从房地产行业看98年扩大内需政策的影响
1998年成都市国民经济和社会发展统计公报
1998年，在市委、市政府的领导下，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，认真贯彻党的十五大精神和市第九次党代会精神，加强两个文明建设，稳步推进各项改革，正确处理改革、发展、稳定的关系，努力克服亚洲金融危机和国内需求不足的不利影响，积极扩大内需，加大基础设施建设投资力度，国民经济持续增长，人民生活水平稳步提高，社会事业全面发展，全市城乡基本实现小康目标。
一、综合1998年，我市城乡经济协调发展，城市综合经济实力进一步增强。
全年实现国内生产总值1102.6亿元,比上年增长10.1％。
其中,第一产业增加值123.5亿元,增长3.1％；第二产业增加值497.3亿元，增长10.8％；第三产业增加值481.8亿元，增长11.0％。
人均国内生产总值达11103元。
市场物价低位运行。
全年城市居民消费价格总指数100.3％，比上年回落5.4个百分点；商品零售物价总指数98.4％，回落4.5个百分点。
食品价格普遍下跌，是影响价格总水平走低的主要原因（见附表一）。
社会保障机制逐步建立、健全。
养老保险、失业保险覆盖面进一步扩大，确保了国有企业下岗职工基本生活费和离退休职工养老金按时足额发放，全年共分流安置9.1万名下岗职工，分流安置率达63％；以大病统筹为主的医疗保险覆盖面达95％；城镇居民生活保障工作已覆盖16个区（市）县，19&127;个区（市）县和高新区全部建立农村最低生活保障制度。
经济体制改革步伐加快。
以支柱产业、重点产品为依托，大力推进资产重组、转换机制、调整结构，不断深化国有企业改革。
年内大型企业调整公司制改造7户、规范完善已改制企业18户，改制面达50％以上；中型企业公司制改造面达42％。
成立了国有资产管理委员会，国有资产三级管理监督体系正在建立。
全兴集团、中际集团、托管经营公司国有资产授权经营试点进展顺利。
新批股份有限公司51家。
当前我市社会经济发展中存在的主要问题是：市场需求乏力，物价持续低位运行；经济结构矛盾突出，企业整体经济效益不高；国有企业下岗职工增多，城乡低收入家庭生活困难。
‘98房地产业：房市消化好年头
‘98房地产业：房市消化好年头
杨继瑞
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】1998(000)005
【摘要】1998年的房地产业有“戏”,是房地产的市场消化好年头.这台“戏”要唱在市场消化上,而不要“好戏歪唱”,老是把“戏”放在开发环节去“大唱”.否则,房地产市场上缺乏消费者这样的“观众”,唱也白搭.
【总页数】5页(P22-26)
【作者】杨继瑞
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.对2003年以来我国实施的房地产业税收调控措施的评价——基于Poterba住房市场模型 [J], 张伟
2.中国房地产业宏观调控措施评价——基于Poterba住房市场模型 [J], 张伟
3.深化房改调控房市——2018年住房与房地产业的工作重心 [J],
4.发展房地产业激活住房市场 [J], 王荣启
5.好年头好势头——阔步前进的南京市第一商业局 [J], ;
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98年中国扩大内需对房地产行业的影响
1998年中国扩大内需对房地产行业的影响1998年，中国受到97年亚洲东南亚国家引发的经济危机的冲击，我国外贸出口增幅从这一年的21%猛跌至1998年的0.5%。
利用外资也跌至20年来的最低水平。
另外，国内通货紧缩、内需不足的趋势日益明显。
再加上1998年发生历史罕见的大洪水，经济损失达2000多亿元，使当时的经济形势相当严峻。
加上体制转轨，经济转型和经济国际化进程加快，国内商品供求矛盾逐步由卖方市场转向买方市场，需求不足的问题成为主要矛盾。
中国的经济在98年软着陆，实现了经济的9.7%的增长，为了让中国经济的增长维持在8%以上，中国政府面临保8的考验。
中国政府为了拉动经济的增长，采取了一系列的政策，由于97年香港刚刚回归，中国政府做了人民币不贬值的承诺，所以导致外贸受到严重的影响！因此拉动经济的三驾马车：出口，投资，消费（内需）中的出口受到严重阻扰，就只能通过投资和内需来拉动，又加之97年以前中国财政基本是入不敷出，98年才刚刚实现收支平衡，所以投资基本上是不可能，因此中国不能实行积极的财政政策，只能实施稳健的货币政策，增发国债、降低存贷款利率、提高出口退税率等在内的一系列扩大内需的宏观调控政策，发行国债达9100亿，带动投资超过3万亿，来带动国民的内需！扩大内需的重心是居民消费，但是居民对当时的经济环境具有一种不乐观的担忧，工资又很低！因此出现了居民储蓄如笼中虎的情况。
