郑州市中原区中原新城
项目背景介绍
项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。
一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。
处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。
还有一些政府机构。
如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。
其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。
（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。
中原区地理环境分析
一地理环境郑州属暖温带大陆性气候,年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米.该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。
二：中原区部分主流项目分析（二）：分析点评：九龙城：九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。
九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。
晶华城：晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。
项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。
晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。
中原新城：中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。
项目为双气住宅社区。
物业类别：住宅、酒店、写字楼。
项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈碧沙岗商圈?? 升龙集团品牌购房圈。
西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。
西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。
惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。
新版河南省郑州市中原区家政企业公司商家户名录单联系方式地址大全49家
河南省 郑州市 中原区
河南省 郑州市 中原区
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中原区 中原区 中原区南省 郑州市 中原区
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蓝星家政(岗坡路)
岗坡路1号院9号楼(煤机家属院南 区东)
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河南省 郑州市 中原区
河南省 郑州市 中原区
谢芳家政服务部 大田小家(前进店) 佳贝乐家政(中原路店)
建设路街道伏牛路102号楼3号院 前进路26号院附近 郑上路160号
三和家政服务公司(中 建设西路与伏牛路交叉口南200
原区分公司)
吉祥保洁(桐柏路店) 桐柏路棉纺路王府井B座818
阳光专业家电清洗维修 家政(锦艺城店)
嵩岳路棉纺西路4号
爱心家政(建设西路) 建设路国棉三厂内20米路东
亿达尚保洁
桐柏路43号
维修家政
王屋路
森林象保洁(正弘生活 广场店)
科学大道65号
大田小家
伏牛路236-21号
乐家邦家政(高新区店) 科学大道59号美景菩提
爱心家政(汝河路)
汝河路50号附近
好事帮家政
伏牛路110号附近
e家康家政(华强广场店) 电厂路70号
军嫂家政
桐柏南路与沁河路交叉口西北50 米
笨鸟家政(中原店)
文化宫路47号院(中原路)
久隆保洁服务
桐柏南路2号院3号楼1单元2层 3A号
大田小家(文化宫店) 颍河路175号院附近
