资产评估收益法中参数的确定
资产评估收益法有关参数的确定原则和思路
也正是 因为如此 ， 资产 未来净收益 中才含有机会成 本， 需要 才
对 其 进 行 折现 。 ３ 对 收益 假 设 的考 虑 。收益 预 测 是 建 立 在 收益 假 设 基 础上 ． 它 是 资 产 评 估 师 对 资 产 的 潜 在 获利 能 力 实现 程 度 和 实现 条
估值 的一种资产评估方法 。根据效用理论 ， 资产 价值是 由其效 件 的专 业判断 ， 评估师有 责任需要对 收益假设进行评 估， 以评
估价对 象如果为空地 应以其最 高最佳使 用用 要对被评估资产的收益进行折现 ，原 因在于有替代 资产存在 。 例如对土地评估 ， 途进行分析 估价 ， 当房地合 一时 ， 要分析假 设所 占用 的土地 为 当有替代 资产 存在 的时候， 被替代 资产 占用 的资金便 有了机会 成本。替代资产 的期望收益 即为被评估资产 占用 资金 的机会成 空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致， 从而分析 建筑物 的存 在对房地产价 格或价值 的影响是增值还 本， 该机会成本应 当从该资产未来收益中扣除。
一
、
资 产 价 格 的 本 质
息 前 ， 现 率 也 应 当 是 息 前 ， 之 亦 然 。其 实 ， 产 价 值 与 其 资 折 反 资
资 产 的价 值 取 决于 其 创 造 收 益 的 效用 的大 小 。马 克 思在 论 金 来 源 没 有 相 关 性 ， 管 资 产 采 取 什 么 样 的资 本 结 构 ， 创 造 不 其 及 土 地 价 格 时指 出 ， 地 价 格 是 地 租 的 资 本 化 。 由于 土 地 使 用 收 益 的效 用 是 不 会 改变 的 。资产 所 占用 的资 金 利 息 是不 应 当从 土 价 值 的持 久 性 ， 租 就 形 成 了 一 种 稳 定 的 收 益 流 。购 买 土 地 就 未来现金流量 中扣 除， 地 不管这种利息是现实的利息还是机会成
收益法评估资产的基本程序和基本参数
收益法评估资产的基本程序和基本参数采用收益法进行评估，其基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；第五，分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。
1、收益额资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
2、折现率和本金化率（1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
（3）本金化率与折现率在本质上是相同的。
习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。
折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。
（5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。
3、收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估实务(一)收益法操作步骤知识点
收益法操作步骤（四）收益法操作步骤收益法评估矿业权的基本操作步骤为：1.确定评估对象、评估范围和评估基准日；2.选择适当的具体评估方法；3.分析确定可采储量；4.确定生产规模和估算服务年限；5.分析选择开发指标及相关参数；6.进行评定估算。
（五）收益法主要评估参数的确定1.可采储量矿产资源储量，是指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。
固定矿产资源储量，是根据其位置、数量、品位/质量、地质特征，按照特定的地质依据和地质知识计算和估算的。
矿产资源储量是基于一定的资源储量估算规范的结果，不同规范下的矿产资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有：生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
矿产资源储量报告，是指具有地质勘查资质单位编制的矿产勘查报告、资源储量核实报告、资源储量检测报告、资源评价报告、矿山生产勘探报告等。
评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量。
评估实践中，通常利用矿产资源储量报告、采矿、选矿设计资料综合分析确定。
【教材例5-13】某铁矿采矿权评估，根据地质详查报告及其评审意见书，截至储量核实基准日2010年8月，铁矿采矿许可证范围内保有资源储量为：矿石量共计2387.64万吨，平均品位TFe38.47%。
其中：控制的内蕴经济资源量（332）矿石量1000.64万吨，平均品位TFe39.46%；推断的内蕴经济资源量（333）矿石量1387.00万吨，平均品位TFe37.76%。
储量核实基准日至评估基准日期间未动用资源储量。
根据该铁矿的《开发利用方案》及《选厂可研》，对推断的内蕴经济资源量（333）设计利用了60% （应该是可信系数），按此调整本矿矿区范围内各类设计损失量为157.30万吨，其中，露天开采部分损失量为60.51万吨，地下开采部分损失量为96.79万吨，确定露天开采采矿回采率为95.00%、矿石贫化率为5.00%；地下开采采矿回采率为88.00%、矿石贫化率为14.00%；铁矿选矿回收率为73.63%。
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12 分摆布，在复习中重点关注收益法中三种方法(许可费节省法、增量收益法、超额收益法)的评估思路、以及评估参数(收益额、收益期、折现率)的确定。
