商业中心规划定位划分
衢州市各商业中心布局规划
衢州市各商业中⼼布局规划商业中⼼布局规划根据《衢州市城市总体规划》确定的"⼀城四⽚"的中⼼城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业⽹点分为市级商业中⼼和市级商务中⼼、⽚区商业中⼼及社区商业（包括重点乡镇商业⽹点）三个层次；在规划期内，在中⼼城市建设市级商业中⼼和市级商务中⼼、三个⽚区商业中⼼、两个物流基地（含重点专业市场群）和⼋条商业特⾊街，以及符合社区服务半径的集中商业⽹点布局。
市级商业中⼼由⽼城区商业中⼼和西区商务中⼼两部分组成。
1、⽼城区商业中⼼到2020年，基本商业⾯积14万平⽅⽶。
主要由环⼗字街商圈、环南湖、环坊门街三个商圈组成。
环⼗字街商圈。
主要包括上下街、南街——新桥街和中河沿——蛟池街。
上下街将继续保持⽼城区的商业中⼼街的地位，调整优化⽹点布局，提⾼档次。
综合商业街进⼀步发展专卖店、连锁店和超市等新型业态，扶持现有的东⽅商厦、中百商厦、家电城、中银百货等重点商贸企业做⼤做强。
南街——新桥街继续培育发展旅游休闲业和⽂化产业，实现⽂化与商业的融合。
环南湖商圈。
主要包括环南湖区域和现⽕车站⼴场区域。
环南湖区域重点改善现有“东⽅”、“南洋假⽇”、“友好”等宾馆饭店的档次和服务⽔平；在劳动路、仁德路和狮桥街发展特⾊餐饮店；环南湖合理分布酒吧、茶楼、⾜浴、歌厅等休闲场所。
⽕车站南迁后，⽕车站⼴场和铁路客运⼤楼将改造为城市休闲娱乐⼴场。
环坊门街商圈。
该商圈包括中河沿、蛟池街、五圣巷、衢江⼤道等。
经营商品以服饰、床上⽤品、鞋类为主。
业态上以专营店为特⾊。
2、西区商务中⼼西区总规划⾯积约30平⽅公⾥，分三期进⾏建设。
西区⼀期：未来衢州市的城市中⼼区，由“⼀核、⼆轴、三带、四⽚”组成。
“⼀核”指由⽯梁溪溪⼝和两岸⽣态景观岸构成的⽣态绿核；“⼆轴”指沿花园路的东西向景观轴线和沿⽩云路的南北向景观轴线；“三带”指衢江和⽯梁溪构成的两条⽣态景观轴线和⾼速公路沿线绿带；“四⽚”指中⼼区、⽂教区、北居住区和南居住区。
商业中心布局
商业中心布局1.商业中心的概念商业中心，是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地带。
按规模它可分为两大类，一类是担负一定区域的商业职能的中心城市，又可分全国性商业中心城市和地方性商业中心城市两种，它们大多分布于商品易于集散、位置优越的地点，其性质、功能、布局模式实质上是与贸易中心相一致的；另一类则指的是一个城市内部的商业活动集中地区，各种零售商业、批发商业、金融事业和各类服务性行业大量集中，形成城市内的商业中心。
下面着重论述城市商业中心的布局问题。
对于商业中心概念，西方地理学者普遍把它理解为是由多种商店组成的综合体，一般都有经营各种商品的一个或几个大型商店，并配备有一定数量的小型专业商店、综合服务场所和停车场等设施，其总面积要求能保证满足商品销售（营业面积）、商品储存（仓库堆栈面积）和顾客服务（包括休息、娱乐场所和停车场）等方面的需要，其总面积一般要求比营业面积大一倍。
中国地理学者对商业中心的理解，则大多是指在一定区域内组织商品流通的枢纽地带。
对概念表述中“枢纽地带”的解释又众说纷纭：有人认为这“枢纽”乃指在一定地区范围内由众多数量的商业、饮食、服务业及其辅助设施有规律、按比例组合而成的有机综合体；有的认为商业中心既是商品生产中心，又是商品集散和消费中心；既是生产协作中心，又是技术交流与信息交流中心；也有的则认为从宏观上看，这个枢纽地带是担负一定区域商品流通职能的中心城市。
看来，似以第一种解释较为确切。
2.现代城市不同环带的商业中心分布无论是世界或是中国，近数十年来城市化步伐都呈现明显加快的趋势。
一些经济发达国家城市化高度发展，发展中国家也推进了城市扩展的速度。
商业乃是城市发展的重要标志。
在城市化加速发展情况下，怎样在复杂的城市地域结构中优化商业中心布局，就成为愈益紧迫的实践课题。
对于现代化城市地域结构的模式问题，早期曾有美国学者所提出的同心带模式、扇形模式（功能区模式）和多核模式；中期曾有日本学者提出的多中心模式，以及中国和前苏联所提出的分散集团模式；近期则普遍提倡一种多层向心环带模式。
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心是根据其服务范围、功能、业态和设施等多个指标来划分的，主要划分为市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心三个等级。
1. 市级商业中心：服务对象面向全市消费者，具有商业用地高度聚集、交通方便、服务功能全面等特点。
一般位于城市总体规划的中心商业区和长久以来形成的商业聚集区，是全市商业最繁华的地区，其繁华度可以从一方面反映城市的经济发展程度。
2. 区级商业中心：服务对象主要面向该区域消费者，服务范围3-5平方公里，服务人口10—15万人。
具有商业用地较为聚集、交通较为方便、服务功能较为全面等特点。
一般位于商务聚集地区、居民聚居区域和公共交通集散地区等，是全市商业较为繁华的地区。
3. 社区级商业中心：服务对象主要面向社区内居民，具有行业齐全、服务配套等特点，一般位于居民聚居区域。
