合院别墅专题研究

二层平面图
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龙湖蓝湖郡热销户型解析
龙湖蓝湖郡以12个建筑单体围合，其中Ｅ户型为以其大面宽、南向 采光最好成为热销户型
下沉 庭院
西侧 可采 光
地下 一层
开窗面 积较小
一层
二层
三层
开窗增 加采光
桑拿
一层花园
二层多个露台
中西双厨
三层主卧俯视中央花园
优点：户型面宽达到，南向采光面较好，地下室面积赠送最多 不足：车库内2个车位前后排列，使用上有一定影响
地下停车集中入口
2.5米
8米 10-12米
10米 5米
停车入口与绿化处理
集中地下停车，并连接各自地下空间
地上景观连廊
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合院模块解析/沿海郦墅 隐形围合——利用“地下车库”打造双拼及联排组合而成的合院型别墅 围合模式：
地上：“无围合”—双拼、联排前后分成两排，户户独立庭院，但有公共走道 地下： “四合院”式的围合法移至地下车库
纳帕尔湾开发商为北京纳帕地产，曾开发过纳帕尔湾、纳帕溪谷，昆山该项目为开发商在上海开发的首个项目；
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总体规划/景瑞西西那堤
项目位于湖州市西南新区，总占地9.7万平方米，总建筑面积12.8万平米，其中别墅建筑 面积4.7万平方米，共108席低密度水景别墅。
四联院
项目别墅区域总体规划双 联院+四联院产品，别墅 间靠室外景观廊连接，四 面通风采光，具有独栋产 品的特点
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特色户型解析/景瑞西西那堤 四联院 建筑面积：249平米 地下面积180平米
地下层
一层
特点: 地面部分各自独立,不相连,相邻建筑间距3米
双厨,双厅设置:家庭厅,客厅. 四房三厅处理．高附加值,下沉庭院和天窗采光设置.
二层
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特色户型解析/沿海郦墅
A 户型 双拼别墅—总面积405㎡ （地上三层建筑面积 280㎡ 地下室建筑面积：125㎡） 特征：全明地下室、7米面宽大客厅、附赠约10㎡的可变空间、主卧层、地上停车
次卧区 主卧区
户型特色： 主卧区双衣帽间设计，男女主人互不干扰 主卧卫生间面积较大，空间舒适度高，采光好 主卧区配双露台，提高室内的采光度 起居室的设置，给主人提供更多私密空间
户型不足： 主卧区无书房配置，给主人办公带来不便 主卧区可能会受西晒的影响 次卧区为西北面，冬夏两季会稍感不适
内部地坪抬升1米，在约2.3米院墙围挡下，建筑、露台、百余平米中 央庭院、若干小院落层层呼应；同时，新院邸通体全框架设计，南向 整体面宽达到18-24米，而130-200平米阳光地下室堪比地上一层
合院模块示意图
院墙连接 近景
院墙连接 远景
内庭院 实景图
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合院模块解析/纳帕尔湾 纳帕尔湾围合模块
公共庭院
入院竹排通道
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特色户型解析/纳帕尔湾
Ｅ1户型 总面积200㎡ 特征：地上二层 无地下室 度假别墅 第二居所
玄关
连廊
连廊
户型特色：
户型不足：
✓ 户型整体设计以“第二居所”概念设计，无地下室，二层 ✓ 户型未设计地下室，整体性价比不高
起居空间注重舒适性，主卧超大卫生间凸出其度假别墅特征 ✓ 为满足立面需要，未设计露台，与室外互动差
项目以S字型道路串联整个社区，为了 有效利用土地，项目在4户类独栋围合 的组团内设计了人车分流系统，车辆由 地下公共车道驶入各私家车库，既不影 响行车与停车需要，又增加了各栋住宅 的地上花园面积。
组团内部驶入地下车库
地下公共车道
地下车库
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合院模块解析/宝华栎庭
“四独栋围合”形成私密性院墅
围合模式：
户型不足： 一次卧西北向无采光面，舒适度不足 另一次卧区为西南面可能会受西晒的影响 会客厅面积偏小，无法体现主人的礼仪风范
一层平面图
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特色户型解析/宝华栎庭
独院A2户型—总面积481.82平米：地上二层建筑面积 316.82平米 地下室建筑面积：165平米 二层特征：主卧区配双露台、双衣帽间，次卧区套房设计、二层起居室配置
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总体规划/纳帕尔湾
纳帕尔湾
