房地产抵押 制度
房地产抵押基础知识培训
房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产按揭是房地产抵押的一种形式。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。
（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。
房屋抵押权预告登记制度
房屋抵押权预告登记制度一、责任单位和责任人责任单位：市房地产产权市场管理处责任人：承办人（、）、科员、科长二、权力行使依据（一）《房屋登记办法》（建设部第号令）第六十七条、第七十三条规定：“当事人可以申请预告登记：.预购商品房；.以预购商品房设定抵押；.房屋所有权转让、抵押；.法律、法规规定的其他情形。
申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：.登记申请书；.申请人的身份证明；.抵押合同；.主债权合同；.房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；.当事人关于预告登记的约定；.其他必要材料。
”（二）发改价格[]号第三条规定：“住房登记费元件；非住宅登记费元件。
”三、条件和标准（一）预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
（二）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
四、所需材料登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；房屋所有权证书；当事人关于预告登记的约定；其他必要材料。
五、受理承办人（、）对申报材料进行审核。
材料齐全、符合法定形式的，予以受理，并出具书面受理通知书；材料不齐全或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需要补正的内容。
对不符合国家有关法律规定的，出具书面不予受理通知书，并说明不予受理的理由。
六、审查与决定（一）对符合条件的材料进行审查，并在个小时办结；按照权限不属于齐齐哈尔市房地产产权市场管理处受理的，退回有关材料，并告知申请人向有关部门申请；（二）承办人（、）将有关材料归档。
七、办理时限自受理后个小时内办结。
八、公开公示本制度原文及相关材料示范文本在齐齐哈尔市政府门户网站()和市房产信息网站（）长期公布。
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国主席令第七十二号《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
不动产抵押登记管理办法
不动产抵押登记管理办法不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
下文是，欢迎阅读!物权法定是物权法的一项重要原则。
不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。
该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”物权立法过程中，有人提出，担保法要求抵押办理登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。
抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。
抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。
将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。
比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。
根据本条规定，当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。
如果以为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。
因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。
经研究，物权法接受了上述意见，将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。
根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：1.建筑物和其他土地附着物;2.建设用地使用权;3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;4.正在建造的建筑物。
南昌市城市房地产抵押管理条例
第三十五条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。
地方性法规(类别)
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1(级别)
第一条 为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押，实施房地产抵押管理，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权或者有限产权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。
