抵押登记
谨慎办理在建工程抵押登记自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，有许多在建工程已经进行了抵押，登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。
允许以在建工程设定抵押，对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。
用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。
因而，登记机关应当慎重办理在建商品房抵押登记手续。
在建的商品房办理在建工程抵押登记，主要问题在以下几个方面：一、不易保障抵押权的实现。
我国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人……可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，这种优先受偿的权利是法律的直接规定，而并非由当事人自行设定。
按民法原理，承包入的这种优先受偿的权利不能优于物权，即不能先于抵押权人受偿。
但是，由于承包人在事实上占有着在建工程，另一方而且工程款的一个主要组成部分是建筑工人的工资。
由于其它相关法律的规定以及考虑到社会的安定，在司法实践中，工程款往往能优先天偿。
因此，尽管工程款的这种优先受偿的权利是否能优于低押权，在法学界尚有较大的争议，但实际上，当工程款的这种优先受偿权与在建工程抵押权共同存在时，则往往会以抵押权人的权益受损而告终。
而且，问题在于工程款的这种优先受偿的权利并不进行登记，不向社会公示，第三人难以知道，不易事先规避。
二、增加消费者买房的风险。
消费者的风险来自两个方面：1、房地产开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领取了商品房预销售许可证，因此，房地产开发企业已经可以合法地将在建的商品房进行预售。
这样，开发企业一方面可以从商品房的预售中收回资金，还可以用在建工程进行抵押取得贷款。
在建工程抵押贷款相关问题详解分析
在建工程抵押贷款相关问题详解分析在建工程抵押贷款是指在建工程作为抵押物的一种贷款方式，它的主要特点是借款人拥有在建工程的产权，而且在建工程的价值有望随着工程的完工而提升。
但是，在建工程抵押贷款存在一些风险和问题，需要借款人和贷款机构充分了解和掌握相关知识，避免因抵押物发生争议而导致损失。
1. 在建工程抵押贷款的基本概念在建工程抵押贷款是指借款人将正在建设中的房屋、厂房、市政道路等不动产作为质押物，从银行或其他贷款机构中获得贷款。
在建工程抵押贷款通常用于企业投资、房地产开发等领域。
2. 在建工程抵押贷款的风险与问题在建工程抵押贷款存在以下风险与问题：2.1 风险一：抵押物不足在建工程抵押贷款的核心是抵押物，如果抵押物不足，贷款机构就无法为借款人提供足够的贷款金额。
因此，借款人在选择抵押物时需要慎重考虑，在建工程的价值、地理位置、房屋建筑面积等多方面进行评估，以确保抵押物的价值足够高，并符合贷款机构的要求。
2.2 风险二：抵押物争议在建工程抵押贷款存在抵押物争议的风险，一旦出现争议，就有可能导致借款人违约，无法按时还款，进而导致贷款机构采取法律手段对抵押物进行处理，给借款人带来经济损失和名誉损失。
因此，借款人在选择抵押物时，需要确保所拥有抵押物的产权合法、清晰，并且不存在权属争议。
2.3 风险三：工程质量问题在建工程的质量问题，也是在建工程抵押贷款面临的重要问题。
由于在建工程尚未完工，存在着工程质量不合格、材料不符合标准等问题，因此，在借款人选择抵押物时，需要选择有良好声誉的建筑商，并在签订合同时约定明确的质量标准与配套措施。
3. 如何规避在建工程抵押贷款风险规避在建工程抵押贷款的风险，需要注意以下几点：3.1 选择正规的贷款机构选择正规、有信誉的贷款机构是规避在建工程抵押贷款风险的关键。
借款人需要充分了解贷款机构的背景、资质、规模等情况，对比不同贷款机构的贷款条件和利率，以选择最适合自己的贷款机构。
在建工程抵押到现房抵押之间的衔接问题
在建工程抵押到现房抵押之间的衔接问题一、背景介绍建筑工程是一个庞大而复杂的系统工程，需要涉及到各种材料供应、施工进度、工程质量等诸多方面。
为了保障施工过程中的资金安全，很多开发商在项目初期会选择通过在建工程抵押的方式来融资。
但是随着工程的逐步完工，建筑物逐渐变成了现房，这就需要将原先的在建工程抵押进行转换，变成现房抵押。
这个过程中涉及到了银行、开发商、购房者等多方的利益关系，需要进行合理衔接，避免造成各方的损失。
二、在建工程抵押到现房抵押的衔接问题1.施工进度审核和项目验收在建工程抵押的融资过程中，银行通常会对施工进度进行审核，确保资金的安全使用。
但是在建工程逐渐完工，需要进行项目验收，这就需要相关方及时协调，确保项目验收符合相关要求，方便后续办理现房抵押手续。
