社区商业规模适宜度分析
社区商业配套设计要点
1. 商业配套的建设类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：1.1 住宅底商即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利性需求。
1.2 独立商业街位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。
1.3 社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。
2. 商业配套规划原则2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。
3. 商业配套总体规划建设要点3.1 中型楼盘：3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户；3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置；3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街；3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上；3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。
商业各个业态需求标准
各类商业业态选址标准一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：独栋，周边有停车场。
3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。
二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
3、面积与租期要求：一般在300——500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积与租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。
社区商业规模适宜度分析
适宜的规模可以促进社区商业的发展，提高其盈利 能力，增强竞争力，并吸引更多的消费者。
03
不适宜的规模可能导致资源浪费、经营困难和消费 者流失等问题，影响社区商业的可持续发展。
规模适宜度分析的意义
01
规模适宜度分析有助于社区商业投资者、经营者和管理 者了解社区商业的发展状况和趋势，制定科学合理的经 营策略和发展规划。
城市规划
城市规划对社区商业规模的影响主要体现在土地利用和功能 分区上，合理的规划有助于促进商业发展。
土地利用政策
土地利用政策对商业用地的供给和价格具有调控作用，从而 影响商业规模。
交通便捷性与可达性
交通状况
良好的交通状况能够提高商业设施的可达性，扩大潜在消费群体，促进商业发展 。
公共交通
完善的公共交通网络能够提高居民出行效率，增加到商业设施的客流量。
绿色化：注重环保和可持续发展，推广 绿色消费和低碳生活理念。
智能化：利用互联网、大数据等技术手 段提升商业运营效率和消费者购物体验 。
未来，社区商业将呈现出以下趋势
个性化：随着消费者需求的多样化，社 区商业将更加注重个性化服务和特色化 经营。
社区商业规模适宜度的概念与
02
重要性
规模适宜度的定义
01
详细描述
根据社区居民的需求和消费习惯，合理规划 商业设施的分布和类型，确保居民能够方便 地获得所需的商品和服务。同时，要注重商 业设施的可达性和便利性，提高居民的购物
体验和词
制定相关政策，引导和支持商业设施的发展。
要点二
详细描述
政府应制定相关政策，如税收优惠、租金补贴等，鼓励商 业设施的发展。同时，政府应加强对商业设施的监管，规 范商业行为，维护市场秩序。
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
社区商铺的商业业态和规划设计(店铺管理)
由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。
商业物业大多采取出售的方式。
由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。
随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。
社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。
“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。
”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。
从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。
调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。
位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。
同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。
红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。
红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。
”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。
