最高院2016年公报：精选十大商事案例｜天同码

最高院2016年公报：精选十大商事案例｜天同码

阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的

裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。关注天

同诉讼圈，相互分享，促进同行交流，共同为中国诉讼技术提升和法治环境改善而努力！

本期天同码，精选了2016年第1-12期《最高人民法院公报》中有代表性的典型商事案例10则。

文/陈枝辉天同律师事务所合伙人【规则摘要】

1.疑点重重，仍应认定商品房买卖合同而非民间借贷

——对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的

判断，应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。

2.合建一方为另一方对外借款所出具担保承诺函效力

——合作建设一方为另一方对外借款向债权人所出具担保

性质的承诺函，应认定合法有效，在当事人之间具有约束力。

3.是否在项目公司持股，不影响合作协议中约定权益

——房地产合作开发各方当事人在项目公司中是否具有股

东资格，并不影响各自在合作开发合同中依约应享有的权益。

4.高管签订合同实施诈骗，单位应承担相应民事责任

——行为人以所在单位名义与他人签订经济合同构成诈骗

犯罪的，单位应对给他人造成的经济损失承担相应民事责任。

5.第三人承诺非连带责任保证，应认定债务承担情形

——第三人就债务人逾期债务向债权人承诺以其自有房产

销售款偿还，债权人可基于该约定要求第三人承担还款责任。

6.保证金专用账户金钱质押权，可排除另案债权执行

——银行承兑汇票保证金专用账户交存保证金作为垫付票

款担保，银行享有优先受偿权并足以排除另案债权强制执行。

7.“未进场则视为放弃优先购买权”交易规则应无效

——享有优先购买权股东未明示放弃情况下，产权交易所自行制定的“未进场则视为放弃优先购买权”交易规则无效。

8.一人公司股东个人财产与公司财产是否混同的审查

——债权人诉请一人公司股东对公司债务承担连带清偿责任，股东应就其个人财产与公司财产是否混同承担举证责任。

9.信托财产上存在权利负担，并不因此影响信托效力

——信托财产上存在权利负担或他人就该财产享有购买权益，并不因此影响信托财产的确定，亦不因此影响信托效力。

10.持有提单是否取得物权及其类型，取决于合同约定

——提单具有债权与所有权凭证的双重属性。持有提单是否取得物权及取得何种物权，取决于其所依据合同如何约定。附（其他16则公报商事案例裁判规则）：

【规则详解】

1.疑点重重，仍应认定商品房买卖合同而非民间借贷

——对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的

判断，应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。

标签：借款合同｜合同性质｜交易习惯｜证明标准

案情简介：2013年8月，洪某与开发公司签订商品房买卖合同，约定洪某分期支付共计9000万余元购买开发公司已建成商铺，4个月后交房。随后，洪某一次性支付上述款项，开发公司开出收据。2014年，洪某诉请开发公司交房并支付逾期付款违约金1800万余元。开发公司主张双方系民间借贷关系，并举出其向洪某转款736万元的证据，证明此“私人汇款”系借款高息。

法院认为：①一项民事交易特别是类似本案重大交易达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人意思表示此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。合同在性质上属原始证据、直接证据，应重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。②根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第7条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。本案不涉及运用

交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足问题：交付时间上，案涉房产存在违反规划超建楼层事实，当事人约定迟延4个月交付有其合理性；房屋价格上，从当事人之间密切关系及地方政府出台预售政策情形看，应认定交易价格符合合理区间；付款上，虽约定分期支付，但洪某一次性支付应属合同履行变更；收据问题上，发票系办房地产变更登记过程中所必需，认定先行开具收据违背交易习惯缺乏足够事实和法律依据；关于736万元性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证，亦不宜据此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在

的结论。③洪某与开发公司签订房屋买卖合同且已备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直接证据证明双方存在民间借贷法律关系，且开发公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素陈述并

不一致情况下，认定本案系民间借贷性质缺乏充分事实依据。考虑到洪某对其收取736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。判决开发公司交付洪某商铺并办理产权变更登记，同时支付洪某违约金1100万余元。

实务要点：对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律

关系的判断，应将书面合同作为判断的逻辑起点和基本依据。反驳一方所作举证虽构成合理怀疑，但未达到高度可能性之

证明标准情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思体现和反映。

案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第78号“洪某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见《洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、司伟），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201601/231：35）；另见《如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质--上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201503/63：186）。

2.合建一方为另一方对外借款所出具担保承诺函效力

——合作建设一方为另一方对外借款向债权人所出具担保

性质的承诺函，应认定合法有效，在当事人之间具有约束力。标签：保证｜保证成立｜承诺函｜合作开发

案情简介：2010年，实业公司与开发公司签订某地块产业项目合作开发合同。2013年，开发公司向投资公司借款，实业公司向投资公司出具担保承诺函。该承诺函确认案涉地块产业项目除15000平方米商铺外的土地使用权、在建工程和房屋所有权及相关一切权益均属开发公司所有，实业公司对开发公司的所有债权劣后于投资公司的债权。2014年，因开发公司违约，投资公司诉请归还借款本息，并要求确认