第八条 抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。
房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第九条 以有限产权的房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出房屋所有权人原出资的比例，并必须符合国家、省和本市有关房屋有限产权管理的规定。
第十条 以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。
第三十二条 房地产价格评估机构评估失误，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产价格评估机构对署名的评估人员可以进行追偿。
第三十三条 房产管理部门在办理房地产抵押登记时，其收费项目和标准必须按照国家和省人民政府财政、物价部门批准的执行。
第三十四条 在本市其他国有土地范围内从事房地产抵押，实施房地产抵押管理，参照本条例执行。
（二）扣缴处分房地产后应当交纳的税费；
房地产抵押登记制度
城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布 2001年8月15日修正）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。
《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》(建设部令第98号)
城市房地产抵押管理办法（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布根据２００１年８月１５日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）目录第一章总则 (1)第二章房地产抵押权的设定 (2)第三章房地产抵押合同的订立 (5)第四章房地产抵押登记 (6)第五章抵押房地产的占用与管理 (8)第六章抵押房地产的处分 (9)第七章法律责任 (10)第八章附则 (11)第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
城市房地产抵押管理办法
城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法是指在城市购房抵押贷款过程中，政府制定的相关管理规定和措施。
这些规定和措施的目的是保证购房者和借款人的权益，防范房地产市场风险，促进城市房地产市场的健康发展。
城市房地产抵押管理办法主要包括以下几个方面的内容：1. 抵押登记制度抵押登记制度是城市房地产抵押管理中的核心环节。
根据管理办法，购房者在办理抵押贷款时需要进行抵押登记手续，将房产作为贷款的抵押物。
抵押登记制度的实施可以确保购房者和借款人的合法权益，规范市场秩序，避免不法分子利用抵押贷款等手段从中谋取暴利。
2. 抵押评估制度抵押评估制度是城市房地产抵押管理的重要组成部分。
根据管理办法，购房者在申请抵押贷款时需要进行抵押评估，确保房产价值与借款金额相匹配。
抵押评估制度有效避免了购房者过度借贷，保护购房者的权益。
3. 利率管理城市房地产抵押管理办法对贷款利率进行了规定和管理。
政府根据市场情况和经济发展需求，确保贷款利率在合理范围内，并防止不法分子利用抵押贷款牟取暴利。
4. 贷款审批制度购房者申请抵押贷款需要通过严格的审批程序。
城市房地产抵押管理办法规定了贷款审批的具体要求，确保审批程序公正、透明，防止不法分子利用虚假资料骗取贷款。
这样可以有效减少风险，保护借款人的利益。
5. 审查机制城市房地产抵押管理办法还规定了相关审查机制，对贷款及其监管进行审查。
政府可以通过对贷款使用和相关文件的审查，确保贷款资金的合法使用，防止贷款被非法挪用。
通过以上的管理办法，城市房地产抵押市场能够得到有效监管，保证市场的稳定和健康发展。
购房者和借款人的合法权益得到保护，市场秩序得到维护，风险得到控制。
这些措施的实施对于促进城市房地产市场的健康发展具有重要意义。
总之，城市房地产抵押管理办法是政府为了保护购房者和借款人权益，规范市场秩序，防范市场风险而制定的一系列管理规定和措施。
通过建立抵押登记制度、抵押评估制度、利率管理、贷款审批制度和审查机制等，可以保证房地产抵押市场的健康发展，为购房者和借款人提供更加安全可靠的购房和贷款服务。
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结一、房地产交易管理概述1、房地产交易的基本概念：房地产交易是指当事人之间进行的以营利为目的的房屋所有权、土地使用权、建设用地使用权、房屋租赁权、房地产抵押权、房地产中介服务及其他房地产交易活动的总称。
2、房地产交易的分类：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
其中，房地产转让和房地产抵押涉及物权的变动，而房屋租赁则不涉及物权的变动，只涉及合同关系。
3、房地产交易的特点：由于房地产的不可移动性、价值大、使用寿命长久等特点，使得房地产交易具有不同于一般商品交易的特点，如交易复杂性、标的特殊性、交易专业性等。
二、房地产交易制度政策1、房地产交易的基本原则：根据《城市房地产管理法》等相关法律法规，房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
2、房地产交易的程序：不同类型的房地产交易有不同的程序，但一般包括以下几个步骤：交易准备、交易申请、交易审查、交易签订合同、交易登记（备案）、交易结算等。