乐原清洁(全屋清洗服 务 华强店)
郑州诣芳家政服务有限 棉纺西路国棉三厂家属院13号楼
新城起步区规划设计方法初探——以郑州市中原新区起步区城市规划方案设计为例
1 郑州市城市区位与向西发展的契机 早在2008年，《郑州东部区域经济发展战略规划》就已经
出台，郑东的发展已然是早于郑州西部发展的。组团发展、产 城融合是郑州都市区的发展思路，在这个大思路下，一批定位 明晰、特点鲜明的城市组团开始进入公众的视野。这其中，位 于荥阳的“宜居健康城”最为引人注目。随着这个城市组团的 成型和发展，郑州的城市框架将发生明显的改变，一条贯穿郑 州东西的“黄金走廊”即将成型，“郑西新城”未来将和“郑 东新区”交相辉映，成为郑州主城区一东一西的两颗明珠。
6 景观规划 部分利用城市道路绿带和基础设施防护绿带形成的六条软
自然景观廊道，并与公共空间形成若干节点，最终形成点线面 相结合的城市绿网格局。在城市空间景观方面，规划考虑了城 市空间景观序列，分别沿中原路两侧形成以商务办公为制高点 的正态分布的城市景观序列。沿杭州路形成等级有序的城市建
（下转第132页）
130 建筑与装饰2020年1月下
城乡规划ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Construction & Decoration
被的搭配上被忽视，例如有的城市在为道路配置植物的时候不 重视色彩搭配，只是一味地体现出绿色，这样一年四季都体现 着单一的色相变化。因此在为道路配置植物的时候要合理搭配 不同的色彩，避免过于单一的配置。例如，在隆安街道整治项 目中，主干道蝶城路前半段连接城区与高速路口，后半段为中 心城区，具有门户及展示的重要意义，两条路的分车绿带设计 主要采用紫红色开花灌木为主，为道路营造热闹纷呈的迎宾效 果。上层乔木标采用橙色多花乔木，以明亮柔和的色彩丰富上 层空间。两侧行道树则以当地长势良好的秋枫作为骨干树种， 打造成一条带着热烈色彩的大道[4]。
郑州市中原新区起步区是东西城镇发展轴线的关键节点。 它将承接东西、辐射中部，塑造以郑州为核心的紧密结合交通 网络发展的复合型区域空间结构，向东，意味着与经济发达地 区的联系，加强对开封，商丘等经济发展地区联系的门户作用 凸显，向西加强与以西安为核心的关中城市群的协作，带动西 北部地区的发展。
中原新城营销策划分析
且临近火车西出站口，地铁一号线和五号线 临近工程
• 3、区域生活配套齐全，教育、医疗、商业
休闲、景观、娱乐等等一应俱全，方便生活。
• 4、该区域人文气氛浓厚，除了具备丰富的
教育资源外，更有省图书馆、市博物馆、郑 州科技馆、绿城广场等修养丰富人文气质， 令生活多彩。
• 锦艺国际华都配套
景观配套： 五一公园、碧沙岗公园
教育配套： 互助路小学、伊河路小学
医疗配套： 中心医院、郑大一附院等
商业配套： 大商超市、丹尼斯超市• 中原新城户型 • 1、精致一房(33-46平米〕 • 2、经典两房〔77、82-88
平米
• 3、舒适三房 〔90-127平
其他户型图
其他户型图
其他户型图
其他户型图
其他户型图
其他户型图
其他户型图
工程周边配套
就医条件:河南电力医院、河南协和医院、中原医院、市二院、市七 院、市第八人民医院、市中医院、省直第三医院、市精神病防治 医院、市中原区红十字会医院、市计生中心医院、省地质医院、 二砂医院、电缆厂职工医院等。
• B1/B12/B13 • 地铁线路： • 即将开工的地铁1号线与其
相距不到1公里，规划中的地铁 5号线穿越门前
• 交通评价： • 公交线、地铁线兴旺，可以
顺利到达市区各个地方，交通
• 锦艺国际华都 • 位置： • 棉纺西路与桐柏路穿插口，
临近城市主干道棉纺路与桐柏 路
• 周边公交： • 32条公交线路直达城市各个
• 新古典风格外立面，演绎简欧主义浪漫风情。33-160㎡经典户型，全面满足家居生活。
专属入户大堂，缔造新贵专属领域、阔绰阳台、超大面宽，大气典雅的生活如约而至。 270度采光观景，让您的视线彻底解放。
郑州康桥上城品定位报告
康桥·上城品三期产品定位与开发建议地产长城策划部2009年3月康桥·上城品项目三期开发背景综述康桥·上城品于2007年8月启动市场推广，经过20个月的营销历程，先后两次开盘分批推出了一、二期产品。
