房产测量技术要求

房产测量技术要求

房产测量是一项政策性和技术性非常强的工作，每个作业人员和检查人员都应认真吃透《房产测量规范》的每一项规定和本地房产主管部门的一些具体规定。

一、房产测量从功能上分为：

1、房产主管部门为加强管理的房籍测量；（从经验看，此类测量很少）

2、征地拆迁补偿房产测量，凡需征地拆迁的地方均需此项测量。

3、补办证件的房产测量（含房产分割、办证）。

4、竣工商品房房产测量，需上市的商品房均需此项测量，工作量很大。

二、各类房产测量中的房产调查测量与地籍测量相似，如房屋调查和房屋用地调查按《规范》附录表格逐项调查即可，房产界址点、房角点测量精度达到规范要求。

三、房屋丈量的工具选择，主要有皮尺、钢尺、手持测距仪。

1、皮尺，《规范》允许用，但精度较差，伸缩性太大。一般不用。

2、钢尺，选择50cm钢尺，即能达到精度要求，且比较经济。

3、手持测距仪，精度较高，不易出错，但成本较高

四、房产测量

房产测量的难点主要是面积计算、分摊等。

1、计算全部范围面积的建筑。

1.1永久性的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（以外墙为准丈量）

1.2房屋内的夹层、插层（主要是层高在4.4米以上的商铺。修建的阁楼

三类的建筑，一般面积少于正常层，2.2米以上以投影面积计算建筑面积，技术层（指高层建筑中的避险层等）及其楼梯间、电梯间（指通向夹层、插层、技术层的楼梯间、电梯间）只要高度达到2.2米以上的均计算建筑面积。

1.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅（不管多高，占用二层或三层的建筑空间）均按一层计面积。门厅，大厅内的回廊部分，层高在

2.2米以上的，按回廊水平投影计面积。

1.4楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计面积。

1.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在

2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算（注意：斜面结构屋顶必须是作为一层面积在使用的，2.2米以上部位才计算建筑面积，纯装饰性的如本公司办公楼顶，不论多高均不计面积。）

1.6挑楼（指挑出地面层墙体外的部分）全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

1.7永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

1.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算（柱外有上盖部分不计面积）。

1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

1.10地下室，地下室及其相应出入口，层高在

2.2以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水手投影面积计算。

1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

1.13永久性建筑有柱的车棚，货棚等按柱的外围水平投影面积计算（柱外部分不计面积）

1.14依坡址建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的（能正常使用的）按其高度在

2.2米以上部位的外围水平面积计算。

1.15有伸缩性缝（含水平伸缩缝与沉降伸缩缝）的房屋，若其与室内相通（能利用的）伸缩缝计面积。

2、计算一幢范围面积的建筑

2.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、廊、按其围护结构外围水平投影一半计算。

2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算

2.3未封闭的阳台，挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2.4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

2.5有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积一半计算（无顶盖的永久性架空通廊不计面积）

五、房屋总层数与所在层次

1、房屋的自然层数是指室内地坪以上的层数，（采光窗在室外地坪以上的半地下室，起室内层高在2.2米以上的，计自然层数）。层、附层（夹层）插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数（与地形测量不同，应特别注意）

2、所在层次是指一个权属单位的房屋在该幢楼房中心第几层，地下层次为负数表示。

六、征地拆迁，房屋测量除测绘丈量永久性的房屋外，简易房，棚房亦要丈量计算面积。

七、所有房产查丈均要实地绘制草图，将丈量的数据标注在草图上的相关位置上，丈量每幢房子长、宽、总长度作为控制，把每间房子的分段长度相加应严格等于总长，如不等超出《规范》限差，应重新丈量。

限差可参照下面公式计算

△D=±（mj+0.02m j D）

式中：m j—相应等级界址点的点位中误差（m）；

D—相邻界址点间的距离（m）；

△D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差（m）（从外地经验看，对于高档次房屋、正规的房屋的边长较差限差一般控制在0.1米以内。即2倍中误差中误差=±0.05m）

八、房产测量难点之二：房屋共有建筑面积分摊，面积测算，尤其是带裙楼、子楼的大型建筑中比较复杂。

1、成套房屋建筑面积的测算;

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1.1套内房屋的使用面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a 套内使用面积为套内卧室，起居室、客厅、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b 套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积。

c 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d 套内内墙面装饰厚度计入使用面积。