比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。
社区商业 招商运营方案
C、本社区商业现状分析
Business Status
辐射小区（现状）
小区名称
本案 彩虹郡 东原湖光里 东园启城（1-4期） 武汉融创城 美的君兰半岛
规划户数
3108 2951 2885 约6000 2004 2627
规划人口
约10000人 约10000人 约10000人 约20000人 约6000人 约7000人
B、建筑面积：7920㎡ 商业形态：底商街区 运营特点：租售均可
C、建筑面积：XXXXXX 商业形态：盒子+底商街
区 运营特点：底商租售均可， 二三楼适宜租赁运营
项目情况
Project Situation
标的商铺现状
一 楼：底商入口部分在小区门岗内部，导流及展示功能被弱化； 二、三楼：无外部单独客梯，需从一层进行导入。 展示面：除小区内部，其余外立面展示功能良好，处于东西两区重要 的人员出入位置。 产权分割：xxxxxxxx（有无做分割？）
面积一般在20000-50000㎡，以生活百货或在大卖场为主力店，辅助其它专业 、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在20000-50000人，但随着目前的一些高容积率 大盘的出现，其所配套的商业的体量规模越来越大，部分商业配套如社区购物中心体 量达到了10万平方米左右，辐射距离为3—5公里，以集中商业为主，通常交通以机 动车为主，步行为辅，步行时间为10—15分钟。
社区究竟需要什么样的业态组合，如何进行容量配比，如何合理的规划和 布局商业服务设施，才能够满足社区居民日常生活中不同层次的物质生活与精 神生活的消费需求，以及国外社区商业的开发和建设对我国有哪些有益的启示 和借鉴等。探索研究适合于中国现阶段国情的社区商业开发就变得紧迫而有意 义。
重庆市商业委员会关于印发重庆市社区商业建设规范的通知
重庆市商业委员会关于印发重庆市社区商业建设规范的通知文章属性•【制定机关】重庆市商业委员会•【公布日期】2011.01.13•【字号】•【施行日期】2011.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务其他规定正文重庆市商业委员会关于印发重庆市社区商业建设规范的通知各区县(自治县)商贸流通主管部门、北部新区商务局:《重庆市社区商业建设规范(试行)》已经主任办公会研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
附件:重庆市社区商业建设规范(试行)二〇一一年一月十三日附件:重庆市社区商业建设规范(试行)第一条为贯彻落实《重庆市人民政府关于加快发展社区商业的意见》(渝府发〔2010〕127号)，推进宜居重庆建设，促进全市社区商业健康发展，满足城市社区居民日益增长的物质文化需要，根据《社区商业设施设置与功能要求》(SB/T10455—2008)规定，结合我市实际，特制定本规范。
第二条本规范所称社区商业是指在区县核心商圈边缘500米以外，以城镇居民相对集中的居住区居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
社区商业中心是指在多个居住区的中心，以满足居民及部分外来消费者日常生活综合消费需求，集中设置规模较大商业设施的社区商业形式。
居住小区商业是指在居住小区内，为满足居住小区居民日常生活所必需的商品和便利服务，相对集中设置较完善商业设施的社区商业形式。
街坊商业是指在街巷主要出入口，设置与居住人口相对应，方便居民就近购买日常生活必需商品，提供居民所需生活服务的社区商业形式。
必备型业态业种(以下简称业态)是指为满足居民日常基本生活需求，而必须设置的社区商业业态。
选择型业态是指为满足居民多样化、个性化生活消费需求，因地制宜选择性设置的社区商业业态。
第三条本规范适用于重庆市行政区域范围内社区商业的新建、扩建和改造。
第四条社区商业建设必须遵循以下原则:(一)以人为本原则。
社区商业规模适宜度分析
社区商业规模适宜度分析【App.1 商业规模适度分析】城市规划指标对比参考? 国际规划示范社区商业规模比参考? 深圳类比社区调查『城市社区规划标准』一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积合理服务半径0.7-0.91M2/人 800-1000M城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。
注：居住区：人口规模3万-5万人.公共服务设施控制指标（平方米/千人）居住规模类总指标别摘自《城市居住区规划设计规范》----------------------------------------------------------------------------居住区建筑面积 1605～2700 (2165～3620) 医疗卫生（含医院） 60～80 (160～280) 700～910 20～30 (60～80) 用地面积2065～4680 (2655～5450) 100～190 (260～360) 600～940 25～50 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------商业服务 -----------------------------------------------------------------------------------------其中金融邮电(含银行、邮电局)根据指标计算：2003年初，以桃源居人口1万人计，商业服务面积7000-9100平米2005年初，以桃源居人口2.6万人计，商业服务面积1.82万-2.36万平米以桃源居达到规划人口4.5万人计，商业服务面积3.15万-4.1万平米-----------------------------------------------------------------------------------------『国际类比社区』社区建设理论—邻里住区理论背景：以20年代佩里（A。
