二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景分析房地产行业遭遇严格调控的打击，房地产企业在一线都市的进展面临被减速和进入冰冻期的局面。

本轮及以后的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向差不多发生转移，二、三线房地产差不多进入高速进展时期，以后十年的繁荣是能够预期的。

住房市场的进展空间向二、三线都市转移。

以后中国都市化重心将更多转向二三线都市及中小都市。

二、三线都市房地产盈利空间庞大。

房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。

二、三线都市房地产市场风险可控。

调控政策在以后5年内推广到二三线都市的可能性专门小。

经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。

一、内地房地产业的进展轨迹内地房地产市场的进展与中国区域经济进展同步。

第一轮经济增长第一发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大都市，10年中资源要紧投入在北京、上海、广州、深圳等一线大都市，使其进展成为全国的区域经济中心都市，构成了一线都市。

这些都市的房地产需求也从解决差不多居住的增量市场逐步向改善型、投资型和投机型市场转变。

以后，一线都市尽管总体市场容量仍旧较大，但增长速度差不多明显低于全国平均水平。

目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线都市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的持续进展壮大，必须查找足够的成长空间，这是房地产业进展必须向二、三线都市拓展的客观基础。

图1：中国房地产企业数量连续增长，从2004年开始明显加速来源：国家统计局，招银国际一线都市的都市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。

而国内都市化的平均水平只有46.7%，一线特大都市，与二、三线都市和中小都市之间的现代化差距越来越大。

这一差距也反映了一线都市过度过快进展，各项社会服务和公共资源保证能力难以为继。

2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小都市和小城镇将是中国城镇化进展的重点，要在推动中小都市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大都市集中，城乡进展结构不平稳等咨询题。

从整体规划层面，国家已明显透露出都市化重心转向中小都市的意图，政策第一为二三线都市地产进展开释出利好。

进入第二个十年进展期，房地产业重心及趋势由一线都市转向二、三线都市，这是基于中国都市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流淌变化等诸多因素所决定的。

目前显现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。

媒体报道，许多农民工不愿再涌到一线都市，而更情愿选择离家较近的二三线都市，在家门口打工，并期望能在都市安家立业，真正成为“城里人”。

此外，一些在一线都市漂泊的白领和高校毕业生，在一线都市房价飞涨，生活成本增加的情形下，也开始舍弃在那儿安家的方法，预备撤回二三线都市谋进展，安家置业。

在都市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线都市的购房主力军，也使得以后房地产业进展中心必定向二三线都市转移。

图2：二三线都市房地产市场比较图3：一线都市房地产市场比较来源：招银国际一线都市房价畸高导致中央政府出台严格地调控政策，进一步恶化了这一市场的竞争态势，调控加速了房地产企业向二、三线都市转移的进程。

从商品房销售面积占比来看，一线都市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。

而二三线都市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。

从商品房销售额占比来看，一线都市由2004年的37.0%下降至2009年的22. 7%，二三线都市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。

实际上，许多地产龙头企业早在2009年差不多“先知先觉”。

《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，二三线都市差不多成为大型房企的重要战场。

TOP20企业在二、三线都市的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，销售面积占比也从2009年的74%增长到78%，专门是房价相对没有遭到爆炒的三线都市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。

过去10年中国城镇建了80亿平方米、7000万套住房。

到2009年末，仅有2.1亿城镇居民解决了住房咨询题。

以后10年，加快二、三线都市和中小都市进展，调整中国的都市结构，才能最终解决中国的住房咨询题。

而二线都市房地产市场具有基数低、增长快、容量大、进展可连续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势，因此，二三线都市以后将成为中国新一轮都市化进程的中心。

二、三线都市的房地产进展空间至少还将连续10至20年。

二、二三线都市房地产的进展状况二三线都市房地产具备产业化进展的经济基础。

按照中原地产集团的数据，二三线都市房地产市场快速进展，一线都市房地产市场在全国市场所占份额及比重差不多开始下降。

从1998年至2009年，房地产开发投资额比重由40％下降至15％左右，商品房销售比重由20％下降至10％左右。

二、三线都市房地产市场处于上升周期，对房地产商具有庞大的吸引力，表现为：（1）二三线都市房地产价格上升空间大。

政策为二三线都市房地产进展提供支持。

—国土部在最新公布的《2009年全国要紧都市地价状况分析报告》中指出，随着我国城镇化步伐加快，中小都市对住房用地需求会连续增大，首套购房优待政策的连续实施落实、刚性购房需求的开释，将刺激二、三线都市房价的增长，从而激发都市居住地价的上涨；—随着户籍改革的看好，以及弱于大都市惨烈竞争的投资优势，还有城际交通完善和构建，二三线都市房价必定还会连续上涨。