此外，都市级商业中心辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具备城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面一般涵盖整个城市、周边地区甚至国内外更大的范围。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅各地方政府官方文件或网站。
上海商圈等级划分
突出老西门的民俗风情，商旅文化结合，建设独具特色的西 藏南路现代商业带、中华传统商业带和文庙文化休闲区 重点建设新新里项目，结合地区内轨道交通换乘站点建设， 形成综合购物、餐饮娱乐，社区服务等功能为一体的地区商 业中心 促进商业与商务、商业与旅游、文化的有机结合，形成综合 购物、餐饮娱乐、文化休闲等消费集中的地区商业中心 以大宁商业文化中心为依托，建设集购物休闲、餐饮娱乐、 文化健身、社区服务等于一体的地区商业中心
依托新建大型商业项目，形成集商业商务、都市生活、时尚 创意于一体的综合商业功能区
依托大型交通枢纽和商务楼宇的开发建设，拓展综合服务功 能，建设成为上海市西南地区重要的综合商业功能区
完善旅游要素，形成商旅文互动，成为体现上海历史文脉与 现代魅力的国际国内旅游商业功能区
通过扩大商业规模、优化业态结构、增强综合功能，商业商 务融合，发展成为浦东商业地标
好又多生活购物广场、张江综合市场、世纪联华
俪金生活广场、苏宁电器、联丰农贸市场
外高桥购物中心、国际商品广场、
金桥东市场、金杨第一商城、永乐电器
新源路步行街、隆隆百货商场、绿地东海岸国际广场、家乐福、现代商业广场、临园综合 市场
大润发、108创意广场
好又多购物广场、泰和百货、世界联华、华丰超市
沃尔玛、华欣超市、联华超市、汇丰超市
控江路
区级商业中心
南方商城
北外滩
曹家渡
塘桥
张江
三林上南
外高桥
金桥
川沙
1.人口规Байду номын сангаас达到5万人以上
平型关路俞泾港路
2.服务对象为该区域以及部 分外来消费者的属地型商业 3.便民利民，满足居民日常 生活需求，，提升居民生活 品质
ShoppingMall及百货的定位和业态规划-新
四、百货的定位、业态/业种规划
四、百货的定位、业态/业种规划
百货是综合性零售业态，应当从服务人群的细分化，体现其个性定位。根据现代都市生活方式
的要求，百货店结合自身条件，可选择以下三种定位： 1、奢华型定位 以高端人群为目标的定位。虽然，在我国高端人群人数有限，但购买力可观，同时，有众多向 往高端生活的人群，这些人的收入有限，却愿意购买超过其经济能力的商品，抬升自己的地位。 2、时尚型定位 以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚， 渴望走在潮流的前端。 3、生活型定位 以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广大的主流消费群体，这类消费群体 一般收入水平中等，消费精打细算，理胜较强，不易被花样繁多的促销所诱导，对所信任的零售商
4、便利店：可的、罗森、7-11
5、仓储式商场：麦德龙 6、专业店：苏宁、国美、迪卡侬
7、专卖店：海澜之家、ZARA
二、 Shopping Mall、百货的区别
二、 Shopping Mall、百货的区别
Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种 新型的复合型商业业态。是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包 括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
式休闲娱乐。 因此商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高 3∶中5∶低2。由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如：上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场 2、以中高档商品为主 如：广州天河城、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如：福州宝龙广场。
五、Shopping Mall的定位、业态规划
商业街10大分类与定位
商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。
代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。
商圈及城市商业网点规划
226
231
注：每一因素按重要程度分成 5 个等级，每个地址各因素评分分布在-10 到 10 区间内
六、现代商圈的特点
➢开放性 ➢层次性 ➢交叉性
七、现代商圈理论
（一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程 度。 包括功能的积聚和同业种的积聚。
（二）规模理论
