儋州市农村基础设施及土地开发整理项目可行性研究报告

儋州市农村基础设施及土地开发整理项目第一章总论1. 1 项目名称儋州市农村基础设施及土地开发整理项目1.2 项目建设单位简介单位名称：儋州城市建设投资有限公司项目建设单位儋州市城市建设投资有限公司是经儋州市委市政府批准，由市政府直接发起，按国有独资公司形式，于2003年8月12日正式组建儋州市城市建设投资有限公司，注册资金5000万元。

公司隶属于市政府及市城镇规划建设和土地储备管理委员会并直接对其负责。

公司职责：一、负责向银行申请贷款，是政府对外融资的平台；二、负责偿还银行贷款；三、负责政府项目的规划、设计和预算；四、负责政府项目的建设及土地开发。

公司机构及人员：公司设立董事会、监事会，实行董事长领导下的总经理负责制（董事长由副市长兼任）。

内设投融资部、工程监管部、市场开发部、财务部和综合部，职工25人，大学以上学历占比56%。

1.3 可行性研究报告编制单位1.4 可行性研究的依据和范围1.4.1 可行性研究的主要依据《洋浦开发区总体规划》（2005（2002版）、1、《儋州市城市总体规划》版）；《儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区）控制性详细规划》（2007版）；2、《儋州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；3、国家相关规范标准；4、建设单位提供的意见、资料等；5、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。

1.4.2 可行性研究的范围研究范围包括：项目提出背景与建设必要性；工程方案；环境影响及保护；项目进度安排与实施管理；投资估算与资金筹措；项目招投标；风险分析；经济评价与社会效益分析等内容。

1.5 项目建设地点与建设内容项目位于儋州市西部白马井镇、排浦镇及那大周边农村。

该区位于海南西部湾北部湾沿海地带，北邻洋浦经济开发区，儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区），地理位置优越。

距洋浦4公里，儋州40公里，省会海口110公里。

项目建设内容为20000亩农用地田间基础设施建设及土地平整；滨海大道道路及其配套工程（给排水工程、道路照明以及道路绿化工程等）建设；2000亩（滨海新区1500亩、那大周边农村500亩）农村土地开发整理配套工程建设。

1.6 投资估算与资金筹措建设投资总额为人民币64963.08万元，其中工程费用44515.06万元，工程其它费用14666.73万元，预备费用2959.09万元，建设期利息2999.10万元。

项目总投资为人民币64963.08万元中：申请农业开发银行50000万元，建设单位自筹资金14963.08万元。

1.7 结论与建议1.7.1结论本项目建设符合《儋州市城市总体规划》（2002版）、《洋浦开发区总体规划》（2005版）、《儋州市滨海新区核心区（白马井镇南片区）控制性详细规划》（2007版）、《儋州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相关要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进儋州市农业经济发展，产生良好的经济效益；同时可以对项目区域周围的旅游经济、社会主义新农村建设等产生巨大的推动作用，因此项目具有现实的社会效益。

1.7.2建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。

建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。

2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。

3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免在台风和雨季开挖沟槽。

4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益显著。

项目的建设，对白马井镇、排浦镇及儋州市的建设与发展具有重要的意义。

为此建议有关部门在信贷资金等方面给予大力扶持，以使项目早日建成，发挥作用。

第二章项目背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1我国土地利用中保护与保障的双重使命土地利用是人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营管理和治理改造活动。

它既是一个把土地的自然生态系统变为人工生态系统的过程，也是一个自然、经济、社会诸因素综合作用的复杂过程。

土地利用的方式、程度、结构及地域分布和效益，既受自然条件（如光能、热量、水分、地形、土壤等）影响，更受各种社会、经济、技术条件（如开发历史、生产方式、技术装备、投入水平、土地经营管理水平及国民经济发展需要等）影响，但在所有影响土地利用的各种因素中，社会生产方式往往起决定性作用，土地的合理利用必须适应一定的社会生产方式。

