房地产第三方评估优秀做法共54页
住宅项目第三方质量评估要点和应对措施含图
华润小径湾项目三方质量评估要点和应对措施目录1、目的 (3)2、对评估体系的认识 (3)2.1对第三方质量评估单位的认识 (3)2.2华润质量评估体系认知 (3)2.3第三方质量评估重要性 (3)3、团队的重要性 (4)3.1选定统筹者 (4)3.2管理人员的选择 (4)3.3加强标准学习 (5)4、实测实量体系 (6)4.1实测实量解析 (6)4.2对于现场质量管控 (6)4.3楼板厚度控制 (8)4.4现场实测 (8)4.5问题整改流程 (8)4.6总结分析 (9)4.7实体质量具体管控措施 (9)5、质量风险体系 (17)5.1质量风险的通用原则 (17)5.2质量风险解读 (18)6、最终寄语 (40)1、目的让没有华润第三方质量评估经验的人员能够快速了解此类检查的要点和注意事项，同时减少施工管理过程中不必要的返工损失。
2、对评估体系的认识2.1对第三方质量评估单位的认识第三方评估单位：深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司该单位具备以下四个特性：随机性：检查人员由其总部安排行程公正性：检查人员公正、平等，不接受一切贿赂规律性：检查时间、检查关注点可以总结一定规律个体差异性：不同的人员总会有部分关注点不一样，对问题给出的解释也不有偏差2.2华润质量评估体系认知华润质量评估分为实测实量和质量风险两个板块，其中实测实量占比为30%，质量风险占比为70%。
（2018年以前的占比为，实测实量70%，质量风险30%）检查人员：1个组长+2个实测人员+1个材料抽检人员（该人员同时负责淋水实验）。
检查时间：2019年更改为3~6月份一次飞行检查+9~12月份一次飞行检查。
陪检人员：组长身边跟随5个人为宜，2个实测人员身边跟随8个人为宜，1个材料抽检人员身边跟随6个人为宜。
2.3第三方质量评估重要性第三方质量评估的重要性在2017年/2018年被华润置地给突然明显抬高，相对应的局和公司层面均出台相对应的管理办法。
某地产工程管理第三方质量评估课件
根据评估计划，合理安排评估时间、人员和物资，确保评估计划的 顺利实施。
现场调查与检查
现场调查
01
通过实地调查，了解项目的实际情况，包括工程进度、施工质
量、安全措施等方面。
检查施工过程
02
对施工过程进行全面检查，包括施工方案、技术交底、材料设
备质量等方面。
现场问题和隐患排查
03
针对现场存在的问题和隐患，及时进行记录和排查，确保项目
总结词
评估工程对环境及安全的影响
详细描述
对工程中可能存在的环境影响和安全隐患进行评估，提出相应的解决措施和建议，确保工程安全顺利 进行。
03
第三方质量评估实施
评估计划制定
确定评估目标和范围
明确评估的对象、评估的重点和评估的方法，制定合理的评估计 划。
设定评估标准和指标
根据行业规范和客户要求，制定评估的标准和指标，确保评估的公 正性和客观性。
详细描述
本案例展示了某地产公司如何通过项目管理 优化改进，提高工程质量和效率。具体措施 包括引入敏捷开发理念、实施项目进度动态 调整、加强团队培训等。
案例三：安全与环境管理体系建设
要点一
总结词
要点二
详细描述
以人为本，绿色发展
本案例介绍了某地产公司如何构建安全与环境管理体系， 确保工程建设的可持续性。具体措施包括强化安全意识、 建立环境管理制度、实施绿色建筑等。
某地产工程管理第三方质量评估课 件
contents
目录
• 第三方质量评估概述 • 工程管理质量评估 • 第三方质量评估实施 • 典型问题与改进措施 • 案例分析与应用
01
第三方质量评估概述
定义与目的
房地产第三方评估优秀做法
数据分析和处理
对收集的数据进行分析和处理，得出初步评 估结果。
结果审核和报告编制
对初步评估结果进行审核，编制正式的评估 报告。
持续改进和优化评估体系
01
定期收集反馈意见
02
改进评估方法
03
完善评估流程
通过与客户沟通、内部讨论等方 式，收集对评估工作的反馈意见。
根据反馈意见和实际需要，改进 和优化评估方法，提高评估结果 的准确性和公正性。
房地产第三方评估优秀 做法
目录
• 引言 • 房地产第三方评估概述 • 优秀第三方评估机构案例 • 房地产第三方评估优秀做法总结 • 未来展望
引言
01
背景介绍
房地产市场发展迅速，评估需求日益 增长。
传统评估方法存在局限性，需要引入 第三方评估机构进行补充和完善。
第三方评估的意义
促进评估结果客观公正
评估方法
比较法
通过比较类似房地产项目的价格、租金等指标，推算 出待评估房地产的价值。