商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。 集聚理论受到规模理论的制约和影响，积聚产 生的扩散效应不是越大越好。积聚产生的群体 规模要以现实的购买力来支撑。
第一节 商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形 成的销售范围。
商圈既是地理概念，也是经营概念。
作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程 度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以 也叫区域定位法；
作为经营概念，即取决于业态种类和经营能 力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的 依据。
17 18 15 16
21
13
14 路
19
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公
路
需求密度图
山区
山区
▲
▲
9 ▲ 10
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公路
●▲
1
2▲ 3 4 铁
▲
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●
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7
8路
●
● 12 ▲ 13
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11
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▲
17 18 ▲ 19 ●
20
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22 23●
公
路
图解：●表示现有商店， ▲表示可供选择的地点
商店密度和可选择的开设地点图
案例: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知
商业地产、商业中心类别划分
►典型代表——亚运村北辰购物中心、飘亮购物中心、龙德广场
典型代表——亚运村北辰购物中心
典型代表——龙德广场
三、社区型商业中心
►社区型商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的 商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。该级商圈以大中型 超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心等各种服务设施。社区级商业中心以当地居民 为主，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。 ►通常认为，城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区，服务人口5万人左右， 应有一个相应规模的社区级商业中心，这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营 业面积为1-2.5万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。 ►典型代表——泛海商街、国美第一城商街
商业地产类别划分
一、建筑综合体
►建筑综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商业、会议、展览及娱乐于 一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐 全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心，东 京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。从建筑形态上，建筑综合体进行统一规划设计，利 用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。通过地下层、地下夹层、 天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、 停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的"通道树型" （accesstree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 建筑综合体又是高科技、高智能的集合，它将不同时间段的功能组织在一起，保持其24小时的繁荣， 从而提高综合体的使用效益。
商业广场-商业规划(改)PPT课件
这一现象同时向后来者表明，片区内急需具有档次有形象的商业经营体出现，完成地方性消费的拉动。
2020/3/25Fra bibliotek10赤水市概况：