主要考点许可费节省法评估思路增量收益法评估思路超额收益法评估思路收益期的确定收益额的确定(三种方法)折现率的确定重要性★★★★★★★★★★★★★★★(一)许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产每年节省的许可费支出，通过适当的折现率，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔2.许可费节省法的计算公式其中：Y ——入门费/最低收费额；K ——无形资产分成率，即许可费率； R t ——第 t 年分成基数； t ——许可期限；r ——折现率。
【提示】收益和折现率都是(二)许可费节省法的操作步骤 1.确定入门费2.确定许可费率 ①以市场上②基于 假设被许可方自愿支付给许可方的金额， 通常包括3.确定许可期限 许可期限可能在资产评估实践中， 通常依据与被评估无形资产企业 申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
【例 3－1】本次评估对象为 A 这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场 发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。
该电影估计在国内院线放映共可获得 20000 万元的票房收入， 放映期限为 40 天， 则日均收 益 P 日均计算如下：P 日均＝20000÷40＝500 (万元)许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取 K ＝40%。
假设日 折现率为 0.03%，在没有保底费，且不考虑税收影响，则该电影作品放映权的价值 V 为：(三)许可费节省法使用的注意事项1.许可费率的可获得性与可靠性(1) 对于相关财务数据的预测， 应注意所取得的适当收益以及对该项无形资产寿命年限的 估计应当与所采用的许可费率(2)应注意所采用的许可费率。
资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定
附件资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定本专家指引是一种专家建议。
评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。
一、引言第一条为指导评估机构运用收益法对金融企业进行评估，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
第二条资产评估师应知晓不同类型的金融企业有各自的业务模式，收益法评估中应据此选取适当的评估模型和参数。
第三条金融企业是特许经营行业，行政监管严格，资产评估师在收益法评估模型和参数确定时应适当考虑监管指标的要求。
二、评估模型第四条资产评估师在确定金融企业收益法评估模型与参数时，应区分控股性产权变动业务和非控股性产权变动业务。
第五条在金融企业控股性产权变动业务中，金融企业收益法评估可以采用股权自由现金流折现模型，如，银行、保险公司、证券公司等，也可以采用企业自由现金流折现模型，如金融租赁公司等。
其中：股权自由现金流量的计算可以参照如下公式：股权自由现金流量=净利润-权益增加额+其他综合收益净利润是由企业的收入减去支出决定的；权益增加额与资本性支出和净流动资金增加额之间存在差异，概念不应混同。
权益增加额应通过所有者权益科目的变化进行预测。
其他综合收益，是指企业根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的要求，列示在利润表中的其他综合收益，是指根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第33条。
）。
企业自由现金流量的计算公式可以参照如下公式：企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧、摊销-资本性支出-净流动资金增加额资本性支出是指企业用来购买、改善、扩张固定资产等用途的支出；净流动资金增加额是指为营运准备的现金，一般定义为流动资产减去流动负债。
第六条根据评估对象的周期性特点，采用两阶段、三阶段或其他评估模型，报告中应说明采用模型的理由。
资产评估收益法中参数的确定
资产评估收益法中参数的确定首先，现金流量是资产评估收益法中最重要的参数之一、现金流量指的是资产在未来一段时间内产生的现金流入和流出的金额。
为了准确估计资产的现金流量，需要对相关的经济指标进行分析和预测。
通常可以从历史财务报表、行业平均数据和市场调研等途径获取相关信息。
在确定现金流量时，需要考虑资产本身的特点和市场环境的变化，以确保估计的现金流量更加准确。
其次，折现率也是资产评估收益法中的一个重要参数。
折现率指的是将未来的现金流量折算到现在的利率。
在确定折现率时，需要考虑到资产的风险水平和市场利率的变化。
一般而言，如果资产的风险较高，折现率也会相应提高，反之亦然。
在实际操作中，可以参考类似项目的折现率或市场利率进行估计，也可以通过使用资本资产定价模型等方法进行计算。
最后，增长率也是资产评估收益法中一个需要确定的重要参数。
增长率指的是资产未来现金流量的增长速度。
在确定增长率时，需要考虑到市场的发展趋势、行业的增长潜力和公司的战略规划等因素。
一般而言，如果市场前景较好或者公司有较好的发展计划，增长率可以适当提高。
相反，如果市场处于下行周期或者公司发展受到限制，增长率可以适当降低。
在确定这些参数时，需要考虑到不同的情况和具体的评估对象。
不同的资产可能有不同的特点和环境，因此需要根据具体情况来确定参数。
在确定参数时，可以采用敏感性分析的方法，对不同的参数进行测试和验证，以确保评估结果的可靠性和准确性。
总结而言，确定资产评估收益法中的参数是一项复杂而重要的工作。
在确定现金流量、折现率和增长率时，需要考虑到资产的特点、市场环境和公司战略等因素。