社区商业的类型及设计要点部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业中心
特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。
层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。
商业楼层：可建地下一层至地面5层
规模：小型、中型、大型
规模 小型商业中心 中型商业中心
大型商业中心
面积（平方米） 1万~2万 2万~3万
店内垂直交通
每层设置自动扶梯，货梯两部
电话线
提供配口
燃气管道
提供城市燃气管道配口
排污
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位
卸货/理货区（㎡）
500-1,000
停车位（个）
200-500
物业交付装修标准
毛坯
第13页/共26页
社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
第6页/共26页
案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
第7页/共26页
案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
第8页/共26页
案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
30－200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
社区商业项目背景、必要性、市场分析
项目背景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
项目在背景下提出。
项目必要性：1.项目建设具有良好的发展前景随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。
居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。
可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。
驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。
根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。
社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。
近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。
从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。
2.项目建设受到政策的推动商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。
社区商业的规模业态及其规划布局类型
社区商业的规模业态及其规划布局类型【摘要】近年来，社区商业的规模业态及其规划布局问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。
本文首先介绍了社区商业发展的功能和特征，分析了发展社区商业的重要性。
在探讨社区商业主要三种开发模式的基础上，结合相关实践经验，分别从多个角度与方面就社区商业的规划布局问题展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
【关键词】社区商业；规模业态；规划布局1、前言作为一项实际要求较高的实践性工作，社区商业规模业态及其规划布局的特殊性不言而喻。
该项课题的研究，将会更好地提升对社区商业规模业态的分析与掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化其规划布局工作的最终整体效果。
2、社区商业发展的功能和特征2.1 社区商业地产发展潜力巨大首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。
以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。
其次，社区商业地产市场潜力巨大。
随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服务，市场潜力巨大。
2.2 社区商业的功能和模式我国社区商业的主要特点：从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水平有一定联系。
社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。
在我国，社区底商是从20 世纪90 年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常生活需要。
社区商业发展状况浅析