赤水市位于贵州省西北部，赤水河中下游，与四川省南部接壤，历为川 黔边贸纽带、经济文化重镇，是黔北通往巴蜀的重要门户，素有“川黔 锁钥”、“黔北边城”之称。 赤水山川秀丽，风景优美，全市森林覆盖 率76.2%，居贵州省第一位。赤水风景名胜区是国务院唯一以行政区命 名的国家级风景名胜区，素有“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之 乡”、“桫椤王国”的美誉。 赤水因美丽而神秘的赤水河贯穿全境而得 名，更因中国工农红军“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遗产而扬名 中外。
赤水扬帆商业广场——营销招商方案
大安营销策划
2020/3/25
1
什么样的商业受人 青睐？
商业是先卖还是先租？
2020/3/25
2
一、项目现状 二、赤水商业现状 三、本项目未来商业规划 四、招商与销售
2020/3/25
3
一、项目现状
优劣势对比分析〈一〉
◇现房、有项目形像、有城市形像；但配套不 完善，没有商业形像。
21
赤水扬帆商业广场---招商客群定位
物业 现状
项目 分区
业态 定位
2020/3/25
22
招商运营费用
基础设施投入（约200万） 1、消防系统、自动扶梯改造、空调（可由
客户投资）、步行街改造。 2、视觉系统：电子广告屏、临街临河广告。 招商及推广费用（约30万） 1、宣传费用。 2、人员工资。
2020/3/25
业态分 布
结合项目特色，提升赤水形像，获得政府支持 客群定 位
项目目前有四个区：（即A区、B区、C区、D区）面积分布如下：
第四章 商业功能区层次划分
第四章商业功能区层次划分根据都市空间结构、现代商业层次、中心地理、商圈等理论，结合澄城县实际情况，澄城县商业功能区可划分为县城商贸、社区商贸、城郊商贸、乡镇商贸四个层次，四个层次构成一个空间层次分明且有机联系的商业功能圈，如下图：图1：澄城县商业功能圈一、县城商贸规划1、功能定位县城商贸规划以澄城县县城为范围，面积约17.28平方公里，现有人口7.5万，澄城县商贸目前服务人口，澄城县县城商贸规划的功能定位是是澄城县最繁华的商业区，经营主体多，商业高度聚集，组织形式新，经营方式活，商业服务行业完善，服务功能全，业态趋于多样。
县城商贸规划主要方向是商业网点高度密集，各种业态齐全，业态定位取向为新型多样化的较高品位、中高档次、体现一站式购物和综合消费特征，比如大型购物中心、大型超市、零售商店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮、休闲及旅游商品店、金融、电信等服务网点，集购物、休闲、娱乐、旅游、商务、金融、观光等多种功能于一体，能广泛吸引澄城县居民和周边县市的消费者生活消费、集中购物等需求。
2、规划目标根据澄城县空间布局特点和发展规划要求，县级商贸规划的目标是优化配置现有业态，引进新型业态，发展壮大龙头企业，充分发挥其带动和辐射功能，提升澄城县商业功能和商业价值，将澄城县打造成为一个功能齐全、环境优良、特色突出、较为现代化的商业服务业集聚区和核心商业圈。
业态配置比例参考：商业零售30－35％、餐饮20－25％、服务业30－40％的比例进行优化配置。
建设个大型购物中心，引入业态。
3、规划方案（1）巩固主力业态，建设和培育一批大型购物中心、商场、超市和餐饮服务业。
澄城县总体经济实力在陕西省内处于中游水平，主力业态是现代商场、百货、超市等，满足相关需求，根据规划目标中的业态配置比例，主力业态的营业面积约占40％，其他的具体情况，配套其它设施。
澄城县现有大型商场5个，年销售额达千万以上的超市5个，成百集团、华元商贸、家园超市、世纪美辰等规模较大，运行质量较高，灵活经营，购销两旺。
中心商圈策划报告
中心商圈策划报告一、概述中心商圈是城市经济发展的核心区域，具有较高的商业活动密度和消费能力。
本报告旨在提供中心商圈的策划方案，以促进商圈的发展和繁荣。
二、市场分析1. 商圈位置：中心商圈位于市中心，交通便利，周边人流量大。
2. 目标受众：中心商圈的目标受众主要是居住在周边区域的居民、上班族和游客。
3. 竞争对手：中心商圈面临激烈的竞争，周边已有多个大型购物中心和商业街区。
三、商圈定位1. 定位目标：将中心商圈定位为高端时尚购物区，提供高品质的商品和服务。
2. 特色打造：通过引入国际知名品牌、打造主题商业街、举办时尚活动等方式，塑造独特的商圈特色。
3. 消费体验：提供舒适的购物环境、优质的客户服务和多样化的购物体验，吸引目标受众。
四、策划方案1. 商圈规划：结合市场需求和商圈定位，对商圈进行合理规划，包括商业用地的布局、建筑风格的统一和公共设施的完善等。
2. 租户管理：选择符合商圈定位的租户，签订长期合作协议，确保商圈内的品牌和形象一致性。
3. 活动策划：定期举办时尚发布会、主题展览、购物节等活动，吸引目标受众，增加商圈的知名度和吸引力。
4. 营销推广：利用多种渠道进行广告宣传，包括电视、广播、户外广告、社交媒体等，提高商圈的知名度和曝光率。
5. 客户服务：提供便捷的停车服务、免费WiFi、贴心的导购服务等，增加顾客的购物满意度和忠诚度。
五、预期效果1. 增加商圈的客流量和销售额，提高商圈的盈利能力。
