前海深港现代服务业合作区开发单元一01街坊 开发导控文件

前海深港现代服务业合作区开发单元一01街坊开发导控文件深圳市前海深港现代服务业合作区管理局深圳市城市规划设计研究院二〇一三年十二月区位开发单元一用地面积50.1公顷，位于前海深港合作区的核心地段，桂湾片区北部，双界公园南侧。

规划倡导以街坊为基本单位的整体开发，单元一共划分5个街坊，其中01街坊用地面积5.14公顷，位于单元一西部，临海大道（原听海路）以西、桂湾四路（原桃园路）以北、桂湾一路（原双界河路）以南。

开发单元一规划总目标：结合前海湾综合交通枢纽的建设打造成多功能、高品质的城市综合体，使该区成为TOD高强度、功能复合的国际金融中心。

规划目标与原则01街坊采用“整体开发”的开发模式，规划导控通过“导控文件”实现。

街坊导控文件由条款、图示及表格构成，包含功能规模、公共空间、建筑形态、户外广告、综合交通、地下空间、市政工程、低碳生态八个部分，共79条款，其中刚性控制内容作“下划线”表达，原则上应遵照执行；其余为弹性引导内容，可在具体开发和设计中结合相关规划、规范和实际情况参照执行。

开发模式与导控说明街坊规划子目标：导控原则:整体开发、目标导向、公共优先、刚弹结合、简明易懂。

形成独具特色的滨海片区，塑造令人印象深刻的标志性形象；创造多元功能复合的枢纽核心区及国际金融产业街区组成部分；打造可达性高，与前海湾滨海公园、前海湾综合交通枢纽高度互动的公共空间；营造个性卓越、整体协调的滨海一线建筑形态；建设立体高效的慢行交通系统；构建智能化的绿色低碳生态街区。

开发单元一01街坊区位图开发单元一开发单元一区位图桂湾片区前湾片区妈湾片区A-01-01-03地块面积：7393㎡地上建筑面积：11.0万㎡地下商业面积：1500㎡A-01-01-03地块面积：7089 ㎡地上建筑面积：0.3万㎡地下商业面积：5000㎡A-01-01-03地块面积：6892㎡地上建筑面积：5.0万㎡地下商业面积：1500㎡A-01-01-03地块面积：24319㎡地上建筑面积：31.4万㎡地下商业面积：17000㎡裙房布局示意塔楼布局示意用地红线示意开发单元一规划范围01街坊范围地块编码300M220M170M120M240M建议地上建筑面积：14.2万㎡建议地上建筑面积：10.2万㎡建议地上建筑面积：7.0万㎡A-01-01-01A-01-01-02A-01-01-03A-01-01-04A-01-01-01开发导控管理表导控内容条款目录1 功能规模地块功能第1条地块数量第2条开发指标及配套设施第3条2 公共空间公共空间结构第4-5条公共空间形态第6-14条步行系统控制第15-20条绿化面积比例控制第21条植物配置第22条街道家具和艺术品设置第23条开放要求第24条导控内容条款目录3 建筑形态地上建筑退线第25-26条地标建筑第27条视线通廊第28条塔楼形态第29-33条裙房形态第34-40条建筑照明第41条4 户外广告第42-45条5 地下空间总则第46-49条地下商业及步行活力空间第50-54条地下停车空间第55-57条导控内容条款目录6 市政工程市政设施第58条市政管线第59-60条其他要求第61-63条7 综合交通道路结构第64条单向行驶建议性方向第65条道路断面第66条竖向设计第67条公共交通第68条8 低碳生态能源利用第69-70条资源利用第71-72条生态物理环境第73-78条绿色建筑设计第79条导控文件【01街坊指标及配套设施一览表】1 功能规模街坊用地面积5.14公顷，建设用地总面积4.57公顷。