社区商业发展状况浅析目录前言一、国外社区商业发展概括与特点二、中国社区商业发展现状分析1、政策环境2、行业规模3、生存状态4、理论与实践的缺失三、中国社区商业发展趋势相关因素1、中国城市化进程概况：2、中国连锁经营企业发展进程概况：3、中国电子商务等新兴商业模式概况：4、中国社区型消费行为分析5、社区商业规划布局与业态组合6、中国社区商业开发模式研究四、社区商业发展趋势趋势一：政府对社区商业的规划力度加强趋势二：购物中心造就大型社区商业趋势三：便利店、生鲜超市、菜市场是社区商业的重要组成部分1、便利店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分。
2、生鲜超市、菜市场以与净菜市场对社区的作用不言而喻。
趋势四：社区商业也开始细分市场趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证五、中国社区商业前景社区商业发展状况浅析前言社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民基本综合消费为目标的属地型商业形态。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。
因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。
提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。
一、国外社区商业发展概括与特点社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
当时由于家庭汽车的普与，以与城郊新建的发达的高速公路网，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店与其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。
购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近交通要道，顾客购物来去便利。
国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
社区商业全国示范社区评价规范
社区商业全国示范社区评价规范之一文件编号：一、总体要求特征：社区商业设施完备、业态齐全、商业网点较多、网点布局便于社区居民消费，商业服务质量、技能水平较高，满足社区居民的商业需求。
功能性要求：老社区的社区商业应能满足居民餐饮、购物、维修、美容美发等多种与居民生活密切相关的服务的需求。
示范性要求：社区宜有餐饮店、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗衣店、照相馆、再生资源回收站、家庭服务站、书店、音像店。
鼓励老社区根据当地居民消费水平补充完善适宜的社区商业中心、超市、便利店、浴池、旅馆、专业店、专卖店等社区商业服务功能。
二、评价规范1．餐饮服务：功能性要求应能提供早餐服务；应提供订餐及送餐服务；应能满足社区居民饮食多样化的需求，应能满足特殊人群的需要，社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。
规范性要求应有相应的环境卫生措施及安全保障设施；厨房、餐厅应有分隔；有洗涮消毒设备；店内保持清洁卫生，加工制作符合相关法规及标准的要求；店周围环境清洁；有符合环保要求的垃圾存放设施；有应急照明设施及消防设施；服务人员经培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。
示范性要求社区宜有单店面积在80平方米以上的餐饮店。
社区居民的最远就餐距离宜在600米以内。
应能满足顾客的便利性需求，宜建于交通便利处。
餐饮的档次及价格与社区消费水平相适应。
2．购物功能：功能性要求应能满足居民对以下商品的日常需求：果蔬、肉类等常用生鲜、熟制食品及调味品；日常消费品，如日化用品、食品饮料、香烟等快速消费品；图书、音像等其它文化用品；国家基本药物品种；规范性要求应保持内外清洁卫生，有相应的垃圾存放及处理措施，空气清新、无异味。
应有齐全的管理规章制度，保证有良好的进货渠道且销售商品检验合格，不经营非法加工或假冒伪劣等不合格产品。
经营处方药、甲类非处方药的药店应配有执业药师，质量负责人应有一年以上药品经营质量管理工作经验；经营乙类非处方药的药店应当配备专职的合格人员；药店应具有与所经营药品相适应的营业场所、设备、仓储设施以及卫生环境；熟食、肉类加工等人员应定期体检，持健康证上岗；服务专业，有问必答，货真价实，不缺斤短两、欺瞒顾客。
基于外部性理论的社区商业分析
关键词 ： 外部 性 ； 社 区商业 ； 经济政 对 象 ， 以便 民 、
决 策 很可能 会使 资源 配置 发生错 误 。矫正 外部 性 的公共 对策
利 民 、满 足和促 进居 民综 合 消费为 目标 的属 地型 的商 业 。社 包括 ： 征税 、补 贴和 公共管 制等 。 区商业 在 保 障居 民基 本生 活 需求 方 面发 挥着 重 要 的作 用 ， 同 时， 社 区商业 也是城 市商 业 的基础 ， 对于 推进 城市 化进程 、扩 二 、运 用 外 部 性 理 论分 析 社 区商 业 社 区商 业 具 有正 的外 部 性 大 内需 、增 加 居 民就 业 ， 均 具 有 重要 意 义 。 从２ ０ ０ ５ 年 以来 ， １ 首先 ， 社 区商 业 的 出 发 点（ 从 其 定 义可 以看 出） 是 便 民 利 社 区商业 的发展 进 入 最快 也 是最 好 的一 个 时期 ， 在 中央政 府 民。社 区商业 是直 接服务 于 城市居 民 日常生 活所 必需 的社 区 的政 策 指导 下 ， 各地 区政府 对 贯彻 商 务部 有 关社 区商业 指 导 商业 形 态 ， 可 以说 它与 所有 民众 的 日常消 费 和生 活 品质 息息 意 见 比较 具 体 ， 均 采 取 因地 制 宜 、 因势 利导 做 法 ， 推 进 本 地 相关 ， 是所 有商业 形态 中最 接近 于百姓 民生 问题 的商业 形态 ， 区社 区商 业 工 作 。 