收益法
通过预测房地产项目的未来收益，折现后计算出房地 产的价值。
成本法
通过估算房地产项目的建设成本、折旧等因素，计算 出房地产的价值。
评估流程
接受委托
明确评估目的、范围和要求，签 订评估合同。
资料收集
收集相关政策法规、市场数据、 项目资料等。
，进行全面评估。
比较法
通过比较类似房地产的成交价 格，调整差异因素，得出评估 价值。
收益法
通过预测房地产的未来收益， 折现后得出评估价值。
成本法
通过估算重新建造相同房地产 所需成本，减去折旧后得出评
估价值。
完善评估流程
明确评估目的
根据客户需求和评估目的，确定评估范围和 评估方法。
融创集团第三方质量评估确保措施
工程名称：蘭园项目 建设单位：西安元瀚房地产开辟有限公司 建设地点：西安市莲湖区大白杨路与大兴东路交口。
结构类型及层数：框架剪力墙，地上主楼 7-33 层，地下 2 层；建造面积：总建造面积约 114799.57 ㎡， 其中地上建造面积 84346.49 ㎡，地 下车库面积 30435 ㎡：通过第三方检测标准学习，管理人员前置思量施工工艺的改进及过程控制 手段， 保证最终质量达标； 通过施工过程中第三方检查评估及时发现项目土建过 程中的质量风险， 促进项目质量建设， 提升工程品质； 通过检查评估及时跟进风 险项，采取合理措施修补完善，减少后期客诉风险。
三、 ：瑞捷 2022 年第三方测评标准；瑞捷第三方测评操作指引； 2022 年融创中国实测实量、防渗漏、防空鼓开裂、安全文明计算表、质量风险 评估表；融创中国相关细部标准做法。
我公司承诺按分户对所有实测区进行 100%实测实量，在融创集团组织的第 三方检测质量评估中确保综合得分在 93 分以上。
并建立分户/分层实测档案。
针 对这项工作， 项目部将成立以质量总监为主要负责的实测实量小组， 结合第三方 测评制定详细的各施工阶段第三方测评管理实施细则及奖罚措施。
根据工程进度 情况， 及时进行相关的实测实量工作， 采集整理第一手数据资料， 对后续的施工 控制和工艺改进提出建议，最终交付一个令业主满意的精品工程。
建立实测实量管理小组架项目总工郭兆山生产经理 康宝华机电实测实量 专员 宋振杰 土建实测实量专员李国恒 工长 张磊 尚未六质量宋付强项目总工：实测实量总负责质量总监：负责实测实量方案的审批及实施实测实量专员：负责实测，并向质量总监报告结果技术经理：负责实测实量的方案编制，图纸会审，及组织质量攻关小组技术员：负责实测实量方案的编制及现场抽查生产经理：生产总负责工长：实测结果整改的监督执行者结合业主关于实测实量的相关要求，项目部对本工程的实测实量工作的具体安排和策划做以下详细说明。
某房地产公司第三方检查评估指引
×10cm 至 50cm×50cm 的 6 处及以上，或整改面积 50cm×50cm 的 3 处及以上，则视为大面积整 改；剔凿、打磨不影响结构安全、不露筋，剔凿方正、深度均匀可不用修补掩盖，不视为大面积 整改。
2. 凡是存在打磨、修补痕迹的，实测实量测点必须避开此位置测量。比如顶板水平度针对 5 个测点 区域打磨修补，墙面垂直度、平整度在测尺位置区域打磨修补，楼板厚度特定区域打磨修补等针 对性维修的，应避开检测。
a) 检查表中所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率、分级分类扣分： A 类：属于个性问题，在检查区内个别存在（1 次≤在检查区内出现次数≤5 次）； B 类：属于重点关注性问题，在检查区内部分存在（6 次≤在检查区内出现次数≤10 次）； C 类：属于系统性质量问题，在检查区内普遍发生（检查区内出现次数≥10 次）。 b) 检查表中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。 c) 标段风险评价应得分为该检查项中所有参与检查项的 “检查大项”扣分之和；标段风险评价
第三方检查评估指引
编号： 版本：1.0 生效日期：2018 年
相应标段第一、二、三名 监理单位
相应标段倒数第一、二、 三监理单位
3. 实测时依据记录表要求全部满测，如果测区内测点不足时，在临近楼层（上下层）随机进行补 测，测满为止。
4. 主体结构中对所抽查的楼栋，如测区内某检查项出现大面积整改，若 2—3 套/户墙体出现大面积修 补，则该分项工程（混凝土结构、砌体工程、抹灰工程等）实测实量合格点数乘以 0.95 的系数； 若超过 3 套/户（不含 3 套）墙体出现大面积修补，则更换测区进行实测，则该分项工程实测实量 合格点数乘以 0.9 的系数，实测过程中应避开修补区域。乘以系数后的合格点数应四舍五入取整 数。