3、房地产交易的税费：根据国家相关政策规定，房地产交易需要缴纳一定的税费，如契税、个人所得税、土地增值税等。
4、房地产交易的监管：为保障房地产市场的健康发展，相关政府部门对房地产交易进行监管，包括对房地产中介服务机构的资质和行为进行监管，对房地产市场的价格波动进行监控等。
三、房地产抵押制度政策1、房地产抵押的概念：房地产抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式，将其房地产作为债权的担保，如果债务人不履行债务，债权人有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。
2、房地产抵押的类型：根据《物权法》等相关法律法规，房地产抵押可分为以下几种类型：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押等。
3、房地产抵押的程序：申请抵押时，应当提交相关证明文件，包括抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证明文件等。
相关部门对抵押申请进行审查，符合条件的予以登记。
4、房地产抵押的限制：为保障抵押权的实现和保护抵押人的利益，相关政策对房地产抵押设置了一定的限制条件，如不得将公益设施抵押等。
义乌房地产抵押政策
义乌房地产抵押政策一、抵押物要求在义乌市进行房地产抵押，抵押物应符合以下要求：1. 抵押物应为房地产，包括住宅、商业用房、土地使用权等；2. 抵押物应权属清晰，无产权纠纷；3. 抵押物价值应经过评估，并符合市场价格标准；4. 抵押物应具备相应的土地使用权证、房屋所有权证等权属证明文件。
二、抵押额度规定在义乌市进行房地产抵押，抵押额度应根据以下规定确定：1. 抵押额度应根据抵押物价值和抵押率综合考虑，原则上不超过抵押物价值的70%；2. 如果抵押物为共有产权，应提供全部共有人同意的证明文件；3. 同一套住宅或商业用房在同一时间内只能抵押给一家金融机构。
三、抵押期限规定在义乌市进行房地产抵押，抵押期限应符合以下规定：1. 抵押期限应根据借款期限和抵押物实际情况确定，原则上不超过10年；2. 在抵押期限内，借款人应按期还款，并支付相应的利息和费用；3. 在抵押期限内，抵押物不得再次抵押或转让。
四、抵押权登记制度在义乌市进行房地产抵押，应按照以下规定进行抵押权登记：1. 抵押权登记应当在当地房地产管理部门进行；2. 登记内容应当包括抵押物信息、抵押权人信息、借款人信息等；3. 登记信息应当公开透明，方便查询和核实。
五、抵押权益保护在义乌市进行房地产抵押，应按照以下规定保护抵押权益：1. 抵押权人应当对抵押物进行监管和维护，确保其安全和完整；2. 在借款人未按时还款或出现其他违约行为时，抵押权人有权按照约定对抵押物进行处置；3. 处置所得款项应当优先用于清偿借款本息及相关费用。
六、违规行为处理在义乌市进行房地产抵押过程中，如有以下违规行为，将依法进行处理：1. 提供虚假证明文件或隐瞒重要事实的；2. 擅自将同一套住宅或商业用房同时抵押给多家金融机构的；3. 其他违反相关法律法规和政策规定的行为。
对于违规行为，相关部门将依法追究相关责任人的法律责任。
不动产抵押权预告登记制度
不动产抵押权预告登记制度1. 不动产抵押权预告登记制度，你可不能小瞧它呀！这就好比是房子的一个“预保护罩”。
比如说我打算买一套期房，我付了首付，可房子还没建好呢。
这时候开发商要是出了啥问题，有别的债主来打房子的主意，那我的权益咋保障？这不动产抵押权预告登记制度就发挥作用啦，它就像一个卫士，站出来说：“这房子可是和人家买家有约定的，你们不能随便动！”2. 不动产抵押权预告登记制度是啥？简单来说，就是给未来的抵押权上一道保险。
想象一下，你是一个租客，租了一个房子，你当然希望能安心住下去。
同样的，对于那些买了还没拿到手的房子，并且在房子上设置了抵押权的人来说，这个制度就是他们的安心丸。
我朋友小张，他买的房子还在建设中，他办理了这个预告登记。
后来建筑商说资金周转有点问题，可能房子要被抵押给别人一部分。
小张就不慌啊，因为他有这个不动产抵押权预告登记制度罩着呢，就像孙悟空给唐僧画的圈，妖魔鬼怪进不来。
3. 嘿，你知道不动产抵押权预告登记制度吗？这可关系到好多人的钱袋子呢！就像是给你的财产权益打了一针预防针。
我邻居老李，他儿子要结婚，买了套新房，贷款还没还清，房子还没完全属于自己。
有一天，突然听说开发商要把小区里没卖出去的房子拿去抵押换钱。
老李一家急得不行，好在他们办了这个预告登记。
这就像在战场上给自己的阵地插了一面旗帜，宣告这是我的地盘，别人不能随便侵占。
4. 不动产抵押权预告登记制度，真的超级重要！它就像是你在房地产这个大棋盘上的一个关键棋子。
我有个同事小王，他买了期房，在房子还没到手之前就想通过抵押房子来做点小生意的资金周转。
他先办理了不动产抵押权预告登记，这就等于在他和银行之间架起了一座信任的桥梁。
要是没有这个制度，银行怎么敢轻易把钱借给他呢？就像你把东西借给别人，你总得有个保障才放心吧。
5. 哇塞，不动产抵押权预告登记制度，这简直是购房者的福音啊！你想啊，假如你买了一套房子，你已经在规划未来的美好生活了，可是突然有人告诉你，这房子可能因为一些莫名其妙的原因不属于你了，你得多绝望啊。
青岛市房地产抵押条例-
