物业管理前期介入工作指引

2. 工作程序 1) 项目信息采集工作由前期介入物业经理指导，负责 2) 根据经理工作安排，物业机构筹备组人员应追踪开发商设计、工程部人员填写《物业 信息登记表》，递交前期介入物业经理 3) 现场的工程跟踪，包括每周依据工程进度进行拍照留档 4) 收集工程图样资料，现场参与设备的安装调试 5) 在开发商允许的范围内参与各类设施、设备供应商的评估与合同评审，就重要合同条 款进行建议及信息归集 6) 对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量。 7）全面收集户型，并确定各类户型的空调外挂机设置位置。
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前期介入如何做好节能改造措施
物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而 应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。
1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项 目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气 线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能 的需要，体现节能的思想。
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前期介入的程序
1 、双方确定工作内容要求; 2、 物业组成工作小组; 3 、制定工作计划; 4 、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、 管理用房、 车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质 量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物 业管理方案和管理合同的确认。 5 、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 6 、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、 物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中 的售后服务等。
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前期介入流程图
• 房产开发和物业前介工作ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ介入对照表
• 物业前介工作小组构架
前期介入领 导小组
信息采集 小组
前期介入 小组
前期介入售 场小组
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前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工 建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、 新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房 屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
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规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目信息采集工作程序
2. 工作程序 8) 就电梯、中水、水景观、太阳能屋面、智能化、地下车库等专项设备、设施，与施工 方处理好接口. 了解其使用性能与注意事项，避免入往前和入住后的人为损坏。 9）追踪各类物业用房的落实：办公大厅、办公室、员工宿舍及食堂等。 10) 联合公司本部，建立与社会专业机构的联系，展开通邮、通电、通水、通气、通电话 申请、有线电视、地名申报等准备工作。 11) 依据小区的设施配备，制订未来的能源损耗预估及节能计划 。 3. 采集信息的利用 (1) 方案制订 通过信息的系统整理，针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案， 并以此为依据编制物业管理方案。 (2) 承接查验 充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对业 主负责的态度，在竣工后、交房前对物业管理项目进行严格、细致、全面的承接查验，并 指导质量保修工作 (3) 其他事宜 如印刷业主资料、联系制作社区网站
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前期介入如何做好节能改造措施
所谓技术节能，包括两层含义： 一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的。 二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。
对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业 项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想 通过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目节 能工作，首先要在设计思想上有一定认识，其次在具体实施 上有强有力的保障，加强完善管理提高资源利用效率，减少 损失浪费，以尽可能减少的资源消耗，创造更多的经济社会 效益。
2、物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员 更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能 经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通 过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中，用以弥 补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做 好物业项目的节能工作打下基础。
2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
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规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业 技术部 2012年11月05日
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前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入
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物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
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规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目信息采集工作程序
1. 目的与试用范围 （1）目的 通过对项目信息采集工作的是规范管理，提升前期介入工作质量，保证物业管 理方案的符合性与有效性 (2) 适用范围 本规范适用于前期介入项目进驻现场后部门所有业务信息的管理. 包括开发 全面项目设计. 工程. 成本控制方面的信息收集