地产公司第三方交付评估方案
四、评估方案（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。
（二）评估时间评估工作严格于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。
（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。
3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。
4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。
抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。
5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。
6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。
7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。
8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。
检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。
抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。
9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。
10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，已交付区域不参与评估，之前未交付区域本次交付区域参与评估并在报告内进行提示。
12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户内任选2套进行实测。
13、防渗漏检查包括外窗、外墙淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水及厨卫台盆排水、给水管打压试验、阳台管根蓄水试验、公共区域渗漏点查看。
房地产项目第三方品质评估过程评估体系
3、增加质量风险上季度整改闭合扣分：1~2条扣0.01%分，3~5条扣0.5%分，5条以上扣1.5%分（扣减质
量风险得分） 。
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
实测实量调整：
新增指标：无。 删减指标：混凝土工程—混凝土观感（1）、混凝土观感（2）。 标准调整：混凝土工程—截面尺寸计算点数由20个调整为10个；顶板水平标高差标准由极差15mm内合格，15-20mm爆点，20mm以外
平间距3la（每一处扣5分）
①扣分说明：外架连墙件设置是否符合规范及方案要求（每一处扣10分）
①扣分说明：对高度24m以下的脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接，或未采 用拉筋和顶撑配合使用的附墙连接方式。且使用仅有拉筋的柔性连墙件的；对高度24m
以上的双排脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接（每一处扣5分）
①扣分说明：连墙件未靠近主节点设置，距离主节点距离大于300㎜（每一处扣5分）
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
分部分项
三宝、四口、 五临边、脚手
架
分项
剪刀撑
悬挑架
安全用电
外电防护
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
①扣分说明：外架剪刀临边、脚手
架
分项
高层建筑末端消火栓 作业防火
施工现场未成年儿童 临边防护 洞口防护 卸料平台
连墙件
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
/ ①扣分说明：电焊、切割作业时无安全围挡措施（每一处扣10分）
①扣分说明：施工现场有未成年儿童（每一人扣10分）
2019年新标准
①2019年新增指标；②扣分说明：高层建筑末端消火栓处水带、枪头配置不齐全（每 一处扣5分）。
第三方工程评估常见通病及优秀做法...