中央政府实行了房改，医改，教改的三改政策，将房地产行业，医疗保险，教育全部实行市场化，以加强居民的消费。
在这里我主要来看看这次政策对房地产行业的影响，因为加大了投资，让房地产行业市场化，1998年以前内地基本是系统的福利分房制度，98年以后，房地产开始普及商品化，并且当时的各级政府都认为房地产是国家经济的支柱产业，对拉动经济的增长有很大的带动作用，因此，很多地方政府的政策都片面的强调了房地产对国民经济的增长功能，强调“房地产是国名经济的支柱产业”，因此很多政府把这个发挥到了极致，他们协助开发商抬高房价，低价，最大限度的用房地产行业来刺激经济的增长！从此这种房地产市场化取代以前的政府保障性住房，让房地产迎来了井喷的十年，房地产开发贷款的年平均增长速度超过25％，而住房抵押贷款从1997年末的190亿元增加到2004年的1.6万亿元，7年增长了83倍，年均增长88.4％。
98年扩大内需政策及启示
98年扩大内需政策及启示从1998年起，中央政府实施积极的财政政策和货币政策。
在财政政策工具上，增加财政支出和国债，扩大内需，我国积极的财政政策是以扩大政府开支为重点，而不是以减税为重点。
因此，积极财政政策的主要工具是财政支出。
在货币政策工具的运用上，连续降低存贷款利率和法定准备金率，促进信贷规模的增加，提高社会投资与消费能力。
一、98-02年的货币政策1.加大公开市场业务操作力度1998年5月，曾经一度被使用而后又停止的公开市场业务恢复操作，当年交易额为2827亿元，1999年和2000年交易额分别为12,245亿元和9762亿元。
1998年公开市场操作净投放基础货币701亿元，1999年净投放1920亿元，两年合计占同期基础货币投放额的82％。
2000年首次开展正回购操作，净回笼基础货币822亿元，既有效控制了市场流动性，又给商业银行补充了流动性。
2001年，在利率、存款准备金率等货币政策工具基本没有调整的情况下，公开市场操作实际承担了货币政策日常操作的主要职能。
通过逆回购操作净投放基础货币和正回购回笼基础货币，全年累计投放基础货币8253亿元，累计回笼基础货币8529亿元。
有效增加了商业银行可用资金，促使基础货币和货币供应量回升到目标区间。
2002年继续加大了公开市场操作力度，保证基础货币的总体适度，并引导货币市场利率水平。
2003年正式发行中央银行票据和开展赎回中央银行票据操作，银行间债券市场回购交易达到117,203亿元，比1997年增长380倍；现券交易量达到30,848亿元，比1997年增长3100多倍。
2004 年央行首次预发行远期央行票据并扩大公开市场业务一级交易商机构范围，建立公开市场业务一级交易商考评调整机制。
2004 年共开展110 次人民币公开市场操作，累计回笼基础货币19,971 亿元，累计投放基础货币13,281 亿元，投放、回笼相抵，通过人民币公开市场操作净回笼基础货币6690 亿元；共发行105 期央行票据，发行总量15,072 亿元，年末央行票据余额为9742 亿元；开展正回购操作43 次，收回基础货币3330 亿元；开展逆回购5 次，投放基础货币1490 亿元，使基础货币的增量稳定下降。
1998-2014房地产政策分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产政策的演变一、1998年-2003年：政策支持房地产业发展1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。
1998年7月3日：国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等等。
政策分析：（1）旧的住房体制被打破，居民的住房观念发生改变；（2）停止了住房实物分配制度，切断了单位建房、分房的旧渠道，提高了职工住房支付能力，调动了居民住房消费积极性；（3）二级市场全面开放，市场体系不断完善，拉动了国民经济增长；（4）促进了市场中介服务加速发展，政府管理行为逐步规范化；2003年2003年可以说是房地产政策频出的一年，自2月以来，我国政府从土地市场入手，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。
4月份的“121号文”：中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报。
（主要是从金融方面进行调控的）内容：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望
1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望张璐摘要：1998年房改以市场化改革为导向，建立了我国新的住房制度，并预期建立以经济适用住房为主的住房供应体系。
然而，受外部经济环境和国家发展导向的影响，住房保障的定位和制度体系发展经历了一系列波折和变化，总体上以2008年为分界点可分为两大阶段。
