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近期政策汇总及初步解读
2006年6月5日
讨论纲要
05-06年政策总体回顾 近期房地产新政细则解读 应对方案讨论
1 3
2
3
一、02-06年政策总体回顾：土地
02年政策回顾
国土资源部11号令：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》-2002年5月9日 补充北京的两项政策： 33号令：《关于停止经营性项目国有土地使用权协
5月8日，央行上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点；
5月10日，市建委下发《加强商品房交易市场动态监管的通知》，公 示53种开发商可能存在的违规行为，业内称为“53条军规“
二、06年新政细则解读：重点政策解析
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康 发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。
过速增长和房地产市场泡沫危机，保障房地产市场的健康发展。
从政策的意图来看，房地产作为国民经济的贡献率较高的行业，一方面满足了自住房制 度改革以来的市场化运作要求，也在一定程度带动了建材、机电、建筑等多行业的发展， 因此，政策的目的是为了通过合理调控、保证房地产市场的健康发展。
从近两年的相关政策来看，对房地产开发企业的影响较大，考验开发企业的资金实力和
市场将造成供不应求的局面。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
在解读别墅用地封杀令的同时，我们不得不面对一个现实的问题：北京的绝大多数 别墅供应在五环外，别墅在五环外发展突飞猛进，在转移部分城市购买力的同时，也带 动了郊区普宅项目的发展，从而极大的促进了郊区的发展，而如果在五环外建其他类型
开发能力以及整合能力，而对代理行业而言，房地产开发企业的高度整合可能会对代理 行业的依赖性有所降低，对市场拓展工作的难度加大，而对于已经签约操作的项目而言， 更考验代理公司的专业水平和应对市场风险的能力。
二、06年新政细则解读：
4月27日，央行宣布将金融机构基准贷款利率上调0.27个百分点；
06年4月27日央行宣布将金融机构基准贷款利率上调0.18个百分点。
5月8日，央行上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。
一、02-06年政策总体回顾：其他
1 、国务院公布我国首部《物业管理条例》--2003年6月 2 、国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务费从04年10月1日起明码标价--2004年7月底 3 、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定 位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。--2003年8月12日 4 、《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台--2004年5月13日 5 、旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见--2005年年3月26日 6、新国八点： 国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加 强房地产市场宏观调控问题--2005年4月27日 7 、讨论物业税开征相关问题 --2005年第二季度； 8 、2006年5月10日市建委下发《加强商品房交易市场的动态监督》53条军规 9 、2006年5月17日国务院下发《国六条》 10、5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，严厉宏观调控新政，稳定房价。
国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土
地市场治理整顿--2004年4月28日
国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》
要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国 城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查—2004年12月2日
入家庭的住房困难。 (六) 完善房地产统计和信息披露制度 增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确 的舆论导向。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
（1）别墅禁批令
6月1日，中国国土资源部宣布，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和 办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部三十日下发“关于当前进一步 从严土地管理的紧急通知”。通知要求进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施 的落实。
一、02-06年政策总体回顾：土地
04年政策回顾
71号令：，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行
全国 范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家
土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。---2004年3月30日
一、02-06年政策总体回顾：金融
05-06年政策回顾
央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继
2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月， 个人住房贷款利率再次上调！调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限 利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情 况自确定利率水平和内部定价规则。--2005年3月17日
4号令：北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权
协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整 个
一、02-06年政策总体回顾：土地
06年政策回顾
2006年5月31日，国土资源部出台政策，一律停止别墅类房地产项目的土地
住房，不仅会进一步提高项目产品的空置率，而且对于郊区的经济发展是不利的，因此
我们的预测是此封杀令不能会是“一刀切”，而应是“因地制宜、区别对待”，政府在 面对五环外房地产产品类型供应情况，必然会给出一个合理的答案。 而别墅用地封杀令对现今五环外别墅市场的影响会是怎样呢？通过分析我们得成结 论：“封杀令”现今已上市在销的项目是一利好消息，因为以后别墅供应量将逐渐减少， 而需求却在不断上升，市场规律的作用下必然使得其价格呈现上涨的趋势。
03年政策回顾
《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》--2003年6月5日
04年政策回顾
经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分
点，即存款准备金率由7％提高到7.5％--2004年4月25日
国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资
二、06年新政细则解读：Байду номын сангаас策个案解析
（2）首付提到六成 有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个
人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自 住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上--2004年4 月27日
中国人民银行决定，中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准
利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款
基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。--2004年10月29日
议出让的有关规定》--2002.6.28 03年政策回顾
国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，
