房地产评估风险辨析

房地产评估风险辨析

摘要：我国作为人口大国，解决人民住房问题成为国家发展的重要部分，现阶段的房地产行业蓬勃发展，但是不可避免的存在一些问题。其中，如何规避或者降低房地产评估过程中的风险成为影响房地产行业发展的关键部分。论文首先，请过研究房地产评估过程，分析房地产评估的主观以及客观不确定性，总结其来源。其次，结合风险管理论研究房地产评估风险的涵义，阐述如何辨别房地产评估风险，总结信息来源、信息分析、国家政策变更、市场环境变动四类造成风险的主要原因。最后，论文从风险的特点出发，提出评估机构层面和个人层面的降低房地产评估风险的对策。

关键字：房地产；评估；风险

引言

房地产行业的发展关系到我国经济能否健康稳定的发展，房地产支出是家庭支出的重要组成部分，近几年我国房价大幅波动，以及市场对房地产金融属性的发掘，促使房地产评估服务成为房地产行业的重要部分[1]。房地产评估服务是社会经济发展和人们权利意识提高的结果，是指专业人士根据一定依据在评估原则的指导下，估算评估日期房地产的客观价格的过程。这个过程受到房地产本身品质、地理位置以及市场环境等多方面因素的影响，因此房地产评估存在诸多不确定性，这些不确定性为房地产评估带来许多风险，如何有效的规避或者降低这些风险成为提升房地产评估服务水平的重要研究课题[2-3]。论文通过探索房地产评估不确定性及其来源，总结房地产评估风险，为降低房地产评估风险提供可行性建议。一、房地产评估不确定性及其来源

不确定性是事件在多重因素影响下存在多个发展方向、多个发展结果的状态。房地产评估作为一个包括多个环节、存在诸多变化着的影响因素的过程，存在很多不确定性，只有正确认识到这些写不确定性及其来源，才能认识到其可能带来的风险。根据不确定性的定义，可以将其分为两大类：主管不确定性，客观不确定性。

（一）主观不确定性

有些事物其本身的发展规律是确定的过程，但是在人为参与之后，由于不同人的主观能动性不同造成了事物的主观不确定性。房地产评估作为一个人为参与度极高的过程，其中来自主观的不确定性占很大部分，主要有以下几个方面[4-5]：

（1）模型不确定性

人们通常采用总结规律建立模型的方式研究事物的发展，但是很多事物发展规律十分复杂，为了研究主要过程规避不必要的环节，人们采取简化模型的方法进行某方面的重点研究。模型的简化过程主要包括变量简化、变量替换、异常情况估计等，由于人的认知水平、工作经验的不同，得到的简化模型会有很大区别。代入模型进行的研究如房地产评估结果不可避免的出现不确定性。

（2）参数不确定性

参数是房地产评估的重要理论依据，参数测量是一个人工过程，其中可能存在的测量时产生的随机误差、主观判断的造成的误差、抽样过程的误差以及不同人员语言描述以及解读过程中的误差都为最终的参数带来不确定性。其中测量误差、抽样误差可以通过简单地重复进行缩小甚至消除；但是主观判断以及语言描述与解读这类人的主观能动性造成的误差是没办法通过简单的重复工作降低或者避免的。因此，参数不确定性是房地产评估过程中主观不确定性的重要来源。

（3）决策不确定性

决策的不确定性主要源自决策者对市场发展的把握能力、风险的社会成本的量化能力、对风险的承受能力。如果对市场大方向的把握能力波动大就会产生不确定性；风险的社会成本难以用具体的金钱数值来量化，例如用金钱来量化生命价值等，很容易引起社会争论；由于每个人对风险的承受能力，对待风险的态度不同。这些主观影响的因素带来了房地产评估中的决策不确定性。

（二）客观不确定性

有些事件本身就是个不确定的过程，这些不确定性来自于时间、空间以及个体的类别等不可预估的偶然因素，是不受人为因素影响的[6]。时间延续过程中经济的进步、社会的发展空间的变化以及个体客观属性的变化都会带来不确定性。因此，在社会经济发展的大环境为

