碧桂园分享会——如何通过数据读懂城市(4)(1)
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研究必看如何通过数据读懂城市
营销中心前策产品定价部
城市进入：发现城市潜力
进入一个或深耕一个城市需要一套逻辑
传统逻辑
老板逻辑企略逻辑盈利逻辑
聚焦核心城市，扩张全国化布局城市化进程的力
行者
转型核心城市，
挖掘三四线城市
潜力
深耕长三角，逐
层拓展热点区域
万科碧桂园恒大绿城
目标城市筛选法——7次筛选确定目标城市（世联/万科）
城市分级筛选法——划分区域中心和重点
城市分阶段筛选法——单中心、大都市化、外围城市
根据房价上升指标筛选——上升表现、支撑指标、驱动指标根据房企区域战略筛选——是否进入？目标实现？如何进入？根据GDP增速与房地产发展关系筛选
房地产市场预警预报指标体系（中指）
传统逻辑/市场/咨询逻辑
传统逻辑
基础数据数据分析结论产出
人决定了购房需求的厚度
数据筛选数
据
获
取
普查数据
三方数据（修正）
TD运营商腾讯阿里百度&
人口基数
人口特征&人口现状对标城市人口泛城市圈人口关联城市人口未来人口对标城市人口
泛城市圈人口
关联城市人口
封闭人口预测
人口吸纳能力
城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度
人口基数未来人口对标城市人口
泛城市圈人口关联城市人口
人口吸纳能力
城市因自身的特殊属性产生的对人口的吸引力或离散程度
资源价值
江景资源森林资源医疗资源养老资源
湖景资源温泉资源经济资源商业资源
山景资源雪景资源产业资源通勤资源
海景资源河景资源教育资源人口资源
… … … …
通勤对标城市与关联城市
人口通勤情况与分析
日常
通勤阶段通勤特殊
通勤
非自
住人口自住人口原生人口城市本土人口（根据人口不同生命周期内生成各种购房需求）（根据人口不同的内生财务经济情况产生需求）吸引如人口外来守城市吸引进入而选择购房自主人口（根据人口不同生命周期内生成各种购房需求）（根据人口不同的内生财务经济情况产生需求）（根据城市吸附力不同产生不同居住需求力度）由多元的购房需求组成，动机交错如投资、资产配置、未来养老等
人口特征
劳力
人口生育
率
存活
率
多代
居力
幼年
人口
独居
人口
收入资产职业
理财
工
龄
学
历
生命周期/居住结构
财务情况
人
口
特
征
未来城市
发展周期
数据来源：
第五、六次人口普查、统计年鉴、腾讯位置数据（人口规模、迁徙数据）人口普查、统计年鉴、百度地图（医疗、教育、产业资源等地理位置数据）人口普查、链家网、搜房网等（不同年龄人口居住、居住结构、房屋信息）等等
何为城市
以人为本/人即城市
人与城的关系
生活
停留
喜爱进入
数读城市上海温州绍兴合肥劳动力需求大限制外来人口上海2040将丧失劳动力人口负增长温州户籍人口大幅减少，都出去做生意了？易单身合肥男生常住人口比例幅度超过总人口增长比例
离婚率降低绍兴人民的离婚率逐年下降，生活稳定指数上升
人口数据浅析