改革初期，在土地财政和GDP绩效考核导向下，房地产市场迅猛发展而政府保障职责却相对缺失，致使住房经济功能和社会功能发展失衡，低收入家庭的住房困难日渐凸显。
2008年以后，国家住房发展重点逐渐转向保障领域，通过大力推进保障性安居工程建设，极大提升了保障性住房的供应规模，有效促进了住房供应体系由“重市场轻保障”向“市场配置与政府保障相结合”转变。
未来，由“配售主导”转向“租补并举”、由“保障户籍”转向“覆盖常住”、由“规模集聚”转向“倡导混合”、由“增补数量”转向“优化存量”仍将成为我国住房保障发展的重要特征与趋势。
关键词：房改住房保障历程趋势1我国住房事业与住房保障的发展历程1998年房改正式启动了我国住房市场化进程，对于我国住房改革发展具有划时代的重要意义。
此后，伴随国家社会经济状态的变化，我国住房发展目标及住房供应体系经历了一系列的重大变化，其中住房保障的定位和发展也相应呈现出一系列改变。
在这一渐进式改革发展的历程中，总体上体现出由“重市场、轻保障”向“市场与保障并重”转变。
根据住房经济功能和社会功能发展侧重的改变，可以2008年为分界点，将其历程划分为两个大阶段，其中又各自包含若干亚阶段。
图1 1998-2014我国住房改革发展历程示意资料来源：自绘1.1深化房改与市场发展阶段（1998-2007）这一阶段是我国住房制度改革从探索走向实施深化的重要起步时期。
市场的发展极大地提升住房供应能力，但伴随房地产业迅速成为国家新兴经济增长极，土地财政也成为地方政府“经营城市”的重要基础，无论是中央政府还是地方政府，都更为强调住房的经济属性。
从房地产行业看98年扩大内需政策的影响
从房地产行业看98年扩大内需政策的影响第一篇：从房地产行业看98年扩大内需政策的影响从房地产行业看98年扩大内需政策的影响1997年亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。
针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。
本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。
一 98年之前房地产行业发展状况1984年，我国颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产行业列为独立行业。
房地产产业作为一个相对独立的产业部门，在1984年左右形成了产业发展的第一个高潮。
不过从总体上看，这一时期的房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。
从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。
房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。
但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。
1992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温,。
政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长115%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重失调。
为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。
随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。
1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房;二是要解决市场有效需求不足的问题。
河南省房地产市场发展情况分析——1998年以来河南房地产发展状况
３． 洛阳币投资 １９ 亿元 ， ６ ％， ７ ７． ９ 占全省的 ８ ％， ． 两个省 辖 ４ ． ５ ３５ ％，低于 全国平均水平 １． 百分点和 ５ ４４个 ． 百分 ５个 市 占到全省 的 ４． ５ ％，而其余 １ 个省辖市 投资 ｌ５． 点 。 ２ ６ ９ ２ ｌ ０ 三是城镇居民收入水平相对较低。 ０ ０年全省 城镇居 ２１
公楼和商业营业用房比重偏小并呈逐年下降趋势。“ 十一
五” 期间 ， 建设 占房地产开发 竣工面积比重一 直保持 住宅
在 ８ ％以上 （０ ６ ２ １ ０ ２ ０ — ０ ０年各年 度住 宅建设 占房地产开发 施 工 面 积 比 重 分 别 为 ８ ． 、３ ％ 、５８ 、８ ％ 、 ３７ ８ ． ８ ． ８ ． ％ ９ ％ ０
