关于房地产企业融资问题的案例分析

关于房地产企业融资问题的案例分析

内容摘要

随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的融资方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，有那些优点和缺点;另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，使企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能使加权平均资本成本最低，企业价值最大，将成为房地产开发企业所面临的重点问题。本文对房地产融资的案例进行分析，提出完善房地产企业融资方式选择机制的具体策略。

关键词:企业融资方式；内部融资；外部融资；房地产企业

目录

一、案例简介 (1)

二、案例分析 (1)

（一）房地产企业融资方式简介 (1)

（二）我国房地产企业融资存在的问题分析 (2)

三、总结与建议 (3)

（一）案例总结 (3)

（二）改善房地产企业融资方式选择的策略分析 (3)

参考文献 (6)

一、案例简介

房地产企业的融资的就是通过各种方式为房地产开发项目筹措资金。房地产企业融资的主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需要，使企业价值最大化。所谓从数量上保证，就是根据房地产企业生产经营任务和合同要求，按照必须的资金数量来筹措资金。所谓从时间上保证就是要适时地筹措资金，有计划地调度资金，既要实现资金链在收支时间上衔接，又尽可能地降低融资成本。由于房地产业具有投资大，回收期长等特点，对房地产企业来说，以合理的成本、适当的风险及时足额地筹措项目开发所需资金是关系到房地产企业发展的核心问题。

中国房地产受宏观调控的影响，房地产资金来源发生了重大变化，非贷款类资金来源增长迅速，数据显示，2007年，房地产业利用外资、自筹资金和定金及预售款等资金增幅较大，利用外资的增幅达到23.72%，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升2个百分点和3个百分点。2007年房地产百强企业中有35家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。然而，对于为数众多的中小房地产开发企业来说因为其在资产规模企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍有一定的缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常难以通过对中小房地产开发企业的贷款评审，而上市融资也非房地产企业可以奢求，对于其他融资方式也面临类似情况。中小房地产开发企业一旦发生资金链条断裂，使企业财务状况陷入危机，就可能造成大面积商品房空置、银行贷款发生呆坏账、建筑商的工程款、材料商的材料款等款项长期被拖欠，引发一系列连锁反应，造成新的三角债问题，导致社会财富的大量浪费和损失。可见，融资对于房地产企业具有重要作用。

二、案例分析

（一）房地产企业融资方式简介

1、内源融资

内源融资即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内源融资主要包括股东出资、自我积累和预收的定金或购房款。企业可以通过少分配利润或少发现金股利，保留更多的留存利润补充自有资金以满足企业的资金需要，促进企业的发展，如果企业能够将留存利润投资于报酬率更高的项目，将会给投资者带来更多的好处。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。内源融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用;不需归还，无财务支付风险;且能最大限度保证企业控制权。因此，内部融资的成本远低于外部融资，是首选的融资方式。但是，房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金还需要通过外部融资获得。

2、外源融资

企业的外源融资即来源于企业外部的融资，通常所说的企业融资一般指外源融资。外源融资按照资金是否直接从资金持有者手中到达资金需求者手中，可以划分为直接融资和间接融资，按照权益性质不同，外源融资分为股权融资、债权融资及夹层融资，夹层融资原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务用语，指介于股权与债权

之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股债投资要中性一些。在实践操作中，表现为股权通常为优先股，而表现于债权，通常为次级债或可转债。作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。在优化融资结构时，美国的房地产企业普遍采用夹层融资方式。

（二）我国房地产企业融资存在的问题分析

1、融资结构单一，直接融资比重较小

在中国现有的金融体制条件下，房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措171688亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长4.44%，占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的3.03%;第三大资金来源是银行贷款，为31584亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，也是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。经过二十多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资受212号文件影响，仅单一融资能有所作为，但单一融资对投资者的风险较高，而且信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。发行股票和债券过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。房地产企业融资因各种融资方式局限性的存在，故直接融资比重较小。

2、股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小

我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国的资本市场是单一品种主导的市场，股票与债券的比例失衡，发达国家成熟市场债券融资是股票的3-10倍。从世界各国特别是发达国家情况来看，企业债券市场一直是证券市场的重要组成部分，并且其无论是在规模上还是在增长速度上都远远超过股票市场。2004年，我国公司债券发行仅为