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 卫生间管道吊洞不密实。
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• 问题描述： 卫生间管道吊洞前基层处理不到位、夹渣。
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 管道安装偏心、吊洞不密实。
第69页/共330页
• 问题描述： 管道吊洞不密实、渗漏。
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 穿楼板管道使用铁丝吊洞。
第70页/共330页
2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 使用成品管撑进行封堵。
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2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 卫生间管道及地漏使用止水节。
第72页/共330页
2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 吊洞质量好，分两次封堵。
等）； • 墙面套管与结构面平齐时防水材料未卷
入50mm； • 套管出地下室顶板高度应高于完成面少
于200mm； • 刚性套管止水翼焊接质量。
第17页/共330页
1.3.1、常见问题分析
• 问题描述： 刚性防水套管周边混凝土浇筑质量差、存在夹渣现象。
第18页/共330页
1.3.1、常见问题分析
• 问题描述： 墙面套管与结构面平齐时防水材料未卷入50mm 。
1.4.1、常见问题分析
• 问题描述：
止水钢板前期控制不到位，外露宽度 过宽。
• 问题描述： 未设置止水钢板。
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1.4.1、常见问题分析
• 问题描述： 后浇带浇筑不密实，存在冷缝、夹渣、露筋。
第27页/共330页
1.4.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 转角部位止水钢板提前预制。
5、 ★防水基层施工质量 • 防水基层起砂、开裂、基层不干燥，基
某房产集团第三方品质评估体系宣贯(2020最新版)
***房产集团2020年工程品质建安、精装修、交付评估宣贯资料**集团运营管理中心***工程咨询股份有限公司二〇二〇年九月2020年评估体系框架介绍建安过程体系内容宣贯精装修评估体系内容宣贯风险专项宣贯目录1234交付评估体系内容宣贯5主项维度根据2019年集团痛点，2020年体系增加风险专项：进度管理、材料专项、总包履职考察1.12020年品质评估体系框架1.12020年品质评估体系框架2020年评估体系框架介绍建安过程体系内容宣贯精装修评估体系内容宣贯目录123风险专项宣贯4交付评估体系内容宣贯52.1 建安过程评估方式2.1建安过程评估方式评估对象多层、高层项目三层（标准层）拆模完成；合院项目有3套首层拆模完成。
评估周期：季度评估方式提前1天下午2-4点通知项目准备仪器（扫平仪、靠尺、塔尺、脚架、楼板测厚仪或电钻等）评估人员情况2.1建安过程评估方式评估流程2.1建安过程评估方式◆计分规则一、标段a)标段综合得分=标段实测实量得分*35%+标段质量风险得分*35%+标段日式管理得分*30%-标段扣减分；b)标段年度得分=年度内标段综合得分的算术平均数。
c)标段划分依据：以施工总承包合同约定的施工范围进行划分；同一份施工总承包合同范围内有多种业态或者不同施工阶段的楼栋，视作同一标段处理。
项目如有特殊情况，需要拆分总包标段，需经集团工程线批准。
二、项目a)项目综合得分=各标段建筑面积权重（不含地下室、底商、未出±0.00及不具备实测条件楼栋面积；具备实测条件楼栋以该栋楼±0.00以上完全建筑面积计入）×标段综合分；b)项目年度得分=年度内项目综合得分的算术平均数；c)项目综合分以项目公司工程管理部为单位进行划分。
如一个项目公司实际存在2个工程部，以工程部所负责的总包标段进行过程评估综合分统计；如存在2个房产开发公司但实际为同一个工程部进行管理时，视作同一个项目进行项目综合分统计。
房建项目质量第三方评估分享
2.3.3渗漏风险等级标准违反条款数及评定标准
渗漏风险等级分为C、B、A三级： 2.3.3.1C级风险：任意违反:1条红色带*条款/2条红色普通
条款/1条红色普通条款+2条黑色条款/3条黑色条款； 2.3.3.2B级风险：1条红色普通条款/2条黑色条款； 2.3.3.3A级风险：无违反条款/1条黑色条款。 红色带*条款：反坎基层凿毛，外窗框、洞间隙，外窗塞
2.3.1.5外窗塞缝。具体要求砂浆应采用河沙；门 下坎距底部300mm高度范围应用防水砂浆塞缝； 外门窗塞缝存用在系统性风险。
细 石 混 凝 土 回 补
2.3.1防渗漏工艺项目要求 2.3.1.6门窗滴水、排水。具体要求窗顶
