定州万达广场项目营销方案提报

45782 72000 9810 127592
0 2000 72000
诚信立伟业 谋略定乾坤
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
目标梳理
万达广场商业部分销售目标梳理
大节点：2020年12月万达开业； 大目标：开业前销售进度完成90%以上；
诚信立伟业 谋略定乾坤
主力产品为公寓与金 街商铺产品，在县级 市场公寓持续悲观及 商铺投资低迷的情况 下，着实不乐观，且 万达金街部分存在街 深且短，不利于形成 街区氛围的大前提下。
区域购房人群观望情绪严重； 受区域市场政策、购房需求双重影响房地产开发、销售在逐渐向规范化发展，进入2018年下半年末市场
销售将逐渐放开。
卷二·第一部分·大环境
以实出发，唯快不破
住宅市场情况
区域分化情况
东部价格高，南部存量大 西部滞销化，北部缺配套
诚信立伟业 谋略定乾坤
卷二·第一部分·大环境
以实出发，唯快不破
立足自身，环顾京冀
诚信立伟业 谋略定乾坤
立足自身，环顾京冀
一 · 知己
二 · 知彼
三 · 百战不殆
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目梳理
万达广场商业部分梳理
万达广场商业部分数据一览
建筑面积 不可售面积
公寓建筑面积（㎡） 裙楼建筑面积（㎡） 金街建筑面积（㎡）
合计（㎡） 公寓回迁面积（㎡） 金街回迁面积（㎡） 商业自持面积（㎡）
卷三·资源支撑·伟略文化
专业专注，立足之本
卷一·万达广场商业部分营销建议
立足自身，环顾京冀
诚信立伟业 谋略定乾坤
立足自身，环顾京冀
一 · 知己
二 · 知彼
三 · 百战不殆
卷一·第一部分·知己
立足自身，环顾京冀
万达来了
万达带来了什么？
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石家庄万达广场
北京万达广场
重庆万达广场
卷一·第一部分·知己
• 项目体量较大； • 未来城市中心；
• 项目遗留问题 较多，区位市 场口碑较差；
• 市政道路尚未 修筑，内部交 通环境较差；
• 与万达广场有 一定距离；
0
机会
• 通过金街与万 达广场相连， 制造影响力；
• 通过案例塑造 万达广场最近 的都是回迁区， 舒适住宅都是 有一定距离的；
• 主打品牌效应， 塑造城市中心；
伟略地产
定州市万达广场项目提报
目录
contents
卷一·万达广场商业部分营销建议
立足自身 ,环顾京冀
卷二·万达广场住宅部分营销建议
以实出发，唯快不破
卷三·资源支撑·伟略文化
专业专注，立足之本
目录
contents
卷一·万达广场商业部分营销建议
立足自身 ,环顾京冀
卷二·万达广场住宅部分营销建议
以实出发，唯快不破
诚信立伟业 谋略定乾坤
曲港高速
1.4km
3.0km
定州政府
定州中学
京 港 澳 高 速
迎宾大道
定州东站
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目定位
万达广场商业部分市场定位
我就是城市中心
放大品牌效应，以我之长，攻彼之短，结合定州 市无品牌卖场、品牌综合体、娱乐消费一体化集 散地的大背景下，以万达之品牌，以城市向北发 展为契点，打造定州新中心！
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卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目建议
万达广场商业部分塔楼规划建议
塔楼业态建议：为形成商业、商务、 金融、娱乐、休闲中心，将塔楼公寓 部分，建议规划为三种业态：其一为 正常公寓，其二为商务酒店（托管式 投资产品），其三为众创科技产业基 地（可由政府提供税收、工商等优惠 政策，及制定补贴政策）。
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卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
客户定位
本地、周 边郊县
环京、石沧 衡地区
京津冀地区
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前期客户
客户来源：本市及周边郊县望都、曲阳等范围内有需 求的企业及个人。 客户需求：本区域内具有自有或投资需求，市区或外 地受产业集聚效应具有办公使用需求，个人投资者认可 项目未来规划，个人投资者资金有限认可区域价格。
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塔楼
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目建议
万达广场商业部分金街规划建议
