房地产经纪操作实务知识点 第2章房地产交易信息搜集、管理与运用

第二章房地产交易信息搜集、管理与运用

第01讲房地产交易信息搜集、管理与运用

第一节房源信息的搜集、管理与运用

一、房源

（一）房源的含义

1.房源的含义

房源是指提供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产，在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：

（1）依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。

（2）房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人所持有的房屋仅用于自助，并无交易意愿，则该房屋就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在，这样的房屋也不能成为房源。

2.房源的属性

房源具有三大属性

物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态

法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况

心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响

3.房源的分类

房源类型分类依据特征

A类房源 1.地理位置较好或处于热销地段

2.卖方心理价位合理

3.卖方主动积极配合

4.具备合法上市产权 1.市场需求旺

2.销售难度小

3.销售周期较短

4.有房源钥匙

B类房源 1.地理位置较差

2.价格较高或没有竞争力

3.业主配合不积极

4.产权不清或有其他阻碍成交的问题 1.市场需求小

2.销售难度大

3.销售周期较长

4.无房源钥匙

房源类型分类依据特征

A类房源1.地理位置较好或处于热销地段

2.卖方心理价位合理

3.卖方主动积极配合

4.具备合法上市产权

1.市场需求旺

2.销售难度小

3.销售周期较短

4.有房源钥匙

B类房源1.地理位置较差

2.价格较高或没有竞争力

3.业主配合不积极

4.产权不清或有其他阻碍成交的问题

1.市场需求小

2.销售难度大

3.销售周期较长

4.无房源钥匙

（二）房源信息

1.房源信息的含义和内容

房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，包括房地产权利人的信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素

房地产权利人的信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。在签署独家代理委托协议时还需要留下委托人的身份证复印件，以保证信息的真实性。如果委托人不是房屋所有权人，还要要求委托人提供房地产所有权人的相关信息及经公证的授权委托书。

房地产状况包括房屋的实物状况、产权状况、区位状况和物业管理状况等，如房地产的位置、权属证明材料、产权的性质（房改房、商品房）实际用途（出租、自助）面积、楼层、装修、朝向、家具电器、户型、停车位、物业管理费收费标准及是否有银行抵押贷款等

挂牌要求则主要包括委托人所定的出售或出租价格，以及交房日期、税费支付方式等。挂牌要求是动态的，即当时的挂牌要求可能随着时间的推移，根据市场和供求关系的变化等而发生变化。

二、房源信息搜集

（一）房源信息搜寻的渠道和方法

1.门店接待获取

门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。门店接待，是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的门店，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。

（2）利用媒体获取

是指房地产经纪人员利用网站、报纸、电视、广播、微信等媒体，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。

随着现代信息技术的快速发展，媒体中的网络媒体成为房源获取中的重要渠道。

（3）电话接听获取

可以分为电话接待和致电客户获取两类

（4）通过熟人推荐获取

熟人推荐，是指房地产经纪人员通过其优质的专业服务，获得房地产权利人或者客户认可，他们再向拥有房源的同事、亲属、朋友等推荐，从而使得房地产经纪人员获取房源信息的方

式。熟人推荐现在越来越受到房地产经纪机构的重视。

（5）社区维护获取

是指房地产经纪人员在居住社区开展宣传活动，陌生拜访或者为该区域居民提供房地产咨询服务，引起房地产权利人的关注，从而获取房源信息的方式。

（6）联系有关单位获取

有关单位指的是拥有大量房地产的单位，如房地产开发企业、建筑施工企业、大型企事业单位、资产管理公司、金融机构等。

三、房源信息的整理

（一）房源信息的整理

1.房源信息的分类

2.房源信息的记录和存储

（1）纸张载体（2）计算机（3）计算机联机系统

（二）房源信息的共享

房源信息的共享形式，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的发展与特点进行设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式，这两种模式各有优劣，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

（1）私盘制

房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。在这种模式下，业主的联络方式只由接受委托的房地产经纪人员看到。其他房地产经纪人员只能看到房源的基本状况

（2）公盘制

公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者一定区域范围内加盟的房地产经纪机构之间或者几个房地产经纪机构联盟之间共享全部房源信息的房源共享模式，在这种模式下，房源的全部信息可以被共享区域内的所有房地产经纪人员查看，所有经纪人员进均可与卖方客户取得联系。

3.房源信息的维护与更新

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，