严格控制土地供应总量 整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工 作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台 关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知)，年底统计，全国撤并整合 各类开发区2046个--2003年2月18日
(三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
(四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄
抬房价行为。 (五) 加快城镇廉租住房制度建设
规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收
分析：
目前，北京别墅市场的总体现状是别墅供应略大于需求，在目前的条件下，政策性的 因素可能造成的影响是对于目前已经开发并获准上市的别墅项目，对于现在手头有地，有 项目的开发商，会是一种利好消息，而在总供应不变的情况下，需求却在不断上涨，别墅 项目会逐渐进入奇货可居的状态，其价格可能会呈现上涨的趋势，从而在未来几年，别墅
二、06年新政细则解读：政策个案解析
（3）营业税征收
为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交 易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年） 转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的， 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
“国六条新政”内 容
(一) 供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制
定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整 信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用 监管，制止囤积土地行为。
供应。
九部委新政细则中：
A、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其 年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上， 采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
B、加大对闲置土地的处置力度
11、5月29日，关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知。4项举措规定取得预售许可证3天内必须开盘，按 栋对外销售等…
一、02-06年政策总体回顾：评论
从02年至今，政府不断出台土地、金融以及相关的行政、财政政策法规，就是针对在全
国范围内出现的房地产投资过热、价格增长过快、房地产市场泡沫出现的市场背景下， 政府力图通过宏观调控的手段来调节房地产投资结构和投资方向，合理抑制房价
分析：
在面对首付提高的情况时，有个问题我们不得不加于思考：首付提高到三成，究竟限制了谁？ 首付提到了三成，毫无疑问，买房的门槛将提高了，而这样的影响会有多大呢？通过分析我们 得出结论：首付提到三成，影响最大的将是中低收入者，对于高收入者影响较弱；首付提到三 成，对于自住型客户影响将大于投资型客户；首付提到三成，对于消费者心理影响将大于其实 际影响。 对于开发商来讲，此政策利好消息不利消息兼而有之，利好消息是：毫无疑问，首付比例的提 高，将使得开发商一次性收得更多的房款，从而有效的降低了交易风险，对于自身发展比较有 利，而不利的消息则是：首付额的提高，买房门槛将提高，对项目销售情况将造成一定的影响， 目前各项目的实际情况是首付比例以达近三成，综合考虑，影响状况将比较小。
对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开 工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但 开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按
闲置土地处置。
一、02-06年政策总体回顾：金融
2006年6月5日
讨论纲要
05-06年政策总体回顾 近期房地产新政细则解读 应对方案讨论
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一、02-06年政策总体回顾：土地
02年政策回顾
国土资源部11号令：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》-2002年5月9日 补充北京的两项政策： 33号令：《关于停止经营性项目国有土地使用权协
5月8日，央行上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点；
5月10日，市建委下发《加强商品房交易市场动态监管的通知》，公 示53种开发商可能存在的违规行为，业内称为“53条军规“
二、06年新政细则解读：重点政策解析
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康 发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。
过速增长和房地产市场泡沫危机，保障房地产市场的健康发展。
从政策的意图来看，房地产作为国民经济的贡献率较高的行业，一方面满足了自住房制 度改革以来的市场化运作要求，也在一定程度带动了建材、机电、建筑等多行业的发展， 因此，政策的目的是为了通过合理调控、保证房地产市场的健康发展。
从近两年的相关政策来看，对房地产开发企业的影响较大，考验开发企业的资金实力和
市场将造成供不应求的局面。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
在解读别墅用地封杀令的同时，我们不得不面对一个现实的问题：北京的绝大多数 别墅供应在五环外，别墅在五环外发展突飞猛进，在转移部分城市购买力的同时，也带 动了郊区普宅项目的发展，从而极大的促进了郊区的发展，而如果在五环外建其他类型
开发能力以及整合能力，而对代理行业而言，房地产开发企业的高度整合可能会对代理 行业的依赖性有所降低，对市场拓展工作的难度加大，而对于已经签约操作的项目而言， 更考验代理公司的专业水平和应对市场风险的能力。
二、06年新政细则解读：
4月27日，央行宣布将金融机构基准贷款利率上调0.27个百分点；
06年4月27日央行宣布将金融机构基准贷款利率上调0.18个百分点。
5月8日，央行上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。
一、02-06年政策总体回顾：其他
1 、国务院公布我国首部《物业管理条例》--2003年6月 2 、国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务费从04年10月1日起明码标价--2004年7月底 3 、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定 位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。--2003年8月12日 4 、《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台--2004年5月13日 5 、旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见--2005年年3月26日 6、新国八点： 国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加 强房地产市场宏观调控问题--2005年4月27日 7 、讨论物业税开征相关问题 --2005年第二季度； 8 、2006年5月10日市建委下发《加强商品房交易市场的动态监督》53条军规 9 、2006年5月17日国务院下发《国六条》 10、5月29日，九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，严厉宏观调控新政，稳定房价。
国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土
地市场治理整顿--2004年4月28日
国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》
要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国 城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查—2004年12月2日