2.资金流转和账户监管在建工程抵押的过程中，资金流转需要严格监管，确保资金不被挪用。
但是一旦转为现房抵押，相关资金的监管和流转方式也需要进行调整，需要保证各方的合法权益。
3.信息披露和合同转换在建工程抵押的过程中，各方需要充分披露相关信息，签订相关合同，保证双方权益。
但是在转为现房抵押后，原先的合同需要进行调整，需要确保信息披露的及时准确，合同转换的合法有效。
4.法律法规变化和风险防范在建工程抵押和现房抵押之间的衔接过程中，各方需要密切关注相关法律法规的变化，及时调整相关操作方式，为各方的利益提供保障。
同时也需要进行风险防范，避免因为衔接不当而造成损失。
三、在建工程抵押到现房抵押的衔接问题应对措施1.建立信息交流渠道相关各方应建立良好的信息交流渠道，及时交流各自的需求和进展情况，确保各方对于衔接问题有清晰的认识。
2.制定明确的操作流程相关各方应制定明确的操作流程和规范，明确各方的责任和义务，避免因为操作不当而导致的问题。
3.加强监管和审计在衔接过程中，相关各方应加强监管和审计，确保相关资金和信息的安全可靠，为后续手续的顺利办理提供保障。
4.加强专业人才的培训和引进相关各方应加强对于专业人才的培训和引进，提高相关人员的业务水平和综合素质，从而更好地应对在建工程抵押到现房抵押的衔接问题。
在建工程抵押合同的难点解析
（在建工程抵押合同的难点解析）在建工程抵押，即在建工程作为抵押物，以借款人或第三人的财产作为担保物，为债务提供担保的行为。
在建工程抵押涉及到房地产开发商、银行、投资者等众多主体，因此在建工程抵押合同存在一些难点，需要对其进行解析。
一、在建工程抵押合同主体认定难在建工程抵押合同的主体包括借款人、抵押人和金融机构。
在建工程尚未竣工，其所有权尚存在争议，导致在建工程抵押合同的主体认定困难。
抵押人往往利用这一点，以未决的、无主的建设工程为标的与金融机构签订抵押合同，一旦抵押人违约或破产，金融机构很难证明其对在建工程拥有优先受偿权。
因此，必须通过完善法律条款或者采取必要的操作流程来解决这一难题。
二、在建工程权属不明确，价值难以评估由于在建工程的不确定性和潜在的风险性，使得评估机构和金融机构对在建工程的价值难以评估，造成合同履行困难。
在实际操作中，通常采取公开竞拍的方式进行，但在竞拍过程中也存在一些问题，如参与竞拍的企业对在建工程的权属状况、建设进度、工程质量等具体情况了解不够充分，导致竞拍结果的不确定性增加。
此外，参与竞拍的企业对在建工程的潜在风险和未来收益预期不明确，也会影响竞拍结果。
三、在建工程抵押合同的执行难在建工程抵押合同的执行过程中存在一些难点问题。
首先，由于在建工程尚未竣工，其所有权尚存在争议，导致抵押物的处置难度增加。
其次，由于在建工程涉及到的利益主体较多，如开发商、投资者、消费者等，因此在建工程抵押合同的执行过程中需要协调各方的利益关系，避免出现纠纷和矛盾。
此外，由于在建工程抵押合同涉及到的法律条款和操作流程较为复杂，需要金融机构和抵押人之间进行充分的沟通和协商，确保合同的履行和权利的保障。
四、反担保物权制度难以发挥效力在建工程作为抵押物时需要按照相关的法律法规办理相关的手续和证明文件，这也会增加在建工程抵押合同的风险。
其中一项风险就是反担保物权制度难以发挥效力。
在某些情况下，开发商可能以个人资产或者第三方的资产为担保物提供反担保，但在实际操作中却难以执行，这会导致抵押合同的风险增加。
在建工程抵押流程
在建工程抵押流程在建工程抵押是指将在建工程作为抵押物进行贷款或融资的一种方式。
在建工程抵押流程相对复杂，需要经过多个环节和程序。
下面将详细介绍在建工程抵押的具体流程。
首先，申请方需要向金融机构提交在建工程抵押贷款申请。
在提交申请时，申请方需要提供相关的在建工程资料，包括在建工程的规划设计图纸、施工合同、工程款支付证明等。
同时，申请方还需要提供自身的资质证明、财务状况证明等相关材料。
接下来，金融机构将对申请方提交的在建工程抵押贷款申请进行审核。
审核内容主要包括对在建工程的可行性、完工前景、价值评估等方面进行评估。
同时，金融机构还将对申请方的资质、信用状况等进行审查。
审核通过后，申请方和金融机构将签订在建工程抵押贷款合同。
合同内容将包括贷款金额、利率、抵押物评估价值、还款方式等具体条款。
双方在签订合同时需要对合同内容进行逐条核对，确保各项条款清晰明确。
在签订合同后，申请方需要办理在建工程的抵押登记手续。
抵押登记是指将在建工程的抵押权利利害关系登记在不动产登记机构的登记行为。
在进行抵押登记时，申请方需要提供相关的申请材料，并缴纳相应的登记费用。
完成抵押登记后，申请方将获得在建工程的抵押权证。
抵押权证是申请方作为在建工程抵押贷款的证明文件，具有法律效力。
申请方需要妥善保管抵押权证，同时在贷款期间需要按时偿还贷款本息。
最后，申请方需要按照合同约定的还款方式和时间，按时履行还款义务。
在建工程抵押贷款的还款方式一般包括等额本息、先息后本等多种方式。