土地利用的广度、深度和合理利用程度，是一个国家国民经济各部门生产建设规模、水平和特点的集中反映。

随着城市化、工业化的发展和人口的日益增长，协调好人地关系已成为当前的迫切问题。

1978年，党的十一届三中全会召开，开启了中国改革开放的新纪元。

1985年左右，开发区热和房地产热逐渐在沿海城市兴起，各类开发区面积迅速扩大，城市和交通、工矿用地急剧增加，大量耕地被占用。

仅1985年全国耕地就减少1500万亩。

1986年2月21日，国务院决定成立直属国务院领导的国家土地管理局，统筹管理全国土地和城乡地政，改变长期实行的分散、低效的土地利用管理制度。

各级土地管理部门相继成立之后，以土地利用总体规划、土地利用计划、土地开发复垦和基本农田保护工作为主要内容的土地利用宏观管理工作陆续起步。

同年，全国人大通过《土地管理法》。

1993年2月，《全国土地利用总体规划纲要（1987—2000年）》经国务院批准实施。

这是我国第一部土地利用总体规划。

中央1997年《关于进一步加强土地管理、切实保护耕地的通知》即11号文件，带来了土地管理的大转折，把加强土地宏观管理特别是土地利用总体规划工作放在土地管理各项治本之策的首位，强调规划要以耕地保护为重点、严格控制占用耕地、统筹安排各业用地，凡不符合这一原则和要求的土地利用总体规划，都要重新修订。

1999年1月1日起新修订的《土地管理法》施行，新法明确了土地利用总体规划的总体目标、原则、基本内容、审批权限，要求省、自治区、直辖市编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少；要求城市总体规划、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的建设用地规模。

以《土地管理法》为依据，适应土地集中统一管理与分级管理相结合的要求，在较短的时间内，我国逐渐形成了国家、省级、地市级、县级和乡镇级五个层次的土地利用总体规划体系。

从此，从国家到乡镇无所不在的五级土地利用总体规划，一级辖一级，紧密无隙，钩织成网，覆盖着中国的每一块土地。

随着经济社会的发展，土地利用规划工作也面临新的形势。

党中央、国务院相继提出了扩大内需、调整经济结构和布局、加强基础设施和生态环境建设、加快城镇化进程、实施西部大开发、振兴东北老工业基地等一系列重大发展战略和政策。

这些发展战略和政策的实施，给土地利用提出了新的要求。

2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）出台，我国土地管理事业揭开了崭新的一页。

在面临重要机遇的同时，也承受着巨大的压力。

全国建设用地呈全面扩张之势，上轮规划确定的全国建设用地净增面积突破控制指标约32%。

而同期全国耕地已从1996年的19.51亿亩减少到2005年的18.31亿亩。

本世纪头20年是经济社会发展的重要战略机遇期，也是资源约束加剧、供需矛盾凸显的时期，我国土地利用中长期存在的深层次问题将进一步显现，发展中还将面临新的挑战。

为此，围绕落实18亿亩耕地红线目标，国家进一步压缩了建设占用耕地规模，提出坚持开源节流，加大存量建设用地挖潜，积极拓展建设用地新空间；重视和发挥耕地的生态功能，严格控制占用耕地进行生态建设，保持农用地基本稳定；稳定基本农田数量和质量，从数量和产能两方面严格考核耕地占补平衡。

围绕土地节约集约利用，国家要求强化土地利用总体规划对土地利用的统筹和控制，严格控制城乡建设用地总规模；加强建设用地空间管制，严格划定城乡扩展边界，控制建设用地无序扩张；交通、厂矿、城镇等各类建设，都要把规划节地放在首位，以土地供应的硬约束，推进土地利用方式和经济发展方式的转变。

2008年8月13日,国务院总理温家宝主持第22次常务会议，审议并原则通过了《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》。

会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。

11月，面对全球性经济危机的影响，中央作出了扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策。

今后两年，计划新增4万亿元投资拉动经济增长。

中央和地方投资力度之大、涉及范围之广、建设时间之集中，都非同寻常。

因此，在确保耕地保有量、基本农田面积和城乡建设用地总规模的基础上，把本地区的经济社会发展规划、城乡建设规划、产业发展规划、基础设施规划等，统统叠加到土地利用规划上去，实现土地利用中保护与保障的双重使命，就成为我国经济与社会发展中的重中之重。

2.1.2土地开发整理是提高土地利用水平的有效手段土地整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。

土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发成宜农地的活动。

即在一定地域范围内，按照土地利用计划和土地利用的要求，采取行政，经济，法律和工程技术手段，调整土地利用和社会经济关系，改善土地利用结构，科学规划，合理布局，综合开发，增加可利用土地数量，提高土地的利用率和产出率，确保经济、社会、环境三大效率的良性循环。

广义土地整理是一项对土地权属和土地的用途，布局、结构等进行全面调整的综合措施。

一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。

根据我国国情，现阶段土地整理的重点在农村地区。

土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。

10多年来，我国土地开发整理开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面确实发挥了重要作用。

海南省自2001年开始启动土地开发整理，几年来共实施43个项目，投入预算资金2.68亿元，其中争取国家资金1.46亿元，改良和新增耕地面积14万亩，实现了农业增产，农民增收。