青岛市房地产抵押条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市房地产抵押条例（１９９７年９月１７日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过１９９７年１０月１５日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）第一章总则第一条为规范本市的房地产抵押活动，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押人和抵押权人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本条例。
第二条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。
第三条凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本条例。
第四条房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
依法进行的房地产抵押，受法律保护。
第五条房地产抵押实行登记制度。
第二章抵押的设定第六条下列房地产，可以依照本条例设定抵押：（一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；（二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）；（三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。
第七条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）已列入规划拆迁范围且用地范围已核发建设用地规划许可证的房地产；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和市政、公用等社会公益设施；（四）被依法查封、扣押或采取其他强制措施的房地产；（五）其他依法不得抵押的房地产。
第八条以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权出让合同的规定。
以土地使用权设定抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第四章-房地产交易法律制度
（二）广告许诺纠纷 1、广告和宣传资料的效力： ➢ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。
➢ 可视为要约。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及房屋价格的确定有重大影响 的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事 人如有违反的，应当承担违约责任。
国家、集体或第三人利益的情况下而故意共同实施的行为。
双方当事人主观上是出于故意 当事人之间有相互串通的行为 双方当事人恶意串通是为了获得非法利益
➢ 处理思路：前买受人可以请求法院确认因恶意串通而订立的 合同无效。
➢ 存在问题：证据支持
案 例 4.5
2002年12月，山西陈女士与某开发商签订了商品房预售 合同，约定：陈女士购买某项目的商品房一套，面积235m2， 总价69.56万元，开发商应于2003年5月15日将验收合格的房 屋交付，陈女士在接房时一次性支付放款。
四、房地产买卖合同的主要内容（P107)
标的物、价格、履行的期限和方式、保修责任、解除合 同退房的条件、违约责任等
五、房地产买卖的程序(P108)
签约
申请
审核
缴费
登记发证
第二节 商品房预售
一、商品房预售的概念和法律特征 1、概念：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售
给承购人，由承购人支付定金或部分价款的行为。 2、商品房预售的法律特征 ➢ 预售主体的规定性：
2、商品房预售合同登记与预售合同效力的关系 登记不再是预售合同生效的要件
四、商品房预售纠纷中常见类型
案 例 4.1
张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安某小 区3号楼的一套面积为158m2的商品房。双方约定：张某一次 性支付购房款50.68万元，某房地产公司于2006年5月12日交 房。由于张某早有买房的打算，所以学习了不少有关房地产 买卖的知识，在签约的当天，特别提出要看一下“商品房预 售许可证”，售楼小姐一边表扬张某知识渊博，一边指着墙 上挂着的预售许可证。由于张某以前也没有见过预售许可证， 加上售楼小姐的热情和诚恳，他粗粗看了一眼便放心的签了 合同、交付款项。然而，意想不到的是，张某住进此房屋近 一年，仍未拿到房产证。后来才得知，当时售楼小姐指给自 己看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3号楼的。为此， 2007年8月10日，张某将该房地产公司诉至法院，请求认定双 方所签订的合同无效，房地产公司返还购房款，并赔偿其各 项损失共计46520元。
房地产抵押权(基本释义)
设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押 房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。”即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土 地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用 于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.
