办理在建工程抵押应注意的十个问题

办理在建工程抵押应注意的十个问题

作者：杨立

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针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了系列通知，要求各支行把办理在建工程抵押作为风险防范的一项重要措施抓紧落实。在建工程抵押属于一种特定担保方式，相关法律法规还不尽完善，实际办理涉及面宽、流程较长、情况复杂，为规避操作风险发生，具体办理过程中应注意以下十个问题。

一、要注意在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的。建设部在2001年8月15

日修订颁布的《城市房地产抵押管理办法》中明确界定，在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该规定给在建工程抵押的贷款资金用途作出了非常严格的限制。我行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但各行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持原XX项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。

二、要注意将本项目土地和在建工程一并抵押。各行在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。因此，各行要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要

素。

三、要注意界定在建工程抵押的资产及担保的范围。我们不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书（大产权证）的在建工程。抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物（净土地）的抵押价值所对应的开发贷款。对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地（净土地）、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。若原贷款有保证担保的，还要将我行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。

四、要注意新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接。原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。在目前房地产商资金吃紧的情况下，各行务必高度重视，对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。

五、要注意在建工程抵押价值的评估和审定。各行要严格按照我行押品评估有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。根据当前房地产市场的最新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率（一般不应超过50%），合理设定抵押价值。按照审慎的原则，对抵押物价值的评估原则上不能由原抵押物评估机构再对其在建工程抵押物进行评估，

更不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值

六、要注意全面调查工程价款的实际支付情况。在办理在建工程抵押时，应充分考虑工程价款优先受偿的因素。各行要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合我行贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。应要求建筑承包商出具开发商已经全部支付拟抵押的在建工程价款的书面证明，如工程价款有拖欠的，还应尽量要求建筑承包商出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还应要求建筑承包商对我行贷款提供连带责任保证。

七、、要注意防备在建工程抵押权与税收优先权的冲突。为避免因企业欠税而影响我行抵押权行使，我行在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税及欠税情况，也可以直接要求借款人说明其纳税情况，提供完税凭证和税务机关的证明，对欠税企业应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。

八、要注意在项目竣工后督促企业重新办理抵押登记。在建工程全部竣工，抵押人领取房地产权属证书后，应及时督促其重新办理房地产抵押登记，将抵押物由在建工程变更为现房或者另行提供我行认可的有效担保。否则我行虽然有权将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款无权优先受偿。特别要对已实现部分销售并逐步撤押的在建工程，要确保其剩余抵押物价值足值有效。

九、要注意做好在建工程抵押风险的管控工作。办理在建工程抵押后要密切关注房地产开发进度，原则上应要求开发商将该项目所有的在建工程按工程建设进度逐步续押给我行，以确保我行对其新增建筑物享有优先受偿权。在建工程抵押后的商品房预售，必须经我行同意才能办理预售登记。客户经理要深度介入预售的整个过程，包括具体到每一宗售房合同的签订，力争能够直接掌管企业的销售专用章或网上合同备案的账号、密码及密钥。支行

要建立预(销)售撤押与个贷按揭联动机制，如果大部分购房人均是按揭贷款，银行可以在发放按揭贷款之后集中办理撤押手续，关键点在于控制企业的销售收入，确保我行能够控制的销售收入始终大于贷款余额。在抵押期间还要督促企业足期、足额地参加保险，并在保单中指明我行为第一受益人。

十、要注意处理好在建工程抵押与贷后管理的关系。办理在建工程抵押是落实房地产开发贷款前提条件的基本工作要求，在建工程抵押作为我行的债权保全措施，只是保障我行贷款的第二还款来源，我们更应当关注的是第一还款来源。实行在建工程抵押，目的也是利用抵押权人的权利去约束企业按照我行的要求落实我行的贷后管理方案。各行要督促借款人按项目开立销售资金专户，按照我行与企业有关贷款资金监管的约定，严密监控其销售资金的归行，防止企业将售房资金挪用和转移。严格按项目销售进度收贷，达到销售比例时务必全额收回房地产开发贷款。

出处：公司业务部

报送单位：营业部