申请方需要根据自身的经营情况和资金状况选择合适的还款方式，并严格按时还款。
总的来说，在建工程抵押流程相对繁琐，需要申请方和金融机构共同配合，完成各项手续和程序。
申请方需要提前做好相关准备工作，确保在建工程抵押贷款的顺利办理。
同时，金融机构也需要对申请方的资质和在建工程的可行性进行全面评估，确保贷款安全可靠。
通过双方的共同努力，完成在建工程抵押贷款的流程，实现资金的有效利用和项目的顺利进行。
在建的商品房慎办在建工程抵押登记
☆无锡市房管局 产权监理处 地址 ： 无锡市复 路 １８号 ０
电话 ：ｏ １ ）７ ５ ４ （ｓ ０ ２０ ３ ３
处长 马志生
☆株洲市房地 产管理局南大门市场
地址 ： 民南路 １ 人 号
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三人难 以知道 ， 易事先规 避 不 二、 增加 消 费者买房 的风 险。
屋台 同 以后 ，开发 商应 当以这一 合 同所生 之债 来约 束 自己的行 为 ． 能再将 在建 的商 品房作 为抵押物 ， 不 否则
消 费者 的风险来 自两 个方 面 ：
将在事实上损害购房者的权益； 但从另一方面来看 ， 将 Ｉ 房地产开发企业 以在建的商品房作 为在建工程 在建 的商 品房 作 为在建 工程 进行 抵押 时 ，已经 预售 的 、
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常州 市房管局 产权监理处 金 绍 连
自从建设 部颁 布 《 城市 房地 产抵 押管理 办 法》 以 约 定支 付价款 的 ，承 包人可 以催 告发 包人 在合理 期限 后， 有许 多在建 工程 已经进行 了抵押 ， 登记 机 关也为之 内支付价款 发包人逾期不支付的， 除按照建设工程的 进 行 了抵押权 登记 ，从 而使 这些 工程 项 目能及 时地获 性 质不宜 折价 、 拍卖 的 以外 ， 包人… …可 以申请人 民 承 得 继续 建造所需 的 资金 。 许 以在 建工程 设定 抵押 ， 允 对 法 院将 该工程 依 法拍卖 建 设工 程 的价款 就该 工程折
款 、施工单位垫资款和在建工程抵押所得的贷款三项 程 ， 是 ， 于开发 商 申报 的情况 ， 属登 记机关难 以 但 对 权
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办理在建工程抵押应注意的十个问题
作者：杨立
【字体：小大】
针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。
为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了系列通知，要求各支行把办理在建工程抵押作为风险防范的一项重要措施抓紧落实。
在建工程抵押属于一种特定担保方式，相关法律法规还不尽完善，实际办理涉及面宽、流程较长、情况复杂，为规避操作风险发生，具体办理过程中应注意以下十个问题。
一、要注意在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的。
建设部在2001年8月15
日修订颁布的《城市房地产抵押管理办法》中明确界定，在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”该规定给在建工程抵押的贷款资金用途作出了非常严格的限制。
我行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但各行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持原XX项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。
二、要注意将本项目土地和在建工程一并抵押。
各行在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。
不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。
因此，各行要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要
素。
三、要注意界定在建工程抵押的资产及担保的范围。
我们不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。
在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书（大产权证）的在建工程。
抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。
因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物（净土地）的抵押价值所对应的开发贷款。
