儋州市农村基础设施及土地开发整理项目可行性研究报告

儋州市农村基础设施及土地开发整
理项目
第一章总论
1. 1 项目名称
儋州市农村基础设施及土地开发整理项目
1.2 项目建设单位简介
单位名称：儋州城市建设投资有限公司
项目建设单位儋州市城市建设投资有限公司是经儋州市委市政府批准，由市政府直接发起，按国有独资公司形式，于2003年8月12日正式组建儋州市城市建设投资有限公司，注册资金5000万元。

公司隶属于市政府及市城镇规划建设和土地储备管理委员会并直接对其负责。

公司职责：一、负责向银行申请贷款，是政府对外融资的平台；
二、负责偿还银行贷款；三、负责政府项目的规划、设计和预算；四、负责政府项目的建设及土地开发。

公司机构及人员：公司设立董事会、监事会，实行董事长领导下的总经理负责制（董事长由副市长兼任）。

内设投融资部、工程监管部、市场开发部、财务部和综合部，职工25人，大学以上学历占比56%。

1.3 可行性研究报告编制单位
1.4 可行性研究的依据和范围
1.4.1 可行性研究的主要依据
《洋浦开发区总体规划》（2005
（2002版）、
1、
《儋州市城市总体规划》
版）；《儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区）控制性详细规划》（2007版）；
2、《儋州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、国家相关规范标准；
4、建设单位提供的意见、资料等；
5、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。

1.4.2 可行性研究的范围
研究范围包括：项目提出背景与建设必要性；工程方案；环境影响及保护；项目进度安排与实施管理；投资估算与资金筹措；项目招投标；风险分析；经济评价与社会效益分析等内容。

1.5 项目建设地点与建设内容
项目位于儋州市西部白马井镇、排浦镇及那大周边农村。

该区位于海南西部湾北部湾沿海地带，北邻洋浦经济开发区，儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区），地理位置优越。

距洋浦4公里，儋州40公里，省会海口110公里。

项目建设内容为20000亩农用地田间基础设施建设及土地平整；滨海大道道路及其配套工程（给排水工程、道路照明以及道路绿化工程等）建设；2000亩（滨海新区1500亩、那大周边农村500亩）农村土地开发整理配套工程建设。

1.6 投资估算与资金筹措
建设投资总额为人民币64963.08万元，其中工程费用44515.06万元，工程其它费用14666.73万元，预备费用2959.09万元，建设期利息2999.10万元。

项目总投资为人民币64963.08万元中：申请农业开发银行50000万元，建设单位自筹资金14963.08万元。

1.7 结论与建议
1.7.1结论
本项目建设符合《儋州市城市总体规划》（2002版）、《洋浦开发区总体规划》（2005版）、《儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区）控制性详细规划》（2007版）、《儋州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相关要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进儋州市农业经济发展，产生良好的经济效益；同时可以对项目区域周围的旅游经济、社会主义新农
村建设等产生巨大的推动作用，因此项目具有现实的社会效益。

1.7.2建议
1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。

建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。

2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。

3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免在台风和雨季开挖沟槽。

4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益显著。

项目的建设，对白马井镇、排浦镇及儋州市的建设与发展具有重要的意义。

为此建议有关部门在信贷资金等方面给予大力扶持，以使项目早日建成，发挥作用。

第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
2.1.1我国土地利用中保护与保障的双重使命
土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管理和治理改造活动。

它既是一个把土地的自然生态系统变为人工生态
系统的过程，也是一个自然、经济、社会诸因素综合作用的复杂过程。

土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件（如光能、热量、水分、地形、土壤等）影响，更受各种社会、经济、技术条件（如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等）影响，但在所有影响土地利用的各种因素中，社会生产方式往往起决定性作用，土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。

土地利用的广度、深度和合理利用程度，是一个国家国民经济各部门生产建设规模、水平和特点的集中反映。

随着城市化、工业化的发展和人口的日益增长，协调好人地关系已成为当前的迫切问题。

1978年，党的十一届三中全会召开，开启了中国改革开放的新纪元。

1985年左右，开发区热和房地产热逐渐在沿海城市兴起，各类开发区面积迅速扩大，城市和交通、工矿用地急剧增加，大量耕地被占用。

仅1985年全国耕地就减少1500万亩。

1986年2月21日，国务院决定成立直属国务院领导的国家土地管理局，统筹管理全国土地和城乡地政，改变长期实行的分散、低效的土地利用管理制度。

各级土地管理部门相继成立之后，以土地利用总体规划、土地利用计划、土地开发复垦和基本农田保护工作为主要内容的土地利用宏观管理工作陆续起步。

同年，全国人大通过《土地管理法》。

1993年2月，《全国土地利用总体规划纲要（1987—2000年）》经国务院批准实施。

这是我国第一部土地利用总体规划。

中央1997年《关于进一步加强土地管理、切实保护耕地的通知》即11号文件，带来了土地管理的
大转折，把加强土地宏观管理特别是土地利用总体规划工作放在土地管理各项治本之策的首位，强调规划要以耕地保护为重点、严格控制占用耕地、统筹安排各业用地，凡不符合这一原则和要求的土地利用总体规划，都要重新修订。