2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规 范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政 府规定的部门办理抵押登记。”《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效。”第43条第二款规定： “当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
担保物权1、先受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从 变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而 导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费 用。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的 内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履 行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围； ⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
中华人民共和国城市房地产管理法(全文)
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
中华人民共和国城市房地产管理办法
中华人民共和国城市房地产管理办法第二条在中华人民共和国都市规划区国有土地（以下简称国有土地）范畴内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产治理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有上地有偿、有限期使用制度。
然而，国家在本法规定范畴内划拨国有土地使用权的除外。
第五条房地产权益人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权益人的合法权益受法律爱护，任何单位和个人不得侵犯。
第二章房地产开发用地第八条都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。
第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打算。
第十条县级以上人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民政府下达的操纵指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、有步骤地进行。
出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地治理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十二条土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅行、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
南昌市城市房地产抵押管理条例
南昌市城市房地产抵押管理条例2003年10月29日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，2003年11月27日江西省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准，2003年12月3日南昌市人民代表大会常务委员会公告第29号公布一、第二条修改为：“在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押，实施抵押管理，应当遵守本条例。
”二、删去第三条第一款中的“或者有限产权”。
增加两款作为第二、第三款：“本条例所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
“本条例所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建房地产工程继续建造资金的贷款，以其依法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”三、删去第七条中的“或者有限产权”。
四、第八条增加一款，作为第三款：“同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人。
”五、增加一条，作为第九条：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
”六、增加一条，作为第十条：“以预购商品房贷款抵押的，该商品房开发项目应当符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
”七、第九条改为第十一条，修改为：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
”八、第十一条改为第十三条，增加一款，作为第二款：“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，其设定的抵押期限不得超出企业的终止期限。
”九、第十二条改为第十四条，第（五）项修改为：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”；删除第（八）项；第（九）项改为第（八）项，修改为：“已依法公告列入拆迁范围内的”；第（十）项改为第（九）项，修改为：“依法被查封、扣押、监管的”；增加一款，作为第二款：“已被预售的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设定抵押。
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特殊房地产抵押
在建工程抵押——依据同担保法第47条 在建建筑物抵押必需满足： 1、抵押人为主债务人 2、债权人为具 有贷款经营权的金融机构且为在建建筑物贷款 3、抵押人已合法取 得在建建筑物占用土地的建设用地使用权，且将该建设用地使用权 连同已投入的在建建筑物资产一并抵押 4、需办理登记。
在建工程抵押问题探讨
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特殊房地产抵押
尚未办理权属证书的房地产抵押 担保法解释第49条，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法 庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押 有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。 待建工程抵押 担保法解释第47条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或 者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定 抵押有效。 由此可见，待建建筑物抵押应该符合两个条件：尚未建 造的建筑物已经获得批准；必须办理抵押物登记。
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抵押权一般
二、抵押权的设立
（一）书面抵押合同——抵押合同必须以书面要式行为订立。 （二）禁止流质条款——当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在 债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 （三）办理抵押登记 1、以下列财产抵押，登记作为生效要件，不登记不生效 a.不动产 b.航空器、船舶、机动车辆 c.企业的机器设备及其他动 产 2、登记作为对抗要件，除上述所列之财产外，其他标的物进行抵押 的，是否登记当事人自愿。不登记的，不得对抗第三人。 3、登记的内容与抵押合同的约定不一致的，以登记为准。
抵押权一般
一、抵押权的概念 （一）概念，抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移 占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时得处 分该财产并就其价金优先受偿的权利。 （二）抵押权的特征 1、抵押权的标的物主要是债务人或第三人提供担保的不 动产，动产也可以用作抵押权的标的物。 2、抵押权不转移标的物占有，标的物仍然由抵押人占有、 使用、收益。因此，抵押权最能实现抵押人用以融资的目的， 一方面自己占有、使用、收益，另一方面又用作担保进行融 资，真正做到了物尽其用。 3、抵押权是意定担保物权。
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房地产抵押权
三、房地产抵押的形态
1、无地上定着物的土地使用权抵押 建设用地使用权抵押 以出让方式获得的建设用地使用权，可以抵押； 以划拨方式获得的建设用地使用权，原则上不得抵押，但符合条件的也 可以，根据国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准， 其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、 抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵 交土地使用权出让金。
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按揭贷款
房屋作为不动产，可以作为其他债务的抵押物，担保债务的履 行——普通的抵押权（适用担保法或物权法）； 当房屋买受人以即将购买（有时尚未建成）的房屋作为房屋价款 债务的担保手段时——涉及到按揭制度。 按揭贷款本质上是一种抵押贷款，但在法律特征和权益结构上与 抵押贷款有三点区别： 一、按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款，仅仅是 “预购期权”，而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“完全物权”； 二、按揭所取得的贷款应用于支付剩余购房款，而抵押贷款的贷 款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途； 三、是按揭贷款中有首付比例的要求，银行承担剩余部分的房价 款。
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房地产抵押权
土地承包经营权抵押 物权法第180条，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营 权可以抵押。依照土地承包法第49条，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包 农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承 包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 2、房屋和建设用地使用权一并抵押 担保法第36条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的 国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将 抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡镇）、村企业的土地使用权不得单独 抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用 权同时抵押。 物权法第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一 并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依 照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第183条：乡镇、村企 业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。