税收筹划案例分享

税收筹划案例分享：

案例1

近日，税务稽查部门在对某物业公司进行检查时，发现该企业将名下房产租赁收入1,323,682.50元计入营业收入—物业费收入，按“其他服务业”税目缴纳了增值税，但未缴纳房产税。税务部门依法要求该企业对房产租赁收入补缴房产税158,841.90元(1,323,682.50×12%)，同时加收滞纳金并给予相应处

罚。

税法分析：

1、根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二、第八条规定，物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、根据《房产税暂行条例》第一、二、四条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。该物业公司为房产的产权所有人，将此房产对外出租取得租金收入，不应混同为物业管理费，而应作为房产租赁收入计入房产税计税依据申报缴纳房产税。

案例2

A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2015年11月10日，A公司与乙方王某签订一

份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2016年3月1日至2025年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某承租该商厦后将该商厦用于

经营超市。2017年11月22 日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。

税法分析：

依照《补充协议》的约定，在2018年度和2019年度收取的120万元中，60万元属于租金收入，60万元属于物业管理收入。A公司以每年租金收入30万元作为其房产税的计税依据，申报缴纳房产税。本例A公司收取的“物业管理费”依据实质重于形式原则，仍属于租金收入。因为：

事实表明，A公司并没有向王某所经营的超市提供任何物业管理服务。尽管A公司与王某约定了物业管理费，但该笔费用仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金性质。

纳税人将其房产对外出租收取租金后，房产税几乎拿走了房租的1/8。面对如此之高的税负，那么如何实施纳税筹划呢？

1、将房产出租转换为出租+物业管理或者仓储业务

2、分别签订房产租赁合同和物业管理合同或者仓储管理合同

3、提供真实的物业管理服务：物业管理人则必须提供巡视、检查等安全保卫服务，相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等一系列的物业管理服务。

4、适当少收租金，多收物业管理费（物业管理费也有一定的标准)。

比如，原计划明年上涨100万的租金，现改为增加物业费100万元，这是可以的。

可以少缴增值税：不动产租赁服务增值税率9%，物业费属于现代服务的商务辅助服务（企业管理），税率6%。可以少缴房产税：100*12%=12万

共节税15万，没毛病！

而不是像有些专家说的：改个合同名，节税上百万！直接把房屋租赁合同改为物业管理合同，这是有明显税务风险的！

案例3

A公司把房产以300万元的价格出租给B公司，B公司又以800万元的价格出租给C公司，请问B公司是否缴纳房产税？如何缴纳？

税法分析：

转租行为是否缴纳房产税，根据《房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法规上来看转租人不应缴纳房产税。《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）”。

因此，国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以明确。除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人，即使在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担代缴房产税的义务，转租人也只是按产权所有人的出租金额代缴。

《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，所以转租行为不应征收房产税。因此，B公司转租房屋不用缴纳房产税。

所以，通过二房东B公司转手再出租，可以有效节省房产税：（800-300）*12%=60万元