【项目管理】南京文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报_66PPT
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南京某国际广场物业管理方案
设立监控与评估机制
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为了确保物业管理方案 的实施效果，需要设立 监控与评估机制。该机 制应包括以下几个方面
目标管理：制定明确的 管理目标，建立相应的 指标体系，定期对实施 效果进行评估。
数据统计与分析：建立 数据统计与分析系统， 收集和整理相关数据， 为评估提供数据支持。
监督检查：成立监督检 查小组，定期对物业管 理方案的实施情况进行 检查和评估。
高满意度。
确保安全运营
加强安全管理，确保广场内的 人员和财产安全。
项目范围
建筑物管理
包括建筑外墙、公共区域、设施设备等的 维修、保养和管理。
公共服务设施管理
对广场内的公共服务设施，如会议室、健 身房、游泳池等进行管理和维护，确保其 正常运营。
绿化与环境管理
负责广场内的绿化植被、环境卫生和景观 的维护与管理。
南京某国际广场物业管理方 案
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 物业管理策略 • 服务质量提升 • 物业管理方案的实施与监控
01
项目概述
项目背景
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地理位置
南京某国际广场位于南京 市核心商业区域，地理位 置优越，交通便利。
建筑规模
该项目拥有多栋高层建筑 ，涵盖商业、办公、住宅 等多种功能。
资源保障：制定资源保障措施， 包括人力、物力、财力等方面的 保障，确保项目的顺利实施。
为了确保物业管理方案的顺利推 进，必须制定详细的实施计划。 该计划应包括以下几个方面
责任分配：明确各个部门和人员 的职责和任务，确保项目的高效 实施。
风险管理：预测项目中可能出现 的风险，并制定相应的应对措施 ，确保项目的稳定性和安全性。
某广场项目报告(共 58张PPT)
国泰广场
分步行街4.8万平米和综合商场3万平米，另还有酒店3.5万 平米，总计约12万平米。产品规划较好，有知名零售商将 入住分区经营，内街二、三楼商业实行大面积出售。 经营业态：数码产品、超市、服装、休闲娱乐等，在本地业态分布较 为先进。 价格： 临发展大道底商17000元/平米。内街一楼7000—8000，二 楼三楼，3500元/平米左右。 去化： 已销售45%。 客源： 本市从商人员，投资者。 经营管理：专业公司管理，实行产权式经营，二层以上包租三年，其 他门店凭营业证优惠5% 。 产品：
报纸NP
报纸NP
三 推广策略
1、推案策略
首推住宅，再推商铺，最后推酒店。
住宅在项目中占有更大比例，居于更重要的位置，也主导了项 目的形象气质，因此着重先推住宅部分，利于去化项目的主要房源， 树立项目的品牌形象； 在前期住宅已经树立了较高的知名度和品牌形象的条件下，加 之本案的地段和商铺沿街的原因，商铺可以借助前期的推广力度，在 之前的基础上进一步展开销售和推广； 由于酒店需要一定时间的经营，将会占用大量资金，因此在项目销售 后期，资金已经回收充分的条件下推出酒店的房源，将会有充足的资 金和实力，利于做好酒店的经营与销售工作。
总结
招商引资成效显著,民营经济发展迅速。
本地需求占主导,楼市稳定, 平缓增长。 城市化建设进一步加强,房产市场存在较大发展空 间。 交通不便利,人口增长缓慢,经济基础较薄弱,影响 楼市的发展速度。
二、住宅市场分析 产权情况
商品房市场占有率不高。
商品房住宅户型
购房者多以家庭为单位，100—120平方米房型最受 市场青睐，其次为90—100平方米的小家庭居住用房
南京国际广场写字楼项目品牌规划
•法国：艾菲尔铁塔
•自由与浪漫
•上海 金茂/外滩
时代新与旧的生机
•吉隆坡：双峰塔
•现代与传统谈心
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
而我们更加相信
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•有的地标 •可以改变 •一座城市
•给我一个支点，我可以撬起地球 •——阿基米德
南京国际广场写字楼项目品牌规划
一个地标改变一座城市
• 将来的南京： • 南京历经多年发展突破临界 • 十运会迎来发展契机 • 作为长三角副中心的总部效应逐渐显现
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
今天，南京具有了突破过去沉寂的实力， 但却没有可以代表南京精神和生命力的地标
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
而且，南京人没有看到南京的发展
•地标 —— 在一定意义、一定程度上代表着一座城市 - 表向的: 或最高 或最大 或最深 或最美 或最具创意 - 精神的: 最代表城市精神 - 取向的: 将引领城市向未来发展
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
我们相信
地标必然与一个城市的精神与生命力 紧紧结合在一起
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
•
思考南京城市品牌的未来
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南京国际广场写字楼项目品牌规划
品牌南京
•现在南京 —— 现在是一个知名的文化品牌
•历史文化名城
•世界遗产城市
• 六朝古都 • 历史悠久 • 石头城 • 深厚文化素养 • 秦淮河 • 包容性不排外 • 夫子庙 • 不彰显富贵 • 紫金山 • 内敛 • 玄武湖
•要成为有国际影响的 历史文化名城，
某广场项目定位及建筑规划设计建议拟案(PPT 112页)
常规模式住宅面临的挑战
1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为 主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。 2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的 成本没有竞争优势； 3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销 售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。 4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销 售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。
规划创造价值（意向设计方案2）
规划创造价值（意向设计方案3）
根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了 解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外， 一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这 还需要创新的操作模式
操作模式创造价值（三）创新模式
如何实现项目住宅商业利润最大化？ 非常规操作
正常模式下实现目标面临的挑战？ 常规操作
规划能提升项目地块的潜在价值
本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析
房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化【如何化解风险】 项目利润测算
第一部分 房地产现状分析
市场背景及宏观经济分析
国内房地产现状分析
国内市场分析
全国市场 经济形势与房地产市场走向
目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平, 但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进 入观望期。
三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战 1、售价水平 在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售 价达到6500市场已经难以接受 2、整租整售 商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街项
目商业情况就如此.