≥3%坡度及滴水、窗台≥6%坡度。
窗顶滴水
窗台找坡
窗台找坡
2.3.1防渗漏工艺项目要求
2.2质量风险
2.2.4 综合风险A、B、C评价准则：
A级：分项风险分级两项为B级,其余全部为A级的 项目，
B级：除A、B级综合风险分类条件之外的各类分 项风险组合的项目
C级：分项风险分级存在一项（包含）以上为C级 的项目。
2.2.5 为了便于对于质量风险进行有效量化考核评价， 对A、B、C级进行等值量
2.4.4门窗配件安装
外密封条是隔气、防水的重要部件，安装时应特 别注意，密封条抗老化性能应优良，规格合适， 其嵌固在窗扇上应牢靠，在转角处应切成45°角 并使用三元乙丙胶水粘结牢固，不得有缝隙（如 下图）。门窗关闭后其密封条必须全部处于受压 状态。室外玻璃压条与玻璃间填嵌密封胶必须饱 满，粘结牢固，以防从此处渗水。
2.3.1.7铝合金框打胶。具体要求铝合金窗 框阴角应在加工厂打胶完毕。
窗 台 阴 角 建 议 打
【工程】房地产项目第三方检查评估指引
1.目的致力于协助项目提升建筑工程品质、降低工程风险，促进工程管理水平的提升，秉持公开、公平、公正、独立、真实的原则特制定本指引。
2.检查评估范围2.1XX置业有限公司所有在建住宅项目（框架核心筒结构不参与），评估时间区间自基础垫层完成之日起至毛坯交付前一个季度止，精装交房的项目到总包移交精装时止。
2.2评估共划分为两个部分：第一部分为实测部分（从主体结构±0以上满足2层及以上模板拆除完成开始介入）；第二部分为非实测部分（质量风险、安全文明、土建基本项、加分项等检查项从基础垫层完成后开始到毛坯交付前一个季度止，精装交房的项目到总包移交精装时止）。
2.3精装项目评估介入时间另行确定。
3.目标段评估流程3.1现场早会：介绍此次评估内容、人员及分工；采用电脑软件随机抽取本次检查周期内施工区域（楼栋、楼层）；项目部须提前说明现场设备安装、公共区域是否具备实测实量条件，或有其他特殊情况的，须在此时间向第三方人员声明。
3.2现场评估：对工程实体实测实量、质量风险、安全文明施工、土建基本项、评估加分项进行检查；评估人员针对检查出的问题与相关单位进行交流，此项工作需由项目的甲方、监理及施工单位主要管理人员进行见证及签字确认。
3.3评估小结：评估组成员对检查出的问题当天检查结束后进行成绩通报，评估组长对此次评估工作进行总结。
3.4简报提交：当天检查完毕后，评估小组及时将当天项目标段的检查评估情况整理汇总，经评估公司主管部门审核确认无误后，3个日历天内将本次检查项目的电子版评估简报报送正弘置业有限公司工程管理中心，各项目现场评估工作结束后，第三方评估机构应在每季度最后一个月的25日向公司工程管理中心提交《**地产项目第*季度工程评估报告》及相关评估过程资料，报告形式为电子版，正式纸质版报告及时邮寄到工程管理中心。
4.检查评估主体、检查频次4.1以总包单位所承建项目标段为评估主体，第三方提交简报时汇总项目综合合格率。
论房地产工程中的第三方过程评估
2019年12月【产业论坛】住宅与房地产11论房地产工程中的第三方过程评估闫召祥（雅居乐地产北京区域鲁西事业部，山东 济南 250000）摘 要：作为地产工程人，在日常工程管理工作中一般都需要经常与第三方过程评估打交道，文章主要结合作者自身的工作经验，重点阐述第三方过程评估的重要性及不同房企第三方过程评估的同异之处，以期帮助地产工程人及各相关单位更好地认知第三方过程评估体系。
关键词：地产工程人；第三方过程评估；工程管理中图分类号：F299.23；TU712.3 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）12-0011-02国内第三方过程评估起源于万科，发展至今已涵盖工程质量（实测实量、质量风险）、安全文明以及管理动作（采取扣总分制）三个主要方面，一般每个季度开展一次，一年四次，评估的类别主要包括土建评估和配套评估等。
具体的评估流程主要分为三个阶段：评估前受检项目准备（自检），第三方（如瑞捷）到现场评估，对存在的问题整改回复。
从而每次评估都要形成一个闭合回路，即发现问题，解决问题，力求对项目工程质量和安全文明提升发挥促进作用。
1 第三方过程评估的必要性当今市场行情下高周转成为地产行业内的主旋律，工程进度考核目标的压力越来越挤压地产工程人对工程品质的追求空间，再加上以往的工程管理多考核工序施工后甚至向物业交楼后的结果，缺少工程质量过程把控的考核，导致隐蔽施工后出现许多难以弥补的质量问题，给后期向业主交房埋下投诉的隐患，对地产公司的品牌也是无形的损害。
以往对地产工程人现场过程管理的考核主要是如下两大块。
（1）节点计划，包括预售、竣备等里程碑节点及其他一、二、三级节点等按时完成；此外，是安全文明，包括场容场貌、三宝四口五临边，不发生重大安全事故等。
对地产工程人来说，有考核就有奖惩，各种考核也关系到个人的职业发展前景。
传统的关注进度的节点计划考核存在两个弊端：如果考核节点过多过密，就会挤占工程质量提升的空间；如果节点比较稀疏，考核节点前后间隔时间过长，中间很长一段时间就会缺少有效的考核指标，工作业绩就会很难体现，不利于个人的晋升发展。