2019.11万科产业地产研究

万科2018年上半年拿地117宗，新增土地储备2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为 5054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目，万科通过合作方式拿地模式明显。
拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市，诸如杭州、沈阳、大连、济南、西安、石家庄、成都、昆明、郑州、宁波等。 万科目前坚持聚焦城市圈，在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，如嘉兴、镇
房地产业务 物业服务 其他业务
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
2018上半年万科投资情况
69.2%
68.4%
一二线城市
23.7%
24.9%
三四线城市 建筑面积 权益建筑面积
7.1%
6.6%
其他城市
万科以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务， 2018年上半年营业收入1059亿元，增长51.8%，其中房地 产业务的结算收入比例为95%。
万科2015年4月至2017年底新增物流地产投资结构（亿元、万平方米）
新增项目 城市能级
一线
面积
二线 三四线
合计
一线
金额
二线 三四线
合计
新增物流地产项目权益
2015 6.3 44.4 0 50.7 3.0 3.8 0 6.8 50.4%
2016 8.3 67.7 23.3 99.3 0.8 19.6 2.8 23.3 67.5%
PART 02
万科产业地产概况
2 万科产业地产
聚焦万科四大产业地产业务方向
物流地产
养老地产
四大 产业
教育地产
产业办公地产
2.1 物流地产
万纬物流简介
2015年，万科集团正式进军物流地产，经过近三年的发展，物流独立品牌“万纬”已奠定行业领先地位。万纬物流，是万科迈向城乡建设与生活服 务商的重要里程碑。
2018
万科领先其他传统 开发商，成立物流 地产事业部，进驻 贵阳和武汉，率先 战略布局物流地 产。
万科撤销物流地产 事业部，成立万科 物流发展有限公 司，推出物流独立 品牌“万纬” ，正 式进军物流地产。
迅速扩张，进驻20 个全国主要城市， 运营及在建总面积 超过250万m²
7月，联合收购新加坡物流巨头普洛 斯，整体斥资约790亿元，万科占股 21.4%； 10月，下属企业万科产业园等共同投资 60亿元，设立专业物流地产投资基金， 即珠海市坤元兴投资发展合伙企业； 全年新获取36项目，累计62个，总建 筑面积482万㎡。
2017 18.4 152.7 76.3 247.4 4.3 18.1 8.7 31.0 83.3%
合计 33.1 264.8 99.6 397.4 8.1 41.5 11.5 61.2
/
占比 8.3% 66.6% 25.1%
/ 13.2% 67.9% 18.9%
/ /
• 2015年至2017年底，万科在一二线城市新增物流地产项目的建筑面积和成交金额占比分别为74.9%和81.1%，其中二线城市占较大比重。 主要是因为万科物流地产聚焦品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务的定位。同时受区域经济水平和电商发展影响，一线及周 边卫星城市将会有更多高标仓储的需求。
万纬物流定位为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷 链等客户提供仓储设施基础服务，其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，并通过网络化布局，迅速扩大规模。
万
纬
里
程
碑
2014
2015
2016
2017
1 万科业务发展策略
核心业务：住宅开发、物业服务 优势业务：商业办公开发与经营、物流仓储
拓展业务：租赁住房、冰雪度假 摸索业务：养老、教育 潜力业务：轨道物业、混合所有制改革
1 万科经营情况
2018上半年万科营业收入及占比
415,770, 4%
118,073, 1%
10,063,611, 95%
进军冷链市场， 7月万科 并购太古实业旗下在上 海、广州、南京等7座冷 库； 截止2018年6月，累计已 获得项目84个，总建筑面 积626万㎡。
2.1 物流地产
万纬物流项目概况
可租赁物业总面积 626万 m²
运营及在建项目 84个
服务客户 60余家
数据来源：万科2018 年半年度报告
进驻城市 32个
江、台州等，并在2018上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。
1 万科组织架构
万科于2018年9月宣布调整总部组织架构，撤销万科总部全部部门设置，另成立三大中心， 分别是事业发展中心、管理中心、支持中心。
万科集团
三大 中心
承担 职能
事业发展中心
管理中心
战 略 与 研 究
投 资 管 理
业 务 运 营 管 理
营 销 管 理
设 计 管 理
海 外 业 务 管 理
境 内 外 资 金 管 理
客 户 关 系 管 理
研 究 开 发 中 心
信
财 务 管 理
资 产 管 理
成 本 管 理
投 资 者 关 系
人 事 管 理
董 事 会 事 务
信 息 化 管 理
息 化 应 用 开
发
支持中心
重
信 息 管 理
大 事 项 跟 进 与 督
2019
万科产业地产专题研究
Vanke Industrial Real Estate Research
PART 01
万科发展概况
1 万科新时代的定位：城乡建设与生活服务商
美好生活场景师
发挥在客户需求分析、场景建设实施上的 能力优势，发掘人民对美好生活的需求；
提供高Βιβλιοθήκη Baidu节约的解决方案。
创新探索试验田
行 政 与 会 务
品 牌 与 媒 体
党 群 社 工
公 共 事 物
法 务
名 监誉 察主 审席 计事
务
办
区域
上海区域
中心
（4省16城市公司）
广深区域
（5省11城市公司）
北京区域
（5省10城市公司）
中西部区域
（6省8城市公司）
新的决策体系 万科董事会主席郁亮
总裁祝九胜 3大中心负责人等高管
中心合伙人 26位执行合伙人
形成全球领先的自有知识产权，并延展 到绿色环保领域；坚持混合所有制；打
造事业合伙人机制管理标杆 。
实体经济生力军
坚持“真实价值创造”，面对真实客户； 提供真实产品和服务，坚定不移地走实 体经济企业的道路。
和谐生态建设者
人与自然的和谐、人与人的和谐。 对利益方负责，关注乡村振兴，带动上 下游产业，共同发展。