总结分析：
按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或 2/3）
一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大； 销售速度也受工程进度影响。
某广场项目定位及产品塑造汇报(PPT 44页)
购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
南京商圈研究及投资发展建议(PPT 39页)
受地缘条件影响，长江以 北的浦口区、六合区，及城市 最南部的江宁区，被自然地隔 离出来。从地理位置上来看， 三大区域，受交通条件的制约， 与主城区距离相对较远，在经 济上其相对独立，自成一体。
城市整体规划格局分析
各区功能定位
➢中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武 区、秦淮区，由于位处主城中心地带， 其区域内，商贸业、金融业、服务业发 达，为城市提供了主要的商业配套功能。
在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南 京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初 期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原 湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。
批发零售业的高速发展、商品 交易市场的大型化加速中高收 入外来人口（私营业主）流动， 为房地产市场的发展带来巨大 的消费空间。
城市经济发展概况
➢人均可支配收入逐步 增长：从2003-2009年，南
京市城市人均可支配收入和 城市人均消费稳步增长，人 均可支配收入逐年增长， 2009年达到25504元，同比 增长10.3％，但增速呈下降 趋势。
➢市域空间规划：
规划形成“主城—新市 区—新城—重点城镇—一 般城镇”五级大中小级配 合理的市域城镇等级结构。
南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图 南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图
以南京中心——1小时都市圈Байду номын сангаас形成
➢目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、 镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体 结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈 层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层 ，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴 线。 ➢通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础 设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面 进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。 ➢一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。 ➢目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都 市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同 ，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。
城市整体规划格局分析
各区功能定位
➢中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武 区、秦淮区，由于位处主城中心地带， 其区域内，商贸业、金融业、服务业发 达，为城市提供了主要的商业配套功能。
在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南 京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初 期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原 湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。
批发零售业的高速发展、商品 交易市场的大型化加速中高收 入外来人口（私营业主）流动， 为房地产市场的发展带来巨大 的消费空间。
城市经济发展概况
➢人均可支配收入逐步 增长：从2003-2009年，南
京市城市人均可支配收入和 城市人均消费稳步增长，人 均可支配收入逐年增长， 2009年达到25504元，同比 增长10.3％，但增速呈下降 趋势。
➢市域空间规划：
规划形成“主城—新市 区—新城—重点城镇—一 般城镇”五级大中小级配 合理的市域城镇等级结构。
南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图 南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图
以南京中心——1小时都市圈Байду номын сангаас形成
➢目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、 镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体 结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈 层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层 ，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴 线。 ➢通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础 设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面 进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。 ➢一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。 ➢目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都 市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同 ，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。
某休闲广场项目整体定位(PPT 54张)
厨房设排烟道
居住公寓卖点示意
现代风格建筑立面
居住公寓卖点示意
典型户型： 户型方正，实用率高 错阳台 阳台前后错位，使其顶高 超过6米，阳台不算面积
让商业服务，娱乐休闲设施与公寓大堂室内相通； 配高速电梯； 配备不同档次的多功能共用会议室； 设置大型办公服务及休闲会所； 建筑立面现代风格； 外立面设窗下灯。
竖向布局示意
空中会所
商务办公
5层
架空
商业裙楼
地下停车场
-1-2层
商务公寓卖点示意
现代风格建筑立面
全景观优势
空中共享平台
商务公寓卖点示意
商业部分总体战略
面对中高端市场采取主题式经营战略 增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客
回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市 场的形式，吸引品牌主力商家进驻
业态选定原则——
主力商家：
目前在松江具有唯一性和号召力
业态有利于提升后期物业开发档次
采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业 配合松江正在快速发展的市场
10米电梯10米秒15米秒2米秒卫生间内部设内部设公用洗手间厨房设厨房排烟道不设无明火不设会所休闲服务为主休闲服务结合商务服务商务服务智能系统可考虑宽带接入宽带接入5a程度高综合布线空调系统分体空调分体空调分体可考虑中央空调公共装修一般要求较高高级装修体现办公形象标准层高2830米2932米335米停车位1个2户1个12户1个150200开窗面积适合居住要求宽幅窗体大面积景观窗体路漫漫其悠远商业部分总体战略面对中高端市场采取主题式经营战略增加商业物业的分隔弹性吸引投资客回避大型百货与综合购物中心的的竞争采用专业市场的形式吸引品牌主力商家进驻路漫漫其悠远业态选定原则目前在松江具有唯一性和号召力业态有利于提升后期物业开发档次采用专业市场类型对交通设施要求弱于百货业配合松江正在快速发展的市场主力商家
某广场复盘工作总结报告PPT课件(PPT66页)
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
西安民乐园万达广场复盘工作总结
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
西安民乐园万达广场复盘工作总结
南京夫子庙来燕路商业项目产品改造建议45PPTXX垠坤
－1层改造建议