金街业态建议：参照万达广场各个案 例，万达金街/步行街是万达广场重要 的组成部分，也是万达业态的重要补 充角色，为使万达品牌效应与住宅可 以相结合，建议将万达金街与住宅部 分的商业相连并蒂，同时将金街部分 规划为特色餐饮、青少年教育、快时 尚服装为主的特色步行街！
中期客户
客户来源： 商铺/公寓投资者，经营者； 客户需求：个人投资者看好区域未来发展潜力，冀中 区域第一座万达广场，意义非凡。
长期/终极客户
客户来源：地产投资者，个人/企事业单位经营者。 客户需求：个人投资者认可区域新兴CBD价值。
目录
contents
卷一·万达广场商业部分营销建议
立足自身 ,环顾京冀
以实出发，唯快不破
诚信立伟业 谋略定乾坤
以实出发，唯快不破
一 · 大环境
二 · STOW
三 · 闪电战
卷二·第三部分·闪电战
以实出发，唯快不破
项目梳理
万达广场住宅部分梳理
万达广场住宅部分数据一览
销售区住宅面积 回迁区住宅面积
住宅建筑面积（㎡） 商业建筑面积（㎡）
合计（㎡） 住宅回迁面积（㎡） 商业回迁面积（㎡） 商业自持面积（㎡）
如何完成？
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目定位
万达广场商业部分市场定位
项目所在的区域位置十分优越，项目
定州站
紧邻的迎宾大道，是定州最宽阔的景
观大道和迎宾大道。东向衔接京港澳
高速，向西直达定州站，距正定国际
机场仅20分钟车程。且周边环绕有定
州市政府、检察院、定州中学及约十
几个建成或在售的住宅项目。
• 此三项目客群定位极为局限，仅以本土消化为主，但通过其销售进度及招 商开业的进度结合对比，已经消化了本土很大比例的商业投资客群；
• 纵观定州商业市场而言，具有代表性的商业项目，应首推崇文街与宋街， 但此项目与万达广场不冲突，属于不同定位产品，关联涉及极为有限。
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卷一·万达广场商业部分营销建议
卷一·万达广场商业部分营销建议
立足自身，环顾京冀
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立足自身，环顾京冀
源自文库
一 · 知己
二 · 知彼
三 · 百战不殆
卷一·第一部分·知彼
立足自身，环顾京冀
宏观发展
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定州市发展落位？
• 定州市已被划归为河北省省政府直辖县市； • 定州市已被定位为冀中南区域的中心城市之一； • 京津冀协同发展中，定州的功能定位之一就是要打造现代商贸物流基地； • 承接京津商贸物流、先进制造业、高新技术产业、专业市场四大产业转移； • 可成为不符合雄安新区发展的“产业”转移承载地及有机会成为环新区的卫星城市。
市场情况
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定州市住宅情况
• 受政府严查影响，市场内大量五证不全项目被查封； • 受房价总套值高企现象影响，定州市居民购房主要需求已经从三室转向两室； • 受近年市场因素影响，定州市二手房价格低于新房，因此二手房市场发展较为迅速； • 因受政策性影响，大量需求客群被逼入五证齐全项目或购买二手房，造成局部交易呈上升趋势； • 区域内以中低端刚需盘为主，刚需盘以高层产品为主，地处城区边缘区域，在建筑立面、营销中
卷一·第一部分·知彼
立足自身，环顾京冀
区域背景
定州市商业发展情况
• 以区域划分，主干道中山路商业分布较多，东部有文博园、崇文 街，西部有大世界、时代、中山新天地、盛东广场、中兴广场、 中购广场、万国广场、西悦城及铭智广场，均处于市区传统商圈 范畴内；
• 项目所在区域为近年来新兴区域，且城市未来发展方向基本已确 定，随着迎宾大道即将贯通，以市政府、一中、人民公园等周边 办公配套设施为支撑，可以有效的提升项目所在区域的价值，为 项目成为中心商圈提供了有力支撑。
T
威胁
• 2019年市场存量 巨大，且碧桂园 和东部会接连入 市发力；
• 万达广场资源共 享，定价过高或 造成客户流失；
• 市场影响力突围
卷二·第二部分·STOW
以实出发，唯快不破
结论
以品牌出发，以速度收官
立足北部，环顾全城
以“高性价比”抢占高地
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卷二·万达广场住宅部分营销建议
卷二·万达广场住宅部分营销建议
以实出发，唯快不破
卷三·资源支撑·伟略文化
专业专注，立足之本
卷二·万达广场住宅部分营销建议
以实出发，唯快不破
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以实出发，唯快不破
一 · 大环境
二 · STOW
三 · 闪电战
卷二·第一部分·大环境
以实出发，唯快不破
房地产开发现状
诚信立伟业 谋略定乾坤
165630 6374 172004 121040
