桂林临桂房地产分析

<5%
5%-10%
10%-15%
15%-20%
>20%
9.43%
反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%
<15%
15%-22%
22%-30%
30%-37%
>37%
17.1%
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
资料来源：政府信息网
尊晟模型
房地产市场
桂林房地产市场供给面逐年小幅递增 08年桂林商品房销售总额与销售面积双双下降
04年
05年
06年
07年
08年
桂林市社会消费品零售总额（单位：亿元）
资料来源：政府信息网
房地产市场
桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个
2008年，桂林人均GDP超 过1700美元，房地产市场 处在快速发展阶段；

地区房地产市场的发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系

桂林市辖秀峰、叠彩、高新
（七星）、象山、雁山5个城区， 临桂、灵川、兴安、全州、灌 阳、资源、永福、阳朔、荔浦、 平乐和龙胜各族自治县、恭城 瑶族自治县12个县

世界著名旅游城市;
拥有两千多年历史，国家首 批通过历史文化名城； 广西东北部政治、经济、文 化、科技中心；

桂林山水甲天下； ……
桂林市04年-09年上半年 房地产施工面积、新开工面积、竣工面积 1200 800 400 0
桂林房地产市场施工面 积逐年递增，近3年的施工 竣工比保持在4.0左右，处 于正常区间；

桂林房地产市场在经历 了08年下半年的低迷之后， 09年有所回升，施工面积 加大，短期内存在供应量 放大可能;

04年
桂林市人均GDP在 2008 年突破15000元，但受到全 球经济危机影响增幅减小

桂林市04年-08年人均GDP
20000 15000 10000 5000 0 04年 05年 06年 07年 增长率 08年 9609 10858 12.70% 13% 13.10% 12452 14.50% 14878 20.00% 11.90% 15.00% 17435 10.00% 5.00% 0.00%

桂林与广西传统工业城市柳
州整体经济实力处于第二梯
队，但是增长速度却小幅落 后于其他热点城市。
资料来源：政府信息网
经济因素
桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右； 人均GDP增长率保持在 10％以上
桂林市04年-08年总人口
桂林市近年人口小幅增 长，预计到2009年末，总 人口达到510万人，市区人 口将接近72万人。
0-800美元 启动期 生存需求 800-4000美元 快速发展期 生存、改善需求 兼有 4000-8000美元 稳定发展期 改善需求为主 8000-20000美元 减缓发展期 改善需求为主
近年来，桂林市GDP，增 速达到13%左右，房地产处 于高速发展阶段；

根据相关理论和国际通用 衡量标准判断，桂林房地 产市场正处于快速发展阶 段的中期。

桂林市房地产市场运行基本正常
600 500 400 300 200 100 0 04年 05年 06年 07年 08年 146.9 32 260.87 198.7 41.7 51.13 79.04 83.26 403.04 485.96 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
两江四湖景区 十字街
秀峰印象—— 城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚， 配套齐全，区域景观好； 房地产发展—— 城市中心区，资源集成； 中心广场 桂林正阳步行街 在售房源少，价格较高。
房地产市场
典型楼盘
社区形象
秀峰区代表楼盘
耀和荣裕 半山阅江台
规模
占地面积：146667平米； 建筑面积：26万平米； 容积率：1.78； 户数：2000； 多层、小高层、高层 多层9栋，小高层15栋，高层7栋 3500元/㎡ 40㎡-60㎡公寓：5% 80㎡-85㎡两房：30% 90㎡-130㎡三房：55% 130㎡以上：10% 桂林市内客户：60%； 临桂及桂林周边县份客户：30% 市外客户：10% 地处琴潭新区，东盟博览会招商引资项目；湿地 公园、千亩荷塘外部景观
占地面积：22000平米； 建筑面积：4.1万平米； 容积率：1.8； 户数：215； 低层、小高层
产品形式 均价
5000元/㎡ 2栋独栋别墅 20栋联排别墅 5栋公寓楼 桂林市内客户：50%； 桂林周边县份客户：30% 市外客户：20% 依托桃花江资源，规划别墅、公寓楼
户型配比
客户特征
楼盘特色
房地产市场
资料来源：尊晟数据库
09 年 上 半 年
04 年
05 年
06 年
07 年
08 年
桂林房价从07年突破 3000元/㎡，09年上半年达 到3680元/㎡；桂林房价的 增长比较平稳；

>6
桂林房地产板块
八里街
叠彩区
秀峰区
西城区 象山区
七星区
房地产市场
秀峰——商业配套、生活配套完善，未来房地 产供应集中在南部
临桂创业大厦
经济因素
桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速 度相比其他城市较缓
桂林市04年-08年GDP

桂林市近年GDP保持平稳
1000 800 600 400 200 0 457.86 04年 536.92 13.10% 13.50% 13.70% 619
15.10% 883.02 746.83
桂林临桂
市场调研报告
本报告严保密
报告思路图
第一部分
桂林市房地产发展
第二部分 临桂县房地产发展
第一部分
桂林市房地产发展
¶ 城市背景 ¶ 经济因素 ¶ 房地产市场
城市背景

世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东 北部重要城市
桂林市位于中国的南部，是
广西的东北部；

桂林市全市总面积2.78万平方
公里，市区面积565平方公里；

510 505 500 495 490 485
1.046%
1.112%
1.068% 0.733% 504.62
1.200% 1.000% 0.800% 0.600% 0.400% 0.200% 0.000%
499.29 493.8
508.32
05年
06年
07年
08年 人口率
桂林市总人口（单位：万人）
桂林房地产开发投资增长 率明显低于固定资产投资增 长率，表明房地产对经济建 设的拉动作用较小；

