房地产抵押 制度

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抵押权一般
二、抵押权的设立
（一）书面抵押合同——抵押合同必须以书面要式行为订立。 （二）禁止流质条款——当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在 债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 （三）办理抵押登记 1、以下列财产抵押，登记作为生效要件，不登记不生效 a.不动产 b.航空器、船舶、机动车辆 c.企业的机器设备及其他动 产 2、登记作为对抗要件，除上述所列之财产外，其他标的物进行抵押 的，是否登记当事人自愿。不登记的，不得对抗第三人。 3、登记的内容与抵押合同的约定不一致的，以登记为准。
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房地产抵押权

土地承包经营权抵押 物权法第180条，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营 权可以抵押。依照土地承包法第49条，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包 农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承 包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 2、房屋和建设用地使用权一并抵押 担保法第36条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的 国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将 抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡镇）、村企业的土地使用权不得单独 抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用 权同时抵押。 物权法第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一 并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依 照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第183条：乡镇、村企 业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的， 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
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特殊房地产抵押


尚未办理权属证书的房地产抵押 担保法解释第49条，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法 庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押 有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。 待建工程抵押 担保法解释第47条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或 者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定 抵押有效。 由此可见，待建建筑物抵押应该符合两个条件：尚未建 造的建筑物已经获得批准；必须办理抵押物登记。
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按揭贷款



房屋作为不动产，可以作为其他债务的抵押物，担保债务的履 行——普通的抵押权（适用担保法或物权法）； 当房屋买受人以即将购买（有时尚未建成）的房屋作为房屋价款 债务的担保手段时——涉及到按揭制度。 按揭贷款本质上是一种抵押贷款，但在法律特征和权益结构上与 抵押贷款有三点区别： 一、按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款，仅仅是 “预购期权”，而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“完全物权”； 二、按揭所取得的贷款应用于支付剩余购房款，而抵押贷款的贷 款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途； 三、是按揭贷款中有首付比例的要求，银行承担剩余部分的房价 款。
抵押权一般
一、抵押权的概念 （一）概念，抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移 占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时得处 分该财产并就其价金优先受偿的权利。 （二）抵押权的特征 1、抵押权的标的物主要是债务人或第三人提供担保的不 动产，动产也可以用作抵押权的标的物。 2、抵押权不转移标的物占有，标的物仍然由抵押人占有、 使用、收益。因此，抵押权最能实现抵押人用以融资的目的， 一方面自己占有、使用、收益，另一方面又用作担保进行融 资，真正做到了物尽其用。 3、抵押权是意定担保物权。
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特殊房地产抵押

在建工程抵押——依据同担保法第47条 在建建筑物抵押必需满足： 1、抵押人为主债务人 2、债权人为具 有贷款经营权的金融机构且为在建建筑物贷款 3、抵押人已合法取 得在建建筑物占用土地的建设用地使用权，且将该建设用地使用权 连同已投入的在建建筑物资产一并抵押 4、需办理登记。
在建工程抵押问题探讨
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按揭贷款
按揭贷款种类： 现房按揭 概念：现房按揭是指购房人以所购房屋作为抵押，从贷款人处获 得一定数额的款项，用于支付购房款，贷款人取得房屋抵押权的行为。 现房按揭涉及的2个法律关系： a、借款人和贷款人之间的借贷关系 b、抵押人和抵押权人之间的抵押担保关系。 期房按揭——预售商品房抵押贷款 1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》首次明确了期房按揭 的概念. 概念：预购人在支付首期规定的房价款之后，由贷款银行代其支 付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还履行担保的 行为。 期房按揭是开发商、银行、购买人三方之间的一种契约安排，是 购房人将其已预付的部分房价款和将来取得的房产权益作抵押，开发 商为购买人按期清偿银行贷款作担保，在购买人不能 按时履行债务 时，银行有权处分标的物并优先得到偿还的民事法律行为。
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房地产抵押权
三、房地产抵押的形态

1、无地上定着物的土地使用权抵押 建设用地使用权抵押 以出让方式获得的建设用地使用权，可以抵押； 以划拨方式获得的建设用地使用权，原则上不得抵押，但符合条件的也 可以，根据国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准， 其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、 抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵 交土地使用权出让金。