0 121040
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卷二·第三部分·闪电战
以实出发，唯快不破
目标梳理
万达广场住宅部分销售目标梳理
12个月
去化15万㎡
回款13个亿
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卷二·第三部分·闪电战
以实出发，唯快不破
项目定位
万达广场住宅部分项目定位
项目虽与商业有一定物理距离的分割，但为保障 大目标的完成，形成快速去化的局势，建议将住 宅部分定位为万达广场配套住宅，主打品牌，以 品牌求速度，以速度求销额！
政府性因素
2018年6月河北省住建厅引发《关于开展全省商品房预（销）售专项排查整治的通知》（以下简称《通 知》），整个《通知》文件共计2500多字，其主要目的为“为贯彻落实省委、省政府决策部署，进一步 规范商品房预（销）售行为，促进房地产平稳健康发展，决定在全省开展商品房预（销）售专项排查整 治活动”；
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年教育汇聚地；
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
客户区域定位
放眼环京，并吞石衡沧
• 客户区域描绘： 根据目前定州市商业市场现状分析，结合项目自身产品定位及价值所 在，要完成大目标，赶上大节点，必须走出去，但保定，作为雄安新 区第一受惠地区，投资热点区域多且突出，所以我们必须要北上，南 下，东进，多管其下；
立足自身，环顾京冀
结论
每个万达广场，就是一个城市中心！
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•成为城市一级商圈或城市二级商圈； •影响和带动城市商业氛围的巨幅提升； •改变城市文化肌理，形成新的娱乐消费集散地 •建立在商业价值基础上，以商业综合体作为带动，促进文化价值的形成； •创造一种生活方式，运营一个城区或城市的未来！
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卷一·第一部分·知彼
立足自身，环顾京冀
竞品分析
定州市商业竞品
• 目前市场在售商业项目，有一定规模，销售进度尚可的项目，我司总共罗 列出三个代表项目，其一为和天下，其二为尚美国际，其三为盛东广场；
• 此三个项目首先在区域位置来讲，属于传统商圈及老城区位置，且招商的 运营公司或者品牌来看，或为本土品牌，或为专业市场，对所处区域的价 值提升十分有限，且租金上升空间狭窄；
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金街
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目建议
金街招商品牌建议
金街招商品牌建议：结合定州古城复 苏计划，万达广场又为城市中心，项 目周边有定州中学等学校，建议将金 街住宅裙楼三层招商为孙敬学堂国学 教育基地，让现代与传统相结合，交 相辉映，为项目业态添加更多热点。
诚信立伟业 谋略定乾坤
心等方面都无，不注重品牌形象打造。
卷二·万达广场住宅部分营销建议
以实出发，唯快不破
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以实出发，唯快不破
一 · 大环境
二 · STOW
三 · 闪电战
卷二·第二部分·STOW
以实出发，唯快不破
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S
W
优势
劣势
• 万达品牌效应 铸就居住新潮 流；
• 市政府对过， 迎宾大道旁， 交通市政教育 配套优越；
整体大环境下，房地产市场急转直下，市场观望气息浓厚，更有媒体不断看空，影响市场。
卷二·第一部分·大环境
以实出发，唯快不破
房地产开发现状
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需求性因素
2016年石家庄乃至全国房地产市场井喷式爆发，量价齐升，达成成交量和价格涨幅历史高位，定州市场 受影响较小；
2017年初定州楼市受整体市场及个别楼盘炒作影响量价齐升急速上扬，市场购房需求出现一定程度透支； 2018年市场进入专项整治阶段，楼市低迷，销量继续下滑，证件不齐全楼盘处于关门或停止接待状态，
卷一·第一部分·百战不殆
立足自身，环顾京冀
项目定位一览
诚信立伟业 谋略定乾坤
万达公寓·定州众创中心，为定州微小企业 提供孵化场地；
万达公寓·定州代表性商务/主题酒店及本 地外来企业高管居所、年轻人第一个家；
万达广场·冀中（保定南部、石家庄北部、 衡水西部）娱乐、消费集散中心；
万达金街·冀中（保定南部、石家庄北部、 衡水西部）年轻人快时尚、特色餐饮、青少