规划引进大型电玩城，辅以配 套餐饮小吃。 面积区划：电玩城1家，约 770㎡；桌游1家，约380 ㎡； 餐饮10家，约830 ㎡，仓储7个， 约180 ㎡ 。 最北端头角落改成仓储，解决 端头死角问题。
南京夫子庙来燕路商业项目产品改造 建议45PPTXX垠坤
1层改造建议
规划一层以清餐饮业态为主，
辅以部分生活服务设施，如银
行等。
户
外
商铺40家左右，面积共计约
自
3000 ㎡ ，每户面积15 — 200
天
㎡ 不等，主力面积在50 — 70
窗
㎡。
动 扶 梯
在步行街东入口，增设户外自 动扶梯，改善垂直交通，吸引 客流。
在步行街中心，添加天窗，增 强负一层采光和商业氛围。
南京夫子庙来燕路商业项目产品改造 建议45PPTXX垠坤
优势
•目前周边商业难以满足中高端消费者，急需升级； •周边居住小区多，生活氛围浓厚，潜在中高端消费需求量较大； •周边存在大量中小型企业主，将有可能成为项目主要的购房者及消费者； •紧邻夫子庙景区，每日5万游客量； •垠坤房地产专业的团队以及丰富的商业地产运作经验。
南京夫子庙来燕路商业项目产品改造 建议45PPTXX垠坤
区域的商业
项目地处夫子庙大商圈范围内,但不属于核心范畴; 夫子庙地区商贸旅游经济历来是以秦淮传统文化为载体的特色经济,即充分 发挥十里秦淮千年传统文化优势,集中发展能弘扬秦淮千年传统文化的商贸、 饮食、旅游、文化娱乐业等三产特色经济。 项目周边多老的居住区,目前配套商业成熟, 但档次欠佳，本案的出现,可填 补这个空白.
大型餐饮 800-1000
1
1000
红杏酒家等
生活服务 50-400
某商业广场项目定位建议(PPT 49页)
CentaPro
案例总结： 注重借助品牌商家的号召力来提升项目整体形象及影响力，尤其是大型 品牌连锁商家，有较好的市场抗跌能力； 在建筑风格外，注重园林景观及休闲氛围的营造； 针对商旅人群需求，在餐饮之外，注重娱乐和休闲配套功能的完善。
CentaPro
1
市场环境分析
2 深圳餐饮与酒吧市场分析
经营特色 是新加坡的主要旅游景点 体验独特的生活方式及文化 以分散式的建筑为主 外地游客是主要的目标客户
CentaPro
Clarke Quay克拉码头
景观资源及建筑特色 设计目标: 充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要
的休闲娱乐区； 对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，
餐饮市场环境启示：
•高档餐饮与概念是市场发展的主流方向， 知名的大型酒楼极具市场号召力。
酒吧总结：
1.除个别酒吧街外，现有酒吧街以清吧和餐吧、咖 啡吧为主，但晚间生意演艺吧与迪吧相对更好。
成功因素 建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人体
验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项 目竞争 景观：享有新加坡河畔的秀丽景色 业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其 他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名， 日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所 娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱 乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以 此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力 活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息 的人流；
机会 (Opportunity)
1.、市场空白:区域高端餐饮与酒 吧市场主题性、业态丰富性欠佳；
某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 180页)
19
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
20
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
▪公寓在面积、服务功能上要和
酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。
酒店
▪标志性 ▪定义档次
▪商业的档次要求 ▪不影响办公、酒
店的大堂和昭示性
▪为商业和酒店带来潜
在客户
▪大堂可以与酒店共享
8
综合体的四种发展模式
9
综合体发展模式（1/2）
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
27
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
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案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
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案例（2/3）
——北京东方广场
功能构成
购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
南京文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报_66PPT
文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报
2008年11月
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
Page 2
一、市场调研分析
Page 3
大学城区域市场分析
南京医科大学
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50 ㎡ ，约90间。
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主 “中华美食一条街“
为一层“中华美食一条街”的挑高部分
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竞争项目调研分析
餐饮面积 01栋 02栋 共计 4000㎡ 无 4000 ㎡
乐活时尚街区
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业 销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
2008年11月
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
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一、市场调研分析
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大学城区域市场分析
南京医科大学
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
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乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50 ㎡ ，约90间。
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主 “中华美食一条街“
为一层“中华美食一条街”的挑高部分
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竞争项目调研分析
餐饮面积 01栋 02栋 共计 4000㎡ 无 4000 ㎡
乐活时尚街区
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乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业 销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
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1F:移动+餐饮 2F：新东新
1F：KFC+ 餐饮
2F:新东新
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
1F：租金最高2.5元/㎡ ·天，层高4米 2F：租金最高1.5元/㎡ ·天，层高3米 3F：租金最高1元/㎡ ·天，层高3米
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50 ㎡ ，约90间。
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乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
江宁大学城学生总数统计
学校名称
院校性质
现有人数
未来规划总人数
南京医科大学
本部／省属
7000
15000
南京工程学院
本部／省属
20000
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
