郑州市中原区中原新城

世。
市场分析 项目总结分析——
项目借鉴点
1、规避地块分散的影响，分组图、分主题开发； 2、借用外部教育配套优势，与学校进行合作，提升项目整体价值； 3、在营销上，项目入市前期以树立形象为关键，快速拉动项目销售； 4、在推售上，不间断快速推盘，通过开盘的热销局面拉动其它产品的销售。
项目警示点
1、项目安置区未集中安置，导致每个地块都有部分安置房； 2、项目容积率高，内部景观无鲜明特色； 3、项目在销售过程中过于依赖大面积、高强度的宣传推广。
7月
8月
3
9
8426
8498
2894003
9009901
9月
10月
wk.baidu.com98
19
8814
8734
85570930
16648550
备注：1、项目8月份推出观澜一号6#楼，导致8月份成交量猛涨，9月份备案增多； 2、项目成交数据来源于郑州房管局备案资料。
市场分析 去化分析——项目自2008年7月中原新城开盘至今，已历时6年；2014年中原新城步 入尾盘销售期，2014年推售产品较为有限，但从销售数据说明，区域客群主要以小面 积一房、两房及小三房等刚需产品为主，120-160大三房、四房产品去化难度相对较 大
部客群较多，管城区、郑东新区、惠济区、金水区相对较少；其中地市及郊县客户中
新密、上街、荥阳客户较多
2014年来电客户居住区域分析
0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 0% 2% 8%
2014来访客户居住区域分析
金水 二七 中原 郑东 西开发区 管城 郊县 惠济 地市 新密 上街区 省外
0% 1% 1% 2% 1% 2%
市场分析 中原新城——占地760亩、总建280万㎡的大型城市综合体，由王府一号、公园一号、
中原新天地、学府一号、观澜一号5大组团组成，是郑州西部标志性城市建筑群
开发商 位置 河南升龙置业 中原区陇海路与桐柏路交汇处 安置区建筑面积100万㎡（包含29栋安置住宅）；商品住宅 面积建筑面积140万㎡（5大组团共计38栋住宅），商业建 筑面积28万㎡（其中包含中原新天地组团大商集中式商业 11万㎡），写字楼公寓建筑面积7万㎡（包含金中环A座、B 座两栋写字楼） 一房：32-76 两房：75-89 三房：86、89、112、136 四房：160、165、
市场分析 售楼部包装分析——项目售楼部内部空间较大，单层面积大约在1200㎡，功能分区明
显，但内部装饰水平简单，采光效果较差，内部进深空间过大，从而导致整体氛围和
内部形象较差
售楼部内部实景
市场分析 未来供应分析——项目目前整体处于销售尾期，现有供应量较少，但未来依托整个项
目规划，将有三个地块的潜在供应，其产品类型为高层，户型面积将以市场主流的两
市场分析 售楼部包装分析——项目在中原新天地组团临桐柏路地段，利用底商打造项目售楼部，
节约销售成本、强化展示形象，但由于处于尾盘时期，无景观示范区，在外部包装方
面也比较简单，导致对外整体形象极为一般
售楼部整体面向桐柏路，具有良好的展示作用， 但由于外部包装不到位，导致整体形象极为一般， 尤其是目前售楼部出入口不显著，非常影响形象。
90
38 72 280
32.1%
13.6% 25.7% 100%
90
16 12 198
45.5%
8.1% 6.1% 100%
100% 42%
16.7%
市场分析 户型分析——项目目前主要在售观澜一号组团部分房源，其产品户型设计并无突出亮
点，尤其是大面积四房设计，户型整体一般，部分小三房出现两卧和客厅全朝阳设计
7%
2%
1%
1%
金水 二七
中原
9%
8%
郑东 西开发区
管城
郊县 惠济 上街
73%