其中，一期工程已顺利交付使用，优美的园林景观初呈现，卓越的产品品质赢得了市场的广泛认可，并在口碑相传的推动下，于春节前后的市场淡季一度逆市掀起销售高潮。
截止目前共取得了1200余套的销售业绩，剩余可售房源不足400套。
从剩余房源的数量来看，初步预计年内可以实现一二期住宅产品的清盘。
而从目前的市场形势和项目所处的区位成熟度来看，商业部分的销售压力较大，如果缺乏住宅客户人气的支持，营销推广工作将异常艰巨。
同时，当前的市场形势也不容乐观，普遍的观望心理主导市场已经有一年的时间，投资客户基本希声，自住客户的需求则相对有限，项目周边又有中原新城等众多项目蚕食市场份额。
因此，在这个时期，尽快确定三期产品定位与营销推广思路等一系列工作，便显得极为迫切。
在此，策划部谨通过对整体市场、竞争环境的认识与分析，从营销的角度梳理出一些三期产品的定位与开发的相关建议，供公司领导决策参考。
第一部分、宏观经济环境与房地产发展形势一、宏观经济环境回顾整个2008年的经济形势，似乎整个世界都在一个“极度混乱”的环境中。
以美国为代表的西方发达国家经济增长模式遭遇瓶径，而主要依靠出口带动的中国经济也相应受到严重冲击。
特别是在下半年，关于经济危机的报道充斥着所有的媒体，几乎所有的专家、学者对于宏观经济形势走势的判断都是悲观论调。
元月22日国务院发布的2008年国民经济发展报告上显示，去年全国GDP增幅在不断出台的各种救市政策下堪堪保住了9%，较2007年的11.6%回落了2.6个百分点，而从第四个季度的数居来看GDP增长率已经回落到6.8%。
其他复杂的经济数据不再罗列，一切的数据指标都显示着我国的整体经济增速正由一个高速增长的周期中迅速回落。
郑州部分居民区区域划分)
21.煤炭厅家属院（金水经三路与丰产路向
东100米路北）
22.粮食局家属院（金水东风路与文化路交
汇处）
23.大桥局家属院（金水丰乐路群办路交叉
口向东南角）
24.人事厅家属院（金水区未来路与顺河路交叉口）
25.省旅游局家属院（金水经三路农业路口交汇处）
26.华水利属院（金水花园路汽车北站对面）
2．康桥金域上郡（二七区大学路与陇海路交汇处南150米）
3．长城康桥华城（二七大学路与陇海路交汇处）
4．金属公司家属院（航海东路232号）5．铁路局家属院（二七区新圃西街150号）6．郑州科技中专家属院（郑花路50号）7．中州大学家属院（二七京广路与航海路交汇处）
惠济区
1．清华园(河南省郑州市惠济区)2．远大理想城（经北二路）
航海路交叉口东700米）
9．正弘山(中州大道与郑汴路东200米
路南)
10．管城公安家属院（二里岗街20号）
11．思达小区（东明路北191号）
12．铁路新村（货站街124号）
13．中铁七局小区（石化路52号）中原区
1.锦艺国际华都（中原区桐柏路棉纺路交|
汇处西北
2.威尼斯水城（桐柏北路100号）
3.中原新城（陇海西路与桐柏南路交叉口）
33.26中家属院(金水文化路红旗路向西200米路北)
34.中原教师住宅小区（中原汝河西路68号昆仑路汝河路交叉口东北角）
35.省直府苑公寓（金水区花园路和纬二路交叉口）
36.省直单位家属院（金水东明路纬二路交汇处）
37.金峰金岸国际（金水泰康路与铭功路交汇处）
38.牧专第二家属院（金水金明路广电南路向南50米）
2．中南海之音（郑东新区中州大道与
郑州部分居民区区域划分)
金水区1.普罗旺世(金水国基路166号（国基路与索凌路交汇处）)2.建业城市花园(金水建业路与金英街交叉口)3.天下城(金水郑州市省体育馆西侧,优胜南路1号)4.曼哈顿(金水金水路未来路交汇处)5.21世纪社区(花园北路21世纪社区(花园路与107国道之间))6.银基王朝(金水区金水东路233号（中州大道与金水大道交汇处）7.名门盛世(金水路297号)8.城中央二七（金水区石桥街）9.温哥华山庄（金水区地坤街）10.思达大河春天（金水索凌路博颂路西北角）11.阳光新城（金水区鑫苑路26号（中州大道与鑫苑路交汇处）12.正弘旗（金水金水农业路与东明路交叉口北30米）13.中凯华府（金水东路与庐山三路交叉口）14.升龙凤凰城（金水区未来路与郑汴路交汇处）15.警官公寓（金水文劳路公安高专附近）16.市外贸家属院（金水区经一路和纬五路交叉口向北300米）17.郑纺机家属院（金水南阳路黄河路交叉口向南路东）18.省直家属院（金水纬五路与姚寨路向北50米路东）19.