北京总部基地案例分析——(丰台)总部基地

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独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代 各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部 楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不 同企业总部发展性需求的组合形式。
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总部小公寓 总部基地为入驻企业总部 员工特别打造总部小公寓 千余套，产权自主。总部 小公寓每套面积约30平方 米，均为景观较好的精品 板楼式设计，每套都配有 卫生间、厨房等各类生活 设施，全精装修，配家具， 直接入住。
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总部基地会所
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第二章 丰台园发展的情况及经济基础
丰台园从1992年正式开发，至今已10个 年头，企业数从无到有，累计已认定高 新技术企业2000余家，存活的企业超过 1400多家，已经形成了一定的经济基础。 产业基地一期在2001年开发完成，实现 了“七通一平”，取得了一定的成绩， 也得到了许多宝贵的经验、教训。 丰台园十年发展的经济数据表明，丰台 园已完成了初期的积累，有了一定的经 验、资本和产业氛围，在全国高新区竞 争加剧的情况下，应该考虑二次创业的 一些问题。
每个庭院中心均设置有面积约为200-500 平方米的会所，满足企业总部的工作用 餐、休息会客需求。
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第一章 中关村丰台园的位置和发展优势
丰富的文教与科技资源。 有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次 于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7 万多人，占丰台区人口总数的10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术 力量。 成熟的产业氛围。 产业基地一期1.24平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础 的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业 已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。 完善的支撑服务体系。 科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、 实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。 同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。
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二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。 十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区 也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收 优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项 目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市 外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。 三、一期开发的教训与启示。 丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但 是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数 做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢？除一部分企业本身不具备 做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成 房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善， 如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企 业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是 还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值？
中关村科技园区丰台园始建于1992年11月，是中关村科技园区的重要组成部分，是经批准 的国家高新技术产业开发区。它包括5平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开 发建设，是中关村科技园区最具活力的产业基地之一。 优越的地理位置。 丰台园产业基地位于丰台桥南，西南四环路穿越腹地，是中关村科技园区“一区五园”中 距市区最近的一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速，通达首都 机场、南苑机场也十分便捷。 良好的人文环境和自然环境。 丰台园产业基地位于享有“花乡”美誉的丰台，环境优美，空气清新，周边分布着悠久历 史留下的具有极高审美价值和文化价值的名胜古迹，大堡台西汉古墓都具有较高的知名度。
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第三章 丰台园二期开发的启动及需解决的问题
丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，位于四环路 南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一 期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。 一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。 丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能 区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开 发。 但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿 产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。 事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张 带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900多元/平方 米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园 二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠 什么才能弥补？
谨呈：XX集团
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北京总部基地案例分析
——中关村（丰台）总部基地规划历程及营销推广研究
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前言
本文是对中关村（丰台）总部基地整个项目策划、研究、建设思路 及历程的回顾，目的是为我们的后续研究做些参考。 中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园 区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟 的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了 全国第一家科技总部基地。 全文分四个部分进行论述。 第一部分，是丰台园情况的介绍及近年来遇到的一些问题。 第二部分，是丰台园产业基地二期所采用的商务花园模式在建设规 划、产业定位上对科技园区的创新突破。 第三部分，是总部经济的理论。 第四部分，是商务花园与总部经济对接，形成中关村（丰台）总部 基地，及总部基地的建设、推广和理论的日趋成熟。
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六星级商务酒店
99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南第一个 六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业 组成。它在和谐、唯美的氛围中，营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中 人与自然的距离。另外，配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。
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第一部分：丰台园的位置、优势、发展情况
近年来发展面临的问题，丰台园尽管有许多的区位优势，有了一定的经济基础与产业基础， 但在发展过程中同时也遇到了一些问题，如何解决这些问题，是园区顺利推进所必须越过 的一道障碍。
第一章 中关村丰台园的位置和发展优势
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附：丰台园10年开发经济发展的情况统计
主要指 标 总收入 工业总 产值 增加值 税费 利润总 额 从业人 员 企业数 注册资 本
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单位：亿元、家、人
时 间
1997 年 24 12 4.77 1.12 1.9 15283 69 1999 年 42.4 24 8.96 1.89 3.8 16873 168 15.36 2002 年 200 88 29 7.01 / / 301 89.5 14
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北京总部商务花园功能构成
北京总部商务花园 （140万㎡）
总部楼：独体独栋、独立产权、独立冠名，500余座，每栋面积1200至6000㎡。 总部广场（含超五星酒店）：建筑面积6万㎡。99米高、总面积达6万多㎡的六星级 大酒店位于总部商务花园入口，是北京市城南第一个六星级酒店，主要由六星大酒店， 酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。它在和谐、唯美的氛围中， 营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。另外，配属的还有 2栋总面积为2万多㎡的总部商务酒店。 玛雅大酒店：位于总部商务花园3区内，总建筑面积21000㎡。 总部公寓：总部商务花园为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。 总部小公寓每套面积约3-50㎡，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、 厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住。 东区地下商业街：在一派国际化风貌的总部商务花园东区，定位更多元的商业场所氛 围，满足高规格和国际化的生活需求。10万㎡的高档商业街融会别样的繁华。 总部大讲堂：总部商务花园，打造高端，睿智，博纳的场所文化，兴建1600㎡的总 部大讲堂，汇集全球工商巨子，当代精英，分享他们非凡的思想与人生，碰撞更多智慧 的火花。大讲堂配备先进的同声传译系统，影音播放系统以及贵宾室，高级化妆间等设 施。具备接待高阶会议，演出，活动的能力。现在，总部大讲堂已然成为北京独有的新 经济讲坛和具有前瞻性的思想库。众多高端经济和学术会议纷至沓来。 风味餐厅：几十个，面积200至500㎡。 大型地上、地下停车场。