纳帕尔湾占地220亩，园区内规划了278套别墅。面积从200到290平方米（6种户型），整个园区被一条溪水环绕， 西侧是紧邻淀山湖的湖滨林荫道，其以全精装的别墅打造度假别墅的第二居所。 一期2009年5月16日开盘，已售罄；二期2009年10月17日开盘；三期首批2009年11月28日开盘。
由四套类独栋别墅围合成一个院落， 进入院落是通过一条狭长的竹排道， 随即到达约20平米的公共庭院， 也可称为入户庭院。
优点： 院落中只有入院通道和入户庭院为公 共空间，其余空间都隶属住户私人的， 这样保证了住户所需的私密性。 不足： 相对与社区内的独栋别墅，院墅的私 密性还是有所降低；且此种院墅的打 造无实际意义
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重点个案研究
我司选取纳帕尔湾、新浦江城、景瑞西 西那堤、沿海郦墅、宝华栎庭、龙湖蓝湖 郡等市场热销及典型案例作为本案重点个 案研究
1 总图篇 2 合院模块解析 3 特色户型分析 4 合院特征结论
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总体规划/新浦江城
浦江华侨城低密度别墅区，倚靠17公里城区运河及逾5000平方米景观绿化带, 院邸组团 东临浦驰路20米景观绿化带，西拥组团中心水系景观，南向直面黎明河院邸地上建筑面 积约297—400平方米，最新推出的为9号地块东南侧17栋别墅
公寓部分
（红线框内）
公寓占地面积约为2.7万平米，总 建筑面积为6.1万平米，共6栋楼。
在大的布局上将高层部分集中 设置于西临一号河，南临明中 路的基地西北角，自成组团且 拥有良好的水景景观，并通过 主入口广场及小区内部环路与 别墅部分自然分割开来。
入口广场西侧G4栋高层的首层 设置为集中商业，为小区居民 提供了很大的便利。
目前院墅发展更以其“回归本源”的居住文化频繁出世，较之早年的四合院墅，更强 调以邻里共享空间为主，也有自己独户的共享空间，09年起全国名企相继推出旗下院墅新 产品，华侨城在05第一代合院别墅后再次升级，北京院墅鼻祖纳帕率新产品纳帕尔湾进入 大上海区域，别墅专家龙湖亦不甘落后，推出融入上海文化十二合院的新里弄式院墅。
地下车库
优点： “隐形围合”保证了住户私密性，相对传统意义上的“四合院”，这样的 围合模式更适合南方住户 不足： 与实质性的合院别墅有较明显的区别，无法达到真正意义上合院别墅所要达到的“邻里相近”的效果
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合院模块解析/宝华栎庭
组团内部半人车分流 实现车位车库化 有效增加住宅地上花园面积
主入口
路网系统：
别墅部分
（橙线框内） 沿海郦墅为中西结合的组团式 合院型别墅。
每个组团里有多个不同的小单 元的“四合院”式联排及双拼 别墅组成。
郦墅会所及售楼处
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总体规划/宝华栎庭
宝华栎庭
项目位于上海市嘉定区南翔镇，东临中槎浦 河，北至曙光苑，西南至东海花园，具有先 天的自然优势。
基本信息： 总占地面积：61102平方米 总建筑面积：45521平方米 容积率：0.45 地下建筑面积：16591平方米 地上建筑面积：27969平方米 绿化率：40%。
项目住宅产品类型有独栋别墅和院墅，共 92户，其中20户独栋及72户院墅，院墅下 设置地下车库。
售楼处（会所）
红色阴影框内为项目中的院墅部分
项目中的“楼王”，属非卖品
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合院模块解析/新浦江城
院墙围合——主体建筑围绕内庭院展开以院墙连接,提高空间利用率,保证私密性,用联排的容积 率做独栋的感觉
建筑主要功能区均布置于宅基北部，内部通体全框架结构与一般别墅 不同，院邸、院墅的中心不在建筑本身 以内部庭院为核心
✓ 二层全套房设计，单独设立洗衣房
✓连廊区域为模块围合连接处
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特色户型解析/新浦江城
院邸 A 户型 总面积390㎡ （地上三层建筑面积 321㎡ 地下室建筑面积：169㎡） 特征：Ｌ型围合布局 双首层设计 地下室挑高６m至一层
地下室挑高６m
20米
户型特色： ✓ 平面以Ｌ型围合布局，拉伸建筑南向面宽达至20m，双内 院设计，使各个空间留于庭院内 ✓双首层设计，地下室抬高１m，挑高６m至１层，增加室内 整体通透性，2.3m高围墙增加私密性 ✓全套房设计，附赠独立超大露台
共享中庭
共享中庭
入口
项目组团规划上采用6个建筑单体围合构成两个组团空间，形 成共享空间，各单体之间通过连廊形式的垃圾回收房连接
组团构建以第二居所形式打造，户型均不设地下室，以地上 二层户型为主，部分为地上三层户型
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合院模块解析/景瑞西西那堤