文化路三小家属院（金水文化路博颂路交叉口）20.烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）21.煤炭厅家属院（金水经三路与丰产路向东100米路北）22.粮食局家属院（金水东风路与文化路交汇处）23.大桥局家属院（金水丰乐路群办路交叉口向东南角）24.人事厅家属院（金水区未来路与顺河路交叉口）25.省旅游局家属院（金水经三路农业路口交汇处）26.华北水利属院（金水花园路汽车北站对面）27.省实验中学家属院（金水区文化路60号省实验中学对面）28.省烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）29.地震局家属院（中原区航海西路与郑密路交叉口往西300米，金水区文化北路）30.铁路警校家属院（金水农业路天明路西200米）31.国税小区（河南省郑州市金水区）32.烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）33.26中家属院(金水文化路红旗路向西200米路北)34.中原教师住宅小区（中原汝河西路68号昆仑路汝河路交叉口东北角）35.省直府苑公寓（金水区花园路和纬二路交叉口）36.省直单位家属院（金水东明路纬二路交汇处）37.金峰金岸国际（金水泰康路与铭功路交汇处）38.牧专第二家属院（金水金明路广电南路向南50米）39.省人民医院家属院（黄河路经三路）40.劳动局家属院（郑州市金水区桐柏南路与陇海西路）41.郑大医附院家属院(文化路经八路25附1)42.鑫苑中央花园(郑东新区金水路与通泰路东南角)43.阿卡迪亚（黄河东路4号）44.战友苑（金水区燕寿路30号）管城区1．英协花园(郑汴路138号)2．富田太阳城(管城航海路中州大道)3．永和国际（管城航海路与未来路交汇处）4．金色港湾（管城航海路与未来路交汇处）5．石油公司家属院（管城石化路与未来路交叉口向南200米路西）6．河务局家属院（城东路111号）7．中铁七局家属院（管城石化路与未来路交叉口向东300米路南）8．管城粮食局（管城城东路航海路交汇处）美景鸿城（管城中州大道与航海路交叉口东700米）9．正弘山(中州大道与郑汴路东200米路南)10．管城公安家属院（二里岗街20号）11．思达小区（东明路北191号）12．铁路新村（货站街124号）13．中铁七局小区（石化路52号）中原区1.锦艺国际华都|（中原区桐柏路棉纺路交汇处西北2.威尼斯水城（桐柏北路100号）3.中原新城（陇海西路与桐柏南路交叉口）4.中原万达广场（中原区中原路171号万达广场(近秦岭路)）5.工程厂家属院（中原桐柏北路与煤仓北街交叉口）6.公路局家属院（中原桐柏路与沁河路）7.燃气公司家属院（中原陇海路工人路交叉口，中原汝河路华山路交汇处）8.粮食局家属院(中原华山路淮河路交汇处)9.国棉三厂家属院（中原建设路文化宫路交叉口）10.地震局家属院（中原区航海西路与郑密路交叉口往西300米）11.纺织科研所家属院（桐柏北路92号）12.市委家属院（中原工人路与汝河路交叉口）13.中原教师住宅小区（中原汝河西路68号昆仑路汝河路交叉口东北角）14.英协广场金源城上城（中原郑上路与西环路交叉口路北）郑东新区1．顺驰中央特区（农业南路商鼎路）2．中南海之音（郑东新区中州大道与商都路交叉口向东100米）3．联合中心（商务外环路28号）4．联盟新城（郑东新区郑东新区农业东路88号）5．绿城百合（郑东新区农业东路与地德街，郑东新区农业东路与众意西路交汇处西北角）6．未来花园（未来路69号）7．绿地老街（郑东新区东风路与九如路交汇处、九如路26号）8．君悦城（东明路与红专路交叉口附近）9．新里卢浮公馆（郑东新区东风东路与永平路交汇处）10．圣菲城（渠西路?花园路口）11．正商蓝钻（港湾路2号）12．中油运河上郡（郑东新区东风东路与如意东路交叉口）13．未来名家（未来路866号）14．轻工业学院家属院（轻工业学院家属院）15．农行家属院（农业路丰产路102号）16．医学院家属院（经三路17号）17．财政厅家属院（丰产路87号）18．中银小区（经三路北39号）19．河南人民出版社家属院（经五路16号）20．检察院家属院（经二路16号）21．水利厅社区（纬五路10号）22．省司法厅未来路家属院（未来大道11号）二七区1．升龙国际中心（二七大学路与淮河路交叉口南200米）2．