但 是 。政 府 在 是 否 需 要对 社 区商 业 的 调 是 满足社 会 日常物 质生 活需 求和 稳定社 会生 活秩 序 的基本 载 控 尚存 在认 识 上 的 困惑 。这 里存 在 两种 观 点 ： 一 是认 为 发展 使 居 民花 费更 少 的时 间和 精 力就 能 买 社 区商 业 应该企 业 主 导运 作 。 目前 ， 河 南部 分 示 范社 区如 鑫 体 。便 利 的社 区商业 ， 到所 需要 的商 品 ， 节 约 了成本 ， 提 高 了生 活质量 。 苑名 社 区和 金 城 街 农 贸市 场 均 由企业 完成 ， 效果 非 常 好 ； 二 其次， 社 区商 业建 设与 广大 社 会 民众 的直 接联 系 ， 增 强 了 是认 为 政 府在 保 障基 本 生活 消费 的商 业设 施 建设 上 ， 应直 接 社 区互 动 和 参与 。社 区商业 建 设不 是 一种 单 纯的 经济 行为 ， 调控 和 发 挥积 极 作用 甚 至不 妨 回购 。 目前 ， 河 北 部分 社 区如 而是各 类社 区主 体 、各 种社 区力 量共 同参 与 的过程 。就 我 国 国 际城 社 区和 华 夏 菜市 场 出现 了一 些 新情 况 ， 即社 区商 业设 城 市基 层 社 区 的情 况来 说 ， 一 是政 府 发挥 着 领 导 或主 导 作 施 总量 过 剩 和 结 构 性 不 足 并存 。从 总 体 上 社 区商 业 设 施 并 用 。二是 居 民（ 业主 ） 委员 会和开 发商 发挥着骨 干 或 中介作 不缺乏 ， 但 单 单依 靠 市 场 调 节 ， 新 建社 区商 业 等 必备 的设 施 用 。三 是广 大居 民群众 和商 业 服务企 业 发挥着基 础 或支 持作 由于 效 益底 下仍 然难 以维 持 ， 房 地 产开 发商 要求 政府 回购 （ 张 用 由此可 见 ， 社 区商业 建 设包 括 了各 类社 会 群 体和 社 会组 荣齐 ， ２ ０ ｌ １ ） 。政 府应 不应 该进行 直接 调控 呢 ？理论 依据 是什 织 ， 具有 明显 的社 会性 特征 。 么 呢 ？ 除少 数学 者 如 张海 霞 （ 张海 霞 ， ２ ０ １ １ ） 从 公 共产 品和公 第三 ， 社 区 商 业促 进邻 里交 往 和社 区情感 。社 区商 业 的 共 政 策角 度 进行 了分析 ， 目前 学术 界对 此 问题 的 研 究 比较 缺 存在 既 为居 民提 供 了购物 的场 所 ， 同时也 增 加 了居 民见 面 的 乏 。本 文认 为从 公共 产 品角度 固然 能解 释市 场失 灵从 而政府 机会， 为居 民 间 的相 互 交流 创 造 了 条件 ， 促进 了邻 里 间 的 交 干 预 社 区商 业是 必 要 的 ， 但 是 纯公 共产 品 、准公 共 产 品和 私 往 。顺 路探 访 、 串 门乃至 筹划 一 些共 同感 兴 趣 的活 动 ， 也就 人 产 品的划 分界 限过 于模 糊 ， 操 作不便 ， 而从 经济 的外 部性理 是 顺 理 成 章 了 。 随 着 社 会 经 济 水 平 的 提 高 ， 居 民 与 所 在 社 区 论 来 论 证 这 一 问题 ， 更为适 宜 。 的 关系 越 来越 密切 ， 正是 多种 类 型 的社 区公 共 活动 构成 了社 区生 活 的丰富多 彩 。 外 部 性 理 论 简 介
社区商业面积配比和规划设计探讨
【商业地产】社区商业面积配比和规划设计探讨社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。
社区商业面积配比要点1.社区商业面积规划原则为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。
社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。
因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。
根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。
2.社区商业面积配比一般法则经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
通过以上标杆社区商业研究，我们认为：（1）定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%-3.5%之间比较适宜；（2）定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%-5.5%之间比较适宜；（3）定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%-6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。
另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。
3.标杆社区商业研究在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。
社区商业面积配比和规划设计探讨
社区商业面积配比和规划设计探讨【商业地产】社区商业面积配比和规划设计探讨社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。
社区商业面积配比要点1.社区商业面积规划原则为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。
社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。