通过分析和预测相关的经济指标，使用适当的方法和技术，可以更准确地确定这些参数，从而提高资产评估的准确性和可靠性。
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
收益法的评估技术思路【本章考情分析】本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12分左右，在复习中重点关注收益法中三种方法（许可费节省法、增量收益法、超额收益法）的评估思路、以及评估参数（收益额、收益期、折现率）的确定。
【本章知识框架】第一节收益法的评估技术思路【知识点】许可费节省法（一）许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出，通过适当的折现率折现到评估基准日，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。
2.许可费节省法的计算公式其中：Y——入门费/最低收费额；K——无形资产分成率，即许可费率；——第t年分成基数；Rtt——许可期限；r——折现率。
【提示】收益和折现率都是税前的。
（二）许可费节省法的操作步骤1.确定入门费2.确定许可费率①以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定；②基于收益的分成确定；假设被许可方自愿支付给许可方的金额，通常包括边际分析法、经验数据法等不同确定方法。
因此，许可费节省法也称为收益分成许可法。
3.确定许可期限许可期限可能短于经济寿命年限，还可能短于法定保护期限。
在资产评估实践中，通常依据与被评估无形资产相同或相近无形资产在法律或合同、企业申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
【例3－1】本次评估对象为A这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。
该电影预计在国内院线放映共可获得20000万元的票房收入，放映期限为40天，则日均收益P日均计算如下：P日均＝20000÷40＝500（万元）许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取K＝40%。
资产评估收益法中参数的确定
资产评估收益法中参数的确定资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。
它是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。
其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。
收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。
预期收益额的确定预期收益额受诸如企业背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。
但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。
——预期收益额的确定，既要联系历史又高于历史。
将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。
客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。
企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。
同时，未来经济情况的确定很大程度上是建立在现时法律、法规、信贷、税率等制度下。
这是决定企业收益额大小的客观条件。
要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。
可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额。
同时，未来的发展，又不是简单的历史照搬。
应当明确，企业过往的发展未必是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。
企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。
——预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。
客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。
资产评估计算
1、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算被评估资产评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济损耗 （一）重置成本及其计量 1.功能系数法：1）若资产的功能与成本呈线性关系，即功能与成本同比例增大。
被估资产重置成本＝参照物成交价×参照物生产能力被估资产生产能力2）若资产的功能与成本呈指数关系，被估资产重置成本＝参照物成交价×x ⎪⎭⎫ ⎝⎛参照物年产量被估资产年产量X 为规模经济效益指数。
美国加工业一般在0.6～0.7，房地产行业0.9. 2.物价指数法：定基物价指数－被估资产重置成本＝资产的历史成本×资产购建时物价指数资产评估时物价指数环比物价指数—被估资产重置成本＝资产的历史成本×（1＋a 1%）（1＋a 2%）…（1＋a n %） 3.统计分析法：K ＝∑∑某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K （二）有形损耗及其计量1.观察法 被评估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法被评估资产的有形损耗＝总使用年限残值重置成本-×实际已使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率资产利用率＝资产累计实际使用小时数/资产累计法定使用小时数 加权更新成本=已使用年限×投资成本 加权平均已使用年限＝∑∑投资成本加权投资成本 （三）功能性损耗及其计算被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A ，r ，n ） （P/A ，r ，n ）为年金现值系数。