康桥金域上郡（二七区大学路与陇海路交汇处南150米）3．长城康桥华城（二七大学路与陇海路交汇处）4．金属公司家属院（航海东路232号）5．铁路局家属院（二七区新圃西街150号）6．郑州科技中专家属院（郑花路50号）7．中州大学家属院（二七京广路与航海路交汇处）惠济区1．清华园(河南省郑州市惠济区)2．远大理想城（经北二路）3．怡丰新都汇（惠济区农业路天明路交汇处）4．丹尼斯家属院（惠济北环路长兴路交汇处）上街区1．建业城市花园(金水建业路与金英街交口)2．市邮政局家属院（河南省郑州市上街区）高新技术开发区1．高新区检察院家属院（高新技术开发区高新区莲花街与长春路交叉口）。
郑州各区总结报告
郑州各区总结报告郑州是河南省的省会城市，也是中原经济区的中心城市，拥有丰富的人文历史和自然资源。
郑州市下辖着12个区，各区都有不同的特色和发展优势。
本文将对郑州各区的情况进行总结。
一、中原区中原区位于市中心，是郑州的政治、经济和文化中心。
区域内有市政府、市人大、市政协等政府机构和众多的金融、商业和文化机构。
中原区拥有众多的高端商务楼宇和写字楼，是郑州的商务中心。
同时，中原区还有大型的商业综合体、购物中心和高档酒店，满足了市民的各类消费需求。
二、金水区金水区地理位置优越，毗邻中原区，是郑州的商业和人口密集区之一。
区域内有高新技术开发区、郑州国际会展中心等重点发展项目，吸引了大量的科技企业和外商投资。
金水区还有众多的大型购物中心和主题公园，成为市民休闲娱乐的好去处。
三、二七区二七区地处市中心，历史悠久，是郑州的老城区之一。
区内有二七纪念塔、解放碑等重要的历史文化遗址。
二七区还有许多特色小吃和传统手工艺品的制作点，吸引了众多游客前来品尝和购买。
近年来，二七区也进行了一系列的城市更新改造工作，提升了居民的居住环境和生活品质。
四、管城回族区管城回族区位于郑州东南部，是郑州的传统回族聚居区。
区内有管城区国际物流园、郑州市动力科技园等产业园区，促进了物流和科技产业的发展。
管城回族区还有许多休闲公园和自然景点，提供了市民户外运动和休闲娱乐的场所。
五、惠济区惠济区位于郑州市北部，是郑州的农业区域和郊区。
区域内有许多农田和园林，是郑州市的粮食和花卉基地。
近年来，惠济区还进行了森林建设和旅游设施的建设，吸引了许多游客前来观光和休闲。
总的来说，郑州市各区各有特色，各自发展。
中原区是政治、经济和文化中心；金水区是商业和人口密集区；二七区是老城区，历史文化底蕴丰厚；管城回族区是传统回族聚居区，重点发展物流和科技产业；惠济区是农业区和休闲娱乐区。
随着郑州市的不断发展，各区的发展也将逐步提升和完善，为市民提供更好的生活和工作环境。
郑州市中原区中原新城
市场分析 项目总结分析——
项目借鉴点
1、规避地块分散的影响，分组图、分主题开发； 2、借用外部教育配套优势，与学校进行合作，提升项目整体价值； 3、在营销上，项目入市前期以树立形象为关键，快速拉动项目销售； 4、在推售上，不间断快速推盘，通过开盘的热销局面拉动其它产品的销售。
项目警示点
1、项目安置区未集中安置，导致每个地块都有部分安置房； 2、项目容积率高，内部景观无鲜明特色； 3、项目在销售过程中过于依赖大面积、高强度的宣传推广。
市场分析售楼部包装分析项目售楼部内部空间较大单层面积大约在1200功能分区明显但内部装饰水平简单采光效果较差内部进深空间过大从而导致整体氛围和内部形象较差售楼部内部实景市场分析未来供应分析项目目前整体处于销售尾期现有供应量较少但未来依托整个项目规划将有三个地块的潜在供应其产品类型为高层户型面积将以市场主流的两房三房为主潜在地块1潜在地块2项目未来将有三个潜在开发地块其中一个在桐柏路与汝河路另两个地块分别在汝河路与伏牛路交汇处世纪联华附近和中原图书城
➢ 来电客户居住区域主要中原区、二七区、金水区，其中中原区占比79.2%，紧邻区域二七区、金水区 各占比7.66%；说明项目客群主要以地缘性客户为主；
➢ 来访客户居住区域以中原区为主，占比73%；其他区域中，二七区、金水区占比相对较大；说明项目 在中原区的认可度、关注度相对较高，但其他区域的客户认知度较低。
27.8%
100%
90
45.5%
100%
16
8.1%
42%
12
6.1%
16.7%
198
100%