1999年1月1日起新修订的《土地管理法》施行，新法明确了土地利用总体规划的总体目标、原则、基本内容、审批权限，要求省、自治区、直辖市编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少；要求城市总体规划、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的建设用地规模。

以《土地管理法》为依据，适应土地集中统一管理与分级管理相结合的要求，在较短的时间内，我国逐渐形成了国家、省级、地市级、县级和乡镇级五个层次的土地利用总体规划体系。

从此，从国家到乡镇无所不在的五级土地利用总体规划，一级辖一级，紧密无隙，钩织成网，覆盖着中国的每一块土地。

随着经济社会的发展，土地利用规划工作也面临新的形势。

党中央、国务院相继提出了扩大内需、调整经济结构和布局、加强基础设施和生态环境建设、加快城镇化进程、实施西部大开发、振兴东北老工业基地等一系列重大发展战略和政策。

这些发展战略和政策的实施，给土地利用提出了新的要求。

2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）出台，我国土地管理事业揭开了崭新的一页。

在面临重要机遇的同时，也承受着巨大的压力。

全国建设用地呈全面扩张之势，上轮规划确定的全国建设用地净增面
积突破控制指标约32%。

而同期全国耕地已从1996年的19.51亿亩减少到2005年的18.31亿亩。

本世纪头20年是经济社会发展的重要战略机遇期，也是资源约束加剧、供需矛盾凸显的时期，我国土地利用中长期存在的深层次问题将进一步显现，发展中还将面临新的挑战。

为此，围绕落实18亿亩耕地红线目标，国家进一步压缩了建设占用耕地规模，提出坚持开源节流，加大存量建设用地挖潜，积极拓展建设用地新空间；重视和发挥耕地的生态功能，严格控制占用耕地进行生态建设，保持农用地基本稳定；稳定基本农田数量和质量，从数量和产能两方面严格考核耕地占补平衡。

围绕土地节约集约利用，国家要求强化土地利用总体规划对土地利用的统筹和控制，严格控制城乡建设用地总规模；加强建设用地空间管制，严格划定城乡扩展边界，控制建设用地无序扩张；交通、厂矿、城镇等各类建设，都要把规划节地放在首位，以土地供应的硬约束，推进土地利用方式和经济发展方式的转变。

2008年8月13日,国务院总理温家宝主持第22次常务会议，审议并原则通过了《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》。

会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。

11月，面对全球性经济危机的影响，中央作出了扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策。

今后两年，计划新增4万亿元投资拉动经济增长。

中央和地方投资力度之大、涉及范围之广、建设时间之集中，都非同寻常。

因此，在确保耕地保有量、基本农田面积和城乡
建设用地总规模的基础上，把本地区的经济社会发展规划、城乡建设规划、产业发展规划、基础设施规划等，统统叠加到土地利用规划上去，实现土地利用中保护与保障的双重使命，就成为我国经济与社会发展中的重中之重。

2.1.2土地开发整理是提高土地利用水平的有效手段
土地整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。

土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发成宜农地的活动。

即在一定地域范围内，按照土地利用计划和土地利用的要求，采取行政，经济，法律和工程技术手段，调整土地利用和社会经济关系，改善土地利用结构，科学规划，合理布局，综合开发，增加可利用土地数量，提高土地的利用率和产出率，确保经济、社会、环境三大效率的良性循环。

广义土地整理是一项对土地权属和土地的用途，布局、结构等进行全面调整的综合措施。

一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。

根据我国国情，现阶段土地整理的重点在农村地区。

土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。

10多年来，我国土地开发整理开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面确实发挥了重要作用。

海南省自2001年开始启动土地开发整理，几年来共实施43个项目，投入预算资金2.68亿元，其中争取国家资金1.46亿元，改良和新增耕地面积14万亩，实现了农业增产，农民增收。

土地开发整理现已与发展现代热带高效农业、建设文明生态村、扶贫开发等有效结合，使之成为推进新农村建设的有效载体。

据统计，海南省目前在建的省级以上土地开发整理项目23个，在建项目建设总规模为17.72万亩，预算投资总额2.52亿元，计划实现新增耕地面积5,672.4亩。

目前，有12个项目已完工并通过验收，其余项目正加紧实施。

随着“大企业进入、大项目带动”战略的实施和城市化水平的提高，肯定要占用大量耕地，耕地平衡压力很大。

海南各级政府将积极筹措资金，加快土地开发整理，规范项目管理，为发展现代农业搭建好平台，推进新农村建设。

2.1.3儋州市发展的新形势促进项目建设
儋州市地处海南省西部工业走廊核心地段，人口近百万，面积3265平方公里，海岸线260公里，是海南省土地面积最大、海岸线最长、人口数量排名第二的市县。