（四）经济性损耗及其计算经济性贬值率＝[1-x ⎪⎭⎫ ⎝⎛设备原设计生产能力能力设备预计可被利用生产]×100%X 为规模经济效益指数经济性贬值额＝重置成本×经济贬值率经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 2、收益法的计算公式（一）资产未来收益有限期的情况 1、每期收益不等额 P ＝()∑=+ni iir R 11 P 为评估值，i R 为未来第i 个收益期的预期收益，n 为收益期限，r 为折现率。
无形资产评估收益法下的收益额确定【会计实务操作教程】
无形资产评估收益法下的收益额确定【会计实务操作教程】 我国 2008年颁布的《资产评估准则——无形资产》指出，无形资产是指 特定主体所拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来 经济利益的资源。尽管从理论上讲无形资产评估方法有成本法、市场 法、收益法，但在实践中运用得最广泛的是收益法。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
历年同类无形资产的成本利润率加以确定，由于无形资产属于高智力型 产品，体现其高风险高收益的成本利润率要远高于 100%。如果无形资产 只属于卖方所属科研部门附属产品，根据其生产产品的成本利润率来计 算卖方的约当投资量就不合理了。对于买方来讲，用于配合无形资产正 常发挥作用的有形资产，如果正好是其生产的产品，则采用本企业产品 的成本利润率计算约当投资量是合理的；否则，采用其生产产品的成本 利润率来计算约当限的时间去学习更多的知识！
公式中，重置成本可以统一采用物价指数法来粗略计算，体现成本效 益原则；计算无形资产利润分成率统一按重置成本净值计算，符合客观 实际，操作性强，对双方来讲都公平合理。卖方无形资产约当投资量计 算增加附加系数，且 α>1，体现其高风险高收益特征，符合实际情 况。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
二、采用约当投资分析法计算利润分成率存在的问题 1. 采用约当投资分析法的理论依据及公式。计算无形资产收益额的分 成率有销售收入分成率和销售利润分成率（以下简称“利润分成率”）， 利润分成率确定方法有边际分析法和约当投资分析法。在能够直接确定 无形资产使用后可带来的追加利润（即使用无形资产后比使用无形资产 前企业增加的利润）的情况下，采用边际分析法确定利润分成率，否则 应采用约当投资分析法。 由于无形资产转化为现实的生产力，往往需要与资金、管理等要素结 合，共同作用才能产生效益，根据这个特点，可以在投资成本的基础上 附加成本利润率，将交易双方的投资折合为约当投资量，计算确定利润 分成率。 无形资产利润分成率= [无形资产约当投资量购买方约当投资量+无形资产约当投资量×100%] （3） 其中：无形资产约当投资量（卖方）=无形资产重置成本×（1+适用成 本利润率） 购买方约当投资量=购买方投入的总资产重置成本×（1+适用成本利润 率） 2. 采用约当投资分析法计算利润分成率存在不合理性。 一是成本利润率含义模糊。在采用约当投资分析法计算无形资产利润 分成率时，买卖双方的成本利润率是双方生产产品的成本利润率吗？如 果卖方是专门从事技术研发单位，其产品即生产产品以无形资产形式存 在，则在计算无形资产约当投资量时的成本利润率，可以根据分析公司
资产评估实务(一)收益法主要评估参数的确定知识点
收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。
（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。
评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。
（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。
固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。
评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。
直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。
利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。
其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。
利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。
【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。
矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。
选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
资产评估常用方法与参数手册
资产评估常用方法与参数手册资产评估是指对特定资产进行评价和鉴定，以确定其价值和潜在风险的过程。
资产评估的结果对于企业的财务决策、投资和融资活动具有重要的指导意义。
