房地产价格评估风险与预防研究

房地产价格评估风险与预防研究

发表时间：2019-04-04T13:32:01.813Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第34期作者：陆永军[导读] 随着我国房地产业的不断增长和发展，其中房地产评估工作也随着行业的发展迎来了新挑战及新要求，一个行业的发展必然经受重重考验，如房地产评估行业所面临的各种风险因素；面对这些风险，必须采取相应措施和手段，真正促进中国市场经济又好又快发展；本文的主要研究内容总结了房地产评估风险的成因，并提出了相应的房地产评估行业对策。

陆永军

身份证：32090219830521XXXX 邮编：224000摘要：随着我国房地产业的不断增长和发展，其中房地产评估工作也随着行业的发展迎来了新挑战及新要求，一个行业的发展必然经受重重考验，如房地产评估行业所面临的各种风险因素；面对这些风险，必须采取相应措施和手段，真正促进中国市场经济又好又快发展；本文的主要研究内容总结了房地产评估风险的成因，并提出了相应的房地产评估行业对策。

关键词：房地产；价格评估；风险；预防

房地产在每个国家中都属于国民经济产业的重要支柱，其中美国房地产含有近百年的发展历史，并且在美国经济发展各个时期中其房地产业都起到十分重要的作用。我国房地产业自二十世纪九十年代后也逐渐得到迅速发展，目前正成为我国经济新的增长点；但在其中房地产开发商只为追求最大利润，而房地产买家需求产品真正价值，因此，如何合理正确评估房地产价格成为开发商与买家之间需要平衡的天平杆，同时这也是我国房地产业实现进一步发展首要解决的问题。

1.房地产价格评估概述

1.1房地产具备的特点

房地产属于最基本且重要的生产行业，而造成房地产价格不同的影响因素众多，所以房地产评估工作相较于一般资产评估，其难度系数更高，其中与其他资产评估工作相比具有以下几个特征： 1）固定性：房地产分类归为不动产业，房屋建成就无法移动，相较于其他资产而言，其固定性可有效降低其转移风险，另，房地产业自身价值很大程度上来自于市场需求。 2）耐久性：房地产使用率及其预期寿命都高于其他资产，就算建筑受到破坏损耗，也不会给土地带来贬值等影响，另，土地的永久使用性以及建筑的产权时间与其所有权和使用权属于两种结果，因此其利益也将不同，进行评估时需考虑上述因素。 3）异质性：这意味着每个特定的房地产是不同的，其差异取决于房地产的位置、环境、建筑质量等因素，即使是来自同一房产，也存在地板、方向、布局、景观等方面因素。 4）关联性：房地产可分为房产与地产，两者具有紧密关联，房产若抛去地产独立存在将成为“空中阁楼”，若地产独立于房产，对其使用价值也会造成一定程度上的影响；另，即使房产的质量、规格、设计装饰等具有相同特质，也将受到它们所附着的土地的地租不同，评价值也会有很大差异。所以，在房地产评估工作中需意识到两者的紧密性，同时高度重视其对评估值的影响[1]。

2. 房地产价格评估其中风险 2.1资料虚假

近年来，我国社会主义市场经济体制在不断发展中使其规则越发清晰，对诚信的重视只增不减，较以往市场系统相比明显得到大程度上的改善与良好发展。房地产业作为固定资产，其自身具有较高的经济价值，自颁布《物权法》，群众更是意识到房地产业的价值，以至于部分客户会对评估人员提供一系列虚假信息，想达到提高评估价格的目的，这对房产评估价格的准确性造成很大程度的影响，以至于行业中无法判断客户提供信息的真假，倘若评估结果被误传将带来大程度上的评估风险，这种错误的评估报告同样给买房带来影响，甚至买方井进行对评估机构的起诉。