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房地产开发是资金密集型行业 ， 多年来河南省用于 元 ，年均增长 ４ ． １ ％，与完成开发投资额的比例达到 ４
房 地产开发 的资金主 要来源于 国内贷 款 、 自筹资金 和 以 １ ７１ ． ：。 １
表 １ 全 省 房 地 产 资 金 构成 表 单 位 ： 元 亿 年 份
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江 西 １２ ５９ ３ ４ １４
河 南 １６ ８７ ３ ４ Ｏ２
湖南 １２ ６５ ３ ４ １５
湖 北 ｌ９ ０２ ３３ ７７
1998-2010房地产市场的宏观调控分析
1998-2010房地产市场的宏观调控分析作者：李婕崔开丽来源：《法制与社会》2011年第07期摘要房地产市场不能完全依靠自身调节，还需要宏观调控来引导房地产业的健康发展。
本文回顾了1998～2010年12年间的房地产宏观调控情况，尝试提出完善房地产宏观调控具体法律制度的措施。
关键词房地产业宏观调控宏观经济作者简介：李婕、崔开丽，西南政法大学经济法学院2008级经济法专业硕士。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)03-121-01市场机制本身存在着多种缺陷，这些缺陷的突出反映就是价格的剧烈波动和市场风险的增大。
在我国房地产业的发展过程中，同样也出现了房价上涨过快、房贷金融风险增大、土地交易违规等问题，在此种情况下，法治与国家的宏观调控都有不可或缺的作用。
一、1998年~2010年政府对房地产业的具体宏观调控措施由于房地产市场存在周期性运行规律，中国政府根据经济运行态势和体制环境不同，因势利导，对房地产市场实行宏观调控，尽可能降低房地产市场的波动。
（一）1998~2003年上半年房地产市场的扩张型宏观调控伴随着1998年中国第五次以扩大内需为内容的扩张型的宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张型的宏观调控。
采取的房地产市场宏观调控的方法、手段主要有：（1）中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群体的住房需求。
（2）用宽松的住房金融政策，刺激住宅消费需求。
（3）减免税金，降低购房负担。
（4）房地产主管部门，普遍降低房地产交易费用。
（5）促进存量住房进入市场，推动增量住宅市场发展。
1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，原先的福利分房制度彻底被废止，“房改”对于房地产市场的活跃起到了关键作用。
（二）2003年下半年～2008年8月对房地产市场的收缩型宏观调控2003年下半年开始，房地产市场日趋繁荣，存在市场过热的风险，随着国民经济收缩型宏观调控政策的实施，专门针对房地产市场的宏观调控逐步升温。
中国近十年(1998年-2008年)货币政策回顾以及未来货币政策回顾经典
经济增长与国际收支平衡的矛盾。随着经济增长，对进口商品的需求通常也会增加，结果会出现贸易逆差；反之，为消除逆差，平衡国际收支，需要紧缩信用，减少货币供给，从而导致经济增长速度放慢。
第三节：货币政策工具及其效果
货币政策工具——又称货币政策手段，是指中央银行为调控中介指标进而实现货币政策目标所采用的政策手段。西方国家中央银行多年来采用的三大政策工具，即法定存款准备率、再贴现政策和公开市场业务，这三大传统的政策工具有时也称为“三大法宝”，主要用于调节货币总量。
具体来说，由于经济金融形势发展的需要，98年货币政策与金融调控的重心在继续实行适度从紧的基础上逐渐由监管加微调向加大信贷投放、改进金融服务方向倾斜，以比较积极的姿态为促进经济增长服务。货币政策与金融调控措施基本上围绕着以下三个方面。
1998年金融危机成房地产业发展机遇
1998年金融危机成房地产业发展机遇“零首付”购房开珠三角先河 2008年02月27日 15:06:44 东莞阳光网1998年6月，东莞一楼盘在报纸上打广告，称可以“零首期”买房。
当年的报纸上各式各样的售楼广告令人眼花缭乱。
苏仕日翻拍当年的《东莞调研》杂志称1998年是“东莞改革开放以来遇到困难最大的一年”。
亚洲金融危机的冲击使东莞对东南亚及周边国家的出口下降，企业面临的国际竞争更为激烈。
这一年东莞的经济可谓是打了一场轰轰烈烈的战役，年底20.63％的GDP同比增长率昭示了这场战役的胜利。
与披荆斩棘、继续驰骋于快车道的东莞整个城市发展相比，我们更愿意关注商品房购置——这一普通家庭的经济事件，因为这是生活在东莞的人们分享经济高速发展成果的体现，也进一步推动了东莞经济和城市的发展。
两个家庭的购房之路回想1998年，姜女士和王太太都颇有些唏嘘感慨。