在进行资产评估时，我们需要掌握一些常用的方法和参数，以确保评估结果的准确性和可靠性。
一、常用方法。
1.市场比较法。
市场比较法是通过对类似资产在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于市场交易活跃、信息充分的情况，对于房地产等有大量交易数据的资产尤为适用。
2.成本法。
成本法是以资产的重建成本为基础，考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的价值。
这种方法适用于特定资产的重建成本可以明确计算的情况，如固定资产和设备等。
3.收益法。
收益法是通过对资产未来的收益进行估算，再按一定的贴现率进行贴现，来确定资产的价值。
这种方法适用于对于收益稳定、可预测的资产，如商业地产、专利权等。
二、常用参数。
1.资产净值。
资产净值是指资产的总价值减去负债的金额，是资产评估中的重要参数之一。
资产净值可以直接反映出资产的净资产状况，对于企业的财务状况和经营能力具有重要的指导意义。
2.资产折旧。
资产折旧是指资产在使用过程中因自然老化和技术更新而造成的价值减少。
在资产评估中，需要对资产的折旧情况进行合理的估算，以确保评估结果的准确性。
3.资产收益率。
资产收益率是指资产未来收益与投资成本的比率，是衡量资产投资价值的重要指标。
在进行资产评估时，需要对资产的未来收益进行合理的预测，以确定资产的投资价值。
结语。
资产评估是企业管理和金融领域中的重要工作之一，准确的资产评估结果对于企业的经营决策和财务管理具有重要的指导意义。
通过掌握常用的评估方法和参数，可以提高资产评估的准确性和可靠性，为企业的发展提供有力的支持。
希望本手册能够对您在进行资产评估时有所帮助。
估值：收益法估值参数确定及建模【天健兴业资产评估公司】(2018-12)
+ 固定资产
+ 无形资产
=
投入资本
资金来源 短期借款
+
长期借款 +
少数股东权益
+ 股本及资本公积
+ 留存收益
=
投入资本
有息负债融资 （只包括付息债务）
股权融资
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15
企业各个阶段的报表反映
•定价 •包装 •品牌 •广告/促销
•销售效能 •成本 •渠道 •运输
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7
收入、成本盈利预测
• 从企业的历史、成长、在行业中的地位以及各项财务指标判断企业所处的成长阶段 • 根据已有信息决定可明确预测的年限（一般5-7年） • 确定企业的稳定状态：
资产负债
表预测思 路
负债
• 流动负债、非流动负债 • 也可以分为经营性负债、非经营性负债（包括借款、股东内部往来） • 适用方法：经营性的：销售收入百分比、付现成本百分比，非经营性调整剔除。
• 股本、盈余公积、未分配利润
所有者权益 • 适用方法：明确的增资计划、资本金明显不足、实现净利润后的未分配利润。
03
折现率
根据企业D/E结构、以及 资本资产定价模型、 WACC确定折现率。
溢余、非经营
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04
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资产评估收益法运用中关于企业价值折现率的确定
资产评估实务中关于非上市公司现金流量折现法（DCF）折现率的确定折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估企业市场价值的重要参数。
如被评估企业不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。
可采用选取对比公司进行分析计算的方法估算被评估企业期望投资回报率。
现金流量折现法可采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率。
WACC 模型它是期望的股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
1、总资本加权平均回报率利用以下公式计算：WACC=+×++×(1−p×其中：WACC：加权平均资本成本E：权益的市场价值D：债务的市场价值Kｅ：权益资本成本Kd：债务资本成本t：所得税率2、权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算计算公式：Kｅ＝Rf＋ERP×βＬ＋Rc其中：Rf：无风险收益率；ERP：市场风险溢价；βＬ：权益的系统风险系数；Rc：企业特定风险调整系数（1）无风险收益率Rf无风险收益率是指把资金投资于一个没有任何风险的投资对象所能得到的收益率，一般而言，一个国家的国债收益率可认为是该国的无风险收益率。
可根据中国财政部公布的评估基准日中国固定利率国债收益率曲线及数据，选取10年以上到期收益率为无风险报酬率。
（2）市场风险溢价ERP市场风险溢价，英文表述为Market Risk Premium（MRP市场风险溢价）或Equity Risk Premium（ERP股票市场风险溢价），是对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率。
本文介绍2种测算市场风险溢价的方法。
1第一种方法以中国证券市场的特征指数（上证指数、深证指数、沪深300指数）为基本指数，对ERP进行测算。
以沪深300指数为例具体测算规则如下：1)选取自沪深300有数据日，目前可查询的数据为2002年，作为基础起始年，测算各年沪深300的几何收益率；2)设置测算样本池，测算池样本数量暂定为50，不足50时，按实际样本数作为测算基础；3)可将自2010年起的年度几何收益率划入测算样本池，有效样本数据自2010年起，原因是早期市场成熟度不足，指数波动过大，特别是2007年至2008年的股权全流通分置改革，造成股价过度波动；4)将测算样本池的数据算术平均，每年12月31日按实际收盘指数进行调整，确定当年市场几何收益率；5)将当年市场几何收益率减去当年的无风险报酬率，作为下一年的ERP参数；6)几何平均收益率公式：几何平均收益率是将各个单个期间的收益率乘积，然后开n次方。
