【房地产项目目标成本的组成及科学确定的探讨】房地产目标成本算

【房地产项目目标成本的组成及科学确定的探讨】房地产目

标成本算

多年来，我国的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段目标成

本控制的重要性，传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐的不科学管理模式。 __的成分较大，主观

意识明显，对成本管理目标不清晰、不明确。xx年3月14日, __总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的

是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。“合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价

与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本

策划、保证利润的关键点。本文主要就房地产项目目标成本的组成结构及确定方法进行探讨。

1、房地产项目目标成本组成：

1.1 房地产项目标成本的定义

房地产目标成本是在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标。房地产项目目标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，作为合成全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，为房地产

项目可以接受的最高成本。是成本预测与目标管理方法相结合的产物。在这里引用“合成”概念，意在说明该目标的确定要经多部门、众多员工的配合，涉及项目开发整个阶段，是项目定位和投资决策的重要经济技术指标，是后期成本控制的基础和依据。

1.2 房地产项目目标成本的组成

房地产项目目标成本由七大类费用组成，分别为：土地获得价款、开发前期准备费用、主体建安工程费、室外管网及园林、配套设施、开发间接费、开发期间（含税费）费用。根据项目所处的地区位置，各项费用占总成本的比例也有较大差别。

各项费用占总成本比例

成本费用一线城市二线城市三线城市

土地获得价款 30%-45% 20%-30% 15%-25%

开发前期准备费用 2%-3% 5%-7% 7%-10%

主体建安工程费 15%-30% 30%-40% 45%-60%

室外管网及园林 1%-5% 3%-8% 4%-8%

配套设施 1%-3% 4%-6% 2%-5%

开发间接费 3%-5% 5%-6% 2%-3%

开发期间费用 24%-33% 13%-23% 13%-15%

2、房地产项目目标成本确定中遇到的问题及影响分析

2.1 土地获得价款确定中不可确定因素

随着国家对土地供应越来越受限制，可供建房的土地越来越少，土地资源的获得受到极大制约。对开发企业而言，没有比土地更重要的资源了，但目前一、二线城市地价居高不下，拿地需要大量的资金。

三、四线城市土地市场规范性程度相对较低，容易拿到土地，但地方政府对签订的土地合同中承诺的基础设施配套、拆迁完成后的净地交付、及招商时的优惠政策因种种原因很难一一落实到位，这给开发企业拿地后的后期操作增加了时间成本及资金成本。

2.2 开发前期准备费用中不可确定因素

开发前期阶段，设计最为关键。如果仅从费用录入而言，这部分没有什么技术问题，但就项目整体开发，全寿命周期成本、资金的时间价值来说这部分对整个项目影响至关重要。有研究表明，一个项目在设计阶段就决定了其成本的70%，这充分说明了规划、设计的重要性。在项目实施过程中我们经常遇到规划评审未通过，两证一书办理不下来，造成后续工作无法开展，从而拖延了项目工期，加大资金的时间成本压力；另一方面就是施工图设计深度不够，质量不合格、出现设计错误和设计失误；综合设计能力不强，出现主体结构与设备安装、主体建安与精装修、室外管网和园林景观衔接部位设计不交圈，发生错、漏、碰、缺等现象，导致开发企业的投资增加、工期延误、影响施工、造成损失等后果。

2.3 施工建设期不可确定因素

施工建设期间发生成本费用主要包括三大类：主体建安工程费、室外管网及园林工程费、配套设施费。在阶段开发企业会遇到以下四个方面的成本控制风险。一是市场方面，这个层次包括内容较多，具体表现在人、材、机的价格的波动，从近几年的总体趋势看这方面费用是整体上扬的，其中人工费、材料费涨幅尤为明显；二是工程施工过程中自然环境的不可预见性，如非常规的恶劣天气对施工的质量、进度和安全均有影响，还有就是复杂的地质条件，如地下水位过高、湿陷性黄土、流沙层等都会增加成本、影响工期；三是水、电、气等

配套设施的费用收取方式及手续办理，因地区差异这块费用均有不同，手续办理程序也有繁简。如供电工程有的地方实行按建筑面积平米包干价供电到户，有的地方是由供电设计部门出图，其下属供电施工企业进行施工，走市场价格。这部分价格空间较大，对成本有一定影响；四是造价业务水平不高，工程量计算不够准确，水、电、气、消防、人防、园林等配套专业容易成为造价估算的薄弱环节。

3、科学确定目标成本的对策分析

3.1 强化全员成本意识，建立确定目标成本管理的长效机制

荀子说过：“和则一，一则多力”。面对严峻形势，开发企业

应大力推行目标成本管理，强化立全体管理人员的成本意识，通过“前期、设计、技术、财务、行政”等多专业部门全方位的联动管理。依托“产品定位、产品设计、手续办理、工程管理、工程造价、后

期保障”六个环节对项目进行全过程、全寿命周期成本控制。坚持“稳定预期，综合施策、重点治理”的原则，建立确定目标成本管理长效机制将目标成本费用进行分解，明确操作流程，使目标成本确定的数据有法可依、有据可查，将目标落实到岗，责任到人。

3.2 提高造价水平，分阶段确定目标成本

工程造价管理是一门综合性的学科。它以国家有关工程建设的方针、政策作为规范准则，涉及和运用其它技术经济学科的成果，是一项政策性、技术性、经济性和实践性都很强的工作。造价水平的高低直接影响目标成本确定的科学性，在此应注意以下四个方面（1）按专业划分单位工程，并分别编制估算、概算、预算，运用现代化算量软件和自身工作经验保证数据的真实性和可靠性。（2）加强配套专业的造价编制力量，特别是水、电、消防、人防等各区域区别较大的，这就要求造价人员一方面专业水平要高，另一方面也要熟悉当地政策。（3）对造价技术力量达不到的，开发企业可以采用市场化模式聘请专业咨询公司完成协助。造价人员除了对本专业的知识有较全面的理解外，还应对设计内容、施工技术、项目管理、经济法律法规、计算机应用、有全面的了解。（4）正确把掌握市场趋势，在生产要素上涨的情况下，为防控成本风险，运用风险分担和风险转移的原理对项目中用量多，金额大的材料、设备可以在项目前期，预先进行市场考察，了解市场行情，提前与供应商签订战略合作协议，对有比较明确上涨趋式的，采用支付预付款形式，锁定价格。根据项目特点和市场形势，在编制目标成本过程中可预留总成本2%-5%的不可预见费。做好应对市场波动一揽子计划，使目标成本具有前瞻性和可操作性。

内容仅供参考