房地产经纪操作实务知识点 第2章房地产交易信息搜集、管理与运用

第二章房地产交易信息搜集、管理与运用第01讲房地产交易信息搜集、管理与运用第一节房源信息的搜集、管理与运用一、房源（一）房源的含义1.房源的含义房源是指提供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产，在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：（1）依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。

不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。

（2）房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。

若房屋权利人所持有的房屋仅用于自助，并无交易意愿，则该房屋就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在，这样的房屋也不能成为房源。

2.房源的属性房源具有三大属性物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响3.房源的分类房源类型分类依据特征A类房源 1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权 1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源 1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题 1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙房源类型分类依据特征A类房源1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙（二）房源信息1.房源信息的含义和内容房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，包括房地产权利人的信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素房地产权利人的信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。

在签署独家代理委托协议时还需要留下委托人的身份证复印件，以保证信息的真实性。

如果委托人不是房屋所有权人，还要要求委托人提供房地产所有权人的相关信息及经公证的授权委托书。

房地产状况包括房屋的实物状况、产权状况、区位状况和物业管理状况等，如房地产的位置、权属证明材料、产权的性质（房改房、商品房）实际用途（出租、自助）面积、楼层、装修、朝向、家具电器、户型、停车位、物业管理费收费标准及是否有银行抵押贷款等挂牌要求则主要包括委托人所定的出售或出租价格，以及交房日期、税费支付方式等。

挂牌要求是动态的，即当时的挂牌要求可能随着时间的推移，根据市场和供求关系的变化等而发生变化。

二、房源信息搜集（一）房源信息搜寻的渠道和方法1.门店接待获取门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。

门店接待，是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的门店，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。

（2）利用媒体获取是指房地产经纪人员利用网站、报纸、电视、广播、微信等媒体，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。

随着现代信息技术的快速发展，媒体中的网络媒体成为房源获取中的重要渠道。

（3）电话接听获取可以分为电话接待和致电客户获取两类（4）通过熟人推荐获取熟人推荐，是指房地产经纪人员通过其优质的专业服务，获得房地产权利人或者客户认可，他们再向拥有房源的同事、亲属、朋友等推荐，从而使得房地产经纪人员获取房源信息的方式。

熟人推荐现在越来越受到房地产经纪机构的重视。

（5）社区维护获取是指房地产经纪人员在居住社区开展宣传活动，陌生拜访或者为该区域居民提供房地产咨询服务，引起房地产权利人的关注，从而获取房源信息的方式。

（6）联系有关单位获取有关单位指的是拥有大量房地产的单位，如房地产开发企业、建筑施工企业、大型企事业单位、资产管理公司、金融机构等。

三、房源信息的整理（一）房源信息的整理1.房源信息的分类2.房源信息的记录和存储（1）纸张载体（2）计算机（3）计算机联机系统（二）房源信息的共享房源信息的共享形式，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的发展与特点进行设定。

目前主要有私盘制、公盘制两种模式，这两种模式各有优劣，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

（1）私盘制房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。

在这种模式下，业主的联络方式只由接受委托的房地产经纪人员看到。

其他房地产经纪人员只能看到房源的基本状况（2）公盘制公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者一定区域范围内加盟的房地产经纪机构之间或者几个房地产经纪机构联盟之间共享全部房源信息的房源共享模式，在这种模式下，房源的全部信息可以被共享区域内的所有房地产经纪人员查看，所有经纪人员进均可与卖方客户取得联系。

3.房源信息的维护与更新房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：（1）周期性访问对房源的委托人进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。

将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

比如：将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级，如表2-2。

房源状态级别访问期限有效A5天B10天C15天无效D1-2月房源状态级别访问期限有效A5天B10天C15天无效D1-2月处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。

已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，值得注意的是，这些无效房源的潜力有时容易被房地产经纪人员忽略，因此将其“打入冷宫”，而不再花费时间和精力对它们进行更新。

这种做法是不科学的。

因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。

（2）访问信息累积随着时间的推移，业主（委托方）的出售或出租心态也会因某些事件的发生而产生变化，因此对房源的每一次访问，都应将有关信息记录下来，它可以反映业主（委托方）的心态变化，业主心态的变化最终会引起房源价格的变化。

（3）房源状态的更新房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。

房地产经纪人员要根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态，从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

四、房源信息发布（一）存量房房源信息发布的相关要求存量房房源信息发布的要求如下：（1）保证房源的真实性。

房源的真实性是指房源信息的内容应当准确、客观，具体要求是：1.依法可以租售:要求房源是依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规规定的出租或者出售的条件2.租售意思真实：要求房源依法有权出租或者出售的房地产权利人有以出租或者出售的房屋3.房屋状况真实：要求房屋的地址、用途、面积、户型、楼层、朝向、装修、建成年代、建筑类型、产权性质以及有关图片。

应当真实、完整、准确。

4.租售价格真实5.租售状态真实2.存量房房源信息发布的渠道（1）互联网：优点信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观（2）经纪门店：优点便于与客户互动交流，信息更新速度快（二）新建商品房房源发布的相关要求与渠道依据《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，发布新建商品房房源广告要符合下列相关要求：（1）房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

（2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

（3）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

（4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

（5）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

（6）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

（7）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

（8）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

（9）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

（10）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

（11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

（12）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

（13）房地产广告中不得含有广告发布人能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

（14）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

2.新建商品房房源信息发布渠道（1）报纸报纸是最为传统的媒体，这种方式具有读者广泛而稳定、版面灵活、时效性强、成本低等优点，但有效时间短、感染力较差。

（2）户外广告常见的户外广告有：路边广告牌、高立柱广告牌、灯箱、霓虹灯广告牌、LED看板等，现在甚至有升空气球、飞艇等先进的户外广告形式。

户外广告可以具有很好的形象性，但是限于安装等因素，户外广告牌不可能频繁更换，所以户外广告牌的时效性比较长。

这也决定了使用户外广告牌不能很随意，必须要慎重。

（3）互联网利用网站上的广告横幅、文本链接、多媒体的方法，可以发布房地产广告。

与传统的四大传播媒体（报纸、杂志、电视、广播）广告及备受垂青的户外广告相比，通过互联网发布房地产广告具有传播范围广、交互性强、受众数量可准确统计等优点，但相比其他媒体，互联网的覆盖率在一些地区或特定人群中偏低。

（4）电视广告电视广告是一种经由电视传播的广告形式。

大部份的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。

通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。

（三）提高房源信息发布效果的注意事项（1）注意完善房地产经纪人员个人信息（2）重视房源标题（3）写好房源描述（4）配好房源图片（5）多渠道发布，并经常维护第二节客源信息的搜集、管理与运用一、客源与客源信息（一）客源1.客源的含义客源是对房源有现时需求或潜在需求的客户，包括需求人及其需求意向或信息。

这种需求包括以获得房屋所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得房屋使用权为目的的租赁需求。