市场分析 户型分析——项目目前主要在售观澜一号组团部分房源，其产品户型设计并无突出亮 点，尤其是大面积四房设计，户型整体一般，部分小三房出现两卧和客厅全朝阳设计
新版河南省郑州市中原区旅行社企业公司商家户名录单联系方式地址大全74家
康辉国际旅行社高新区 旗舰店
高新技术产业开发区莲花街银杏 路北20米中鸿花园院内1号楼1单 元玻璃房001室
康辉国际旅行社白桦街 高新技术开发区雪松路白桦街
体验店
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中青国际旅行社(郑州 科学大道长椿路升龙又一城A座
棉纺路(桐柏路口)锦艺城购物中
心3F层BG3-04 桐柏南路与宏河路交汇口向东
100米路南(启福商务中心东30
米) 世纪联华冉屯店3层
河南省中国旅行社集团 有限公司
科学大道66号丹尼斯2层
河南中州国际旅行社出 国签证
建设路与秦岭路交口东北角附近
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西元国际广场负一楼华润万家超 市入口处
中心)
心1F层B1-12A
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乐马国际旅行社郑州第 一分公司
西站路68号附近
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万达B1层沃尔玛出入口处 华亚广场四单元23楼东户 建设西路万乘国际1616室
康辉旅游桐柏路服务网 郑州桐柏路与陇海路交叉口凯旋
点
门c座2203室
旅游百事通(汝河路店) 汝河路122-7号
盈科旅游(万和城店)
枫杨街道高新区谦祥万和城D区 中原路与华山路交叉口万达广场
升龙集团简介
升龙在郑州
5、升龙城（郑州骏龙）
2009年11月成立了郑州骏龙房地产开发有 限公司，进行齐礼闫城中村改造项目。
升龙城项目占地约750亩，总建筑约280万 平米，由55栋光体建筑组成，近50万平米商 业航母，由一条1500米长的纯步行商业街将 升龙城南北串联起来。升龙城是集购物消费、 餐饮娱乐、休闲健身、商务办公、星级酒店、 价值人居等于一体的多功能、全业态、复合型 超级商业街区。
该项目总投资50亿元，项目总用地约267亩，总建 筑面积约130万平方米。项目功能性强，涵概住宅、商 业、公寓、写字楼和5星级酒店。
升龙在郑州
2、升龙国际中心（郑州尚锦）
2007年4月，在继成功开发了曼哈顿广场之 后，又成立了郑州尚锦房地产开发有限公司，着 力开发“升龙国际中心”（小李庄），项目总投 资60亿元，总占地面积约400亩，总建筑面积达 180万平方米。涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、 高档住宅等多种物业形态。
升龙在郑州
3、中原新城（郑州元龙）
2007年9月，成立郑州元龙房地产开发有限 公司，承担起郑州市中原区小岗刘村的城中村改造 工作，该项目占地面积约760余亩，建筑面积达 280余万平方米，为郑州西城区高品质住宅项目， 总投资90亿元。
中原新城承袭曼哈顿广场、升龙国际中心之繁荣 梦想，180万平方米全球生活共同体，集住宅、公 寓、酒店、写字楼、特色商业集一体，多元业态共 生、共荣，容纳五千年华夏文明精粹，成就一座城 市的繁荣理想。
同时，伴随着房地产行业市场化的进程，公司以敏锐的市场眼光，独到的开发理念营造了一 系列颇具市场影响力和号召力的产品，将持续重点关注城市综合体的开发，并加大其投资力度。 企业成立至今，一直致力于城市综合体、高档住宅、专业市场，五星级酒店、大型商业等综合 性地产项目。承袭一贯崇尚严谨、认真和诚实的传统，更胸怀“使命在乎未来”的强烈责任感、 使命感和人文情怀，以城市运营者的姿态不断实现自身产品类型的丰富和完善的同时，时刻铭 记缔造城市价值、建设城市未来的企业使命，为城市奉献着一个又一个美妙杰作。以市场为导 向以客户为中心的经营理念也让升龙企业获得了市场及客户的高度认可。
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21世纪不动产(伏牛路 建设路伏牛路交叉口南800米路
店)
西21世纪不动产
德佑地产(中原万达广 场店)
万达广场金街8号商业楼133号
盛励地产 中瑞地产机构 幸福港置业