桂林市固定资产投资（亿元） 桂林市固定资产投资增长率
桂林市房地产开发投资（亿元） 桂林市房地产开发投资增长率
近年，桂林房地产开发投 资占GDP的比例在5％-10％ 之间，房地产市场处于基本 正常阶段；

房地产市场指标体系
wenku.baidu.com
象山——商业配套、生活配套完善，未来房地 产供应集中在南部
桂林火车南站 象鼻山
象山印象—— 中北部配套完善，商业氛围较浓厚； 南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、 氛围尚可； 房地产发展—— 旅游批发市场 房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房 地产开发较为火热。
双塔
房地产市场
典型楼盘 社区形象
象山区代表楼盘
城市中心广场、漓江南洲大 桥、绕城高速等建设项目已建 成投入使用；

国家在临桂斥资100亿元，打 造空港、路网等基础设施，现 有湘桂铁路桂海高速公路、机 场路、万福路、321国道在临桂 交汇；

城市中心广场
机场路
机场路动工标段工程量已完 成70%，临桂创业大厦、桂林 大剧院等项目已动工；


……
漓江南洲大桥
现阶段，桂林房价收入 比为6.99，按照国际房价 理论考量，桂林楼市存在 泡沫，桂林房价相对偏高。

桂林市商品房销售均价（元/㎡）
房价评估体系
房价过低 适当 房价过高 桂林情况 6.99
商品房总价/家庭可支配收入
<3
3-6
注：桂林城镇居民08年人均可支配收入为14636元，按一个家庭3口人，人均居住面积为 27.8㎡，商品房均价为3680元/㎡计算，桂林的房价收入比为6.99。

超速发展 单纯数量型
快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
资料来源：尊晟模型
房地产市场
2008年，桂林房地产开发 投资额增长5.3％，正常运 行；在经历了 2007年54.8％ 的异常增长后，回归正常运 行的趋势；
资料来源：政府信息网
城市背景
桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市 建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大； 到2010年，主城区实际居住人口控制在70万人以内
商贸物流
工业行政
高新产业、文化教育
文化教育、 工业商贸
资料来源：政府信息网
城市背景

《桂林市临桂县临桂镇总体
规划》：临桂新区作为集行政、 商业商贸和文化生活为一体的 新城区；

临桂新区规划总面积为176.81
平方公里，临桂县城总规划用
地47.63平方公里，到 2025年临 桂新区远期人口规模将达到40 万；

本项目处于新区集中建设区；
属于未成熟的商业生地。
城市背景
桂林近年城市建设投入加大， 速度加快；09年第一季度，桂 林城市基础建设投资完成20.5 亿元；

城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市 框架逐渐扩大
销售方面，在经历了07 年的大幅上涨之后。08年 有所下滑，但是降幅不大。

商品房销售总额（亿元）
商品房销售面积（万平方米）
资料来源：尊晟数据库
房地产市场
近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入 相比房价略高
桂林市商品房04年-09年上半年销售均价 4000 3500 3000 2500 2000

桂林市城镇居民可支配收入（单位：元）
桂林市04年-08年社会消费品零售总额（单位：亿元） 300 250 200 150 100 50 0 277.89 142.88 163.78 188.86 224.63
经济的快速发展，使桂林 人民的购买力稳步提升，社 会消费品零售总额也不断攀 升。

经济的快速增长，使 桂林市民的消费力大 大增加，加之经济外 部环境好转，桂林整 体的消费力将逐步加 强。
异常 房地产开 发投资额 增幅 房地产投 资/GDP 房地产投 资/固定资 产投资 <-5% 基本正常 -5%-5% 正常运行 5%-15% 基本正常 15%-25% 异常 >25% 桂林2008年 5.3%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将 导致供过于求
近年，桂林房地产投资占 固定资产投资的比例在17％ -20％之间，运行基本正常。
彰泰城 福泰〃御林湾 润鸿〃水尚
规模 产品形式 均价
占地面积：100000平米； 建筑面积：19万平米； 容积率：1.9； 户数：2000； 多层,小高层, 混合结构 多层33栋，小高层8栋 3300元/㎡ 60㎡-75㎡一房：11.5% 80㎡-90㎡两房：33% 100㎡-130㎡三房：48% 130㎡以上：7.5% 桂林市内客户：70%； 桂林周边县份客户：25% 市外客户：5%
16.00% 15.00%
快速增长，年均增长率逾
13%； 2008年，受到经济危机影
14.00% 12.90% 13.00% 12.00% 11.00%

05年
06年
07年 增长率
08年
响，桂林市旅游业不景气， 导致桂林GDP增长率下滑； 广西六大热点城市之中，
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
05年
06年
07年
08年
半年 上 09年
施工房屋面积（单位：万㎡）
竣工房屋面积（单位：万㎡）
新开工房屋面积（单位：万㎡）
桂林市04年-08年商品房销售情况
80 70 60 50 40 30 20 10 0 04年 05年 06年 07年 08年 350 300 250 200 150 100 50 0
桂林人均GDP（单位：元）
资料来源：政府信息网
经济因素
可支配收入保持稳定增长，消费能力增强
桂林市04年-08年城镇居民可支配收入（单位：元） 20000 15000 10000 5000 0 04年 05年 06年 07年 08年 8988 9268 10713 12908
14636
桂林整体经济的稳步高速增 长，使桂林人民的可支配收 入在06年突破万元大关，增 长速度正在不断加快，2010 年将突破15000元。
桂林市GDP（单位：亿元）
广西六大热点城市近年GDP类比图（单位：亿元）
25.00% 20.10% 14.50% 16.90% 12.90% 13.20% 15.60% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 南宁市 桂林市 柳州市 07年 北海市 08年 钦州市 增长率 防城港