这一年，这两个家庭都走上各自的购房之路：作为外地来莞人员的姜女士购买的是商品房，从此告别了租客生涯，拥有了自己的安乐窝；而东莞本地居民的王太太则是购买了单位的房改房，从此开始有了“包租婆”的身份。
姜女士和丈夫1994年在南京读完大学来到东莞，丈夫当时在南城一家电子厂供职，两人住厂里的宿舍。
“宿舍只有10多个平方米，共用厨房和厕所。
”1997年，姜女士的小宝宝出生以后，宿舍就越发住不下去了，“我和丈夫两个大个子，在家里转个身都要担心碰到宝宝的摇篮。
而且宿舍的隔音效果不好，宝宝晚上一哭，邻居都会被吵醒，我们自己也非常过意不去。
”1998年11月，姜女士拿出所有积蓄凑齐了5万元首付，向银行贷款15万元，在东泰花园购买了一套房子。
房子大约80平方米，当时的房价是2200元／平方米。
“当时贷款买房的概念才刚刚兴起，东泰花园是最早一批可以贷款购买的楼盘。
”初圆住房梦的往事至今仍让姜女士充满幸福感：“我们买的是二楼，开发商还送了一个20多平米的大露台，我们在露台上种了很多花草，搭了花架，还装了一个喷水池，夏天在这里纳凉，宝宝在这里游戏，感觉生活质量一下子提高了。
论98年至今宏观政策
我国1998年至今宏观经济政策的调整、效果及分析（一）1998-2003年（亚洲金融危机期间）1.积极财政政策、稳健货币政策在财政政策方面，大力发行国债；大规模地增加基础设施建设；扩大政府采购规模和投资力度；大幅度提高职工的工资，开征储蓄存款利息所得税；扩大转移支付；实施财政赤字政策。
在货币政策方面，连续5次下调存贷款利率，逐步扩大公开市场业务，改革存款准备金制度，扩大对中小企业贷款利率的浮动幅度等一系列措施。
2.效果分析：97年下半年东南亚爆发的金融危机很大程度的影响到了我国的外贸出口，而那段时期我国经济的增长有相当大的比重来源于外贸出口，所以，这次金融危机也严重影响了我国的国民经济。
此外，98年我国遭遇洪涝灾害，使本应再次回升的经济出现了新变化，经济存在大幅下滑的危险。
在这种情况下，宏观政策的定位应转为扩大内需方面。
资料显示，从1998年起,到2003年，为缓解通货紧缩,保证经济增长,我国实行近6年的积极财政政策以刺激投资、拉动内需；而稳健的货币政策着力于防范金融风险,并与财政政策相配合。
这样的政策组合在通货紧缩,经济景气度较低的情况下,保证了我国经济增长速度保持在较高的水平。
（1）积极财政政策对经济的拉动作用非常明显。
一方面，每年发行的长期建设国债投资大量的项目，直接增加了固定资产投资，拉动了经济增长。
在中国，政府资金具有引导效应，银行会争相给政府的新项目贷款，这种“政府投资、银行跟进”所形成的投资规模十分惊人。
而且，由于特定的体制原因，中国这一时期的财政政策几乎不存在“挤出效应”，这就更加大了积极财政政策的效果。
（2）稳健的货币政策作用微弱。
在相关部门看来，所谓稳健的货币政策就是适中的货币政策。
但从现在来看，我国当时的货币政策事实上是偏松的。
就实践情况来看，对居民消费增加和企业投资扩大两方面的刺激作用都不是很明显。
货币需求量居高不下，银行信贷出现萎缩，使大量的资金沉淀在银行中不能转化为投资，最终使这次货币政策效果大打折扣，使中国几乎陷入了流动性陷阱。
中国房地产市场政策变化过程与分析
简析1998—2011中国房地产政策重要变化学院：工商管理专业：工商管理学号：090297126姓名：王浩中国房地产政策变化过程及分析1998年停止住房分配是中国房地产市场发展历史上的一个重要转折点，十多年来实施的各项政策成为左右房地产市场的力量推动器。
国家明确将房地产作为国民经济的支柱产业，制定各项房地产政策就是为这个市场化不久的房地产行业把好脉，掌好舵。
作为房地产企业，面对剧烈变化的外部环境，适时调整策略进行应对；把握好房地产的各项政策，不仅有利于公司内部管理，更有利于房产公司销售业绩的提升，从而使企业昂首屹立于激烈的竞争中。
纵观十年多来房地产政策的重要变化，中国的的房地产市场经历了萌芽、规范、调控迅速发展、过热调控阶段：一、萌芽阶段1998年停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。
随着贷款买房、按揭等新概念登陆中国楼市，我国住宅建设从粗放型向集约型转变，逐步推进住宅产业现代化。
在此阶段，国家鼓励个人换购住房，信贷条件宽松，建设用地取得没有限制。
二、规范发展阶段1993年至2003年，这一阶段是房地产发展的黄金时期，在该时期，总的宏观环境是国家整顿和规范房地产市场，主要表现在控制土地供应量和强化土地供应管理；严禁发放零首付个人住房贷款。
在金融方面，存贷款利率降至最低点、增加房地产企业开发信贷等优惠政策始终是提高楼市交易量的中坚力量。
三、调控迅速发展阶段2003—2005年，国有土地使用纳入规范化管理，由以前的土地协议出让开始引进招标、拍卖、挂牌出让方式；8.31大限提高拿地门槛被视为从土地供给上抑制房地产过热的又一新举措，而全国房价掀起涨价狂潮；存贷款利率十年来首次上调；房贷优惠政策取消，调控设计消费层面；房地产税改革进一步深入；在这一时期，国家一方面调整住房供应结构、调整用地供应结构，将稳定房价提高到政治高度；另一方面，增加普通商品房和经济适用房的供给。