四联院模块 组团内部： 南北间距10-12米 东西间距5－8米 组团之间：南北间距10米 东西间距2.5米
户型不足： 较多功能间的配备导致了地下层流动动线的紊乱 地下东北面采光较弱
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特色户型解析/宝华栎庭
独院A2户型—总面积481.82平米：地上二层建筑面积 316.82平米 地下室建筑面积：165平米 一层特征：室内交通动线设计合理、下沉客厅、次卧套房设计
次卧
书房
书房
次卧区ຫໍສະໝຸດ Baidu
户型特色： 下沉式客厅，改变原有的层高，提升室内舒 适度 一次卧套房设计，可将其作为老人房，方便 家中老人的起居生活 室内交通动线设计合理，给人感觉流动舒畅
11米
地下室直通河岸
南 北
双
7米
套
房
层高近3米
地下室
一层
户型特色： ✓ 双首层设计，提高地下室采光效果，加强地下通风 ✓ 一层层高为3.6米，提升空间舒适度；老人房套房设计 ✓ 户型附赠庭院露台面积多，增加自身附加值
附赠约10㎡可变空间
南向大露台
二层
三层：主卧层
户型不足： ✓ 由于靠近水岸，地下室稍感潮湿且有出现霉味 ✓ 功能空间配置较少且各空间面积偏小
二联院
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总体规划/沿海郦墅
沿海郦墅 （沿海丽水馨庭二期）
沿海郦墅项目用地规模达15万平方米；总建筑面积约为22.5万平方米，其中地上建筑面积约为16万平方米。基地南 临明中路北侧，北至砖新河，东为小茜浦泾河，与一期项目丽水馨庭隔河相望，西至一号河。规划以中档偏高的联排 别墅，双拼别墅为主，以及部分中小户型住宅的小高层和商业。
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特色户型解析/宝华栎庭
独院A2户型—总面积481.82平米：地上二层建筑面积 316.82平米 地下室建筑面积：165平米 地下室特征：下沉庭院、连接私家车库、功能配置齐全
保姆工作区
户型功能定位： 保姆房、洗衣房、储藏室、桑拿间、健身室、棋牌室、视听间 （家庭影院或卡拉OK室）
下 沉 式 庭 院
户型不足： ✓ Ｌ型户型设计，使整体空间灵动的同时减小可利用面积， 二层起居空间不完整，二层家庭交流空间显薄弱。
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特色户型解析/景瑞西西那堤 双联院 建筑面积：289平米 地下面积128平米
地下层 地下庭院采光地下室
一层
一层双厅设计,并设置观湖长廊,双厅都 有观湖景特点
二层
二层双主卧,全套房设计，大面宽处 理,舒适度高。
随之市场别墅产品的同质化竞争，开发企业竞相寻求类别墅市场蓝海产品，而如何探 其院墅产品本质，需从其文化本源追溯。
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院墅产品界定
研究起源 — 中国原创家族式居住生活
院墅住宅，即合院式住宅，传统合院式住宅在中国已有二千多年的 历史,以建筑围绕院落的形式布局，院落较大，各建筑之间相互独立， 通过院墙或者通廊进行连接，满足了采光、通风的要求，建造相对简化。
传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住 空间，空间由开放逐渐趋于封闭，传统院落是中国传统家居中的生活空 间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。
在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。
德国汉堡，克雷费尔德住宅（1973年）——L型布局
北京四合院
早在70年代的欧美国家，合院式住宅已经成 为当时住宅建筑的典范，满足了住户不同的需求， 敞开的庭院、封闭的外观在联系紧密的邻里组群 中为住户提供了必要的私密性，庭院的交流以及 富有变化的室内空间营造出高品质的居住环境。
院墅产品专题研究
E-HOUSE CHINA/201005
1
院墅－研究意义
研究意义——
名企多年力作 激起“院墅”生活热
在惯于推陈出新的楼市，产品蝶变与更新的速度历来不输时尚圈。日前，代言顶级屋 种创新模式的院墅产品，在全国日益走俏，表现形式亦愈加丰富。
目前，市场主流院墅产品以“合院形式”形式为主，诸如包括由独栋别墅围合成的庭 院和由联排别墅围成的合院，其在基本延续中式庭院建筑的基础上进行创新，如早年的浦 江新城，万科第五园等。
地下室平面图
下沉式庭院
户型特色： 地下室分为工作区和休闲区，其中多功能活动空间相对比较 多且功能配备齐全，如视听间、桑拿间、健身室、棋牌室等豪 华享受配置 地下室层高近3米，开间较宽，无压抑感；健身室与下沉庭 院间用透明玻璃间隔，既保证了采光度又不影响观景视野。 地下车库与地下室直接连接，方便主人出入户