房地产评估带来了诸多客观不确定性。

二、房地产评估风险分析

（一）房地产评估风险涵义

风险指因为实际结果与预测结果可能存在的偏差造成的损失。基于风险的定义，房地产评估风险指在房地产评估中评估人员预估的房地产价值与实际价值之间可能存在的差别，为人们带来的经济损失[7]。论文总结的房地产评估不确定性，为房地产评估过程带来了诸多风险，只有正确认识房地产评估服务中可能存在的风险，才能最大限度的降低风险，保护委托人的利益。

（二）房地产评估风险识别

风险识别是一个利用人的感知能力通过资料归类、决策判断分析等进行潜在风险鉴别的过程，房地产评估风险识别就是对房地产评估过程中的风险进行识别。房地产评估风险识别可以有效的降低风险为委托人带来的经济损失，在房地产评估服务中具有十分重要的实际意义，从源头减少了房地产问题。论文提出以下房地产评估风险识别方法：

（1）文档审查，即对评估过程的计划、案例、评估参数等信息进行系统审查，识别房地产评估的理论依据中的风险。

（2）数据分析，即根据事物发展规律寻找不足，提前应对不利情况；总结构建历史风险核对表，简化风险识别步骤；构建假设风险核对表，降低失误或冲突造成风险的概率。

（3）专家咨询，即邀请专家对评估过程进行指导，提前识别风险；邀请专家开展讲座，以专家经验指导从业人员认识房地产评估风险，提升风险识别能力。

（三）房地产评估主要风险

论文通过以上三种风险识别方法对房地产评估案例中的风险进行总结，得到如下几类房地产评估风险：

（1）信息来源造成的风险

信息是房地产评估的重要依据，因此信息来源为房地产评估造成一系列风险。其中，信息来源不可靠可能造成的信息主客体不匹配、信息不具备实时性、信息不真实、信息不充足，导致评估对象的评评估值与实际价值不符，带来房地产评估风险。

（2）信息分析造成的风险

信息分析结果的不确定性造成房地产评估风险，房地产评估过程中信息的分析占据重要地位。其中，评估人员对政策把握能力差、数据分析模型挑选不当、评估参数（如：日期、类型等）挑选错误等都会导致评估信息分析风险，导致评估对象的评评估值与实际价值不符，带来房地产评估风险。

（3）国家政策变更造成的风险

国家政策包括直接针对房地产评估程序的政策、针对市场发展的政策、区域经济规划的政策等。以上政策对房地产评估都会产生影响，只有实时把握政策变更，将政策变化考虑到评估实践中，才能得到与实际最贴切的评估结果，减小评估对象的评评估值与实际价值之间的误差，降低房地产评估风险。

（4）市场环境变动造成的风险

市场是房地产评估的大环境，通常情况下市场的小幅度变化对评估影响可以忽略，但是短期内经济发生巨大变动，使得市场不可预测性增强，造成评估对象的评评估值与实际价值不符，带来房地产评估风险。

三、房地产评估风险特点及其应对方法

（一）房地产评估风险特点

房地产评估风险是研究风险应对策略的基础，因此，论文对其进行总结。房地产评估风险的特点主要包括：多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性。其中，多因素性指房地产评估过程包括多个阶段、牵涉多个利益相关人员、风险来源有诸多方面，导致评估活动结果具备复杂多变的特点。模糊性指房地产评估是一个主观性很强的过程，同一评估对象，不同的评估人员、不同的评估参数都会带来不同的评估结果，房地产属性的界定也是影响评估结果的重要因素，这些都为房地产评估带来了模糊性。潜伏性指房地产评估风险是一个外部环境以及主观因素对其影响的累积结果，不是影响因素变化就实时的显现风险，因此说房地产评估风险具备潜伏性。客观性指房地产评估作为一个主观估算的过程，评估结果与评估人员能力关联性很大，但是影响房地产实际价格的因素大部分是客观存在的，评估过程中的风险是不