2006—2007年以来，国家明确提出发挥税收、信贷、土地政策调节房地产市场的作用，由此开始新的一轮调控:房贷利率再次上调、限制套型90/70政策、加强房地产广告发布管理、外资限炒令、征收二手房转让所得税、物权法的实施使物业税所带来的持有成本的增加让消费者置业投资回归理性；央行六次加息、十次上调存款准备金；回归保障性住房建设；2008年在稳健的货币政策影响下，存款准备金率继续提高；在土地政策方面，土地阀门再度把紧；企业为个人购买房需征收个人所得税。
1998年来国家房地产宏观调控政策汇总至2008年
1998年来国家房地产宏观调控政策汇总2009-12-28 15:561998年住房分配货币化1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化2000年规范房地产市场1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。
房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。
房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。
2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。
3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。
《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。
2001年刺激消费繁荣房地产市场1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。
从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。
扩大内需对经济增长的影响
扩大内需对经济增长的影响随着全球经济的变动和发展，各国纷纷转向内需扩大，以实现经济增长。
内需扩大对于经济增长具有重要的影响和意义。
本文将重点探讨内需扩大对经济增长的影响，并分析其带来的利与弊。
首先，内需扩大可以促进就业。
当内需增加时，企业为了满足市场需求，需要增加生产和服务规模，从而提供更多的就业机会。
这不仅缓解了就业压力，还提高了人民的消费能力。
同时，就业增加也意味着更多的个人和家庭收入，进一步刺激了内需的增长。
因此，内需扩大可以成为一个良性循环，推动经济持续增长。
其次，内需扩大对于平衡国际贸易和减少对外依赖也起到了积极的作用。
过去，许多国家在追求出口导向型经济增长的过程中，对外依赖过高，一旦国际市场波动，经济往往会受到巨大的冲击。
然而，通过扩大内需，国内市场的活跃将减少对外依赖，降低了国家经济的脆弱性。
内需扩大使得国内产业链更为完整，降低了对进口的需求，同时也减少了对国外产品的依赖。
这对于平衡国际贸易，并提高国家经济整体的竞争力具有积极意义。
其次，内需扩大可以推动技术进步和创新。
当企业迎合内需市场，为了吸引消费者，它们往往会加大研发投入，提高产品质量和创新能力。
这种内需驱动的技术进步和创新会进一步提升企业竞争力，并推动整个产业的升级。
通过技术进步和创新，企业能够生产出更具附加值的产品，提高劳动生产率，从而推动整体经济的增长。
然而，内需扩大也面临一定的挑战和限制。
首先，内需扩大需要消费者的购买力和信心。
如果消费者信心不足或收入水平低下，即使市场有需求，内需的扩大也会受到限制。
因此，为了实现有效的内需扩大，需要通过提高居民收入水平、改善社会保障制度、提高教育水平等途径来增强消费者的购买力和信心。
其次，内需扩大可能导致资源过度消耗和环境问题。
为了满足市场需求，企业可能会过度开发和利用资源，导致资源短缺和环境污染。
因此，在扩大内需的过程中，需要实施可持续发展的理念，采取环保措施，促进绿色生产和消费，以保护环境和可持续发展。
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从房地产行业看98年扩大内需政策的影响
亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。
针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。
本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。
一、98年前房地产行业发展状况
从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。