2. 塑造中心商圈的品牌形象，提高商圈的知名度和美誉度。
3. 吸引更多的国际知名品牌入驻，进一步提升商圈的地位和影响力。
六、风险控制1. 经济风险：密切关注市场经济形势，及时调整策划方案，降低经济风险带来的影响。
2. 竞争风险：密切关注竞争对手的动态，不断改进商圈的服务和推广策略，保持竞争优势。
3. 运营风险：建立完善的运营管理体系，加强对商圈内租户的监督和管理，减少运营风险的发生。
七、总结通过本报告所提供的中心商圈策划方案，我们有信心将中心商圈打造成为一个高端时尚购物区，吸引更多的目标受众，提高商圈的盈利能力和影响力。
城市规划中的商业中心规划策略
城市规划中的商业中心规划策略随着城市化进程的加速，城市规划成为了现代社会发展的重要组成部分。
而商业中心作为城市的经济命脉，其规划策略显得尤为重要。
本文将探讨城市规划中的商业中心规划策略，从商业中心的定位、功能布局、交通规划、环境保护等方面进行分析。
一、商业中心的定位商业中心的定位是商业规划的基础。
在城市规划中，商业中心往往被视为城市的核心区域，承担着商业、金融、文化等多种功能。
商业中心的定位应该与城市的整体定位相一致，既要满足城市的发展需求，又要考虑到商业中心的可持续发展。
商业中心的定位应该考虑到城市的历史、文化、地理等因素。
例如，一些历史悠久的城市可以将商业中心规划在古老的城区，以体现城市的历史文化底蕴；而一些新兴城市可以将商业中心规划在新建的现代化CBD区域，以展示城市的现代化形象。
二、商业中心的功能布局商业中心的功能布局是商业规划的核心内容。
商业中心的功能布局应该根据城市的特点和需求来确定，既要满足市民的生活需求，又要吸引外来游客和商务人士。
商业中心的功能布局应该包括商业、餐饮、娱乐、文化等多个方面。
商业中心应该设有大型购物中心，以满足市民的购物需求；同时，商业中心还应该设有各类餐饮场所，以提供多样化的饮食选择；此外，商业中心还应该设有娱乐设施，如电影院、游乐场等，以满足市民的娱乐需求；最后，商业中心还应该设有文化设施，如博物馆、图书馆等，以提供文化交流的场所。
三、商业中心的交通规划商业中心的交通规划是商业规划的重要组成部分。
商业中心往往是城市交通网络的重要节点，因此商业中心的交通规划应该注重交通的便捷性和可持续性。
商业中心的交通规划应该考虑到公共交通和私人交通的需求。
在公共交通方面，商业中心应该设有多个公交站点和地铁站点，以方便市民和游客的出行；同时，商业中心还应该设有自行车道和步行街，以鼓励市民选择环保的出行方式。
在私人交通方面，商业中心应该设有多个停车场和停车位，以满足私人车辆的停放需求。
商业市场定位及业态规划
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难 度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合 理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想 的市场定位的因素包括：
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 万 人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。 分析各个商圈的特征，找出共性
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市 场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售 以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
二。商业业态规划的重要性
为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发商 问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。
1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目 另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强烈， 发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不完善， 居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。
商业综合体规划设计管控要点
商业综合体规划设计管控要点商业综合体规划设计是指对商业综合体项目的整体布局、功能划分、建筑设计等进行规划和设计的过程。
在商业综合体规划设计中，需要考虑多个要点，以确保项目能够顺利实施和运营。
下面是商业综合体规划设计的一些重要要点。
1.地理位置：商业综合体的地理位置对项目的成功至关重要。
需要选择可达性好、人流量大、消费能力较高的地点，并考虑周边的交通配套设施、人口密度等因素。
同时，还要注意避免与竞争对手过于接近，避免市场分散。
2.功能划分：商业综合体一般由购物中心、办公楼、住宅区、娱乐设施等多个功能区组成。
