我国房地产投资分布及资金来源结构解析

经营管理我国房地产投资分布及资金来源结构解析

姜莉莉 中国人民银行深圳市中心支行 518001

截至2009年4月末，我国今年累计房地产投资总额为7289.98亿

元，同比增长4.86%；4月底，我国房地产开发资金来源累计达到

13511.8亿元，同比增长12.39%。深入分析房地产投资额的分布及

房地产开发资金来源的结构可以看出，其主要呈现如下几个方面的

特点。

一、房地产投资的区域集中度较高

江苏、广东、浙江、北京、山东分列房地产投资总额前五位，

截至4月底，这五个地区的房地产投资额达到2952.73亿元，占全国

房地产投资总额的40.5%，房地产投资的区域集中度较高。

对数据进行深入分析，可以发现，房地产投资额与地区经济以

及房价之间互为动力（图1）。

根据2009年前4个月全国31个省区的房地产投资额、开发土地

面积以及资金来源结构数据 对各个地区进行聚类分析，根据聚类

分析碎石图（图2），将所有省区分成三类或四类较为合适，为了

便于研究不同类别的特点，本文选择将31个省区分成四类。

分析各个类别地区的经济发展水平和房地产投资之间的关

系，可以发现，地区生产总值同房地产投资额之间的相关系数达到

0.902，这在一定程度上证明了房地产业对经济增长的贡献是十分

可观的。2008年，经济较为发达的北京和上海，房地产业的增加值

占该地区生产总值的比重分别为5.82%和5.45%。从图3可以看到四

类地区的人均GDP均值与相应的房地产业指标间存在完全的大小

对应关系。与此同时，房地产投资额排在前五位的省区中，江苏的

苏州、广东的广州和深圳、浙江的杭州、北京以及山东的青岛等城

市，其房价及涨势均居全国的前列。

二、住宅投资额占房地产投资额的比重有上升趋势

由图4可见，近10年来，住宅投资额占房地产投资额的比重

呈现逐年上升的态势。2008年，我国住宅开发完成投资额22081亿

元，占房地产投资总额的比重达到72.21%，同比上升1.01个百分

点。

图1 房地产投资额与房价以及地区经济之间的关系

图4 住宅投资额占房地产投资额的比重走势

图2 聚类分析碎石

图3 四类地区的经济指标与房地产指标对照

图5 我国不同年龄段的人口分布图

注：人口数据来自《中国统计年鉴2008》。图6中的数据为2007年人口变动

情况抽样调查样本数据，抽样比为0.900‰ 。

现代经济信息

从供需的角度讲，导致住宅投资额占比不断增加的因素有二：一方面是住房需求的增加；另一方面是利益对供方的驱动。

需求方面，二十世纪七十年代末期是我国人口快速膨胀的时期，有关人口数字显示，目前我国人口的年龄结构中，青壮年所占的比重是最高的（图5），这部分人群当前正处于成家立业的时期，这成为拉动住房需求增加的关键因素之一；另外，1995年以来，我国城市化进程不断加快，城镇人口逐年增多（图6），加上居民收入水平的提高，这些都是住房需求增加的重要原因。

供应方面，不断增长的住房需求和房价的攀升成为住宅投资增加的源动力。今年4月末，我国年累计住宅销售额为7052.48亿元，比去年同期增加1964.74亿元；其中，仅广东省的住宅销售额就占到全国住宅销售额的12.66%；广东、上海、江苏、浙江、北京的住宅销售额分列前五位，前五位的累计住宅销售额为3648.21亿元，占全国住宅销售总额的51.73%。

三、房地产投资资金来源的构成具有周期性，目前企业自有资金仅占房地产投资资金来源总额的两成，贷款依然是房地产开发资金的重要来源

从目前我国房地产开发资金的来源结构看，截止2009年4月底，其他资金 所占比重最高，达到38.48%，而在其他资金中，有近六成为定金及预收款；自筹资金占资金来源的比重也较高，为36.21%；国内贷款占比为24.09%；利用外资仅占其中很小的一部分，为1.23%。

趋势上，不同资金来源占房地产开发资金的比重均呈现周期性趋势，其中，贷款占比在一年内逐月下降，自筹资金占比基本维持稳定，其他资金占比在一年内逐月增加。

由于自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，间接来自银行，倘若按照首付三成的

比例，那么自筹资金中就约有七成来自银行贷款；其他资金主要是定金及预收款和应付工程款，而这部分资金中也有相当比例是来自银行贷款。据此计算，房地产开发资金来源中，目前实际来自银行贷款的比例要超过50%，银行贷款依然是房地产开发资金的重要来源。随着国内金融业开放程度的加大，一些外资行也开始为做大房地产企业的业务进行前期准备，今后外资银行贷款也将成为许多地产企业融资的主要方式之一。

在房地产开发资金的来源中，占比较高的其他资金具体包括了国家预算内资金、债券、定金及预收款和应付工程款等项目，其中，定金及预收款和应付工程款是其他资金的主要来源，由于定金及预收款增长来源于消费者支出特别是个人住房贷款的相应增加，因而其他资金占比较高也反映了用房需求并未萎缩。与此同时，定金及预收款和应付工程款的增长也容易积累金融机构不良资产风险，因为无论是定金及预收款还是预付工程款，都有很大部分是直接或间接来源于银行贷款，如果房价和被欠工程款单位产品价格大跌，资金的风险必然首先转嫁给银行，导致银行不良资产的反弹。因此，其他资金占比较高的状况值得关注。

四、房地产资金来源结构特点与地区经济发展水平有关

从表1可以看到，不同经济发展水平的地区，其房地产开发资金的来源结构是有明显差异的。

表1 不同经济发展水平地区所对应的房地产开发资金来源结构 平均占比（%）人均GDP（元）国内贷款利用外资自筹资金其他资金人均GDP≥4000030.29 2.3425.6941.6830000≤人均GDP< 4000026.760.8829.6142.7520000≤人均GDP< 3000024.72 2.1041.4331.75<20000

18.71

0.70

44.67

35.92

对于经济较为发达的地区，其他资金所占比重最高；国内贷款

所占比重相对于经济欠发达的地区也较高；自筹资金所占比重相对较低。如，人均GDP在四万元以上的地区，国内贷款占房地产开发资金的比重超过三成，自筹资金所占比重两成多；相比之下，对于经济相对落后的地区，国内贷款所占比重则不足两成，自筹资金所占比重超过四成。结合前面的分析可见，经济发达地区由房地产开发资金所引致的银行潜在信贷风险较高。

综上所述，针对我国房地产投资及其资金来源的现状，银行的资金风险是不容忽视的，对于经济较为发达、地区房地产投资额较高的省区更需要引起关注，进而有效遏制因房价快速攀升引发的银行信贷风险。

参考文献：

1. 《中国统计年鉴2008》

2. 中经网统计数据库

3. WIND 资讯—宏观行业专题数据

4. 《统计分析与spss 的应用》，作者:薛薇，中国人民大学出版社　

图7 不同资金来源占房地产开发资金来源的比例

图6 我国城镇人口和乡村人口走势