79%
地市
新密 省外
来电客户居住区域主要中原区、二七区、金水区，其中中原区占比79.2%，紧邻区域二七区、金水区 各占比7.66%；说明项目客群主要以地缘性客户为主； 来访客户居住区域以中原区为主，占比73%；其他区域中，二七区、金水区占比相对较大；说明项目 在中原区的认可度、关注度相对较高，但其他区域的客户认知度较低。
户型 类型 一房 两房 面积 区间 46-72 92
2014年1—10月份中原新城供应与需求分析
供应 套数 25 55 套数 比 8.9% 19.7% 成交 套数 25 55 套数 比 12.5% 27.8%
成交率
100% 100%
小三房
大三 房 大四 房 合计
86-89
120—135 160 ——
教育：国语学校、郑州市一中、
在售
学府一号
售罄
在售 售罄
观澜一号
王府一号
中原新天地
售罄
郑州69中、郑州19中、郑州 42中郑州大学、河南工业大 学、解放军测绘学院、中原 工学院、 ；
公园一号
医疗配套：河南电力医院、河
南协和医院、中原医院、市 二院、市七院、市第八人民 医院、市中医院、省直第三 医院、市精神病防治医院、 。
规模
在售房源 面积区间
销售价格
客户来源 物业
8600元/㎡
客户主要以中原区客户为主，并有部分二七区及其它区域 客户 升龙物业 位于二环环线，紧邻地铁5号线，BRT站点，包含30多条公 交线路，交通便捷；紧邻外国语中学、伊河路小学、互助 路小学，教育、医疗、餐饮等配套齐全；中原新天地组团 规划11万㎡大商旗舰店；学府一号组团购房即可享受外国 语入学名额；
项目规模巨大，地块及其分散，为了规避分散的影响，项目将每个地块打造 成一个组团，并赋予每个组团不同的特色； 项目目前整体处于销售尾期，所剩房源有限，仅观澜一号和学府一号有部分 房源。
市场分析 去化分析——项目处于尾盘销售时期，房源数量相对较少，项目平均每月去化量19套
左右，但平销期去化量多在10套以下，目前整体去化较为一般
2014年1—10月份项目成交套数及金额状况
月份
1月 2月 3月 4月 5月 6月
成交套数
28 3 4 17 9 5
成交均价（套）
8014 8237 8412 8562 8347 8389
成交总额（元）
22810293 1921124 4286553 16440220 6920093 4520655
观澜一号88㎡三房
观澜一号160㎡四房
项目户型设置较为常规，符合市场主流需求，但四房设计面积较大，并无相应的附加价值，整体设计 较为一般； 小三房产品是市场主流需求产品，也是本项目畅销户型，其亮点在于两卧和客厅全朝阳，不足之处在 于客厅采光面积较小，背靠墙尺寸较小。
市场分析 客户分析——项目主力购房客群主要以地缘客户为主，其次以二七区西部、金水区南
房、三房为主
项目未来将有三个潜在 开发地块，其中一个在 桐柏路与汝河路，另两 个地块分别在汝河路与
伏牛路交汇处世纪联华
附近和中原图书城； 其中三个地块均以开发 高层产品类型为主，户
潜在地块2
型面积预计将以两房和
小三房为主； 目前世纪联华和中原图 书城地块尚未拆迁，预
潜在地块1
计将会在未来3—5年面
卖点
配套
内有商业街、办公楼、伊河路小学（划片）等
市场分析 规划分析——项目集住宅、公寓、写字楼、大型商业于一体，12条街区统一规划，周
边各种配套设施丰富，同时附近有30余条公交线路、地铁5号线、BRT等交替，形成核
心区立体交通。
商业配套：紧邻郑州最成熟 的两大商圈（二七商圈、碧 沙岗商圈）、世纪联华、华 润万家、内部配有大商旗舰 店、； 市政单位：市委市政府、市 教委、市国土资源局、市烟 草管理局、市公路管理局、 市规划局、市公积金大厦、 ；