资产评估收益法中的收益额的指标选择
资产评估收益法中的收益额的指标选择论文导读：资产评估收益法中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。
其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。
关键词：资产评估，收益法，收益额一、资产评估收益法中收益额的特点资产评估收益法中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。
二、收益额的指标选择一般可供选择的收益额指标主要有：利润总额、净利润和净现金流量。
这三个指标在含义、计算口径和计算方法都不相同。
收益额的选择直接影响折现率等参数指标的选择，因此必须对具体问题进行具体分析后才能进行选择。
(一)利润总额是指整体资产在未来经营期内所获得的税前利润, 包括主营业务利润、其他业务利润、营业外利润和投资利润。
以利润总额作为资产收益额虽然能够比较客观地反映整体资产的经营业绩。
(二)净利润即所得税后利润, 是利润总额扣减所得税后的余额。
是企业在未来生产经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的净收益,它是企业在一定时期的经营成果，表明企业的获利能力。
以权责发生制为基础。
以净利润作为收益额能够客观的反映企业的资产在生产经营过程中所带来的净收益。
(三)净现金流量所反映的是企业在一定时期内现金流入和流出的资金活动结果。
在数额上它是以收付实现制为基础的现金流入量和现金流出量的差额。
现金流入量是企业各年实际发生的现金收入数,包括营业和非营业现金收入,投资和资产现金收入。
现金流出量是指企业各年实际发生的现金支出数额,包括付现成本、付观费用、税金、追加投资和筹资现金支出。
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2. 分析测算被评估资产的未来预期收益;3. 分析测算折现率或资本化率；4. 分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5. 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1. 收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势:（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法0时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
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资产评估收益法中参数的确定
来源：岁月联盟作者：未知时间：2010-07-03
资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。
资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现
率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值加之和作为评估对象重估价值的一种方法。
其适用条件要求是：评估对象使时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
显然地，资产评估的益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。
收益法的核心题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。
预期收益额的确定
预期收益额受诸如背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。
但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。
——预期收益额的确定，既要联系又高于历史。
将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。
客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。
企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技条件、市场条件。
同时，未来情况的确定很大程度上是建立在现时、法规、贷、税率等制度下。
这是决定企业收益额大小的客观条件。
要本着从企业的营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。
可以说，这种分析越是充分，有利于恰当地推知预期收益额。
累用收收问术信经
同时，未来的，又不是简单的历史照搬。
应当明确，企业过往的发展未必 是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。
企业未来收益 的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的 展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若 时期的经营状况和经营业绩
来加以达到。
――预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。