16000
南京交通技术学院
本部／省属
10000
13000
江苏海事学院
本部／省属
10850
12000
中国传媒大学
本部／省属
13000
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大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了，在未来将形成竞争态势。
文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报
2008年11月
目录 一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
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一、市场调研分析
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大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
乐活各业态比例
16% 3%
17%
22%
餐饮
购物
娱乐
服务
酒店
42%
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
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竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米， 总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集餐 饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商业 活动为一体的高品质休闲商业区。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年 一签，统一经营，统一管理。
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竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院
江苏海事学院 南京交通职业技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
中国传媒大学南广学院
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大学城区域市场分析
交通状况 目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后
除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
经过调研分析，在乐活街区的业种规划中，餐饮、精品服饰、经济型酒店 占有较大比例，而对于娱乐的业种规划并不象其宣传中那么丰富。
基础设施及商业配套 基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其
内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
交通不便，基础设施薄弱，商业配套几乎空白
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大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
18000
金陵科技学院
本部／市属
16000
18000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
12000
江宁职教中心
本部／区属
3000
7000
中国协和神学院
本部／部属
500
1000
中国药科大学
本部／部属
12000
15000
南京旅游职业学院
本部／省属
江宁校区在建
7000
总计
117150
154000
大学城现有学生11万，未来3-5年内将达到15万
1F：KFC+ 餐饮
2F:新东新
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
1F：租金最高2.5元/㎡ ·天，层高4米 2F：租金最高1.5元/㎡ ·天，层高3米 3F：租金最高1元/㎡ ·天，层高3米
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乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50 ㎡ ，约90间。
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乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7 折。 销售状况：目前推出01栋，超过70％商 铺已经售出。
江宁大学城学生总数统计
学校名称
院校性质
现有人数
未来规划总人数
南京医科大学
本部／省属
7000
15000
南京工程学院
本部／省属
20000
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
16000
南京交通技术学院
本部／省属
10000
13000
江苏海事学院
本部／省属
10850
12000
中国传媒大学
本部／省属
13000
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大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了，在未来将形成竞争态势。
文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报
2008年11月
目录 一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
Page 2
一、市场调研分析
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大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
Page 9
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
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乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
乐活各业态比例
16% 3%
17%
22%
餐饮
购物
娱乐
服务
酒店
42%
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竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
Page 12
竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米， 总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集餐 饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商业 活动为一体的高品质休闲商业区。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年 一签，统一经营，统一管理。
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竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院
江苏海事学院 南京交通职业技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
中国传媒大学南广学院
Page 4
大学城区域市场分析
交通状况 目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后
除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
经过调研分析，在乐活街区的业种规划中，餐饮、精品服饰、经济型酒店 占有较大比例，而对于娱乐的业种规划并不象其宣传中那么丰富。
基础设施及商业配套 基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其
内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
交通不便，基础设施薄弱，商业配套几乎空白
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大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
18000
金陵科技学院
本部／市属
16000
18000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
12000
江宁职教中心
本部／区属
3000
7000
中国协和神学院
本部／部属
500
1000
中国药科大学
本部／部属
12000
15000
南京旅游职业学院
本部／省属
江宁校区在建
7000
总计
117150
154000
大学城现有学生11万，未来3-5年内将达到15万