2.2评估方法不恰当

我国房地产评估行业以《房地产估价标准》标准为依据并进一步对信用标准加以明确，如此，在进行房地产评估工作时可可相应规避部分评估风险，但是，在实际评估工作过程中同样会出现诸多新情况，既定程序及评估方法可依照实际情况进行适宜的调整修改并加以操作；另，由于评估方法与评估角度的差异或直接给评估结果的一致性带来差错。评估方法及程序不科学合理时将对评估结果造成一定程度上的影响并产生相应的风险[2]。

2.3评估人员专业素质欠妥

房地产评估机构所具有的专业素质及道德标准对评估结果也将带来一定影响，评估工作作为钻也门槛较高的专业对评估人员的专业精神及道德素养具有较高要求，与之相反，若评估人员自身专业素质欠缺同时专业能力缺乏科学性，那么在实际评估工作中极其容易出现纰漏，这对评估结果将造成严重影响。

2.4房地产价格评估市场风气较差

房地产评估所涉及的经济价值普遍过大，若评估人员心术不正恰被客户金钱贿赂，极有可能自身利用非法手段做出不公正的评估报告，上述问题说明若评估人员未能经受住诱惑，昧着良心做出错的评估结果，那么将成为评估风险之一。另，房地产业过于考虑眼前利益而不设想后期发展的这种恶性竞争同样属于评估风险[3]。

3.房地产价格评估风险预防措施 3.1强化评估人员风险意识

房地产评估人员首先自身需具备规避风险意识，同时，在评估过程中抛去个人主观因素，有效应用客观且科学认真的态度进行房地产评估工作，在实际评估过程中时刻保持这种状态，以此降低房地产评估风险发生率。另，作为一名专业合格的房地产评估从业员，需充分了解房地产评估中面临的各种影响因素，以及相应风险带来的负面影响，仔细谨慎进行评估工作以此规避评估风险。

3.2客户的选择及沟通交流

在客户选择上需谨慎，同时，不管是评估前还是评估后，与客户之间的沟通是最为关键的环节，这样才能更清楚的及时了解客户委托评估标准的相关情况。如果出现问题，可以更方便地进行沟通和解决，在沟通中了解客户的心理预期，为更准确的评估设置了更有利的前提，从进行后续的一系列相关工作，而评估师在与客户沟通过程中也可以提出自身合理的相关建议，使客户更加明了房产地评估报告，以避免不必要的损失。另，房地产评估中确认客户提供信息的真实性也尤为重要，以方便更加准确地掌握评估房地产的实际情况，避免存在虚假信息并盲目进行评估工作，以有效降低评估风险事件。

3.3加强对房地产风险评估机构的监管工作

建立并充分完善房地产评估机构的相关监管系统，其中，负责监管房地产评估工作的相关政府部门应加强对其的监督，并有效履行定期检查报告或不时进行抽查，杜绝违法违规行为，不要吝啬放纵，以确保良好、有序、健康的评估氛围及其日后良好发展。因此，房地产评估系统的建立和完善需加快脚步，评估工作中每个环节和测试都应有相应的标准，此外，房地产评估机构还应在每项评估工作中找到工作方法，总结工作成果，检查缺失的空白，及时总结，并有效地进行修正。另，政府部门对市场稳定还需起到相应保障作用，全面完善监管体系，确保房地产评估行业良好发展[4]。

4.结束语

综以上述，房地产业与房地产评估行业具有紧密关联性，而两者的发展更是存在这相互依存的关系，因此，在房地产业中其评估工作还需具有足够的专业性，科学合理化规避评估风险，保障房地产业的良好发展，使其蒸蒸日上。

参考文献：

[1] 姜松.房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J].重庆理工大学学报(社会科学)，2015,29（11）：47-56.

[2] 吴利明.房地产价格评估研究[J].经济师，2013,8（9）：277-280.

[3] 朱丽君.房地产价格评估风险及预防[J].住宅与房地产，2018,9（1）：19.

[4] 王彦龙 . 房地产评估机构的风险预防与控制[J]. 住宅与房地产，2018(11):19.