客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，女口 果
能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收 预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机 不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为 介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。
但另一方面，也必须看到，企业提供的预测资料，毕竟源于作为永恒追求 利益
的“经济人”的企业管理当局。
在企业管理当局出于某种利益动机（驱 下，往往有意拔高或降低、甚至提供虚假盈利预测值而难以做到客观公正。
时，作为盈利预测本身也有自身的弱点，盈利预测的复杂性、预测方法的局 性、由于预测本身所固有的不确定性，包含盈利预测在内的各种预测信息的 靠性、相关性毕竟不同于现实，而且，这种盈利预测的时间越长，其准确性 越差；因而，即便希望是从客观角度出发，也因盈利预测本身的先天不足（ 点）难以有圆满解释；即便是历史财务信息资料本身，其本身是否已经全面 映企业资产的过往情况还难以完全避免受到责难。
因此，在未来收益的确定 题上，中介机构要有正确的局外观。
也就是既要企业客户提供的资料又要不 于企业提供的资料，还要依赖评估中介机构自身的专业优势，通过掌握多方 的资料去而合理地推导与估算未来收益。
――预期收益额的确定，既可以采用现金流又不排斥采用净收益。
对委估资产价值特别是企业价值的看法一一一种获利能力而非资产本身的 重置
价值；一种整体获利能力而非单项资产获利能力的简单相加之和。
这种 念日益得到接受。
对于未来预期收益额确定的启迪意义就在于它既可以通过 金流又可以通过净收益的运用来达到。
未来委估资产（整体）获利能力的表述，首先可以采用现金流。
理财学理 论认
为，资产的内在价值是其未来现金流量的现值。
如果把资产的经营过程 成是一个不断投资与不断回收的过程，那么，委估资产的价值最终体现在回 的现金上。
采用现金流来确定未来收益额，即运用企业在未来经营期内经营 程中的现金流入量与流出量的差额来确定企业委估资产收益。
它包括企业在 来的一切收支净额，无论是营业收支、投资收支还是资产收支，只要形成现 净流量就应该看作是收益。
未来委估资产（整体）获利能力的表述，还可以采用包括净收益在内的口 径。
净收益指在未来经营期内所获得的归资产所有者拥有和支配的价值金额 收入减去成本、费用、税金后的税后利润。
如果撇开未来意义的成份，比较 接 近于一个长期使用的用以考核企业绩效的考核指标一一企业净利润，在企业 的 财务报表体系、企业有关的管理部额发
干 益构中 \|7 动同限可也弱反问限面 观现 看 收过 未 金
门工作中得到广泛的运用。
对于未来收益额的确定，无论是采用现金流量还是采用净收益的口径，都可以首先通过以委托方（含资产占有方，下同）提供的财务预测资料为基本依据，然后结合委托方所享受的政策优惠、所采用的市场营销策略、对将来的预期目标定位、考虑委托方的科研实力及外部市场竞争情况等综合确定。
进一步地说，可以分别从营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业费用等方面进行由零到整或者由整到零的整合与分解后达成。
未来收益期限的确定
资产的价值体现在获取未来的能力上，直接与未来收益期的长短相联系。
总体而言，应该涵盖委估资产的整个收（受）益期限。
从整个受益年度出发，可以是有限期与无限期的统一。
有期限者根据具体情况的不同，可以选用营业执照的期限、经营合同规定的期限、租赁期限、整个寿命周期等。
例如可以采用营业执照的年限或经营合同指定的年限。
根据具体的情况判断为无期限者，主要适用于：在企业经营比较正常且没有对足以影响企业继续经营的某项资产的使用年限进行规定，或者这种限定是可以解除的，并可以通过延续方式永续使用的，则在测算其收益时，收益期的确定可采用无限期（永续法）。
在资产评估实践中，既要注意到未来收益期限越长对未来收益预测的差异影响越大的问题，也要反对借口未来收益期限对未来收益预测的差异影响而有意抹杀未来收益期限区别的客观存在，导致未来收益额确定产生明显偏差的问题。
折现率的确定
折现率是影响评估价值的重大因素。
其微小扰动，就可能会对整个评估结果无限放大。
普利高津的混沌学在这里有其适用意义（得到了鲜明的体现）。
紧抓折现率的适宜性意义重大。
为了确定适宜的折现率，应该：遵循匹配原贝
就是要根据委估资产的目的与估价的需要，采用与各种评估依据与数据价格类
型相适宜的折现率来进行资产评估。
具体来说，评估折现率参数的匹配原则，是指评估折现率参数与收益法之间、评估折现率参数与评估预期收益额之间、
评估折现率参数与评估收益期之间、评估折现率参数与其他评估依据资料之
间，
都保持财务内涵的统一和统计口径的统一。
在应用收益法时，由于未来预期收
益口径、未来收益期等有不同的涵义，因此，要求折现率与未来预期收益额、
未来收益期等的口径匹配十分重要。
考虑风险报酬原则。
企业追求的不仅仅是无风险报酬，还要认识到追求风
险报酬是推进企业发展的一大原动力。
在进行企业资产价值评估时，必须承 和考虑风险报酬因素的存在。
确定风险报酬率主要考虑委托方的经营风险、 业风险、市场风险、政策风险等因素。
在分析委托方的经营现状、发展态势 的基础上，结合高技术高风险高回报的基本特性，适当借鉴同行业特别是同 上市公司的投资报酬率等情况的基础上最后加以确定。
在遵循上述原则的基础上，具体的折现率的确定可以参照：行业平均资金 收益率法；资本资产收益率法；无风险报酬率加风险报酬率法，结合西方国 相关理论精华和我国的具体情况等来确定。
在资产评估实践中，还要认真分析行业资料情况，密切结合委估客户的情 况，对选择折现率参数的原因要有充分的解释与说明，避免简单同一。
认行等类
家。