对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地（净土地）、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。
若原贷款有保证担保的，还要将我行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。
四、要注意新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接。
原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。
支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。
在目前房地产商资金吃紧的情况下，各行务必高度重视，对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。
五、要注意在建工程抵押价值的评估和审定。
各行要严格按照我行押品评估有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。
根据当前房地产市场的最新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率（一般不应超过50%），合理设定抵押价值。
按照审慎的原则，对抵押物价值的评估原则上不能由原抵押物评估机构再对其在建工程抵押物进行评估，
更不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值
六、要注意全面调查工程价款的实际支付情况。
在办理在建工程抵押时，应充分考虑工程价款优先受偿的因素。
各行要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合我行贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。
应要求建筑承包商出具开发商已经全部支付拟抵押的在建工程价款的书面证明，如工程价款有拖欠的，还应尽量要求建筑承包商出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。
如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还应要求建筑承包商对我行贷款提供连带责任保证。
七、、要注意防备在建工程抵押权与税收优先权的冲突。
为避免因企业欠税而影响我行抵押权行使，我行在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税及欠税情况，也可以直接要求借款人说明其纳税情况，提供完税凭证和税务机关的证明，对欠税企业应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。
八、要注意在项目竣工后督促企业重新办理抵押登记。
在建工程全部竣工，抵押人领取房地产权属证书后，应及时督促其重新办理房地产抵押登记，将抵押物由在建工程变更为现房或者另行提供我行认可的有效担保。
否则我行虽然有权将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款无权优先受偿。
特别要对已实现部分销售并逐步撤押的在建工程，要确保其剩余抵押物价值足值有效。
九、要注意做好在建工程抵押风险的管控工作。
办理在建工程抵押后要密切关注房地产开发进度，原则上应要求开发商将该项目所有的在建工程按工程建设进度逐步续押给我行，以确保我行对其新增建筑物享有优先受偿权。
在建工程抵押后的商品房预售，必须经我行同意才能办理预售登记。
客户经理要深度介入预售的整个过程，包括具体到每一宗售房合同的签订，力争能够直接掌管企业的销售专用章或网上合同备案的账号、密码及密钥。
支行
要建立预(销)售撤押与个贷按揭联动机制，如果大部分购房人均是按揭贷款，银行可以在发放按揭贷款之后集中办理撤押手续，关键点在于控制企业的销售收入，确保我行能够控制的销售收入始终大于贷款余额。
在抵押期间还要督促企业足期、足额地参加保险，并在保单中指明我行为第一受益人。
十、要注意处理好在建工程抵押与贷后管理的关系。
办理在建工程抵押是落实房地产开发贷款前提条件的基本工作要求，在建工程抵押作为我行的债权保全措施，只是保障我行贷款的第二还款来源，我们更应当关注的是第一还款来源。
实行在建工程抵押，目的也是利用抵押权人的权利去约束企业按照我行的要求落实我行的贷后管理方案。
各行要督促借款人按项目开立销售资金专户，按照我行与企业有关贷款资金监管的约定，严密监控其销售资金的归行，防止企业将售房资金挪用和转移。
严格按项目销售进度收贷，达到销售比例时务必全额收回房地产开发贷款。
出处：公司业务部
报送单位：营业部。