致力于实现“多元功能复合”的规划子目标，导控包含地块主导功能与兼容功能、地上开发量与地下商业面积、地块间建筑量转移规则、街坊内配套设施等内容。

第1条街坊主导功能为办公，兼容商业、酒店、商务公寓等功能。

第2条街坊内划分为4个地块。

第3条街坊地上建筑面积477000平方米，其中办公（含物业管理用房）面积304260平方米；商业面积58000平方米；商务公寓面积60000平方米；酒店面积50000平方米。

另有地下商业建筑面积25000平方米。

街坊内各地块具体指标及配套设施见“01街坊指标及配套设施一览表”。

地块编号地块面积（㎡）地上容积率地上建筑面积（㎡）地上各功能建筑面积建筑限高（m）建筑覆盖率（%）地下商业面积（㎡）地下附建市政设施机动车停车位(辆）自行车停车位（辆）办公（含物业管理用房）（㎡）商务公寓（㎡）商业（㎡）酒店（㎡）配套服务及市政设施（㎡）A-01-01-0124319 12.91 314000203000300002700050000社区健康服务中心（1000㎡）文化活动室（3000㎡）300≤6517000中型接入网机房（250㎡）12401310A-01-01-026892 7.2550000353500140000社区管理用房（300㎡）社区警务室（50㎡）便民服务站（300㎡）120≤651500—240200A-01-01-037089 0.423000——3000——18—5000—A-01-01-047393 14.88 1100006591030000140000公共厕所（90㎡）240≤651500环卫工人作息房（40㎡）小型垃圾转运站（含再生资源回收站）（250㎡）480450总计4569310.44 4770003042606000058000500004740290—2500054019601960说明：1）在以上各项功能（除配套、市政设施和停车位）总面积不超过上表规定的前提下，允许地块间地上建筑面积根据具体规划及建筑设计方案进行调整，上下调整幅度不应超过上表建议值的20%；2）地上、地下各项配套服务及市政设施的类型和面积为强制性指标，各项设施设置位置可根据具体规划及建筑设计方案进行调整；3）机动车停车位和自行车停车位根据《深圳市城市规划标准与准则（2012）》（深圳市人民政府）配置；4）物业管理用房根据《深圳经济特区物业管理条例》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第57号）配置。

A-01-01-01A-01-01-02A-01-01-03A-01-01-04裙房布局示意塔楼布局示意用地红线示意开发单元一规划范围01街坊范围地块编码A-01-01-01裙房布局示意塔楼布局示意用地红线示意开发单元一规划范围01街坊范围地块编码公共性立体复合开发绿地公共性地下复合开发绿地滨海商业休闲活力带A-01-01-0130mA-01-01-01A-01-01-02A-01-01-03A-01-01-04规划结合轨道交通设施的建设，以突显“滨海空间特色”为主旨，建立立体化、多层次公共空间体系，实现城市滨水空间公共效益的最大化，导控内容由街坊整体公共空间结构、空间形态、步行系统、绿化、街道家具和艺术品设置等构成。

公共空间结构第4条01街坊公共空间应与02街坊及前海湾滨海公园（前海湾滨海公园）公共空间保持连续贯通。

第5条01街坊公共空间系统由滨海商业休闲活力带空间、公共性立体复合开发绿地、1个公共性地下复合开发绿地、2条林荫道、5条建筑连廊（含强制性建筑连廊及建议性建筑连廊）、地面步行通道以及建筑裙房屋顶花园构成。

其中滨海商业休闲活力带布局于桂湾一路（原双界河路）南侧以及街坊西侧支路沿线；公共性地下复合开发绿地布局于A-01-01-01地块中部；公共性立体复合开发绿地布局于A-01-01-03地块；林荫道布局于A-01-01-03南北两条支路上；1条东西向贯通、连接前海湾滨海公园、本街坊及02街坊的建筑连廊布局于A-01-01-01地块内；2条东西向连接前海湾滨海公园、本街坊及02街坊的建议性建筑连廊分别布局于A-01-01-02、A-01-01-04地块内，以上建议性建筑连廊西侧连接前海湾滨海公园及本街坊段可采用建筑连廊或地下通道方式；2条南北向建议性建筑连廊布局于A-01-01-01地块内部及A-01-01-02地块北部；地面步行通道及建筑裙房屋顶花园布局根据具体规划、建筑设计方案确定。