境内有国家级的洋浦经济开发区、农业科技园区以及中国热带农业科学院、10个国有农场等单位。

近年来，在省委、省政府和市委的正确领导下，儋州市委、市政府深入
贯彻落实科学发展观，把握建设海南西部中心城市的良好机遇，团结拼搏，开拓创新，乘势而上，实现了全市经济社会平稳较快发展。

2008年，全市生产总值完成88.3亿元，比上年增长7.2%；地方财政一般预算收入2.68亿元，增长16.8%;固定资产投资19.1亿元，增长12%；社会消费品零售总额22.1亿元，增长23.5%；城镇居民人均可支配收入11263元，农民人均纯收入4524元，分别增长18.2%和12.5%。

特别是立足建设海南西部中心城市，政府策划和规划了儋州滨海新区、那大城北新区、木棠工业园区、白马井边贸城、西部农产品加工储藏集散基地和北部湾国际水产品交易中心等“三区一城一基地一中心”;策划和规划了白马井修造船、木棠橡胶、三都机械加工、科拉圣建材和儋州化工等“五大工业园区”;策划和规划了那大组团、儋州滨海新区、新英湾和光村银滩等“四大旅游房地产区块”，为今后的发展奠定了良好基础。

在农业方面，工作取得新成效。

2008年，儋州市农业总产值72.9亿元，比上年增长10.3%。

甘蔗、肉类、干胶和水产品及粮油、水果等全面增产。

新农村建设进一步加快，建成“通畅”道路232公里，完成渠道续建配套和节水改造105.5公里，除险加固病险水库10座，治理水土流失4.5平方公里，建成防洪堤2.5公里，整治东坡洋农田1.6万亩，建成文明生态村85个，新增农民专业合作社104个，转移农村劳动力1.4万人。

儋州经济的快速发展带来的是，一方面是工业与小城镇发展对土地需求的增加，另一方面是农业产业化要求更高的土地质量和更加完
善的农村基础设施，这就给区内的土地开发整理提出了更高的要求。

本项目正是在这样的大背景环境下提出建设的。

2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是新时期土地利用与开发的需要
我国现有耕地18.26亿亩，人均1.38亩。

优质耕地只占三成，中低产田占七成。

理论上还有2亿亩的耕地后备资源，但是光热水土条件好的后备资源只占40%，也就是8000万亩。

土地方面潜力最大的就是土地整理复垦开发。

土地开发整理工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面发挥了重要作用。

1999年至2007年，全国土地整理复垦开发补充耕地面积3819万亩，年均477万亩，大于同期建设占用和灾毁的耕地面积。

随着我国工业化城镇化进程的加快，土地资源供需矛盾突出，坚守18亿亩耕地红线面临严峻挑战。

面对这种情况，国土资源部发布了《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》（国土资发[2008] 176 号）。

通知要求：一要严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线。

严格落实耕地“占补平衡”制度，各类非农建设占用耕地，应立足于本市、县行政区域内补充完成。

对于后备资源少确实难以完成的，可由省级国土资源部门在省域内统筹安排，严禁跨省（区、市）补充耕地。

从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”；二要大力开展基本农田建设整理，提高农业综合生产能力。

重
点抓好高标准基本农田建设。

将完成补充耕地任务、发展现代农业、统筹城乡发展等多目标有机结合，统一规划，以保证耕地总量和国家粮食结构安全为主要目的，实施土地整理开发重大工程；三要积极拓展内涵，促进城乡统筹和新农村建设。

要结合城乡统筹和新农村建设的总体要求，根据规划确定的土地利用方向和用途，在充分尊重农民意愿基础上，积极稳妥地推进“村庄土地整理”，促进农业生产向规模经营集中，引导农民居住向中心村和小城镇集中。

与此同时，2008年10月公布的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》明确提出，积极推进土地整理复垦开发补充耕地，努力拓宽资金渠道，探索市场化运作模式。

相应的目标业已确定，到2010年和2020年，全国通过土地整理复垦开发补充耕地不低于1710万亩和5500万亩。

其中，组织实施土地整理重大工程，到2010年和2020年，通过土地整理补充耕地945万亩和2730万亩；组织实施土地复垦重大工程，到2010年和2020年，通过工矿废弃地复垦补充耕地255万亩和690万亩；组织实施土地开发重大工程，到2010年和2020年，通过开发未利用地补充耕地510万亩和2080万亩。

