老旧小区管理状况调研报告

为进一步了解区老旧小区实施物业管理工作的现状，找出影响住宅小区实施物业管理的主要原因，进一步完善管理措施，规范管理行为，为居民营造良好生活环境，在区房管局的积极配合与大力支持下，区政协经济界三组、挹街道政协工委联合对我区老旧小区实施物业管理的情况进行了调研，走访了院等住宅小区，基本情况如下。

一、老旧小区管理现状

（一）老旧小区基本情况

全区老旧小区总数量448个，建筑面积1090.5万平方米，占全市八城区老旧小区总量的25.5%。其中，1.5万平方米以上小区245个，建筑面积约为883.6万平方米；1.5万平方米以下零散或不封闭小区203个，建筑面积约为206.9万平方米。

我区老旧小区长效管理现况：一是实行市场化物业管理的老旧小区有52个，面积225.6万平方米；二是实行业主自治管理的有283个，面积584.5万平方米；三是由产权单位进行管理的有100个，面积233.6万平方米；四是由街道物业服务中心进行管理（只有、、三个街道）的有13个,面积46.8万平方米。

（二）老旧小区长效管理实际效果

从调研情况来看，目前全区七个街道都对住宅小区加强了管理，落实了部分管理职能，对老旧小区的物业管理单位有检查、有管理，尤其是对物业矛盾受理调处效果较为明显。管理形式上基本按照全市推进方案要求，对老旧住宅小区采用四种模式管理（市场化管理、单位自管、业主自治管理、街道物业服务中心托管）。从老旧住宅小区长效管理实际效果看，可分为三个档次：第一档是已落实市场化物业管理的老旧小区，建筑总面积为225.6万平方米，占老旧住宅小区总面积的20.9%，由于是市场化运作，管理与服务效果相对比较好；第二档是街道物业服务中心接管小区和单位自治管理小区，建筑总面积为268.1万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的24.9%，此类小区通过各街道服务中心接管或原产权单位派人管理，已落实最基本物业服务，实现了大门有人值守、卫生保洁有人清扫、下水管网及粪化池有人疏通等，管理与服务基本能够让广大居民接受；第三档是业主自治管理小区，建筑总面积为584.5万平方米，占所有老旧小区住宅总面积的54.2%，这类小区主要是通过广大居民成立小区自治管理委员会，由社区牵头组织小区居民积极分子或党员积极分子与各派出所治安联防队，共同落实区域治安防范，卫生保洁仍由区环卫所负责，管理效果不明显，与全市住宅区规范管理要求仍有较大差距。

二、老旧小区长效管理存在的困难及原因

一是基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区的一些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，并且因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决。并且很多老旧小区多为开放式、半开放式小区，监控设施不完善，治安防治方面存在问题。

二是物业费收缴率低，物业服务保障难。老旧小区的物业费收缴率普遍较低，造成这种情况的原因非常多，从主观上讲，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工，在思想观念上没有完成从计划经济向市场经济的转变，没有形成花钱买服务的思想意识；有的业主认为物业公司服务不到位，收费不透明而不交物业服务费用；有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低而不交物业服务费用。由于对不交物业服务费用的业主并没有相应的处罚措施，很多原本交物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝交费。从客观上讲，居住在这些小区的居民确实有的生活比较困难，物业费进一步增加了其生活成本。老旧小区物业费收缴率低，导致物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降。全区06-09年出新的45个小区，最初引进物业公司的32个小区，几年来已有20家物业公司因经营亏损先后退出。另外，街道在落实老旧小区长效管理中，迫于检查和上级的压力，重覆盖轻实效，引进管理的物业企业则重效益轻服务质量，大多数老旧小区只有简单的管理形式，应有的管理效果难以达到。

三是政策法规不完善，管理难、执法难。老旧小区普遍存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、棋牌室，更有将地下室出租给外地打工者等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业服务主体，而物业服务企业(主体)不具备查处的职能权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。再有就是业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等小区各类违章违规事件，也是因政策法规不完善，导致职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。物业企业解决不了业主的实际困难，也是老旧小区落实长效管理难原因之一。

形成这些问题的原因十分复杂，主要有以下三个方面。

一是在小区建设方面，老旧小区历史欠帐多。老旧小区由于规划设计落后，造成基础配套设施不完善，加之年久失修、翻修资金缺乏，使得生活环境质量较低。大多数老旧小区建设年代久、规划布局不合理，多年没有出新改造，而且老旧小区维修资金归集不到位，缺口较大，再加上物业维修资金申请使用困难，老旧小区房屋公、私产权混杂，很难统一业主意见，使得维修养护工作难以开展。目前全区有近70%的旧小区公共维修资金现仍在原售房单位，其中有60%因单位改制等原因，主体已不存在。

二是业主大会、业主委员会成立率较低。目前很多老旧小区特别是拆迁安置小区都没有成立业主大会或业主委员会。虽然《物业管理条例》规定一个物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但目前已出台的法规、政策没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性较差，可操作性不够强。有的是因为小区规模较大、业主数量多，这类小区运作起来就极为困难；有的是因为小区业主参与意识薄弱，缺乏有能力、有公信力的组织者。由于缺乏居民自治理管理机构，在停车位、违章搭建、公用设施使用等方面业主为了自身利益各执一词，很多小区管理较为混乱。

三是物业费收缴率低、政府经费补贴尚未落实到位。目前老旧小区物业费标准0.15-0.35元/月.平方米，费用标准偏低，再加上老旧小区业主缴纳物业管理费的意识较差，老旧小区物业管理费的收缴率在30～60%之间，且政府对老旧小区的经费补贴未能落实到位，导致老旧小区管理单位（街道物业服务中心）在物业用工数量、人员工资标准上不能投入过多，低档次服务情况普遍存在。此外，市职工最低基本工资调整为1140元后，用工成本增加，导致