各类型公共空间具体位置详见左图。

第8条公共性立体复合开发绿地兼容商业功能，呈地面、地下、空中立体形态，且应无条件提供必要的小型市政公用设施的建设场地。

第7条滨海商业休闲活力带应结合休闲商业设施，形成连续的、充满人气活力的且与前海湾滨海公园互动的街道空间。

街道空间规划设计宜统一考虑西侧支路空间设计，将其进行景观化处理，整体营造宜人、美观的景观街道空间。

空间形态第9条建筑裙房屋顶花园作为重要空中观景平台，应对公众开放，宜与地面公共空间建立室外便捷的垂直连接方式，垂直连接部分宜采用坡度小于25%的生态坡道或是坡度小于30%的景观生态造型踏步形式，条件受限时所采用的楼梯或电梯宜进行景观化处理。

景观造景踏步模式i＜30%坡道模式1）滨海商业休闲活力带2）公共性立体复合开发绿地3）建筑裙房屋顶花园林荫道公共性地下复合开发绿地南北向最小宽度强制性建筑连廊位置示意建议性建筑连廊位置示意建议性建筑连廊或地下通道位置示意地面步行通道位置示意30m第6条滨海商业休闲活力带空间东西向宽度不应小于5米；A-01-01-01地块公共性地下复合开发绿地南北向宽度不应小于30米，且应与东侧交通枢纽东西向公共空间轴线相衔接.裙房布局示意塔楼布局示意用地红线示意开发单元二规划范围03街坊范围地块编码公共性地下复合开发绿地A-01-01-01公共性地下复合开发绿地×第10条为保证公共性地下复合开发绿地有效实现地面自然绿色场所功能，不应设置空中连廊从其上空跨越，保障绿地空间的开敞。

第11条公共性地下复合开发绿地内部不应设置永久性大型建筑，避免其对绿地有效使用空间的侵占，可设置小型、生态型景观建、构筑物以提供服务。

第12条公共性地下复合开发绿地场地整体宜以平整为主，可适当的进行微地形景观处理，不应建设大型的下沉广场，重要的地下空间出入口应位于地面公园的边缘，保障公园的空间完整性。

×A-01-01-01A-01-01-02A-01-01-03A-01-01-04林荫道第13条林荫道应通过种植大型乔木，提供舒适的树荫空间，沿线宜通过布置街道家具及景观小品，提供舒适的停留空间，增加沿线街道活力。

林荫道断面示意图第14条在林荫道所在道路与其他道路的交叉口宜设置有空间提示作用小广场或景观小品，强化林荫道空间体验的延续性。

支路主干道林荫道林荫道林荫道节点布局示意图A-01-01-01A-01-01-02A-01-01-03A-01-01-04裙房布局示意塔楼布局示意用地红线示意开发单元一规划范围01街坊范围地块编码林荫道A-01-01-01楼梯、坡道与小型商业结合的垂直交通体地下、地面、空中步行系统衔接示意地下步行地面步行空中步行步行系统控制第15条步行系统结构：街坊东西向应通过地面步行道、林荫道、建筑连廊或地下步行通道串联周边单元与街坊，A-01-01-01地块应设置东西向贯通的建筑连廊与前海湾滨海公园、02街坊相连接；A-01-01-02地块、A-01-01-04地块宜设置东西向连廊或地下通道与前海湾滨海公园相连接，同时宜设置东西向建筑连廊与02街坊相连接；A-01-01-01地块南部建筑间、A-01-01-01地块与A-01-01-02地块间宜设置南北向建筑连廊相互连接。