房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。
但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。
1992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温,。
政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长11 5%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重
失调。
为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。
随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。
1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房; 二是要解决市场有效需求不足的问题。
商品房空置增多, 销售困难，而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。
二、98年扩大内需政策和其中的房改政策
98年扩大内需政策的总体方略是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，主要措施包括：1）定向募集2700亿元特种国债注入国有商业银行补充其资本金，为扩张性货币政策的实施奠定优化的资产结构基础。
2）增发1000亿元国债定向用于公共工程建设投资，并希望由此带动1000亿元银行配套建设贷款的发放。
3）增大中央财政预算赤字规模，从1998年初计划的650亿元扩大到1050亿元，以扩大政府支出来扩大社会需求。
4）调整企业的出口退税率，以刺激出口来扩大需求。
5）1999年在500亿元国债的基础上，增发60 0亿元国债，以加强其对产业升级和科技进步的投入。
6）20 00年在计划发行1000亿元国债的基础上，增发500亿元西部开发特别国债。
此外，1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。
随后，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。
在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度走到尽头，“市场化”成为了住房建设的主题词。
三、扩大内需之后房地产行业发展出现的问题
扩大内需后，房地产行业虽然得到了发展，但是也存在着不可忽视的严重问题。
住房供应结构不合理，矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。
但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。
房价上涨的影响深远而严重。
房价的上涨，导致房产泡沫产生；加剧了工薪一族买房的还贷压力，百姓的经济负担会越来越重；厂房租金和工人工资的增加，导致了企业运营成本的增加，最后会导致企业破产或转行；企业的利润减少，负担增加，会让部分实体企业的资金转向房地产市场，从而
进一步加剧实体经济的恶化，生活在底层的百姓日子越来越困难；进一步拉大社会的贫富差距，社会的不稳定因素会增加；导致钢铁、水泥等行业的产品需求，同时也会导致这些行业产能过剩；国内外的热钱将涌入房地产市场，会导致通货膨胀的可能；导致银行的贷款风险，这一切有可能会出现下一个金融危机。
四、问题的解决方案
针对房地产行业和由房地产带来的问题，提出如下解决方案：1）放宽土地政策，合理规划土地用途和土地价格，从根源上降低房地产行业的成本。
2）提高房地产行业入行门槛，限制房地产开发商的数量，从而保证房地产开发行业的健康发展。
现在，由于房地产行业门槛很低，敢修就有人买，几乎是稳赚的行业，导致房地产行业的鱼龙混杂，投资结构不合理。
3）通过银行等金融机构的杠杆作用抑制房地产行业的投资，投机需求和人们的买房需求。
例如，提高银行贷款利率。
对房地产开发商来说，投资成本增加，伴随着风险的增加，会让开发商持谨慎态度。
对消费者来说，贷款利率增加会减少对房子的需求，从而降低房价。
4）引导各方面的理性预期。
预期房价上涨，会导致更多的房地产开发商投入房地产行业，而老百姓也有买涨不买跌的心态，所以预期房价上涨会导致房价真正上涨。
政府应该引导开发商，房价一味高涨并不是件好事一方面，要引导房地产开发商理认识到房价
过度膨胀对本、房地产业和整个民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营本。
另一方面，要引导消费者理地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。