嵩山北路226号院附近 桐柏路航海路创客大厦20楼 高新区枫杨街与石楠路交叉口
1+2联合不动产(利海托 电厂路与电厂南路交叉口向南
郑州市 郑州市 郑州市 郑州市 郑州市
中原区 中原区 中原区 中原区 中原区
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链家(西城一品店) 易居房友 链家(正商明钻店) 德佑 鸿浩信息
易居房友飞之扬房产
秦岭路西城一品4幢1-2层106号 电厂路19号2号楼1层附50号 科学大道13号附近 建设路雪松路同汇花园二号院一 号楼商2
21世纪不动产
中原中路156号保利心语1期5号 楼104商铺
LianJ 下126
链家(荣邦城店)
石佛镇莲花街与牡丹路交叉口向 北学府嘉园西门
德佑地产(升龙广场店) 升龙又一城AB区AB号楼附25号
正唐房产(谦祥万和城 高新区莲花街长椿路谦祥万和城
店)
15号楼附3号
米 工人路颍河路东南角中原新城学
府一号5号楼底商
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
4
商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
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月份
1月 2月 3月 4月 5月 6月
成交套数
28 3 4 17 9 5
成交均价（套）
8014 8237 8412 8562 8347 8389
成交总额（元）
22810293 1921124 4286553 16440220 6920093 4520655
90
38 72 280
32.1%
13.6% 25.7% 100%
90
16 12 198
45.5%
8.1% 6.1% 100%
100% 42%
16.7%
市场分析 户型分析——项目目前主要在售观澜一号组团部分房源，其产品户型设计并无突出亮
点，尤其是大面积四房设计，户型整体一般，部分小三房出现两卧和客厅全朝阳设计
户型 类型 一房 两房 面积 区间 46-72 92
2014年1—10月份中原新城供应与需求分析
供应 套数 25 55 套数 比 8.9% 19.7% 成交 套数 25 55 套数 比 12.5% 27.8%
成交率
100% 100%
小三房
大三 房 大四 房 合计
86-89
120—135 160 ——
项目规模巨大，地块及其分散，为了规避分散的影响，项目将每个地块打造 成一个组团，并赋予每个组团不同的特色； 项目目前整体处于销售尾期，所剩房源有限，仅观澜一号和学府一号有部分 房源。
市场分析 去化分析——项目处于尾盘销售时期，房源数量相对较少，项目平均每月去化量19套
左右，但平销期去化量多在10套以下，目前整体去化较为一般
市场分析 售楼部包装分析——项目在中原新天地组团临桐柏路地段，利用底商打造项目售楼部，
节约销售成本、强化展示形象，但由于处于尾盘时期，无景观示范区，在外部包装方
面也比较简单，导致对外整体形象极为一般
售楼部整体面向桐柏路，具有良好的展示作用， 但由于外部包装不到位，导致整体形象极为一般， 尤其是目前售楼部出入口不显著，非常影响形象。
7月
8月
3
9
8426
8498
2894003
9009901
9月
10月
98
19
8814
8734
85570930
16648550
备注：1、项目8月份推出观澜一号6#楼，导致8月份成交量猛涨，9月份备案增多； 2、项目成交数据来源于郑州房管局备案资料。
市场分析 去化分析——项目自2008年7月中原新城开盘至今，已历时6年；2014年中原新城步 入尾盘销售期，2014年推售产品较为有限，但从销售数据说明，区域客群主要以小面 积一房、两房及小三房等刚需产品为主，120-160大三房、四房产品去化难度相对较 大
市场分析 售楼部包装分析——项目售楼部内部空间较大，单层面积大约在1200㎡，功能分区明
显，但内部装饰水平简单，采光效果较差，内部进深空间过大，从而导致整体氛围和
内部形象较差
售楼部内部实景
市场分析 未来供应分析——项目目前整体处于销售尾期，现有供应量较少，但未来依托整个项
目规划，将有三个地块的潜在供应，其产品类型为高层，户型面积将以市场主流的两
世。
市场分析 项目总结分析——