因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。
根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。
2.社区商业面积配比一般法则经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
通过以上标杆社区商业研究，我们认为：（1）定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%-3.5%之间比较适宜；（2）定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%-5.5%之间比较适宜；（3）定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%-6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。
另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【App.1商业规模适度分析】城市规划指标对比参考国际规划示范社区商业规模比参考深圳类比社区调查『国际类比社区』社区建设理论—邻里住区理论背景：以20年代佩里（A。
C。
PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以交通干道为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。
该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。
社区主要特征：1、社区位于距大城市中心约1小时路程的通勤圈内,即卫星城镇。
2、人口密度150人/HM2 。
3、周围有干线公路相连。
《集合住宅》一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区占地面积：18.6万M2建筑面积：36.6万M2公园6.07万M2商业设施面积：约1万M2（包括店铺、百货、专卖店）其地理位置与配套规划与桃源居较接近。
商业规模比=1/36.6=0.027商业分布形式：成片集中布置于社区中心。
背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅(8层以上)。
所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与外界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便……经过多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。
根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.027•2003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。
•2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。
•桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。
『园岭社区』位于深圳上步工业区北，始建于上世纪80年代初，总建筑面积67.65万平米。
百花园二期（商业街）位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建筑面积66.4万平米。
96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
沃尔玛营业面积：3万平米业态：日常百货超市营业楼层：1-2铜锣湾百货易家侬家居营业面积：5万平米业态：日常百货超市与家居家私民润市场营业面积：3000平米业态：百货超市营业楼层：1层万昌百货营业面积：6000平米业态：综合百货营业楼层：1层始建于90年代初，社区略偏离于城市中心，被几条交通干道包围，社区内主要为政府微利房住宅区以及临近工业区。
松坪山『四季花城社区』华润超市营业面积：600平米民润超市营业面积：1200平米位于龙岗坂田村内，始建于99年，社区总建筑面积53万平米。
现正发售最后一期。
处于城市郊区，社区周遍无完善的生活设施配套，基本生活需依赖社区内商业配套。
近两年引进华润、民润超市。
目前经营状况良好。
各社区集中商业比例100,00050,0000 人口规模 集中商业 人均商业面积园岭松坪山 白沙岭 华侨城 四季花1 0.8 0.6 0.4 0.2 0人口规模 集中商业 人均商业面积32,000 33,023 40,000 70,000 15,000 10,000 0.31 9000 0.27 23,000 85,000 0.57 0.78 1800 0.12集中商业的规模与社区人口规模呈正比发展，且 发展速度明显缓于社区人口的增长速度。
华侨城因地域及规划的特殊性，集中商业的发展 超过社区人口增长的速度。
『类比社区沿街商业分析』类比社区各业态的比例分析15000 10000 5000 0园岭 万科四季花城 白沙岭 松坪山 生活饮食类 4795 330 4300 8330 家居类 1080 560 180 680 日常购买类 日常服务类 6130 490 2065 11490 8040 768 3100 4373 娱乐类 600 120 770 345 其他 630 40 730 295园岭 万科四季花城 白沙岭 松坪山 华侨城日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式， 其次是生活饮食。
