顺德大良写字楼市场30P

2.项目基本情况 2.项目基本情况
占地面积1408㎡，建筑面积13634㎡（已含首层），实际商铺面积10235 ㎡，实用率75%； 项目采用半地下车位，共27个； 首层除销售中心外，剩余部分为手机卖场；2-8层均可销售；总面积8649㎡； 标准层高3.5米，2、3层层高5米； 每层有8个单位，01-07单位面积100-150㎡（套内面积，下文面积均指套
内部硬件 （大堂、公共部分、电 梯、门禁等） 在售/租产品 售价/租金
新基时代广场共由五层组成，总建筑面积达一万余平方米。首层为众多国际知 名品牌专买店；二层和四层共七千余平方米的商业写字楼
出租 35元/平方左右 写字楼每层皆由近二十个区间组合而成，并可调整面积，提升布局格调；采光 通风良好，经过精致装修，内部设施配套完善；大堂宽敞，大型地下停车场， 二十四小时提供服务。 租金含物业管理费 如证券公司、保险业、设计公司、贸易公司、广告公司
大良主要写字楼分布
建设大厦 新信德大厦 新基· 新基·时代广场 本案 银海大厦
明日广场
凤山-清晖路—— 凤山-清晖路——大良旧城市中心 ——大良旧城市中心
东区新桂路
昌实大厦
大良地区暂无在售写字楼，以租赁为主
•大良现有写字楼的项目为数不多，在售项目屈指可数，大多数以招租为主； •招租写字楼主要都集中在老城区内，建设大厦、新基时代广场、银海大厦、 等； •新城区主要以明日广场为主，明日广场已基本销售完毕，大部分单位已经租 赁；从主要项目的招租情况来说，租赁情况良好，空置率不高；
内），08单位150-168㎡，09单位218-383㎡；（具体单位分布见下图）
项目经济指标
项目标准层平面图
茶水间
电梯大堂 09
02
01
公共走廊
08
07
06
05
03
项目外立面
联丰 商务 大厦
项目SWOT分析
S-优势
项目处市中心区域地段 周边配套成熟，商业氛围 浓厚
本 案 位 置
项目内部硬装装修标准高
新信德商业大 厦
2400㎡
26元/㎡
100-460㎡，可切割、 20个地上车位 组合
建设大厦
12200㎡
40-45元/㎡
100-960㎡，可切割、 97个地下车位 组合
前身为机关办公 楼
新基时代广场
总建10000 ㎡ ，首层临街 商铺，三层卡拉OK，二、 四层办公7000㎡左右
30-35元/㎡
130-160㎡，已做好 间隔，进深较长1218m
大良写字楼市场小结
写字楼租赁情况良好，对于本案的主要客户——投资者来说，将来不存在招租 写字楼租赁情况良好，对于本案的主要客户——投资者来说，将来不存在招租 的压力； 通过各项目与本项目的比较，可以树立信心——本项目的租金会高于除明日广 通过各项目与本项目的比较，可以树立信心——本项目的租金会高于除明日广 场、建设大厦之外的其他在租项目，进而以较高的回报率支撑项目的售价；
凤山-清晖路写字楼中少见的豪华内部硬件配置,公共部分装修标准高
项目SWOT分析
w-劣势
项目自身车位设置少，项目自身只有27个半地下 停车位，周边停车位也比较紧张，不方便商务往 来。 项目属于二手买卖，客户会有抵触心理。
本案与其他项目横向比较
项目 地段 明日广场 银海大厦 新基-时代广场 位于清晖路麦当 劳旁，大良传统 商务区 建设大厦 凤山中路，跟清 晖路一起构成传 统商务区 本项目 位于清晖路麦当劳 旁，大良传统商务 区 位于新区，规划利好， 位于清晖路麦当劳 有待发展成熟 旁，大良传统商务 区
产品特点
物业管理费 主要客户
建设大厦
大良写字楼市场更新
楼盘名称 所属区域 周边配套 内部硬件 （大堂、公共部分、 电梯、门禁等） 在售/租产品 售价/租金 产品特点 建设大厦 顺德区大良沿江北路121号 坐落在交通便利、环境优美的大良河河畔、凤山西路彩虹桥边，前临市区主干 道沿江北路和沿江公园 建设大厦楼高25层，占地面积5987.3平方米，总建筑面积20432.4平方米，可租 用面积12000平方米配备有停车位97个、摩托车停车位近300个，公司聘用国内 知名物业顾问公司，提供优质物业管理服务。 出租 38-45元/平方 建设大厦按甲级标准配置了先进的硬件设施和软件服务：先进消防和可视保安 监控系统、各种信息宽带网络系统公司聘用国内知名物业顾问公司，提供优质 物业管理服务。同时还提供洗车美容、送水服务、饭堂等服务。 租金含物业管理费 中国平安财产保险、公信数字会议设备有限公司、太平人寿、太平洋安泰人寿、 中企动力等单位
主要客户
东区新桂路写字楼优劣势分析
优势： • 处于新区，市政规划好。 • 商业配套完善，附设大型综合卖 场。 • 项目整体定位高，档次高。 劣势： • 离中心城区有一段距离。 • 新区域周边配套有待成熟。
新城区写字楼概况
内部硬件： • 项目标识清晰抢眼球。 • 整体装修标准定位高。 • 内部公建配套标准档次高。