综上所述，本项目的建设与中央的宏观政策相吻合，是国家相关规划精神在儋州的具体落实。

2.2.2项目建是儋州区域经济结构调整的需要
土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管
理和治理改造活动。

它既是一个把土地的自然生态系统变为人工生态系统的过程，也是一个自然、经济、社会诸因素综合作用的复杂过程。

土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件（如光能、热量、水分、地形、土壤等）影响，更受各种社会、经济、技术条件（如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等）影响，但在所有影响土地利用的各种因素中，社会生产方式往往起决定性作用，土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。

土地利用的广度、深度和合理利用程度，是一个国家国民经济各部门生产建设规模、水平和特点的集中反映。

随着城市化、工业化的发展和人口的日益增长，协调好人地关系已成为当前的迫切问题。

儋州市目前正大力发展现代特色农业，进一步壮大农村经济，切实解决农业增效、农民增收问题。

为此，政府确立了要加快推进项目建设，启动西部农产品加工储藏集散、现代农业、畜牧养殖与肉联加工基地建设，力争建成白马井万亩甘蔗、王五万亩冬瓜基地，积极推进那大和东成等地的万亩花卉苗木基地、千亩兰花示范基地建设，加快推进罗牛山10万头种猪场、温氏6万头猪苗供应基地、温氏2000万只肉鸡和50万头肉猪加工厂、兰洋万头猪场、光村和王五各1000亩连片罗非鱼示范基地、北门洋万亩对虾养殖产业化示范基地、木棠贝类养殖场等项目建设，支持渔民建造60艘大渔船，鼓励渔民闯深海。

大力发展农产品专业村，按照标准化、基地化、规模化、信息化的要求，大力推进“一乡一品”、“一村一业”和“新网工程”建设，
培育200个左右冬季瓜菜、热作水果、甘蔗、花卉、畜产品、水产品等专业村，加快认证一批农业品牌产品，提高产品的市场竞争力和占有率。

与之同时，儋州市正坚定不移发展新型工业，提升工业经济主导能力。

工业化是实现现代化、城镇化不可逾越的重要阶段，是加快儋州发展的优势和希望。

充分发挥资源优势，利用洋浦的品牌效应和政策，依托洋浦大工业和港口的辐射带动，着力拉长工业“短腿”，构筑以工业为主导的经济发展格局。

当前加快推进项目包括峨蔓风力发电一期、高深橡胶加工、陆通沥青加工、模压刨花板、混凝土搅拌站等项目，加快建设凯盛机械修理、海岛40万吨矿粉及60万吨矿渣水泥二期、洋浦纪合水泥配料厂等项目，开工建设峨蔓风力发电二期、合成甲醇炼油等项目，使之成为撬动工业经济增长的重要动力，加快培育精细化工、修造船务、机械加工、特钢制品、建材制品等新型工业，积极培育骨干企业和拳头产品。

工农业的加加速发展，将有力地支持儋州整体经济的发展，为今后产业竞争优势提供更扎实的基础。

但工业化的进程与农业的产业化和现代化升级，既要求有更多的建设用地，也要求有更高质量的农业用地，在儋州只有通过土地开发整理，才能够为经济建设储备更多的土地，为农业发展提供更高质量的土地，从而保证工业与农业经济成为儋州经济未来发展的增长极。

2.2.3项目建设是推进新农村建设的需要
党的十六届五中全会作出了加快社会主义新农村建设的重大决
定，提出实施以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”为内容的新农村建设战略。

建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是统筹城乡发展和以工促农、以城带乡的基本途径，是缩小城乡差距、扩大农村市场需求的根本出路，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。

新农村建设主要包括发展新产业、建设新村镇、构筑新设施、培育新农民、树立新风尚等方面的丰富内涵。

其中，发展新产业，就是要打牢物质基础，千方百计增加农民收入，促进农民持续增收，这是全面建设农村小康社会的着力点；建设新村镇，就是要改善农村人居环境，使农村的发展得到合理规划；构筑新设施，就是要改善农村的生产生活基础设施，包括清洁安全饮水、道路交通、电力、信息网络及农业基础设施建设等。

本项目的既包含农村土地开发整理、提高农业产业化水平的建设内容，也包含村庄集中迁建、道路交通等农村基础设施的建设内容。

其中，农村土地开发整理可以增加可利用土地数量，提高土地的利用率和产出率；村庄集中迁建可使农民从现有宅基地迁入新中心村居民点，使人均用地从150～170m2降低到为120m2左右，从而节约土地，增加建设用地；滨海大道的项目的实施则不仅大大改善了相关地区的交通，且对沿路新旅游经济开发和小城镇建设起到积极的促进作用。

2.2.4项目建设是实现可持续发展的重要支撑
城乡一体化是城市化发展的一个新阶段，是随着生产力的发展而促进城乡居民生产方式、生活方式和居住方式变化的过程，是城乡人。