入家庭的住房困难。 (六) 完善房地产统计和信息披露制度 增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确 的舆论导向。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
（1）别墅禁批令
6月1日，中国国土资源部宣布，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和 办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部三十日下发“关于当前进一步 从严土地管理的紧急通知”。通知要求进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施 的落实。
一、02-06年政策总体回顾：土地
04年政策回顾
71号令：，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行
全国 范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家
土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。---2004年3月30日
一、02-06年政策总体回顾：金融
05-06年政策回顾
央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继
2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月， 个人住房贷款利率再次上调！调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限 利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情 况自确定利率水平和内部定价规则。--2005年3月17日
4号令：北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权
协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整 个
一、02-06年政策总体回顾：土地
06年政策回顾
2006年5月31日，国土资源部出台政策，一律停止别墅类房地产项目的土地
住房，不仅会进一步提高项目产品的空置率，而且对于郊区的经济发展是不利的，因此
我们的预测是此封杀令不能会是“一刀切”，而应是“因地制宜、区别对待”，政府在 面对五环外房地产产品类型供应情况，必然会给出一个合理的答案。 而别墅用地封杀令对现今五环外别墅市场的影响会是怎样呢？通过分析我们得成结 论：“封杀令”现今已上市在销的项目是一利好消息，因为以后别墅供应量将逐渐减少， 而需求却在不断上升，市场规律的作用下必然使得其价格呈现上涨的趋势。
03年政策回顾
《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》--2003年6月5日
04年政策回顾
经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分
点，即存款准备金率由7％提高到7.5％--2004年4月25日
国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资
二、06年新政细则解读：Байду номын сангаас策个案解析
（2）首付提到六成 有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个
人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自 住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上--2004年4 月27日
中国人民银行决定，中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准
利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款
基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。--2004年10月29日
议出让的有关规定》--2002.6.28 03年政策回顾
国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，
严格控制土地供应总量 整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工 作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台 关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知)，年底统计，全国撤并整合 各类开发区2046个--2003年2月18日
(三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
二、06年新政细则解读：重点政策解析
(四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄
抬房价行为。 (五) 加快城镇廉租住房制度建设
规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收
分析：
目前，北京别墅市场的总体现状是别墅供应略大于需求，在目前的条件下，政策性的 因素可能造成的影响是对于目前已经开发并获准上市的别墅项目，对于现在手头有地，有 项目的开发商，会是一种利好消息，而在总供应不变的情况下，需求却在不断上涨，别墅 项目会逐渐进入奇货可居的状态，其价格可能会呈现上涨的趋势，从而在未来几年，别墅
二、06年新政细则解读：政策个案解析
（3）营业税征收
为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交 易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年） 转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的， 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
“国六条新政”内 容
(一) 供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制
定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整 信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用 监管，制止囤积土地行为。
供应。
九部委新政细则中：
A、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其 年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上， 采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
B、加大对闲置土地的处置力度
11、5月29日，关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知。4项举措规定取得预售许可证3天内必须开盘，按 栋对外销售等…
一、02-06年政策总体回顾：评论
从02年至今，政府不断出台土地、金融以及相关的行政、财政政策法规，就是针对在全
国范围内出现的房地产投资过热、价格增长过快、房地产市场泡沫出现的市场背景下， 政府力图通过宏观调控的手段来调节房地产投资结构和投资方向，合理抑制房价
分析：
在面对首付提高的情况时，有个问题我们不得不加于思考：首付提高到三成，究竟限制了谁？ 首付提到了三成，毫无疑问，买房的门槛将提高了，而这样的影响会有多大呢？通过分析我们 得出结论：首付提到三成，影响最大的将是中低收入者，对于高收入者影响较弱；首付提到三 成，对于自住型客户影响将大于投资型客户；首付提到三成，对于消费者心理影响将大于其实 际影响。 对于开发商来讲，此政策利好消息不利消息兼而有之，利好消息是：毫无疑问，首付比例的提 高，将使得开发商一次性收得更多的房款，从而有效的降低了交易风险，对于自身发展比较有 利，而不利的消息则是：首付额的提高，买房门槛将提高，对项目销售情况将造成一定的影响， 目前各项目的实际情况是首付比例以达近三成，综合考虑，影响状况将比较小。
对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开 工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但 开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按
闲置土地处置。
一、02-06年政策总体回顾：金融