—调控政策的重点在于一线都市的高房价，除了部分受到投机热炒的都市，多数二三线都市的房地产受到直截了当阻碍较小。

可能会出台开发商进军中小城镇鼓舞或支持政策。

据世联地产19个分公司数据显示，新政出台之后，二三线都市投资购房比例仅下降13%。

而上海、广州等一线都市下跌得最快，成交量下跌了74%，二、三线都市成交量下降40%。

据部分券商推测，2010年一线都市房价将于四季度面临调整，而二三线都市还将保持10%左右的上涨。

行业指标和进展规律为二三线都市房地产提供支持。

—房地产市场出现梯次转移现象，一线楼市成交量和房价降温的同时，投资转向某些二三线楼市，对其房价有连续支撑作用；二三线都市会跟随一线都市的道路进展，专门关于前期房价不是专门疯狂的都市，其房价有连续增长空间；—房价收入比显示二三线都市房价也有较大的上涨空间。

中房指数研究院统计数字显示：去年中部、西部和东北地区房价收入比分不为6 .1、6 .3和8 .1，低于同期全国（8 .4）和东部地区（10 .8）。

—多数二三线都市前期房价上涨的幅度明显小于一二线都市，以后的升值空间较大。

二三线都市房价下跌空间不大，与一线都市相比，二三线都市房价还相对较低，被视为“价值洼地”。

图4：一线都市和二三线都市平均房价来源：国家统计局销售数据显示二三线都市房地产进展保持良好态势。

—据5月11日国家统计局公布的2010年4月70个大中都市房屋销售价格指数显示，西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线楼市房屋销售价格指数同比、环比涨幅偏高，三亚、海口两个都市2～4月新建住宅销售价格涨幅连居榜单前两位，温州、金华新建住宅销售价格涨幅则紧随其后；—在二三线都市房价受到的政策压力较小，2009年从总体上来讲，一线市房价均价上升了50%以上，二线都市均价上升了30%～50%。

（2）二三线都市房地产业具有投资吸引力和增长前景。

二三线都市房地产的投资回报率比在一线都市要高得多。

据分析，在北京、上海等一线都市，投资回报率仅在7%至8%，而在二三线都市则有可能达到30%。

二三线都市房地产普遍具有庞大的套利空间和进展潜力。

尽管二线都市的房价较一线都市低了一倍以上，但其低廉的土地成本依旧给予了开发商最大的利润。

绝大部分的一线地产股，毛利率稳固在30%—40%之间，而毛利率最高的房企则大多数集中在手握大量二线都市土地的地产公司中。

二三线都市房地产运营成本低。

楼盘占用的资金比率要比一线都市少，因此能够提升资金周转率，降低运营成本。

二三线都市房地产销售量可观。

在全国一季度房地产销售的排行榜中，排名前20企业在二三线都市的销售金额占比达到64%，而销售面积占比达到了78%。

二、三线都市土地供应不受限、需求增长、政策支持。

国土资源部表示，以后土地审批将偏向二三线都市。

有关于高房价、高地价的一线都市而言，二、三线都市的平均地价3000多元，获利空间较大。

2009年以来，一、二三线都市住宅土地出让面积的差距呈持续扩大趋势。

在40个重点都市中，2009年1月，一线都市出让24万平方米，二三线都市为526万平方米，两者相差502万平方米；到12月份，一线都市上升至483万平方米，二三线都市为6223万平方米，两者的差距扩大到5740万平方米。

可见，以后住宅供应将要紧越来越集中在二三线都市。

图5：一线都市和二三线都市土地供应来源：国家统计局三、房地产企业在二三线都市的进展全国2000多个中小都市，占全国人口约70%的城镇人口，其中二三线都市有600多个，对开发商而言意味着更宽敞的市场机会。

由于一、二线都市房地产市场格局的变化，迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。

以后房地产企业之争，二三线都市将成为重要战场。

早在2007年的融资圈地热潮之中，开发商就差不多开始着手二线都市的布局。

“抢地热”已大举向二三线都市蔓延。

地产大鳄不约而同地选择二三线都市作为布点开发局的区域,大伙儿开始意识到,谁占有二三线都市,谁确实是以后几年的地产之王。

（1）二三线都市的房地产开发热潮，从房地产企业在这些都市的经营活动中反映出来。

房地产企业在二三线都市大量囤地。

—开发商在二、三线都市甚至更为偏远地区拿地的趋势，已逐步悄然成型。

2009年开始,包括和记黄埔、世茂地产在内的知名房企,已在二三线都市囤地。

据中原地产统计，2009年10大标杆房企在一线都市的土地储备共计4100万平方米，二三线都市占土地储备比重高达80%，2010年一季度，十大标杆房企新增土地储备中，二线都市储量已达到91%，大有“得二三线都市者得天下”之势。

其中，绿城的二线都市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到95%，中海、华润所占比重也都达到89％，万科2009年新获项目44个，规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线都市占比超90%。

—2010年以来，标杆房企更是加快在二线都市抢地，中国指数研究院统计数据显示，绿城仅2010年一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二、三线都市的土地；万科更为活跃，全国各地频现拿地身影，万科2010年新增项目也大多集中在二三线都市，其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。