土地流转的概念、方式和基本原则

流转的概念及方式

流转概念：土地流转是指土地承包经营权的流转，其含义是，拥有土地承包经营权的农户，在承包期内将承包土地的使用权（经营权）转移给第三方从事农业生产经营的经济现象。即稳定所有权、保留承包权、转让使用权（经营权）。

流转主体：包括转出方和受让方。转出方是指依法享有土地承包经营权并取得土地承包经营权证的农户。受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。

流转方式：按《农村土地承包法》的规定：包括转包、出租、互换、转让、入股等方式。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给本集体经济组织以外的人从事农业生产经营。

转包（出租）后原土地承包关系不变。原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利义务。接包方（承租方）按转包（出租）时约定的条件对转包方(出租方)负责。

受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

互换是指承包方之间为方便耕作或各自需要对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

现实中，除了对土地承包经营权互换外，还有不改变原承包合同的权利主体，仅交换承包地块耕作的互换形式。这种形式的互换，其性质是交换土地承包经营权的权利客体，原承包合同规定的权利义务仍由原承包者承担。

转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，可将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方在承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

采取转让方式流转土地重点把握以下四个方面：1、让出土地的农户必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；2、必须经转出方申请且经发包方同意；3、转入方须有经营能力；4、同等条件下，本集体经济成员具有优先权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。

需要指出的是，家庭承包方式的入股不包括入股组成公司从事经营，而只指农户将土地承包经营权入股的形式组织在一起，

从事农业生产，收益按股份红，是具有合作生产性质的流转形式。

通过转让、互换方式取得的土地承包经营权依法登记获得土地承包经营权证后，可依法采取转包、出租、互换、转让、入股等国家政策法律规定的方式流转。

通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营证或林权证的,可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

按照法律规定，转包、互换、出租、入股应当向发包方登记备案，转让必须经发包方同意。

土地流转基本原则

稳定放活的原则：坚持家庭承包经营制度，保持二轮农村土地承包的长久稳定，稳定现有土地承包关系。鼓励创新农村土地流转机制，进一步放活农村土地承包经营权，探索农业生产经营新形势。

依法自愿的原则：不准借土地流转改变土地所有权性质；不准改变土地的农业用途，不得在流转土地上栽植林木，不得从事建造永久性建筑物等破坏耕地层的活动；不准非农产业动用基本农田参与土地流转；不准借土地流转将承包地打乱重分；不准截留、扣缴或挪用土地流转所得；土地流转年限不准超过农户承包土地的剩余承包期限。要充分尊重农民意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。

由镇乡政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应予禁止。

协商有偿原则：充分发挥市场配置资源的作用，引入市场机制推动土地流转，不得采用行政手段包办代替。流转的条件、方式、期限、价格由流转双方自主协商。流转收益归承包农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

土地流转程序

（1）提出申请

土地转出方向集体经济组织提出委托申请并填写委托转出申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、四至、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡镇服务站报送。

土地转入方向土地流转服务站提出委托申请并填写转入委托申请书，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡镇服务站办理并分别向县、市中心备案或直接到县、市中心办理。

（2）、审核、登记

转出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村集体经济组织同意并办理相关手续后，进行登记。

土地流转交易服务机构对转入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

（3）流转价格评估

土地流转交易服务机构组织专家义务为农民确定流转价格提供参考依据。

（4）提供信息

土地流转交易中心根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，向土地流转双方提供土地需求信息，并约请双方会

面，平等洽谈。

（5）自愿协商

土地流转交易中心作为中介人，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格，期限等相关事宜。

（6）签订合同

土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订全省统一文本的土地流转合同。

（7）鉴证、归档

土地流转合同文本一式六份，经镇乡人民政府鉴证后，流转双方各执一份，其余四份分别由村、镇、县、市归档备案。