装修较新，但缺 原为机关办公楼， 较凤山-清辉路其 乏良好的外立面、 楼龄16年，配有 他项目高档的大堂、 3部三菱电梯 电梯等，每层有 公共硬件，有明显 一个休闲区 特点，2台蒂森克 虏伯品牌电梯 地下停车位 50个地下车位 27个半地下车位
车位
400个车位，满足业 主使用
50个地下车位
1.2 东区新桂路写字楼概况
东 区新桂路写字楼概况
项目 明日广场 体量 17000㎡ 租金 50-60元/平方米 产品 配套及车位 备注 大良地区唯一4A 标准写字楼
70-300㎡，整层面 400个地下车位， 积1800㎡，可间隔、 餐饮、商铺 组合
大良写字楼市场更新
楼盘名称 所属区域 周边配套 内部硬件 （大堂、公共部分 、电梯、门禁 等） 在售/租产品 售价/租金 产品特点 物业管理费 明日广场 顺德区大良 紧邻沃尔玛、吉之岛、特易购，三大国际super mar 楼高28层，咖啡吧、豪华酒店或侯梯厅，东区商业核心，附近商业、休闲、饮食 配套齐全，客户网络方便、快捷，大、中、小会议中心可供租用。聘请英国第一 太平戴维斯作物业管理顾问 出租 45-55元/平方，最高可达80元/平方 明日广场，4A智能甲级纯写字楼明日广场坐镇版图优势，核聚商务价值享受全程 无忧的国际生活。。 3.5元/平方 证券公司、保险业、设计公司、贸易公司、广告公司
市场上并没有在售的直接竞争对手，从用家角度来说，市场上需求旺盛；买家 购买之后不存在招租的压力
大良写字楼用家构成
大良区域内写字楼用家构成，主要分为五类： • 专业行会，企业联盟协会。 • 进出口贸易公司。 • 电子、电脑、自动化工程公司。 • 会计公司、律师事务所、企业管理咨询。 • 广告公司、文化传播公司、装修公司。 其中以进出口贸易公司为居多。
地下车位，每层有50 ㎡公共空间
银海大厦
6000㎡
25-30元/㎡
350㎡可间隔
50个地下车位
前身为机关办公 楼
新基时代广场
大良写字楼市场更新
楼盘名称 周边配套 新基时代广场 百年商业街区，已行成本市购物办公商务的首选之地，周边配套设施完善，金 融体系齐全，商业氛围浓厚、交通方便是商家的必争之地。
物业管理费 主要客户
凤山-清晖路写字楼优劣势分析
优势： • 项目周边较为配套成熟。 新世界商业中心、金宝利百货、华润万家等购物中心也集中分布在项目周边区域，是目前大良商业气氛最为浓厚的成 熟商业区。广发行、建设银行、工商银行、农商银行等金融机构应有尽有； 凤岭公园、清晖园也在项目5 凤岭公园、清晖园也在项目5分钟路程内；附近区域是大良休闲娱乐的主要去处。 • 周边商业经营氛围较好。 凤山凤山-清晖路两旁是大良传统的商务办公区，既有以往的机关办公楼建设大厦、银海大厦分布在此区域，也有新型的新 基-时代广场、怡高商业中心、新信德大厦等商务大厦，该区域一段时间内仍将是商务办公的第一选择。 地处市中心，交通方便。 实用率较高。 多是住宅用途改建而来，使用权限长。
25%
5% 35%
15% 20%
行会、 行会 、 协会 进出口贸易公司 电子、 电子 、 自动化工程 会计、 律师、 会计 、 律师 、 企业咨询 广告公司、 文化传播、 广告公司 、 文化传播 、 装修公司
凤山1.1 凤山-清晖路写字楼概况
凤山-清晖路写字楼概况
项目 体量 租金 产品 配套及车位 备注
• • •
凤山-清晖路写字楼优劣势分析
•老城区写字楼项目大多处于早期自建住宅交界处，缺乏统一规划，外部形象欠佳； •道路较窄，停车位缺少。
凤山-清晖路写字楼优劣势分析
内部硬件： • 外部缺少明显的项目标识。 • 缺少入户大堂设置。 • 公建配套相对较为简单，公 共通道装修较简单，缺乏档 次和现代气息。
周边配 套
有沃尔玛等大型知名 品牌，但人气不够
华润万家、新世界 商业中心、金融机 构应有尽有 楼龄接近20年，装 修陈旧，只有一部 电梯
华润万家、新世 界商业中心、金 融机构应有尽有
距清晖路3分钟 车程，基本属于 同一区域
华润万家、新世界 商业中心、金融机 构应有尽有
项目硬 件
大良唯一4A级别写字 楼，内部装修、指引 比较完善
大良写字楼市场
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区域市场情况
项目基本情况
1.区域市场情况 1.区域市场情况
大良写字楼市场概况
•大良写字楼主要分布在两个区域内：凤山路——清晖路，东区新桂路； •凤山路-清晖路是大良的老城区，大良早期的住宅小区、商业配套、文化娱乐 设施主要分布在该区域，主要写字楼项目有建设大厦、新信德大厦、怡高商业 大厦、银海大厦、新基-时代广场； •东区新桂路是大良近几年重点发展地区，新兴的小区、大型商业配套也大都 安排在此区域，主要项目有明日广场、昌实大厦；