即社区商业主要业态是为社区群体提供便民 性的生活类服务业。
『类比社区各业态店铺面积』生活饮食业态面积 90 80 70 60 50 40 30 20 10 010--30 40-80 100-150 180-500餐饮店 酒楼 咖啡西餐店 西饼屋 糖水店餐饮面积集中在10-30平米与40-80平 米两个区间，酒楼集中在180-500平 米，咖啡馆集中在100-150平米，西 饼屋集中在10-30平米。
..\万科四季花城调查表标准版本.doc『类比社区各业态店铺面积』家居类面积分布 6 4 2 030-50 80-120 500 装饰 五金 花艺店 水族店 电器店装饰类集中在30-50平米， 五金集中在80-120平米，花 艺与水族店集中在30-50平 米，电器店集中在80-120平 米娱乐类面积分布书店、乐器租用店集 中在5-50平米，酒吧 集中在60-200平米， 网吧集中在300平米8 6 4 2 05-50 60-200 300 400书店 网吧 酒（书）吧 乐器、道具租用 电影院『类比社区各业态店铺面积』日常购买面积分布45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 5-25M2 30-60 70-120 150-200 300-500日杂士多店 菜市 茶叶店 医药 小型超市 通讯 水果店 粮油店 化妆品店 床上用品 箱包皮具店 眼镜店 乐器购买店 文具店 服装日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集 中在30-60平米，医药店集中在30-60平米，眼镜店、通讯店集中 在70-120平米。
『类比社区各业态店铺面积』服务类面积分布晒相馆 美 容 (美 发 、 足 浴 )店 干洗店晒相馆、美容美发店、家电维修店、 洗车店、单车摩托修理店、小门诊 集中在25-60平米，干洗店、纯水店、 缝纫修补、复印店集中在5-20平 米，银行集中在150平米以上30 25 20 15 10 5 05-20M2 25-60 70-120 150纯净水店 邮局 证券 银行 家电维修 缝纫修补 洗车店 复印 摩托修理店 小门诊其他面积分布18 16 14 12 10 8 6 4 2 0二手楼地铺 航空铁路售票点 驾照培训 贸易装饰等公司 货运 足彩、投注 5-40 100 150二手楼地铺、售票点、驾 照培训、足彩投注点、货 运店集中在5-40平米，贸 易公司集中在100-150平米『社区商业特点』1、社区商业的主要分布形式：沿街商铺与成片集中商业相结合。
通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年后才进驻；较偏远的社区为解决基本 生活需要，因而较早安排引进小型集中商业（600-6000平米）。
2、集中商业之间的距离在800米以内。
3、集中商业均为招商引进，业态以综合性百货为主，集中解决社 区日常购买的需求。
4、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常 用品购买类、饮食业态替代。
功能较复杂的社区（华侨城）各类业态相对均衡。
5、社区主题商业街较少，已有案例为美食街、服装街，其他较易 形成集中分布的业态有：西餐酒吧文化类。
6、社区商业各业态店铺有相对集中的面积范围，对临街商业划铺 有参考意义。
7、能接受在二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美 发类。
社区商业普遍具备的基本功能修 理 服 务 功 能 家 政 服 务 功 能 再 生 资 源 回 收 功 能购 物 功 能餐 饮 服 务 功 能综 合 服 务 功 能购物功能———提供主、副食品、生活日用品； 修理服务功能———日常用品修理的需要； 餐饮服务功能———提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 综合服务功能———社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完 成； 家政服务功能———社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。
『类比社区基本情况一览表』社区规模 社区发展年限 人口规模 商业总量面积 人均商业面积 集中商业面积 沿街商铺面积 园岭 松坪山 白沙岭 华侨城 四季花城 67.65万M24.5KM2 66.4万M2 218.96万M2 53万M2 近20年 近10年 近15年 近17年 近4年 40,000 33,023 40,000 10,000 70,000 41,235 35843 34,145 75,705 4,435 1.03 1.09 0.85 1.08 0.44 20,000 9,000 23,000 60,000 1,800 21,235 26,843 11,145 15,705 2,635参考类比社区不同的发展阶段的人均商业面积，并根据类似阶段桃 源居的人口规模计算，桃源居商业总量为： 2003年初，参考四季花城，商业总面积=1万人X0.44=4400平米； 2005年初，参考松坪山，商业总面积=2.6万人X1.09=2.83万平米； 规划完成时，参考园岭，商业总面积=4.5万人X1.03=4.6万平米。
『类比社区综合参考』社 区 圆岭 松坪山 白沙岭 华侨城 四季花城人均商业面积 1.03 权重比 加权平均值1.09 30%0.85 10% 0.771.08 5%0.44 45%10%权重确定的原则：2003年初，桃源居商业总量=7700平米 2005年初，桃源居商业总量=2万平米 规划完成，桃源居商业总量=3.465万平米1、社区规模相近 2、社区功能相近 3、社区位置相仿 4、发展阶段相近。