在规划设计中，要合理划分这些功能区，使其相互协调、互补，同时也要考虑业态的多样性和可持续发展的因素。
3.布局设计：商业综合体的布局要合理，客流分布要均匀。
一般来说，购物中心应当位于核心位置，办公楼和住宅区应当靠近交通枢纽，娱乐设施可以放在商业综合体的周边。
此外，还要充分考虑商业综合体的可持续发展，包括绿化布局、雨水收集利用等环保要素。
4.外立面设计：商业综合体的外立面设计要符合整体风格，并能够吸引人们的注意。
可以考虑使用大型玻璃幕墙、创意雕塑等元素，以增强商业综合体的形象和品牌价值。
5.设施设备：商业综合体的设施设备要满足业主和用户的需求。
例如，购物中心需要提供便利的停车设施、安全的消防系统、高效的空调设备等。
办公楼需要提供高速网络、科学的空气净化系统等。
住宅区需要提供安全的门禁系统、舒适的公共空间等。
6.管理与运营：商业综合体的管理与运营是项目成功的关键。
需要制定科学的管理制度和运营模式，派驻专业的管理团队。
同时，还要加强与商家、业主和用户的沟通，及时解决各类问题，提升用户体验。
7.安全与保障：商业综合体需要具备良好的安全措施和保障系统。
这包括安全摄像头、人员巡检、消防设备等，以确保人员和物品的安全。
8.环境保护：商业综合体规划设计要注重环境保护，采取多种措施减少污染、节约能源。
例如，可以采用太阳能供电、雨水收集系统等环保设施，减少对自然资源的消耗。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
商业综合体商业规划及方案
商业综合体商业规划及方案商业综合体是指将商场、写字楼、酒店、住宅等多种商业设施有机结合在一起，形成一个集购物、办公、居住、娱乐、餐饮等多种功能于一体的综合性商业项目。
商业综合体的规划和方案是建设商业综合体的重要步骤，下面将就商业综合体的商业规划和方案进行详细阐述。
商业规划主要包括市场分析、品牌定位、竞争分析和消费者需求分析等几个方面。
首先，市场分析是商业规划的基础，要对所处区域的市场进行全面的调研和分析，包括人口结构、人口流动情况、消费能力、竞争对手状况等。
通过市场分析可以确定商业综合体的发展方向和定位。
其次，品牌定位是商业综合体的核心，要根据市场调研结果确定商业综合体的品牌定位，包括商业综合体的定位、主题、风格等。
品牌定位要根据目标人群的需求、消费水平和消费习惯来确定，要注重产品创新，提供与竞争对手有差异化的产品和服务。
竞争分析也是商业规划中的重要环节，要对周边的竞争对手进行全面的分析，了解他们的产品特点、定位和市场份额等。
通过竞争分析可以了解自己在市场中的位置和竞争优势，以及如何与竞争对手进行差异化竞争。
最后，消费者需求分析是商业规划中必不可少的环节，要了解目标人群的消费需求和购物行为等。
通过消费者需求分析可以确定商业综合体的产品结构、价格策略和销售渠道等，以满足消费者的需求。
商业方案主要包括商业综合体的定位、功能布局、产品结构、销售策略和运营管理等几个方面。
首先，商业综合体的定位是商业方案的核心，要根据品牌定位确定商业综合体的性质和定位，包括购物中心、商务中心、娱乐中心等。
定位要根据市场需求和竞争对手状况来确定，同时要注重产品创新，提供独特的产品和服务。
其次，功能布局是商业方案中的重要环节，要根据商业综合体的定位确定各个功能区域的位置和面积，包括商场、写字楼、酒店、住宅等。
功能布局要合理，并注重不同功能区域之间的协调和衔接，以提高商业综合体的整体效益。
产品结构是商业方案中的关键因素，要根据消费者需求分析确定商业综合体的产品结构，包括商品种类、品牌和价格等。
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商业中心分层定位：
方案一：整体定位划分
餐饮、时尚流行商品购物中心，休闲娱乐区域、生活体验中心、大型百货卖场。
1)餐饮：中餐、西式简餐、韩餐、日餐，可以作为主题餐饮也可按照快餐、简餐、外
卖、正式餐厅进行划分。
2)时尚商品购物中心：服饰、皮具、化妆品等符合流行趋势的时尚产品。
3)娱乐休闲区域：电影院、儿童游乐场、健身房、KTV等。
4)生活体验中心：美容美发、保健按摩、汗蒸足疗、美甲护肤等。
层次安排：
负一层百货商超性质
一层时尚商品购物中心
二层生活体验中心
三层娱乐休闲中心
四层餐饮
方案二：具体定位分层划分
1、服饰类（包含衣服、鞋包类）大型商场
一层促销打折区域、新款流行商品展示区域、老年人服饰主题馆（50岁以上）二层青春时尚主题馆以及休闲馆（16-35岁年龄段）
三层中年休闲主题（30-50岁年龄段）以及儿童服饰馆（5-16岁年龄段）
四层婴幼儿商品销售（婴儿车、床以及玩具等）
2、家居建材类大型商场
一层家装设计展示区域：部分特价商品促销
二层普通家装设计部门以及中低等建材家居品牌
三层中级家装设计部门以及中高等建材家居品牌
四层高级精品设计部门以及高等和奢侈类建材家装品牌
3、生活体验类大型商场
第一层大型儿童游乐中心
第二层美容美发馆、美体保健体验中心第三层电影院以及KTV、酒吧等
第四层汗蒸馆以及健身俱乐部
4、奢侈品类
第一层珠宝首饰类
第二层化妆品类
第三层服饰皮具类
第四层各类私人订制
5、品牌直营综合类
第一层家居类、电器类
第二层化妆品类、饰品类
第三层服饰皮具类
第四层运动产品类。