项目借鉴点
1、规避地块分散的影响，分组图、分主题开发； 2、借用外部教育配套优势，与学校进行合作，提升项目整体价值； 3、在营销上，项目入市前期以树立形象为关键，快速拉动项目销售； 4、在推售上，不间断快速推盘，通过开盘的热销局面拉动其它产品的销售。
项目警示点
1、项目安置区未集中安置，导致每个地块都有部分安置房； 2、项目容积率高，内部景观无鲜明特色； 3、项目在销售过程中过于依赖大面积、高强度的宣传推广。
房、三房为主
项目未来将有三个潜在 开发地块，其中一个在 桐柏路与汝河路，另两 个地块分别在汝河路与
伏牛路交汇处世纪联华
附近和中原图书城； 其中三个地块均以开发 高层产品类型为主，户
潜在地块2
型面积预计将以两房和
小三房为主； 目前世纪联华和中原图 书城地块尚未拆迁，预
潜在地块1
计将会在未来3—5年面
市场分析 中原新城——占地760亩、总建280万㎡的大型城市综合体，由王府一号、公园一号、
中原新天地、学府一号、观澜一号5大组团组成，是郑州西部标志性城市建筑群
开发商 位置 河南升龙置业 中原区陇海路与桐柏路交汇处 安置区建筑面积100万㎡（包含29栋安置住宅）；商品住宅 面积建筑面积140万㎡（5大组团共计38栋住宅），商业建 筑面积28万㎡（其中包含中原新天地组团大商集中式商业 11万㎡），写字楼公寓建筑面积7万㎡（包含金中环A座、B 座两栋写字楼） 一房：32-76 两房：75-89 三房：86、89、112、136 四房：160、165、
规模
在售房源 面积区间
销售价格
客户来源 物业
8600元/㎡
客户主要以中原区客户为主，并有部分二七区及其它区域 客户 升龙物业 位于二环环线，紧邻地铁5号线，BRT站点，包含30多条公 交线路，交通便捷；紧邻外国语中学、伊河路小学、互助 路小学，教育、医疗、餐饮等配套齐全；中原新天地组团 规划11万㎡大商旗舰店；学府一号组团购房即可享受外国 语入学名额；
部客群较多，管城区、郑东新区、惠济区、金水区相对较少；其中地市及郊县客户中
新密、上街、荥阳客户较多
2014年来电客户居住区域分析
0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 0% 2% 8%
2014来访客户居住区域分析
金水 二七 中原 郑东 西开发区 管城 郊县 惠济 地市 新密 上街区 省外
0% 1% 1% 2% 1% 2%
观澜一号88㎡三房
观澜一号160㎡四房
项目户型设置较为常规，符合市场主流需求，但四房设计面积较大，并无相应的附加价值，整体设计 较为一般； 小三房产品是市场主流需求产品，也是本项目畅销户型，其亮点在于两卧和客厅全朝阳，不足之处在 于客厅采光面积较小，背靠墙尺寸较小。
Hale Waihona Puke 市场分析 客户分析——项目主力购房客群主要以地缘客户为主，其次以二七区西部、金水区南
卖点
配套
内有商业街、办公楼、伊河路小学（划片）等
市场分析 规划分析——项目集住宅、公寓、写字楼、大型商业于一体，12条街区统一规划，周
边各种配套设施丰富，同时附近有30余条公交线路、地铁5号线、BRT等交替，形成核
心区立体交通。
商业配套：紧邻郑州最成熟 的两大商圈（二七商圈、碧 沙岗商圈）、世纪联华、华 润万家、内部配有大商旗舰 店、； 市政单位：市委市政府、市 教委、市国土资源局、市烟 草管理局、市公路管理局、 市规划局、市公积金大厦、 ；
教育：国语学校、郑州市一中、
在售
学府一号
售罄
在售 售罄
观澜一号
王府一号
中原新天地
售罄
郑州69中、郑州19中、郑州 42中郑州大学、河南工业大 学、解放军测绘学院、中原 工学院、 ；
公园一号
医疗配套：河南电力医院、河
南协和医院、中原医院、市 二院、市七院、市第八人民 医院、市中医院、省直第三 医院、市精神病防治医院、 。
7%
2%
1%
1%
金水 二七
中原
9%
8%
郑东 西开发区
管城
郊县 惠济 上街
73%
79%
地市
新密 省外
来电客户居住区域主要中原区、二七区、金水区，其中中原区占比79.2%，紧邻区域二七区、金水区 各占比7.66%；说明项目客群主要以地缘性客户为主； 来访客户居住区域以中原区为主，占比73%；其他区域中，二七区、金水区占比相对较大；说明项目 在中原区的认可度、关注度相对较高，但其他区域的客户认知度较低。